Investment property. Арифметика

andyvt · Post by **andyvt** » 18 Jan 2006 00:04

Komissar wrote:итого ежемесячных расходов $2600
значит, рента ожидается $2300/мес. Если нанять проп. менеджмент ко., то еще вычесть $200/мес. Вычтем также расходы на maintenance, damage repair, liability insurance, простои между тенантами (а тогда надо еще платить utilities), нежданно-негаданный ассессмент от НОА тысяч на 25, ну и т.д.

Ох, и тяжела же жизнь лендлорда!

А если еще учесть, что сдать абстрактную полмиллионную коробку за $2300 мягко говоря непросто, то все еще тяжелее.

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 18 Jan 2006 00:17

Я чайник конечно, поэтому чайнический вопрос, а 9% риелторам и ескроу (или что там?) при продаже этого проперти надо учитывать в таких делах?

NEVA · Post by **NEVA** » 18 Jan 2006 00:21

BOPOBYC wrote:Я чайник конечно, поэтому чайнический вопрос, а 9% риелторам и ескроу (или что там?) при продаже этого проперти надо учитывать в таких делах?

The way I think about it, realtor commission это как бы part of your investment, as you have to incurr it to be able to buy (and therefore rent out) the property. Escrow - это залог, насколько я понимаю, он потом вычитается из стоимости property.

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 18 Jan 2006 00:24

NEVA wrote:
BOPOBYC wrote:Я чайник конечно, поэтому чайнический вопрос, а 9% риелторам и ескроу (или что там?) при продаже этого проперти надо учитывать в таких делах?

The way I think about it, realtor commission это как бы part of your investment, as you have to incurr it to be able to buy (and therefore rent out) the property. Escrow - это залог, насколько я понимаю, он потом вычитается из стоимости property.

как это - объясните на пальцах?
Вот купил я дом за 500К, заем у меня остался 350К (выше ситуация да). Через три года я его решил продать за 587К. Я его продаю, на руки получаю 534.17 (минус 9%), отдаю заем в 340К например (ну сколько там я выплачу за 3 года?), у меня остается 194К кэшем на руках - разве не так?

Komissar · Post by **Komissar** » 18 Jan 2006 00:32

а из профита 87К между покупной ценой и продажной, не забудьте вычесть suspended losses (if any), и уже с остатка накормите дядю Сэма налогом на капитал гейн. А потом не забудьте 54К амортизации, что Вы навычитали за 3 года (18 х 3) и с них заплатите повышенный процент (28%?) дяде Сэму... и т.д. и т.п.

Komissar · Post by **Komissar** » 18 Jan 2006 00:34

да, профит будет не 87К а 87К минус комиссионные при продаже. Т.е. если комиссионные были 6% то 35К реалторам, т.е. ваш профит 87-35, т.е. 52. Ну а далее, как я описал выше.

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 18 Jan 2006 00:37

В нашем штате, после двух лет владения кэпитал гейн не платится вроде...

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 18 Jan 2006 00:41

Вообще у меня много знакомых тут занимается инвестированием в пропертя. Но там есть два ны:
1. Потолок цены дома - 300К
2. Цены на дома в среднем растут по 8-12% в год.
Покупают пропертя не на два-три года, а на "до пенсии". Т.е. купили себе дома и те потихоньку сдаются, мейнтейнятся, растут, а лет через 10-15, при выходе на пенсию, продаются по мере надобности денег, но пока "хэппи ендов" конкретных не знаю, никто еще не в пенсионном возрасте

.

Komissar · Post by **Komissar** » 18 Jan 2006 01:47

BOPOBYC wrote:В нашем штате, после двух лет владения кэпитал гейн не платится вроде...

это федеральный закон - но применим только к primary residence, причем ей надо не только владеть, но и жить в ней 2 года из последних 5.

NEVA · Post by **NEVA** » 18 Jan 2006 04:26

Komissar wrote:а из профита 87К между покупной ценой и продажной, не забудьте вычесть suspended losses (if any), и уже с остатка накормите дядю Сэма налогом на капитал гейн. А потом не забудьте 54К амортизации, что Вы навычитали за 3 года (18 х 3) и с них заплатите повышенный процент (28%?) дяде Сэму... и т.д. и т.п.

Комми, а разве с амортизации другой процент платится? А почему так? Мне казалось что логичнее было бы просто вычесть амортизацию из стоимости покупки, и потом заплатить capital gains tax на разницу между этой суммой и выручкой за продажу. Or, if you've already deducted your amortization from your income from rental property - just not deduct it from the sales price at all. This different rate thing makes no sense at all...

