Investing in Houston real estate

[NEVA]

Набежало у меня тут equity и думаю я как ее поумнее употребить. И пришла мне в голову идея - прикупить себе кондо в Хьюстоне, в хорошем районе, типа недалеко от Medical Center на Cambridge St. или возле Мемориал парка, нанять management company, и сдавать себе эту квартиру. По предварительным наметкам 2б/2ба квартиру купленную в Medical Center за порядка $80К можно сдать за $850-$900/мес. Даже при очень консервативном раскладе (7% interest rate, 10% management co. fee) это даст порядка $200-200 в месяц прибыли. Вроде неплохо. А теперь вопрос - что я пропустила? Management companies больше дерут, их трудно найти или они плохо управляют? Жильцы уродуют квартиру или их сложно найти? Слишком рискованно? Плата за аренду завышена? Какие подводные камни там имеются о которых я не подумала?

Честно говоря, мне было очень сложно поверить что есть такие рынки где можно просто за копейки купить квартиру и сразу с выгодой сдавать. Наверное, я все-таки что-то пропустила, нет? Посоветуйте пожалуйста.
Заранее спасибо.

[Valeus]

А с property taxes как в Хьюстоне? Я вообще про Техас знаю только, что там жилье можно купить за копейки, а property налоги - по само здрасьте, ибо подоходный налог с индивидуумов не берут.

[надежда2]

А что там с HOA?

[Komissar]

думаю, NEVA, что-то в Ваших расчетах не того. Считается, что рент _очень_ хороший, если рент составляет 0.5% стоимости хибары. Т.е. даже на кондо за $160К, к-рые можно сдать за 800-900/мес по идее должны слететься инвесторы со всех краев, областей и автономных округов. Efficient Markets Theory, anyone?

[katit]

думаю, NEVA, что-то в Ваших расчетах не того. Считается, что рент _очень_ хороший, если рент составляет 0.5% стоимости хибары. Т.е. даже на кондо за $160К, к-рые можно сдать за 800-900/мес по идее должны слететься инвесторы со всех краев, областей и автономных округов. Efficient Markets Theory, anyone?

Хм... А в чем вот этот инвестмент заключается? Деньги некуда деть или зачем?

Я вижу такие дилы, но рост цены самой хибары под вопросом. А по процентам если 100% денег уплатить то будет выходить тех-же 4-5% годовых...

Т.е. фишка в том чтобы найти праперть которая еще и расти будет...

[Dinki]

Набежало у меня тут эуиты и думаю я как ее поумнее употребить. И пришла мне в голову идея - прикупить себе кондо в Хьюстоне, в хорошем районе, типа недалеко от Медицал Центер на Цамбридге Ст. или возле Мемориал парка, нанять манагемент цомпаны, и сдавать себе эту квартиру. По предварительным наметкам 2б/2ба квартиру купленную в Медицал Центер за порядка $80К можно сдать за $850-$900/мес. Даже при очень консервативном раскладе (7% интерест рате, 10% манагемент цо. фее) это даст порядка $200-200 в месяц прибыли. Вроде неплохо. А теперь вопрос - что я пропустила? Манагемент цомпаниес больше дерут, их трудно найти или они плохо управляют? Жильцы уродуют квартиру или их сложно найти? Слишком рискованно? Плата за аренду завышена? Какие подводные камни там имеются о которых я не подумала?

Честно говоря, мне было очень сложно поверить что есть такие рынки где можно просто за копейки купить квартиру и сразу с выгодой сдавать. Наверное, я все-таки что-то пропустила, нет? Посоветуйте пожалуйста.
Заранее спасибо.

Куда делись налоги и страховка? Сколько они будут стоить?

В настоящее время в Хьюстоне с учетом ситуации с ураганами самым выгодным вложением в недвижимость является трейлерный парк, где места сдаются в аренду за 350 баксов в месяц. И вообще в Хьюстоне сейчас не хватает примерно 200,000 единиц жилья для оставшихся беженцев. Что-то мне подсказывает, что никакого кондо за 80 тысяч в Медицинском Центре особо купить не удастся.

