Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

[mudi]

P.S. подставил свои конкретные цифры. Получилось:
~20K прибыли после 10К ремонта и 15К на агента и deed stamp
80K интереса, 25К таксов, 2.5К страховки - получилось $52500 за 4 года (что вобщем не совсем верно в общем случае ибо standard deduction, но у меня не один дом, так что я itemize anyway). Итого ~1300/month в своем доме, да в best in town location. Врядли я конечно 30% списал, так что реально где-то 1500/month.
HOA fees не было, mortgage был 5.25 no closing, no points

То есть в итоге получилось примерно как я посчитал - порядка $1500 в месяц. Если бы downpayment (в моих расчетах 100К) пролежал 4 года на CD, то это дало бы примерно 3% в год - rates в это время менялись, потому возьмем среднее, то есть 12.5К за 3 года или 8.5К после уплаты налогов = $177 в месяц минус с рента. Ну и standard deduction у рентера тоже есть... Вобщем если рент аналогичного дома стоит $2К в месяц и больше, то остается только позавидовать вашим ценам на дома, я бы на таких условиях тоже наверное купил. Для дома ценой 900К и рента его же за примерно $2800 в месяц получается совсем другой расклад, даже не говоря от том, что через 4 года он вряд ли будет стоить дороже на 10%.

P.S. Кстати сколько стоит рент дома, аналогичного проданному вами?

[CBETA*]

Кстати сколько стоит рент дома, аналогичного проданному вами?

... Но даже при приведенных цифрах рентовать схожее по sq.ft и bedrooms (не говоря о location, которое в rentals вообще не бывает) было бы гораздо дороже. $2500/month minumum.

[mudi]

... Но даже при приведенных цифрах рентовать схожее по sq.ft и bedrooms (не говоря о location, которое в rentals вообще не бывает) было бы гораздо дороже. $2500/month minumum.

Спасибо, не заметил я почему-то.

[CBETA*]

Вести с полей.
Купил дом на пике цен в 2005, в ремонт вложил около 1-2% стоимости, только что закрылся на 10% выше.
Хочу новый топик. "ПОЗДРАВЛЯЕМ!!! Старых домовладельцев - с продажей!"

Мы Вас конечно поздравляем - продать дом, купленный не пике цен и без убытка - круто!

Расскажите в чем кэтч? Вроде Массачусец тоже бублиился на славу.
Или у Вас зип такой специальный в котором цены не просели совсем?
Или Вы такой замечательный ремонт проделали что цена дома перекрыла среднеценовое падение?

[ARARAT.]

Вести с полей.
Купил дом на пике цен в 2005, в ремонт вложил около 1-2% стоимости, только что закрылся на 10% выше.
Хочу новый топик. "ПОЗДРАВЛЯЕМ!!! Старых домовладельцев - с продажей!"

Мы Вас конечно поздравляем - продать дом, купленный не пике цен и без убытка - круто!

Расскажите в чем кэтч? Вроде Массачусец тоже бублиился на славу.
Или у Вас зип такой специальный в котором цены не просели совсем?
Или Вы такой замечательный ремонт проделали что цена дома перекрыла среднеценовое падение?

А я вот завтра закрываю свой старый дом, продал наконец то...
За цену на 10% ниже чем мы сами его взяли в 2000, но рад отделаться по любому и не потерял нечего, так как остаток долга все равно ниже, т.е. я в плюсе...
Я его очень сильно грохнул в цене вниз в послeдние пару месяцев, надоело продовать...
Хотя в послeдний месяц, когда я был уже под контрактом, интерес сильно возрос, но я решил не рыпаться...

PS Я вообще не жадный, скидываю легко...

[М@ш@]

Я же говорю, нашли удачную формулу.
Вроде, не секрет, что выгоднее сдавать маленькие дома, вот и получаются такие числа.
Если бы мы купили год назад, то уже бы потеряли за год больше того, что заплатили за съём только на основании того, что цены упали.

Что значит удачная? Об'ективная...Если кто-то покажет свои данные по дому купленному в 2006, картина будет совсем другая.

Да цена за sq.ft не совсем линейна, но цифры приводились и по аналогичным домам
.
Все же разгоры сейчас вокруг того покупать или рентовать сейчас. Так вот продолжая рентовать я бы переплачивал лендлорду $0.46/sq.ft. было бы от чего ликовать лендлорду .

