Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

[katit]

Иногда неприятные. Но к этому надо быть готовым. Если не нравится - надо рентовать.

[mudi]

А вот если бы дом купил на пике цен в 2005 году, то мне бы тоже выдали розовые очки. И я бы сейчас рассказывал, что на моей улице нет никаких foreclosures, цены не падают и вообще соответствуют доходам тут проживающих, несмотря на лживую статистику

Купил дом на пике цен в 2005, в ремонт вложил около 1-2% стоимости, только что закрылся на 10% выше.
Хочу новый топик. "ПОЗДРАВЛЯЕМ!!! Старых домовладельцев - с продажей!"

Давайте посчитаем. Допустим ваш дом вы купили за 500К (сумма не важна, но чтобы была точка отсчета). Продали сейчас на 10% выше, то есть за $550К. Теоретически 50К прибыли. Смотрим что получилось на самом деле. При продаже вы заплатили 6% агентам и прочим кровопийцам = $550К*0.06 = $33К, за 4 года владения заплатили (при 20% down и 6% APR) около 90К interest, треть которого вы списали с налогов итого 60К отдано "дяде" из банка. 1-2% стоимости ушло на ремонт, возьмем 1.5% = $7500К, потраченное на ремонты ваше личное время будем для простоты считать бесплатным. Налог на недвижимость 1.2% в год (не думаю, что у вас он сильно отличается) = за 4 года = $24К, честно списываем треть с налогов, получаем $16К. Страховки за дом (возьмем $800 в год) = $3200. Будем считать, что дом у вас за пределами всяких ассоциаций, девелопментов и вообще стоит в чистом поле, потому HOA fee и прочих поборов и налогов у вас нет. Я взял расхды по-минимуму, никакой HOA, никаких неожиданных поломок, списываете налоги по максимуму при этом не уткнувшись в AMT, никаких points не уплачено при получении кредита, никаких closing costs, $0 на инспекцию при покупке. В реальности расходы наверняка были больше, а списать получилось меньше. Давайте сложим полученные суммы = $33К + $60К + $7.5К + $16К + $3.2К = $119.7К. То есть за 4 года владения удачно продав дом на 10% выше цены покупки вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе. Что-то я не вижу повода для ликования...

[GarikToo]

Что-то я не вижу повода для ликования...

Странно. Помоему вы можете ликовать что опять доказали себе невыгодность покупки дома

[Mapycbka]

... вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе...

"Потеряли" - читай: "заплатили за проживание в доме" - около $1,500 в месяц.

Вопрос только, можно ли было бы сять подобный дом за $1,500?!.. В Массачусеттсе я про дома за $1,500 не слыхала.

[Jedd]

Давайте посчитаем. Допустим ваш дом вы купили за 500К (сумма не важна, но чтобы была точка отсчета). Продали сейчас на 10% выше, то есть за $550К. Теоретически 50К прибыли. Смотрим что получилось на самом деле. При продаже вы заплатили 6% агентам и прочим кровопийцам = $550К*0.06 = $33К, за 4 года владения заплатили (при 20% down и 6% APR) около 90К interest, треть которого вы списали с налогов итого 60К отдано "дяде" из банка. 1-2% стоимости ушло на ремонт, возьмем 1.5% = $7500К, потраченное на ремонты ваше личное время будем для простоты считать бесплатным. Налог на недвижимость 1.2% в год (не думаю, что у вас он сильно отличается) = за 4 года = $24К, честно списываем треть с налогов, получаем $16К. Страховки за дом (возьмем $800 в год) = $3200. Будем считать, что дом у вас за пределами всяких ассоциаций, девелопментов и вообще стоит в чистом поле, потому HOA fee и прочих поборов и налогов у вас нет. Я взял расхды по-минимуму, никакой HOA, никаких неожиданных поломок, списываете налоги по максимуму при этом не уткнувшись в AMT, никаких points не уплачено при получении кредита, никаких closing costs, $0 на инспекцию при покупке. В реальности расходы наверняка были больше, а списать получилось меньше. Давайте сложим полученные суммы = $33К + $60К + $7.5К + $16К + $3.2К = $119.7К. То есть за 4 года владения удачно продав дом на 10% выше цены покупки вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе. Что-то я не вижу повода для ликования...

Ну в реальности кровопийцам я отдал только 3%, а не 6%, и налог пониже и страховка да и APR на поинт меньше. Но даже при приведенных цифрах рентовать схожее по sq.ft и bedrooms (не говоря о location, которое в rentals вообще не бывает) было бы гораздо дороже. $2500/month minumum.

[mudi]

... вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе...

"Потеряли" - читай: "заплатили за проживание в доме" - около $1,500 в месяц.

Вопрос только, можно ли было бы сять подобный дом за $1,500?!.. В Массачусеттсе я про дома за $1,500 не слыхала.