[Invisible]

"Хороший район", "кондо" и "80К" взаимоисключающие понятия. Посмотрите на http://www.har.com/cs_condo.htm в каких местах находяться кондо за 80К. Т.е. вопрос - кто захочет жить в непосредсвенной близости от Astrodome? Посмотрите, что в соседнем ZIP цены на 1br начинаються от 120К и выше...

Вообще GRM <10 считается очень хорошим, а cash flow RE investment обычно находиться в таких местах, где на выбивание рента придеться с ножом и с бронжилитем идти.

[NEVA]

Всем спасибо за комментарии! Отвечу как могу:

1. Квартиры за $80К -таки бывают, к моему большому удивлению. Район Cambridge street (zip code 77054) вполне приличный, населенный в основном graduate студентами из medical center и студентами Райса. Астродом там близко, но не через дорогу, из нац. меньшинств - только заученные китайцы. Я это не по наслышке знаю - я там жила довольно долго.

2. HOA - не подумала. Посмотрела - оказалось $250.

3. Страховка - не очень существенно, т.к. внутреняя страховка стоит минимально, а внешняя покрывается HOA взносами.

4. Рост цены самой хибары вообще не ожидается. Он в Техасе минимальный. Но если можно иметь доход не вкладывая практически денег, то почему бы и нет? Ведь предполагается только 10-20% дать наличкой а под остальное взять mortgage, т.е. иметь доход не со своих, а с занятых денег, которых вам кроме как под mortgage никак не дадут.

4. Real Estate Tax v Harris County - вот это принципиальный вопрос. Я не знаю точно какой он, хотя говорят что в Техасе он высокий, но даже если он всего лишь 4.5% то это добавляет $300/мес. к mortgage и делает всю затею нерентабельной. Знатоки, никто не знает какие точно real estate taxes в Harris County?

Итак, на данный момент имеем гипотетическую раскладку:

Potential Rent $850/mo
minus:
Mortgage Pmt $430/mo
(10% down, 6.5%)
Managing Fee $ 80/mo
HOA Fee $250/mo
Taxes (4.5%) $300/mo
plus:
Tax deduction $ 80/mo
(31% tax rate)


При таком раскладе расходы превышают доходы на $130. Не выгодно. Хотя можно, наверное, получить кредит под лучший процент и break even.

Ничего, я не унываю. Mы еще найдем, как выражается Коммиссар, где тут можно загрести деньжищи большой совковой лопатой.
Всем большое спасибо за помощь!

[Komissar]

студенты, даже аспиранты часто очень плохие жильцы, а уж как могут уделать апартмент заученные китайцы...

кстати, если здание кондо не новое, скорее всего, к $250 фи еще надо ждать нехилый 15-20-30К special assessment.

Да, непросто в наше время с БСЛ... "А кому сейчас легко?" (с)

[tunafish]

Вопрос идиота: а снимают жилье за 850 в месяц, если его за 450 можно купить??? Например в Филе никто дома не покупал из студентов, а здесь в алабаме - с кем не поговори - все владельцы, то есть покупают лет в 19-21. Получить 100% кредита стало легко. Или я что-то потерял в логике?

[Dinki]

Всем спасибо за комментарии! Отвечу как могу:

4. Реал Естате Тах в Харрис Цоунты - вот это принципиальный вопрос. Я не знаю точно какой он, хотя говорят что в Техасе он высокий, но даже если он всего лишь 4.5% то это добавляет $300/мес. к мортгаге и делает всю затею нерентабельной. Знатоки, никто не знает какие точно реал естате тахес в Харрис Цоунты?

