Investment property. Арифметика

[Invisible]

Прошу адвокатов дьявола (или тех, кто разбирваеться в предмете лучше) высказаться.

Есть следующая ситуация:

1. Property value - 500K.
2. Downpayment - 150K. Где-то 30%.
3. 350K - Interest Only Fixed loan, 6.5%

Допустим

(еще раз - исходите из следующих допущении) что выполняються следующие условия:

1. Yearly appriciation ratio - 5% т.е. каждый год дом дорожает 5% через три года там будет стоить 578812.5, делаем округление по меньшему - 578К, так?
2. Property нужно покармливать т.е. у вас доходы не перекрыват расходов. Rental income - (mortgage payments + taxes + insurance + management + maintenance) уходит в минус. Например 300 в месяц. Т.е. за три года - 10800.

Результат - за три года у вас equity будет 578К-350К-150К-10800=67200.

Делим на три - 22К per year. Т.е. Cash on Cash return (22K c 150K) - 14% до налогов.

Что-то мне подсказывает, что я чего-то упускаю. Только не понимаю - чего. Да, еще раз - не нужно говорить что property может дорожать и падать и пр.

Мне интесно - если вышеописанные допушения выполняються, то цыфры annual return такие? Или а чего-то не понимаю этим вечером?

[Komissar]

depreciation. passive activity losses (if eligible).

[Ratbert]

Что-то мне подсказывает, что я чего-то упускаю...

если это инвестмент - то в цепочке деньги-инвестмент-деньги как мин две трансакции покупка-продажа ...нагрузим рои - сразу получим убытки...
дальше даже можно и не считать инфляцию, время, ликвидность ...итд

[Invisible]

Depriciation (85%, 27/30 rule) как раз tax benefit. Т.е. уменьшает потери. Но вот про 6% агенту при продаже я упустил.

Тогда чистая прибыль будет 33К за три года или 11 - за год - 7% в год после налогов.

Хотелось бы посмотреть low-risk альтернативу с таким-же return-ом после налогов. Есть примеры?

[alex40]

А что "management" ничего не стоит? Это же royal pain in the rear и много времени (особенно без опыта). Когда инвестируешь в conservative mutual fund (6%-7%) то работы гораздо меньше. IMHO.

[max_ii]

Но вот про 6% агенту при продаже я упустил.

Мне кажется что вы исходите из гарантированного наличия жильцов. В реальности вполне может получится что при смене жильцов месяц или два дом будет простаивать пустым.

[Komissar]

Depriciation (85%, 27/30 rule) как раз tax benefit.

Benefit она только если у Вас AGI <100K, потом ее дедактибилити starting phasing out and disappears by AGI 150K.

Но в любом раскладе - бенефитили Вы или нет от амортизации - при продаже проперти, Вам придется отнять depreciation от basis, тем самым увеличивая налогооблагаемую базу. Причем та часть профита, к-рая пришла от добавления depreciation, будет таксоваться по более высокому рейту, чем capital gain.

[Komissar]

Не забудьте еще, что те 150К, к-рые Вы заморозили в даунпеймент, могли бы гарантированно приносить Вам где-то 5.6% на и-бондах, т.е. грубо говоря 3.8% чистыми опосля налогов.

[NEVA]

Обычно рекомендуют budget 10% от рента на ремонт и 5-10% на простой (поиски жильцов). Плюс если вы будете нанимать management company - то еще порядка 10%.

[DP]

а какой rent $/month с жильца и в каком примерно месте хочет автор ???

[Komissar]

Поскольку invisible указал, что рент будет покрывать все расходы минус 300, за счет реверс-инжиниринговых расчетов получаем:

интерес с 350К при 6.5% 1900/мес
проперти такс (если в Кали) 500/мес
НОА (наверное) 100/мес
страховка 100/мес

итого ежемесячных расходов $2600
значит, рента ожидается $2300/мес. Если нанять проп. менеджмент ко., то еще вычесть $200/мес. Вычтем также расходы на maintenance, damage repair, liability insurance, простои между тенантами (а тогда надо еще платить utilities), нежданно-негаданный ассессмент от НОА тысяч на 25, ну и т.д.

Ох, и тяжела же жизнь лендлорда!

[DP]

проперти такс (если в Кали) 500/мес

там где я живу за оценку в $500K платить ~$900/month

[DP]

значит, рента ожидается $2300/мес.

+ жилец платит все коммунальные платежи... ужас.

[Komissar]

А вот если бы у автора дом был полностью выплачен, то все было бы гораздо шоколаднее. Прикинем, что рент за год, минус НОА, проптакс, страховку, ремонт и менеджмент фи будет в сумме где-то 16К. При этом амортизация (500/27.5) где-то 18К. Т.е. 16К получаются "чистыми", необлагаемыми налогом, а на бумаге 2К в минусе. Тогда 16*100/500 дадут 3.2% "чистого" рои. Что немного хуже возврата по Т-бондз, но зато деньги вложенные в дом, более-менее защищены от инфляции, а в бондах инфляция их кушает с утра до вечера без перерыва.

[Invisible]

Benefit она только если у Вас AGI <100K, потом ее дедактибилити starting phasing out and disappears by AGI 150K.

Если AGI of married couple (вот откуда идет понятие marriage penalty) >150, я знаю, что losses from investment income (shedule D) нельзя списывать с primary income (shedule A)

Комиссар, подтвердите, что не только losses нельзя списывать, но и depriciation тоже. Или вы что-то другое имели в виду?

А вот если бы у автора дом был полностью выплачен, то все было бы гораздо шоколаднее.

Да, если высшесказанное верно, весьма интересный вывод - rental proprty имеет смысла если у вас AGI<150K. если больше - то нужно искать другие возможности.