Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

[katit]

Иногда неприятные. Но к этому надо быть готовым. Если не нравится - надо рентовать.

[mudi]

А вот если бы дом купил на пике цен в 2005 году, то мне бы тоже выдали розовые очки. И я бы сейчас рассказывал, что на моей улице нет никаких foreclosures, цены не падают и вообще соответствуют доходам тут проживающих, несмотря на лживую статистику

Купил дом на пике цен в 2005, в ремонт вложил около 1-2% стоимости, только что закрылся на 10% выше.
Хочу новый топик. "ПОЗДРАВЛЯЕМ!!! Старых домовладельцев - с продажей!"

Давайте посчитаем. Допустим ваш дом вы купили за 500К (сумма не важна, но чтобы была точка отсчета). Продали сейчас на 10% выше, то есть за $550К. Теоретически 50К прибыли. Смотрим что получилось на самом деле. При продаже вы заплатили 6% агентам и прочим кровопийцам = $550К*0.06 = $33К, за 4 года владения заплатили (при 20% down и 6% APR) около 90К interest, треть которого вы списали с налогов итого 60К отдано "дяде" из банка. 1-2% стоимости ушло на ремонт, возьмем 1.5% = $7500К, потраченное на ремонты ваше личное время будем для простоты считать бесплатным. Налог на недвижимость 1.2% в год (не думаю, что у вас он сильно отличается) = за 4 года = $24К, честно списываем треть с налогов, получаем $16К. Страховки за дом (возьмем $800 в год) = $3200. Будем считать, что дом у вас за пределами всяких ассоциаций, девелопментов и вообще стоит в чистом поле, потому HOA fee и прочих поборов и налогов у вас нет. Я взял расхды по-минимуму, никакой HOA, никаких неожиданных поломок, списываете налоги по максимуму при этом не уткнувшись в AMT, никаких points не уплачено при получении кредита, никаких closing costs, $0 на инспекцию при покупке. В реальности расходы наверняка были больше, а списать получилось меньше. Давайте сложим полученные суммы = $33К + $60К + $7.5К + $16К + $3.2К = $119.7К. То есть за 4 года владения удачно продав дом на 10% выше цены покупки вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе. Что-то я не вижу повода для ликования...

[GarikToo]

Что-то я не вижу повода для ликования...

Странно. Помоему вы можете ликовать что опять доказали себе невыгодность покупки дома

[Mapycbka]

... вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе...

"Потеряли" - читай: "заплатили за проживание в доме" - около $1,500 в месяц.

Вопрос только, можно ли было бы сять подобный дом за $1,500?!.. В Массачусеттсе я про дома за $1,500 не слыхала.

[Jedd]

Давайте посчитаем. Допустим ваш дом вы купили за 500К (сумма не важна, но чтобы была точка отсчета). Продали сейчас на 10% выше, то есть за $550К. Теоретически 50К прибыли. Смотрим что получилось на самом деле. При продаже вы заплатили 6% агентам и прочим кровопийцам = $550К*0.06 = $33К, за 4 года владения заплатили (при 20% down и 6% APR) около 90К interest, треть которого вы списали с налогов итого 60К отдано "дяде" из банка. 1-2% стоимости ушло на ремонт, возьмем 1.5% = $7500К, потраченное на ремонты ваше личное время будем для простоты считать бесплатным. Налог на недвижимость 1.2% в год (не думаю, что у вас он сильно отличается) = за 4 года = $24К, честно списываем треть с налогов, получаем $16К. Страховки за дом (возьмем $800 в год) = $3200. Будем считать, что дом у вас за пределами всяких ассоциаций, девелопментов и вообще стоит в чистом поле, потому HOA fee и прочих поборов и налогов у вас нет. Я взял расхды по-минимуму, никакой HOA, никаких неожиданных поломок, списываете налоги по максимуму при этом не уткнувшись в AMT, никаких points не уплачено при получении кредита, никаких closing costs, $0 на инспекцию при покупке. В реальности расходы наверняка были больше, а списать получилось меньше. Давайте сложим полученные суммы = $33К + $60К + $7.5К + $16К + $3.2К = $119.7К. То есть за 4 года владения удачно продав дом на 10% выше цены покупки вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе. Что-то я не вижу повода для ликования...