Всем большое спасибо за помощь! :радио%:

На каждые 100 долларов собственности
0.39986 идет собственно каунти
0.03318 флад контрол каунти
0.01673 порту Хьюстона
0.19021 госпиталям каунти
0.00629 образование

плюс что-то идет в эмедженси фонд определенного дистрикта под каким-то номером, я не знаю, сколько платят в том районе, но может доходить до 1 процента. И что-то идет HISD (мы платим другому дистрикту, вернее 3 другим, так как собственность в разных местах, так вот что-то между 1 и 2 процентами, ближе к 2.

[Dinki]

"Хороший район", "кондо" и "80К" взаимоисключающие понятия. Посмотрите на хттп://шшш.хар.цом/щцондо.хтм в каких местах находяться кондо за 80К. Т.е. вопрос - кто захочет жить в непосредсвенной близости от Астродоме? Посмотрите, что в соседнем ЗИП цены на 1бр начинаються от 120К и выше...

Вообще ГРМ <10 считается очень хорошим, а цаш флош РЕ инвестмент обычно находиться в таких местах, где на выбивание рента придеться с ножом и с бронжилитем идти.

Изумительное утверждение!
Район Астродома и медицинского Центра вообще-то не самый плохой, а особенно с учетом недавно построенного трамвая так и вообще стал расти и цвести.

А с ножом и бронежилетом ходить на выбивание денег...
Гм, как человек с определенным опытом могу сказать, что бывает очень выгодно селить в сдаваемое жилье всякие семьи на велфере. За них государство из специальных програм платит безналичкой прямо на Ваш счет. Кстати, 850 долларов в месяц для программы не проблема.

Сдаваемое в аренду жилье может быть хорошим инвестментом с моей личной точки зрения, только если оно досталось в наследство и уже давно выплачено.
А если покупать что-то в кредит, то это выгодно только в месте, где бешенно растут цены, или если эта недвижимость куплена для развития бизнеса, а не для аренды.

[xmaz]

Вопрос идиота: а снимают жилье за 850 в месяц, если его за 450 можно купить??? Например в Филе никто дома не покупал из студентов, а здесь в алабаме - с кем не поговори - все владельцы, то есть покупают лет в 19-21. Получить 100% кредита стало легко. Или я что-то потерял в логике?

Вы удивитесь, как много людей, у которых не такая хорошая кредитная история, чтобы получить mortgage.

Обстоятельства бывают разные. Вот навскидку несколько реальных:
- человек работает за наличные (художник по стеклу, другой пример - две девочки убирают в домах за нал)
- женщина с 2 детьми только после развода, свой дом оставила мужу-бездельнику, который наделал на него долгов
- семейная пара продала дом в другом городе и переехала в наш из-за болезни родителей. По старому дому были late payments, еле отмахались от кредиторов, теперь хотят "зализать раны" и осмотреться на новом месте. Подписали лиз на 2 года.

[xmaz]

Ничего, я не унываю. Mы еще найдем, как выражается Коммиссар, где тут можно загрести деньжищи большой совковой лопатой.

Нева, мне нравится Ваш настрой! Поверьте, Вы двигаетесь в правильном направлении, только чуть-чуть поправить стратегию нужно.

Все, что Вы написали, это ведь еще best case scenario. То есть учитывая то, что кондо сдастся сразу и не будет простаивать, пока вам все равно нужно денежки эти платить

И тут, на мой взгляд, самая большая "засада" с кондо. Потому что competition большая. Очень большая. Мало того, что в этом комплексе будет куча близнецов-братьев на сдачу, так еще и окрестные апартменты, предлагающие "free everything!"...

Именно поэтому я вовремя остановилась, не стала кондо покупать. А одни мои знакомые купили. Теперь плюются и клянут инвестирование в недвижимость (и меня, наверное, но я их предупреждала!)

Но не расстраивайтесь. Обратите лучше свое внимание на дома. Дома маленькие, размером в апартмент. Времени постройки 1940-1950. С 2 спальнями (выгоднее всего), хорошим желательно "озаборенным" двором. Желательно страшненький, требующий покраски и новый карпет... Ну, Вы поняли идею

Вот этому рынку аппартментовский демпинг совсем не опасен! Люди с большой охотой платят за удовольствие жить в отдельном доме. Особенно если это стоит не дороже апартмента.