Komissar · Post by **Komissar** » 18 Jan 2006 04:43

I've read that the reasoning behind taxing recaptured depreciation at a higher rate is that IF you could deduct it from your ordinary income (that is if you were eligible to take that deduction) it would have reduced your ordinary income that is normally taxed at the higher rate. Therefore, when recaptured during the sale of the property, the recaptured amount of depreciation is also taxed at a higher rate.

All complaints about this - to our beloved Congress and IRS please :mrgreen:

.

Or better yet, elect me as a US senator from California, and I'll fight for the abandoment of the income tax in favor of a simple sales tax.

Kommi for the US Senate, Kommi for the US Senate!

Valeus · Post by **Valeus** » 18 Jan 2006 04:53

Komissar wrote:I've read that the reasoning behind taxing recaptured depreciation at a higher rate is that IF you could deduct it from your ordinary income (that is if you were eligible to take that deduction) it would have reduced your ordinary income that is normally taxed at the higher rate. Therefore, when recaptured during the sale of the property, the recaptured amount of depreciation is also taxed at a higher rate.

Да, это так. Однако не стоит забывать, что suspended losses are ordinary. Более того, они идут не по fixed rate, как depreciation (at 25%), а по вашей текущей rate in the tax period of sale. При правильном раскладе можно даже налогово пробенефитить.

Kommi for the US Senate, Kommi for the US Senate!

"Уперед, Зорька!" :lol:

Калифорнийцы Вас поддержат. Я бы, правда, с Сaкраменто бы начала налоговый бардак устранять - уж больно они там непонятно чем занимаются, фукая наши денюжки, не глядя.

Komissar · Post by **Komissar** » 18 Jan 2006 17:56

а можно чуть подробнее про suspended losses? В моем представлении, они сами по себе никогда не таксуются. Они могут либо помочь to offset rental income (если в какой-то из последующих лет выйдешь в полный плюс даже с учетом амортизации), либо to offset capital gain при продаже проперти... или есть еще какие закавыки?

:pray:

Valeus

NEVA · Post by **NEVA** » 18 Jan 2006 18:19

Komissar wrote:а можно чуть подробнее про suspended losses? В моем представлении, они сами по себе никогда не таксуются. Они могут либо помочь to offset rental income (если в какой-то из последующих лет выйдешь в полный плюс даже с учетом амортизации), либо to offset capital gain при продаже проперти... или есть еще какие закавыки?

Разве можно использовать suspended losses которые ordinary для того чтобы offset capital gain? Don't you need capital loss to offset capital gain? I imagine you would be able to use your ordinary suspended losses to offset that part of the appreciation on the house which is attributable to the depreciation you've already written off against your ordinary income in the previous years, but not the "actual" capital gain which is taxed at 25%.

Valeus, am I correct in supposing that the tax advantage you refer to can be realized when the top rate of an individual carrying suspended losses is higher in the year he uses the suspended loss than in the years he accumulated these losses?

Komissar · Post by **Komissar** » 18 Jan 2006 19:42

Подождем ответа профессионала Valeus, но пока наш друг IRS говорит вот что:

http://www.irs.gov/taxtopics/tc425.html

"Generally, you may deduct in full any previously disallowed passive activity loss in the year you dispose of your entire interest in the activity."

Valeus · Post by **Valeus** » 18 Jan 2006 23:39

Komissar wrote:...наш друг IRS говорит вот что:
http://www.irs.gov/taxtopics/tc425.html
"Generally, you may deduct in full any previously disallowed passive activity loss in the year you dispose of your entire interest in the activity."

Ну да. Год продажи IRS form 1040 page 1:
> line ..: Capital Gain. Attach Sch D - gain on sale of the pty without depreciation recapture (at 15% if long-term);
> line ..: Other Gains/Losses. Attach form 4797 - depreciation recapture (at 25%);
> line ..: Rentals... Attach Sch E - released suspended losses (at ordinary rate).

Если capital gain long-term, то все три строчки budut taxed по разной rate (unless depr. recap rate совпадет с effective ordinary rate for the year). Так что можно поиграться с планированием своей ordinary rate в год продажи.
[Всё это по текущему законодательству, разумеется. Пока только есть шанс, что preferred capital gain rate пойдет вниз, остальное вроде пока менять не будут... до прихода демократов к власти, по крайней мере...

]

Valeus · Post by **Valeus** » 18 Jan 2006 23:53

Komissar wrote:а можно чуть подробнее про suspended losses? ... Они могут либо помочь to offset rental income (если в какой-то из последующих лет выйдешь в полный плюс даже с учетом амортизации), либо to offset capital gain при продаже проперти... или есть еще какие закавыки?