Ну в реальности кровопийцам я отдал только 3%, а не 6%, и налог пониже и страховка да и APR на поинт меньше. Но даже при приведенных цифрах рентовать схожее по sq.ft и bedrooms (не говоря о location, которое в rentals вообще не бывает) было бы гораздо дороже. $2500/month minumum.

[mudi]

... вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе...

"Потеряли" - читай: "заплатили за проживание в доме" - около $1,500 в месяц.

Вопрос только, можно ли было бы сять подобный дом за $1,500?!.. В Массачусеттсе я про дома за $1,500 не слыхала.

Я взял самый минимум расходов, то есть реально это было бы ближе к 2К а то и больше. Если дом за 4 года "съел" всего 1-2% на ремонты, то он скорее всего сравнительно новый, а значит есть еще HOA fee. У нас дома не стоят 500К, но кондо, которые в 2005 году продавались за 500К примерно за столько и сдаются, только вот продать их за 550К сегодня вряд ли получится, скорее за 450К, а то и ниже и HOA fee у них $300-$400 в месяц.

[bvp]

Давайте посчитаем. Допустим ваш дом вы купили за 500К (сумма не важна, но чтобы была точка отсчета). Продали сейчас на 10% выше, то есть за $550К. Теоретически 50К прибыли. Смотрим что получилось на самом деле. При продаже вы заплатили 6% агентам и прочим кровопийцам = $550К*0.06 = $33К, за 4 года владения заплатили (при 20% down и 6% APR) около 90К interest, треть которого вы списали с налогов итого 60К отдано "дяде" из банка. 1-2% стоимости ушло на ремонт, возьмем 1.5% = $7500К, потраченное на ремонты ваше личное время будем для простоты считать бесплатным. Налог на недвижимость 1.2% в год (не думаю, что у вас он сильно отличается) = за 4 года = $24К, честно списываем треть с налогов, получаем $16К. Страховки за дом (возьмем $800 в год) = $3200. Будем считать, что дом у вас за пределами всяких ассоциаций, девелопментов и вообще стоит в чистом поле, потому HOA fee и прочих поборов и налогов у вас нет. Я взял расхды по-минимуму, никакой HOA, никаких неожиданных поломок, списываете налоги по максимуму при этом не уткнувшись в AMT, никаких points не уплачено при получении кредита, никаких closing costs, $0 на инспекцию при покупке. В реальности расходы наверняка были больше, а списать получилось меньше. Давайте сложим полученные суммы = $33К + $60К + $7.5К + $16К + $3.2К = $119.7К. То есть за 4 года владения удачно продав дом на 10% выше цены покупки вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе. Что-то я не вижу повода для ликования...

Все мои игры с калькуляторами (как найденными в интернете, так и самодельными в эксел-таблицке) показывают, что при покупке на 5 лет цена дома должна расти на 4-4.5% в год для того, чтобы по итогам выйти в ноль по сравнению с рентом. Игры с параметрами (в разумных пределах) могут расширить диапазон до 3.5-5.5%.

В данном случае рост был всего 2.5% в год, поэтому не удивительно, что итог негативный.

[Jedd]

HOA? Я то и слов таких не знаю.

[ekriv]

HOA? Я то и слов таких не знаю.