Я взял самый минимум расходов, то есть реально это было бы ближе к 2К а то и больше. Если дом за 4 года "съел" всего 1-2% на ремонты, то он скорее всего сравнительно новый, а значит есть еще HOA fee. У нас дома не стоят 500К, но кондо, которые в 2005 году продавались за 500К примерно за столько и сдаются, только вот продать их за 550К сегодня вряд ли получится, скорее за 450К, а то и ниже и HOA fee у них $300-$400 в месяц.

[bvp]

Давайте посчитаем. Допустим ваш дом вы купили за 500К (сумма не важна, но чтобы была точка отсчета). Продали сейчас на 10% выше, то есть за $550К. Теоретически 50К прибыли. Смотрим что получилось на самом деле. При продаже вы заплатили 6% агентам и прочим кровопийцам = $550К*0.06 = $33К, за 4 года владения заплатили (при 20% down и 6% APR) около 90К interest, треть которого вы списали с налогов итого 60К отдано "дяде" из банка. 1-2% стоимости ушло на ремонт, возьмем 1.5% = $7500К, потраченное на ремонты ваше личное время будем для простоты считать бесплатным. Налог на недвижимость 1.2% в год (не думаю, что у вас он сильно отличается) = за 4 года = $24К, честно списываем треть с налогов, получаем $16К. Страховки за дом (возьмем $800 в год) = $3200. Будем считать, что дом у вас за пределами всяких ассоциаций, девелопментов и вообще стоит в чистом поле, потому HOA fee и прочих поборов и налогов у вас нет. Я взял расхды по-минимуму, никакой HOA, никаких неожиданных поломок, списываете налоги по максимуму при этом не уткнувшись в AMT, никаких points не уплачено при получении кредита, никаких closing costs, $0 на инспекцию при покупке. В реальности расходы наверняка были больше, а списать получилось меньше. Давайте сложим полученные суммы = $33К + $60К + $7.5К + $16К + $3.2К = $119.7К. То есть за 4 года владения удачно продав дом на 10% выше цены покупки вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе. Что-то я не вижу повода для ликования...

Все мои игры с калькуляторами (как найденными в интернете, так и самодельными в эксел-таблицке) показывают, что при покупке на 5 лет цена дома должна расти на 4-4.5% в год для того, чтобы по итогам выйти в ноль по сравнению с рентом. Игры с параметрами (в разумных пределах) могут расширить диапазон до 3.5-5.5%.

В данном случае рост был всего 2.5% в год, поэтому не удивительно, что итог негативный.

[Jedd]

HOA? Я то и слов таких не знаю.

[ekriv]

HOA? Я то и слов таких не знаю.

HOA - Home Owners Association, fee from $0 to $400+/mo

[mudi]

Давайте посчитаем. Допустим ваш дом вы купили за 500К (сумма не важна, но чтобы была точка отсчета). Продали сейчас на 10% выше, то есть за $550К. Теоретически 50К прибыли. Смотрим что получилось на самом деле. При продаже вы заплатили 6% агентам и прочим кровопийцам = $550К*0.06 = $33К, за 4 года владения заплатили (при 20% down и 6% APR) около 90К interest, треть которого вы списали с налогов итого 60К отдано "дяде" из банка. 1-2% стоимости ушло на ремонт, возьмем 1.5% = $7500К, потраченное на ремонты ваше личное время будем для простоты считать бесплатным. Налог на недвижимость 1.2% в год (не думаю, что у вас он сильно отличается) = за 4 года = $24К, честно списываем треть с налогов, получаем $16К. Страховки за дом (возьмем $800 в год) = $3200. Будем считать, что дом у вас за пределами всяких ассоциаций, девелопментов и вообще стоит в чистом поле, потому HOA fee и прочих поборов и налогов у вас нет. Я взял расхды по-минимуму, никакой HOA, никаких неожиданных поломок, списываете налоги по максимуму при этом не уткнувшись в AMT, никаких points не уплачено при получении кредита, никаких closing costs, $0 на инспекцию при покупке. В реальности расходы наверняка были больше, а списать получилось меньше. Давайте сложим полученные суммы = $33К + $60К + $7.5К + $16К + $3.2К = $119.7К. То есть за 4 года владения удачно продав дом на 10% выше цены покупки вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе. Что-то я не вижу повода для ликования...

Ну в реальности кровопийцам я отдал только 3%, а не 6%, и налог пониже и страховка да и APR на поинт меньше. Но даже при приведенных цифрах рентовать схожее по sq.ft и bedrooms (не говоря о location, которое в rentals вообще не бывает) было бы гораздо дороже. $2500/month minumum.

Я не сомневался, что вы найдете и укажете мне места, в которых вы заплатили меньше. А как насчет указать, где реально заплатили больше? С налогов ведь наверняка меньше удалось списать? Были ли заплачены points для того, чтобы получить этот более низкий APR? Во сколько обошлись дополнительные расходы при покупке и продаже? Подставьте свои реальные цыфры (а не только те, которые получаются ниже мной указанных, и не забыв про HOA fee) и скажите сколько получилось в месяц. Я знаю, что подставив цыфры для нашей местности владение получится гораздо дороже, а для многих AMT съест большую часть экономии на налогах.