О какой объективности может идти речь, когда куча цифр остаются неизвестны.

В формуле все цифры известны и критерий сформулирован. Я могу определенно сказать сколько я переплачивал "дяде" в случае рента, чтобы он платил свой morgage и ликовал.

Если интересно играйте в калькулятор rent vs buying там все параметры есть известные и неизвестные... можете задать любые значения неизвестным параметрам и подогнать результат по ваш любимый прогноз будущего.

Кстати, по Вашей замечательной формуле, чтобы дешевле было за единицу площади, надо побольше дом купить. Так что, у Вас есть к чему стремиться.

[М@ш@]

А вот если бы дом купил на пике цен в 2005 году, то мне бы тоже выдали розовые очки. И я бы сейчас рассказывал, что на моей улице нет никаких foreclosures, цены не падают и вообще соответствуют доходам тут проживающих, несмотря на лживую статистику

Купил дом на пике цен в 2005, в ремонт вложил около 1-2% стоимости, только что закрылся на 10% выше.
Хочу новый топик. "ПОЗДРАВЛЯЕМ!!! Старых домовладельцев - с продажей!"

Давайте посчитаем. Допустим ваш дом вы купили за 500К (сумма не важна, но чтобы была точка отсчета). Продали сейчас на 10% выше, то есть за $550К. Теоретически 50К прибыли. Смотрим что получилось на самом деле. При продаже вы заплатили 6% агентам и прочим кровопийцам = $550К*0.06 = $33К, за 4 года владения заплатили (при 20% down и 6% APR) около 90К interest, треть которого вы списали с налогов итого 60К отдано "дяде" из банка. 1-2% стоимости ушло на ремонт, возьмем 1.5% = $7500К, потраченное на ремонты ваше личное время будем для простоты считать бесплатным. Налог на недвижимость 1.2% в год (не думаю, что у вас он сильно отличается) = за 4 года = $24К, честно списываем треть с налогов, получаем $16К. Страховки за дом (возьмем $800 в год) = $3200. Будем считать, что дом у вас за пределами всяких ассоциаций, девелопментов и вообще стоит в чистом поле, потому HOA fee и прочих поборов и налогов у вас нет. Я взял расхды по-минимуму, никакой HOA, никаких неожиданных поломок, списываете налоги по максимуму при этом не уткнувшись в AMT, никаких points не уплачено при получении кредита, никаких closing costs, $0 на инспекцию при покупке. В реальности расходы наверняка были больше, а списать получилось меньше. Давайте сложим полученные суммы = $33К + $60К + $7.5К + $16К + $3.2К = $119.7К. То есть за 4 года владения удачно продав дом на 10% выше цены покупки вы потеряли всего $119.7К-$50К = $69.7К или $17.5 в год даже при самом идеальном раскладе. Что-то я не вижу повода для ликования...

Я не проверяла Ваших расчётов.....но разве $17.5К в год это много? Дешевле съёма. Но в нашей местности такого не наблюдается, некоторым в $150К + двухлетнее владение среднего домика обходится.

[М@ш@]

А я вот завтра закрываю свой старый дом, продал наконец то...
За цену на 10% ниже чем мы сами его взяли в 2000, но рад отделаться по любому и не потерял нечего, так как остаток долга все равно ниже, т.е. я в плюсе...

Здорого, что ничего не потеряли. А я вот купила дом за миллион, а через год продала за $500К, но я ничего не потеряла, так как за наличные дом покупала, банку ничего не должна.

[SEL]

А я вот завтра закрываю свой старый дом, продал наконец то...
За цену на 10% ниже чем мы сами его взяли в 2000, но рад отделаться по любому и не потерял нечего, так как остаток долга все равно ниже, т.е. я в плюсе...

Здорого, что ничего не потеряли. А я вот купила дом за миллион, а через год продала за $500К, но я ничего не потеряла, так как за наличные дом покупала, банку ничего не должна.

ничего не поняла

[ARARAT.]

А я вот завтра закрываю свой старый дом, продал наконец то...
За цену на 10% ниже чем мы сами его взяли в 2000, но рад отделаться по любому и не потерял нечего, так как остаток долга все равно ниже, т.е. я в плюсе...

Здорого, что ничего не потеряли. А я вот купила дом за миллион, а через год продала за $500К, но я ничего не потеряла, так как за наличные дом покупала, банку ничего не должна.