HOA - Home Owners Association, fee from $0 to $400+/mo

[mudi]

Давайте посчитаем. Допустим ваш дом вы купили за 500К (сумма не важна, но чтобы была точка отсчета). Продали сейчас на 10% выше, то есть за $550К. Теоретически 50К прибыли. Смотрим что получилось на самом деле. При продаже вы заплатили 6% агентам и прочим кровопийцам = $550К*0.06 = $33К, за 4 года владения заплатили (при 20% down и 6% APR) около 90К interest, треть которого вы списали с налогов итого 60К отдано "дяде" из банка. 1-2% стоимости ушло на ремонт, возьмем 1.5% = $7500К, потраченное на ремонты ваше личное время будем для простоты считать бесплатным. Налог на недвижимость 1.2% в год (не думаю, что у вас он сильно отличается) = за 4 года = $24К, честно списываем треть с налогов, получаем $16К. Страховки за дом (возьмем $800 в год) = $3200. Будем считать, что дом у вас за пределами всяких ассоциаций, девелопментов и вообще стоит в чистом поле, потому HOA fee и прочих поборов и налогов у вас нет. Я взял расхды по-минимуму, никакой HOA, никаких неожиданных поломок, списываете налоги по максимуму при этом не уткнувшись в AMT, никаких points не уплачено при получении кредита, никаких closing costs, $0 на инспекцию при покупке. В реальности расходы наверняка были больше, а списать получилось меньше. Давайте сложим полученные суммы = $33К + $60К + $7.5К + $16К + $3.2К = $119.7К. То есть за 4 года владения удачно продав дом на 10% выше цены покупки вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе. Что-то я не вижу повода для ликования...

Ну в реальности кровопийцам я отдал только 3%, а не 6%, и налог пониже и страховка да и APR на поинт меньше. Но даже при приведенных цифрах рентовать схожее по sq.ft и bedrooms (не говоря о location, которое в rentals вообще не бывает) было бы гораздо дороже. $2500/month minumum.

Я не сомневался, что вы найдете и укажете мне места, в которых вы заплатили меньше. А как насчет указать, где реально заплатили больше? С налогов ведь наверняка меньше удалось списать? Были ли заплачены points для того, чтобы получить этот более низкий APR? Во сколько обошлись дополнительные расходы при покупке и продаже? Подставьте свои реальные цыфры (а не только те, которые получаются ниже мной указанных, и не забыв про HOA fee) и скажите сколько получилось в месяц. Я знаю, что подставив цыфры для нашей местности владение получится гораздо дороже, а для многих AMT съест большую часть экономии на налогах.

[Jedd]

P.S. подставил свои конкретные цифры. Получилось:
~20K прибыли после 10К ремонта и 15К на агента и deed stamp
80K интереса, 25К таксов, 2.5К страховки - получилось $52500 за 4 года (что вобщем не совсем верно в общем случае ибо standard deduction, но у меня не один дом, так что я itemize anyway). Итого ~1300/month в своем доме, да в best in town location. Врядли я конечно 30% списал, так что реально где-то 1500/month.
HOA fees не было, mortgage был 5.25 no closing, no points

[cybopob]

Иногда неприятные. Но к этому надо быть готовым. Если не нравится - надо рентовать.

морально можно и к расстрелу подготовиться. Но не настолько, чтоб считать это "приятной процедурой".

[mudi]

Давайте посчитаем. Допустим ваш дом вы купили за 500К (сумма не важна, но чтобы была точка отсчета). Продали сейчас на 10% выше, то есть за $550К. Теоретически 50К прибыли. Смотрим что получилось на самом деле. При продаже вы заплатили 6% агентам и прочим кровопийцам = $550К*0.06 = $33К, за 4 года владения заплатили (при 20% down и 6% APR) около 90К interest, треть которого вы списали с налогов итого 60К отдано "дяде" из банка. 1-2% стоимости ушло на ремонт, возьмем 1.5% = $7500К, потраченное на ремонты ваше личное время будем для простоты считать бесплатным. Налог на недвижимость 1.2% в год (не думаю, что у вас он сильно отличается) = за 4 года = $24К, честно списываем треть с налогов, получаем $16К. Страховки за дом (возьмем $800 в год) = $3200. Будем считать, что дом у вас за пределами всяких ассоциаций, девелопментов и вообще стоит в чистом поле, потому HOA fee и прочих поборов и налогов у вас нет. Я взял расхды по-минимуму, никакой HOA, никаких неожиданных поломок, списываете налоги по максимуму при этом не уткнувшись в AMT, никаких points не уплачено при получении кредита, никаких closing costs, $0 на инспекцию при покупке. В реальности расходы наверняка были больше, а списать получилось меньше. Давайте сложим полученные суммы = $33К + $60К + $7.5К + $16К + $3.2К = $119.7К. То есть за 4 года владения удачно продав дом на 10% выше цены покупки вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе. Что-то я не вижу повода для ликования...