[Jedd]

P.S. подставил свои конкретные цифры. Получилось:
~20K прибыли после 10К ремонта и 15К на агента и deed stamp
80K интереса, 25К таксов, 2.5К страховки - получилось $52500 за 4 года (что вобщем не совсем верно в общем случае ибо standard deduction, но у меня не один дом, так что я itemize anyway). Итого ~1300/month в своем доме, да в best in town location. Врядли я конечно 30% списал, так что реально где-то 1500/month.
HOA fees не было, mortgage был 5.25 no closing, no points

[cybopob]

Иногда неприятные. Но к этому надо быть готовым. Если не нравится - надо рентовать.

морально можно и к расстрелу подготовиться. Но не настолько, чтоб считать это "приятной процедурой".

[mudi]

Давайте посчитаем. Допустим ваш дом вы купили за 500К (сумма не важна, но чтобы была точка отсчета). Продали сейчас на 10% выше, то есть за $550К. Теоретически 50К прибыли. Смотрим что получилось на самом деле. При продаже вы заплатили 6% агентам и прочим кровопийцам = $550К*0.06 = $33К, за 4 года владения заплатили (при 20% down и 6% APR) около 90К interest, треть которого вы списали с налогов итого 60К отдано "дяде" из банка. 1-2% стоимости ушло на ремонт, возьмем 1.5% = $7500К, потраченное на ремонты ваше личное время будем для простоты считать бесплатным. Налог на недвижимость 1.2% в год (не думаю, что у вас он сильно отличается) = за 4 года = $24К, честно списываем треть с налогов, получаем $16К. Страховки за дом (возьмем $800 в год) = $3200. Будем считать, что дом у вас за пределами всяких ассоциаций, девелопментов и вообще стоит в чистом поле, потому HOA fee и прочих поборов и налогов у вас нет. Я взял расхды по-минимуму, никакой HOA, никаких неожиданных поломок, списываете налоги по максимуму при этом не уткнувшись в AMT, никаких points не уплачено при получении кредита, никаких closing costs, $0 на инспекцию при покупке. В реальности расходы наверняка были больше, а списать получилось меньше. Давайте сложим полученные суммы = $33К + $60К + $7.5К + $16К + $3.2К = $119.7К. То есть за 4 года владения удачно продав дом на 10% выше цены покупки вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе. Что-то я не вижу повода для ликования...

Все мои игры с калькуляторами (как найденными в интернете, так и самодельными в эксел-таблицке) показывают, что при покупке на 5 лет цена дома должна расти на 4-4.5% в год для того, чтобы по итогам выйти в ноль по сравнению с рентом. Игры с параметрами (в разумных пределах) могут расширить диапазон до 3.5-5.5%.

В данном случае рост был всего 2.5% в год, поэтому не удивительно, что итог негативный.

Да, именно так. Большая часть interest платится в первые годы владения, продажа тоже не бесплатна, при коротком сроке владения цена должна расти гораздо быстрее чем инфляция, чтобы покупка оказалась выгодной. То есть даже в нормальных условиях, когда цены не падают, а растут в одном темпе с инфляцией покупка на короткий срок практически всегда менее выгодна, чем рент такого же дома.

[Polinnka]

P.S. подставил свои конкретные цифры. Получилось:
~20K прибыли после 10К ремонта и 15К на агента и deed stamp
80K интереса, 25К таксов, 2.5К страховки - получилось $52500 за 4 года (что вобщем не совсем верно в общем случае ибо standard deduction, но у меня не один дом, так что я itemize anyway). Итого ~1300/month в своем доме, да в best in town location. Врядли я конечно 30% списал, так что реально где-то 1500/month.
HOA fees не было, mortgage был 5.25 no closing, no points

здорово что у Вас так получилось..

довольно много мест где владение дешевле или гораздо дешевле получается..
наоборот, когда владение дороже - ето аномалия какая - то..

[cybopob]

P.S. подставил свои конкретные цифры. Получилось:
~20K прибыли после 10К ремонта и 15К на агента и deed stamp
80K интереса, 25К таксов, 2.5К страховки - получилось $52500 за 4 года (что вобщем не совсем верно в общем случае ибо standard deduction, но у меня не один дом, так что я itemize anyway). Итого ~1300/month в своем доме, да в best in town location. Врядли я конечно 30% списал, так что реально где-то 1500/month.
HOA fees не было, mortgage был 5.25 no closing, no points

здорово что у Вас так получилось..

довольно много мест где владение дешевле или гораздо дешевле получается..
наоборот, когда владение дороже - ето аномалия какая - то..

вы прямо из другого измерения нам пишете, милая Полинка