Investment property. Арифметика

[KVA]

1. Yearly appriciation ratio - 5% т.е. каждый год дом дорожает 5% через три года там будет стоить 578812.5, делаем округление по меньшему - 578К, так?

Добавим так же что вышеотквоченное сейчас очень сильное допущение. Сейчас домик может и -5% сыграть запросто.

[Komissar]

depreciation - это часть всех расходов на проперть, она ничем не отличается от других расходов, кроме того, что она "невидима" для лендлорда, в отличие, скажем, от ремонта, за к-рый вынь да положь живые деньги.

Скажем, в Вашем примере, живой лосс от ренты (скажем, 4К/год) приплюсуется к невидимому лоссу от амортизации (18К), т.е. в сумме на бумаге ваш лосс от рентал бизнеса будет 22К. Если у Вас АГИ <100К, то Вы можете вычесть этот лосс из ваших других налогооблагаемых доходов, например, из з/п. Тут конечно будет поджидать засада в виде АМТ, но не будет усложнять пример.

Если же вы с АГИ > 150К, то вычесть этот суммарный лосс 22К из з/п вы не можете. Но не все так печально. Лосс превращается в suspended loss, и есть надежда его recover'ить при продаже проперти. Хотя если Конгресс изменит этот закон, то труба.

[Invisible]

Скажем, в Вашем примере, живой лосс от ренты (скажем, 4К/год) приплюсуется к невидимому лоссу от амортизации (18К), т.е. в сумме на бумаге ваш лосс от рентал бизнеса будет 22К. Если у Вас АГИ <100К, то Вы можете вычесть этот лосс из ваших других налогооблагаемых доходов, например, из з/п. Тут конечно будет поджидать засада в виде АМТ, но не будет усложнять пример.

Когда я говорил про loss, то имел в виду Schedule D. Сформулирую вопрос по другому: всегда ли в Schedule D amortization можно оформить в виде expenses/losses вне зависимости от primary income (shecule A)?

Я понимаю, что если investment property brek even без учета амортизации, а с амортизацие уходит в минус, то при AGI >150K этот минус нельзя списывать с primary income.

Кроме вышесказанного, какие-нибудь другие правила есть?

[Komissar]

Вы schedule E, наверное, имеете в виду? Про D речь зайдет при продаже вашей проперти...

[Invisible]

Тфу ты, да про shedule E.

[Komissar]

У меня нет под рукой такс-ретерна в данный момент, но насколько я помню, лоссы учитываются в Е независимо от А, но если аги>150К, то окончательные цифры в самую последнюю линию они не заносятся (и таким образом не влияют на А), но где-то впечатывается фраза suspended loss и rollover.

А вообще здесь на форуме раньше паслись проф. такс-расчетчики - Valeus, Lightick, SEL. Эй, профи, аууу?!

[Komissar]

повладев пропертями несколько лет, могу одно сказать - ну и противная же штука проперти таксы! с мортгажью потихоньку, но расплевываешься, да и инфляция помогает, а они гады только растут, да еще и в обгон инфляции.

Мне честно гораздо больше нравится австралийский вариант - нет дедактибилити интереса, но и нет проперти такс. Хочу к кенгурям!

[Nostradamus]

Если там совсем нету property tax, то наверное очень высокий income tax и/или sales tax? Где-то ведь должны кормиться местные власти.

[alex40]

Скоро будет вариант еще круче. Нет дедактабилити интереса и
есть проперти такс. Нас емммм а мы что ?

[DP]

Скоро будет вариант еще круче. Нет дедактабилити интереса и
есть проперти такс. Нас емммм а мы что ?

круче это когда вдобавок и property tax никак не задедактить...

[andyvt]

итого ежемесячных расходов $2600
значит, рента ожидается $2300/мес. Если нанять проп. менеджмент ко., то еще вычесть $200/мес. Вычтем также расходы на maintenance, damage repair, liability insurance, простои между тенантами (а тогда надо еще платить utilities), нежданно-негаданный ассессмент от НОА тысяч на 25, ну и т.д.

Ох, и тяжела же жизнь лендлорда!

А если еще учесть, что сдать абстрактную полмиллионную коробку за $2300 мягко говоря непросто, то все еще тяжелее.

[BOPOBYC]

Я чайник конечно, поэтому чайнический вопрос, а 9% риелторам и ескроу (или что там?) при продаже этого проперти надо учитывать в таких делах?

[NEVA]

Я чайник конечно, поэтому чайнический вопрос, а 9% риелторам и ескроу (или что там?) при продаже этого проперти надо учитывать в таких делах?

The way I think about it, realtor commission это как бы part of your investment, as you have to incurr it to be able to buy (and therefore rent out) the property. Escrow - это залог, насколько я понимаю, он потом вычитается из стоимости property.

[BOPOBYC]

Я чайник конечно, поэтому чайнический вопрос, а 9% риелторам и ескроу (или что там?) при продаже этого проперти надо учитывать в таких делах?

The way I think about it, realtor commission это как бы part of your investment, as you have to incurr it to be able to buy (and therefore rent out) the property. Escrow - это залог, насколько я понимаю, он потом вычитается из стоимости property.

как это - объясните на пальцах?
Вот купил я дом за 500К, заем у меня остался 350К (выше ситуация да). Через три года я его решил продать за 587К. Я его продаю, на руки получаю 534.17 (минус 9%), отдаю заем в 340К например (ну сколько там я выплачу за 3 года?), у меня остается 194К кэшем на руках - разве не так?

[Komissar]

а из профита 87К между покупной ценой и продажной, не забудьте вычесть suspended losses (if any), и уже с остатка накормите дядю Сэма налогом на капитал гейн. А потом не забудьте 54К амортизации, что Вы навычитали за 3 года (18 х 3) и с них заплатите повышенный процент (28%?) дяде Сэму... и т.д. и т.п.