Все мои игры с калькуляторами (как найденными в интернете, так и самодельными в эксел-таблицке) показывают, что при покупке на 5 лет цена дома должна расти на 4-4.5% в год для того, чтобы по итогам выйти в ноль по сравнению с рентом. Игры с параметрами (в разумных пределах) могут расширить диапазон до 3.5-5.5%.

В данном случае рост был всего 2.5% в год, поэтому не удивительно, что итог негативный.

Да, именно так. Большая часть interest платится в первые годы владения, продажа тоже не бесплатна, при коротком сроке владения цена должна расти гораздо быстрее чем инфляция, чтобы покупка оказалась выгодной. То есть даже в нормальных условиях, когда цены не падают, а растут в одном темпе с инфляцией покупка на короткий срок практически всегда менее выгодна, чем рент такого же дома.

[Polinnka]

P.S. подставил свои конкретные цифры. Получилось:
~20K прибыли после 10К ремонта и 15К на агента и deed stamp
80K интереса, 25К таксов, 2.5К страховки - получилось $52500 за 4 года (что вобщем не совсем верно в общем случае ибо standard deduction, но у меня не один дом, так что я itemize anyway). Итого ~1300/month в своем доме, да в best in town location. Врядли я конечно 30% списал, так что реально где-то 1500/month.
HOA fees не было, mortgage был 5.25 no closing, no points

здорово что у Вас так получилось..

довольно много мест где владение дешевле или гораздо дешевле получается..
наоборот, когда владение дороже - ето аномалия какая - то..

[cybopob]

P.S. подставил свои конкретные цифры. Получилось:
~20K прибыли после 10К ремонта и 15К на агента и deed stamp
80K интереса, 25К таксов, 2.5К страховки - получилось $52500 за 4 года (что вобщем не совсем верно в общем случае ибо standard deduction, но у меня не один дом, так что я itemize anyway). Итого ~1300/month в своем доме, да в best in town location. Врядли я конечно 30% списал, так что реально где-то 1500/month.
HOA fees не было, mortgage был 5.25 no closing, no points

здорово что у Вас так получилось..

довольно много мест где владение дешевле или гораздо дешевле получается..
наоборот, когда владение дороже - ето аномалия какая - то..

вы прямо из другого измерения нам пишете, милая Полинка

[mudi]

P.S. подставил свои конкретные цифры. Получилось:
~20K прибыли после 10К ремонта и 15К на агента и deed stamp
80K интереса, 25К таксов, 2.5К страховки - получилось $52500 за 4 года (что вобщем не совсем верно в общем случае ибо standard deduction, но у меня не один дом, так что я itemize anyway). Итого ~1300/month в своем доме, да в best in town location. Врядли я конечно 30% списал, так что реально где-то 1500/month.
HOA fees не было, mortgage был 5.25 no closing, no points

То есть в итоге получилось примерно как я посчитал - порядка $1500 в месяц. Если бы downpayment (в моих расчетах 100К) пролежал 4 года на CD, то это дало бы примерно 3% в год - rates в это время менялись, потому возьмем среднее, то есть 12.5К за 3 года или 8.5К после уплаты налогов = $177 в месяц минус с рента. Ну и standard deduction у рентера тоже есть... Вобщем если рент аналогичного дома стоит $2К в месяц и больше, то остается только позавидовать вашим ценам на дома, я бы на таких условиях тоже наверное купил. Для дома ценой 900К и рента его же за примерно $2800 в месяц получается совсем другой расклад, даже не говоря от том, что через 4 года он вряд ли будет стоить дороже на 10%.