Вы, Komissar, по этой теме наверное уже лекции можете читать! :lol:

Все так, как пишeте, только я бы расширила часть "to offset rental income" в "to offset all rental income", в смысле, что ограничение считается не по каждой проперти, а по всем rentals, including pass-thru rental income from a partnership, s-corp or a trust, ну и просто других домов на сдачу, если таковые имеются. [Когда много пропертей с losses и пара с income, то там начинаются довольно тоскливые подсчеты ограничений для вычета отдельных losses, так что в детали я уже вдаваться не буду.]

Komissar · Post by **Komissar** » 18 Jan 2006 23:55

чтой-то я сегодня торможу... давайте на живом примере.

Вася Пупкин, зарабатывающий > 150К, купил рентал проперть за 300К, а через 5 лет продал за 500К. В течении этих 5 лет каждый год он нес disallowed passive activity loss 11К. База для depreciation у него 275K. При продаже Вася уплатил 30к (6%) реалторам.

Capital gain: 500-300-30=170K
Recaptured depreciation: (275/27.5)*5 = 50K
Released disallowed lossed (5 * 11) = 55K

Какие налоги с продажи заплатит Вася?

Valeus · Post by **Valeus** » 19 Jan 2006 00:02

NEVA wrote:Valeus, am I correct in supposing that the tax advantage you refer to can be realized when the top rate of an individual carrying suspended losses is higher in the year he uses the suspended loss than in the years he accumulated these losses?

It is also true, but I was referring to the 25% rate imposed on the part of the realized gain attributable to depreciation. Komissar knew it wouldn't be the same rate as long-term capital gain, but he labeled it "ordinary" and "bad", so I had to point out it wasn't exactly so.
I hope my illustration of the form 1040 in the year of sale above clarifies it.

Valeus · Post by **Valeus** » 19 Jan 2006 00:12

Komissar wrote:чтой-то я сегодня торможу... Какие налоги с продажи заплатит Вася?

Long-term cap gain @15%,
plus
Recaptured depr @25%,
less
Released losses @[effective ordinary rate for ($150K+other ordinary income-itemized deductions-exemptions, etc.)]

Если дома есть TurboTax - поиграйтесь.

Komissar · Post by **Komissar** » 19 Jan 2006 00:14

Спасибо, Valeus! :pray:

Komissar · Post by **Komissar** » 19 Jan 2006 00:17

В общем, Васе нужно делать 1031exchange :mrgreen:

Valeus · Post by **Valeus** » 19 Jan 2006 00:31

Komissar wrote:В общем, Васе нужно делать 1031exchange

Ну, если раз в 5 лет, то тогда да, наверное. А то сейчас IRS-ники с этим хаузинг бумом и 1031-изобилием взгляды свои на мошенников "от 1031exch" обратили. По слухам, большие беспределы анкаверят... кому-то будет больно...
Кстати, может быть и всем нам, так как если много абъюза, to IRS пойдут с жалобами в конгресс... а там уже будут сидеть демократы...

В общем, могут закрыть легкость обмена недвижимости, ужесточив понятие "like-kind" до тех же жестких рамок, что и для не недвижимости.

Komissar · Post by **Komissar** » 19 Jan 2006 00:40

А вот если у Васи, скажем, 3 проперти, и суммарный лосс по ним 20К в год. Как я понимаю, Вася при продаже одной из пропертей может использовать _весь_ накопленный лосс, а не только лосс от продаваемой проперти, чтобы оффсетить капитал гейн (ну, если гейн очень большой)?

И, как я понимаю, если проперть начинает приносить инком на бумаге (т.е. income с т.зр. ИРС), то лучше перевести ее обратно в лоссовую категорию (отремонтировать, или занять денег из эквити), дабы бедный эккаунтант не занимался тоскливыми расчетами?

Valeus · Post by **Valeus** » 19 Jan 2006 01:12

Komissar wrote:А вот если у Васи, скажем, 3 проперти, и суммарный лосс по ним 20К в год. Как я понимаю, Вася при продаже одной из пропертей может использовать _весь_ накопленный лосс, а не только лосс от продаваемой проперти, чтобы оффсетить капитал гейн (ну, если гейн очень большой)?

Нет - только свой накопленный. "Чужие" лоссы останутся подвешенными, пока те проперти не продадутся.

И, как я понимаю, если проперть начинает приносить инком на бумаге (т.е. income с т.зр. ИРС), то лучше перевести ее обратно в лоссовую категорию (отремонтировать, или занять денег из эквити), дабы бедный эккаунтант не занимался тоскливыми расчетами?

У нас программули это безобразие считают.

А "выгодность" надо каждый год оценивать, в зависимости от остальных налоговых позиций и прочих финансовых устремлений. Переплачивать за дом или его improvements только ради увеличенной depreciation - занятие неблагодарное, особенно когда платить (брать в долг) надо сейчас, a tax benefits from depreciation оказываются растянутыми на года...