Через год никто дом не продает, надо понимать такие вещи... Покупка дома ето серьозная вещь, думать надо когда брать и за сколько. Если не критическая ситуация полной невозможности платить, то продавать дом через год ето...
Не будем уточнять...

[М@ш@]

А я вот завтра закрываю свой старый дом, продал наконец то...
За цену на 10% ниже чем мы сами его взяли в 2000, но рад отделаться по любому и не потерял нечего, так как остаток долга все равно ниже, т.е. я в плюсе...

Здорого, что ничего не потеряли. А я вот купила дом за миллион, а через год продала за $500К, но я ничего не потеряла, так как за наличные дом покупала, банку ничего не должна.

ничего не поняла

Посмеялась над аргументом, что ничего не потеряли, так как банку должны были меньше.

[М@ш@]

А я вот завтра закрываю свой старый дом, продал наконец то...
За цену на 10% ниже чем мы сами его взяли в 2000, но рад отделаться по любому и не потерял нечего, так как остаток долга все равно ниже, т.е. я в плюсе...

Здорого, что ничего не потеряли. А я вот купила дом за миллион, а через год продала за $500К, но я ничего не потеряла, так как за наличные дом покупала, банку ничего не должна.

Через год никто дом не продает, надо понимать такие вещи... Покупка дома ето серьозная вещь, думать надо когда брать и за сколько. Если не критическая ситуация полной невозможности платить, то продавать дом через год ето...
Не будем уточнять...

Вспомнила, я его через 6 лет продала, а не через год

[mudi]

Я не проверяла Ваших расчётов.....но разве $17.5К в год это много? Дешевле съёма. Но в нашей местности такого не наблюдается, некоторым в $150К + двухлетнее владение среднего домика обходится.

В нашей местности тоже. Там какое-то место видать заколдованное, что удалось продать на 10% дороже чем в 2005 году. В том месте вполне возможно выгоднее купить чем снимать. В тех местах где цены сейчас упали с 600К до 250К-300К за дом сейчас наверное тоже выгоднее купить чем снимать за 2К или около того.
У нас пока соотношение другое. Вот к примеру можно снять такой таунхаус за $2850. А вот тут его же можно купить за $895К. Как ни крути с него в год больше 10К налогов, 2-3 тысячи в год HOA fees + страховки как минимум, и даже если щедро так отломить 200К down, то при 5.5% APR платеж будет в месяц $3950. То есть 5К минимум расходов в месяц после вложенных 200К против $2850 с нулевым риском и без всякого downpayment. Сколько должно стоить жилье сдаваемое за $2850, чтобы его имело смысл купить хотя бы при нынешних низких процентах? Я думаю, что в районе 450К плюс/минус 100К, но никак не 900К, то есть вдвое меньше, чем за него хотят сейчас.

[ARARAT.]

А я вот завтра закрываю свой старый дом, продал наконец то...
За цену на 10% ниже чем мы сами его взяли в 2000, но рад отделаться по любому и не потерял нечего, так как остаток долга все равно ниже, т.е. я в плюсе...

Здорого, что ничего не потеряли. А я вот купила дом за миллион, а через год продала за $500К, но я ничего не потеряла, так как за наличные дом покупала, банку ничего не должна.

Через год никто дом не продает, надо понимать такие вещи... Покупка дома ето серьозная вещь, думать надо когда брать и за сколько. Если не критическая ситуация полной невозможности платить, то продавать дом через год ето...
Не будем уточнять...

Вспомнила, я его через 6 лет продала, а не через год

А теперь посчитайте сколько вы за 6 лет отдали в счет вашего долга???
Как-раз на 10% и уменьшился ваш долг, теперь мне надо смеяться?

[М@ш@]

Я не проверяла Ваших расчётов.....но разве $17.5К в год это много? Дешевле съёма. Но в нашей местности такого не наблюдается, некоторым в $150К + двухлетнее владение среднего домика обходится.

В нашей местности тоже. Там какое-то место видать заколдованное, что удалось продать на 10% дороже чем в 2005 году. В том месте вполне возможно выгоднее купить чем снимать.

Я так поняла, человек что-то переделал малыми силами, но лишняя спальня получилась. Кроме того действительно есть места, где цены почти не упали.