P.S. Кстати сколько стоит рент дома, аналогичного проданному вами?

[CBETA*]

Кстати сколько стоит рент дома, аналогичного проданному вами?

... Но даже при приведенных цифрах рентовать схожее по sq.ft и bedrooms (не говоря о location, которое в rentals вообще не бывает) было бы гораздо дороже. $2500/month minumum.

[mudi]

... Но даже при приведенных цифрах рентовать схожее по sq.ft и bedrooms (не говоря о location, которое в rentals вообще не бывает) было бы гораздо дороже. $2500/month minumum.

Спасибо, не заметил я почему-то.

[CBETA*]

Вести с полей.
Купил дом на пике цен в 2005, в ремонт вложил около 1-2% стоимости, только что закрылся на 10% выше.
Хочу новый топик. "ПОЗДРАВЛЯЕМ!!! Старых домовладельцев - с продажей!"

Мы Вас конечно поздравляем - продать дом, купленный не пике цен и без убытка - круто!

Расскажите в чем кэтч? Вроде Массачусец тоже бублиился на славу.
Или у Вас зип такой специальный в котором цены не просели совсем?
Или Вы такой замечательный ремонт проделали что цена дома перекрыла среднеценовое падение?

[ARARAT.]

Вести с полей.
Купил дом на пике цен в 2005, в ремонт вложил около 1-2% стоимости, только что закрылся на 10% выше.
Хочу новый топик. "ПОЗДРАВЛЯЕМ!!! Старых домовладельцев - с продажей!"

Мы Вас конечно поздравляем - продать дом, купленный не пике цен и без убытка - круто!

Расскажите в чем кэтч? Вроде Массачусец тоже бублиился на славу.
Или у Вас зип такой специальный в котором цены не просели совсем?
Или Вы такой замечательный ремонт проделали что цена дома перекрыла среднеценовое падение?

А я вот завтра закрываю свой старый дом, продал наконец то...
За цену на 10% ниже чем мы сами его взяли в 2000, но рад отделаться по любому и не потерял нечего, так как остаток долга все равно ниже, т.е. я в плюсе...
Я его очень сильно грохнул в цене вниз в послeдние пару месяцев, надоело продовать...
Хотя в послeдний месяц, когда я был уже под контрактом, интерес сильно возрос, но я решил не рыпаться...

PS Я вообще не жадный, скидываю легко...

[М@ш@]

Я же говорю, нашли удачную формулу.
Вроде, не секрет, что выгоднее сдавать маленькие дома, вот и получаются такие числа.
Если бы мы купили год назад, то уже бы потеряли за год больше того, что заплатили за съём только на основании того, что цены упали.

Что значит удачная? Об'ективная...Если кто-то покажет свои данные по дому купленному в 2006, картина будет совсем другая.

Да цена за sq.ft не совсем линейна, но цифры приводились и по аналогичным домам
.
Все же разгоры сейчас вокруг того покупать или рентовать сейчас. Так вот продолжая рентовать я бы переплачивал лендлорду $0.46/sq.ft. было бы от чего ликовать лендлорду .

О какой объективности может идти речь, когда куча цифр остаются неизвестны.

В формуле все цифры известны и критерий сформулирован. Я могу определенно сказать сколько я переплачивал "дяде" в случае рента, чтобы он платил свой morgage и ликовал.

Если интересно играйте в калькулятор rent vs buying там все параметры есть известные и неизвестные... можете задать любые значения неизвестным параметрам и подогнать результат по ваш любимый прогноз будущего.

Кстати, по Вашей замечательной формуле, чтобы дешевле было за единицу площади, надо побольше дом купить. Так что, у Вас есть к чему стремиться.

[М@ш@]

А вот если бы дом купил на пике цен в 2005 году, то мне бы тоже выдали розовые очки. И я бы сейчас рассказывал, что на моей улице нет никаких foreclosures, цены не падают и вообще соответствуют доходам тут проживающих, несмотря на лживую статистику

Купил дом на пике цен в 2005, в ремонт вложил около 1-2% стоимости, только что закрылся на 10% выше.
Хочу новый топик. "ПОЗДРАВЛЯЕМ!!! Старых домовладельцев - с продажей!"

Давайте посчитаем. Допустим ваш дом вы купили за 500К (сумма не важна, но чтобы была точка отсчета). Продали сейчас на 10% выше, то есть за $550К. Теоретически 50К прибыли. Смотрим что получилось на самом деле. При продаже вы заплатили 6% агентам и прочим кровопийцам = $550К*0.06 = $33К, за 4 года владения заплатили (при 20% down и 6% APR) около 90К interest, треть которого вы списали с налогов итого 60К отдано "дяде" из банка. 1-2% стоимости ушло на ремонт, возьмем 1.5% = $7500К, потраченное на ремонты ваше личное время будем для простоты считать бесплатным. Налог на недвижимость 1.2% в год (не думаю, что у вас он сильно отличается) = за 4 года = $24К, честно списываем треть с налогов, получаем $16К. Страховки за дом (возьмем $800 в год) = $3200. Будем считать, что дом у вас за пределами всяких ассоциаций, девелопментов и вообще стоит в чистом поле, потому HOA fee и прочих поборов и налогов у вас нет. Я взял расхды по-минимуму, никакой HOA, никаких неожиданных поломок, списываете налоги по максимуму при этом не уткнувшись в AMT, никаких points не уплачено при получении кредита, никаких closing costs, $0 на инспекцию при покупке. В реальности расходы наверняка были больше, а списать получилось меньше. Давайте сложим полученные суммы = $33К + $60К + $7.5К + $16К + $3.2К = $119.7К. То есть за 4 года владения удачно продав дом на 10% выше цены покупки вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе. Что-то я не вижу повода для ликования...

Я не проверяла Ваших расчётов.....но разве $17.5К в год это много? Дешевле съёма. Но в нашей местности такого не наблюдается, некоторым в $150К + двухлетнее владение среднего домика обходится.

[М@ш@]

А я вот завтра закрываю свой старый дом, продал наконец то...
За цену на 10% ниже чем мы сами его взяли в 2000, но рад отделаться по любому и не потерял нечего, так как остаток долга все равно ниже, т.е. я в плюсе...

Здорого, что ничего не потеряли. А я вот купила дом за миллион, а через год продала за $500К, но я ничего не потеряла, так как за наличные дом покупала, банку ничего не должна.

[SEL]

А я вот завтра закрываю свой старый дом, продал наконец то...
За цену на 10% ниже чем мы сами его взяли в 2000, но рад отделаться по любому и не потерял нечего, так как остаток долга все равно ниже, т.е. я в плюсе...

Здорого, что ничего не потеряли. А я вот купила дом за миллион, а через год продала за $500К, но я ничего не потеряла, так как за наличные дом покупала, банку ничего не должна.

ничего не поняла

[ARARAT.]

А я вот завтра закрываю свой старый дом, продал наконец то...
За цену на 10% ниже чем мы сами его взяли в 2000, но рад отделаться по любому и не потерял нечего, так как остаток долга все равно ниже, т.е. я в плюсе...

Здорого, что ничего не потеряли. А я вот купила дом за миллион, а через год продала за $500К, но я ничего не потеряла, так как за наличные дом покупала, банку ничего не должна.

Через год никто дом не продает, надо понимать такие вещи... Покупка дома ето серьозная вещь, думать надо когда брать и за сколько. Если не критическая ситуация полной невозможности платить, то продавать дом через год ето...
Не будем уточнять...