З.Ы. проверьте личные сообщения

[Dinki]

Ничего, я не унываю. Мы еще найдем, как выражается Коммиссар, где тут можно загрести деньжищи большой совковой лопатой. :лол:

Нева, мне нравится Ваш настрой! Поверьте, Вы двигаетесь в правильном направлении, только чуть-чуть поправить стратегию нужно.

Но не расстраивайтесь. Обратите лучше свое внимание на дома. Дома маленькие, размером в апартмент. Времени постройки 1940-1950. С 2 спальнями (выгоднее всего), хорошим желательно "озаборенным" двором. Желательно страшненький, требующий покраски и новый карпет... Ну, Вы поняли идею :шинк:

Вот этому рынку аппартментовский демпинг совсем не опасен! Люди с большой охотой платят за удовольствие жить в отдельном доме. Особенно если это стоит не дороже апартмента.

З.Ы. проверьте личные сообщения

В районе вокруг Хьюстона такие дома сдаются в аренду от $350 в месяц, ну максимум 600. Купить такой дом в Хьюстоне, где может быть будет дороже сдавать в аренду, на самом деле малореально. Слишком много мексиканцев, которым нужно жилье. К тому же стоят такие дома ну слегка подороже мобильных, а качество постройки в них несравнимо выше, поэтому найти что-то тяжело.

Но я согласна с идеей. Рынок дешевого жилья крайне выгоден, учитывая количество небогатых американцев. Маленькие деревянные одноэтажные домики размером с апартамент и трейлерные парки - это очень надежная инвестиция.

[xmaz]

Но я согласна с идеей. Рынок дешевого жилья крайне выгоден, учитывая количество небогатых американцев. Маленькие деревянные одноэтажные домики размером с апартамент и трейлерные парки - это очень надежная инвестиция.

Тут тоже важно не перестараться. В тейлерные парки я не суюсь
Это должна быть цена ближе к высшей границе. Лучше сдавать домик получше за 500, чем трейлер за 350.

Тут есть закономерность. Чем хуже район, тем выгоднее сдавать. Кэшфлоу выше. Но задумайтесь, почему, а?

Потому что риск того, что нарветесь на ужасных жильцов или что что-то с домом случится, тоже гораздо выше.

И наоборот, чем лучше, дороже, новее дом, тем меньше шансов окупить вложение тут же и сразу же, как правило рент не поспевает за ценой.

Нужно найти "золотую середину" - тот райончик, где все условия сойдутся.

Поверьте, это вполне реально.

[Dinki]

Но я согласна с идеей. Рынок дешевого жилья крайне выгоден, учитывая количество небогатых американцев. Маленькие деревянные одноэтажные домики размером с апартамент и трейлерные парки - это очень надежная инвестиция. :шинк:

Тут тоже важно не перестараться. В тейлерные парки я не суюсь :ноно#:
Это должна быть цена ближе к высшей границе. Лучше сдавать домик получше за 500, чем трейлер за 350.

Тут есть закономерность. Чем хуже район, тем выгоднее сдавать. Кэшфлоу выше. Но задумайтесь, почему, а?

Потому что риск того, что нарветесь на ужасных жильцов или что что-то с домом случится, тоже гораздо выше.

И наоборот, чем лучше, дороже, новее дом, тем меньше шансов окупить вложение тут же и сразу же, как правило рент не поспевает за ценой.

Нужно найти "золотую середину" - тот райончик, где все условия сойдутся.

Поверьте, это вполне реально.

Трейлерный парк - это бизнес инвестиция. Покупается кусок земли, размечаются площадки для парковки, подводятся коммуникации (вода, слив воды, электричество, телефон, кабельное телевидение), каждое место сдается в аренду. Трейлеры не Ваши, клиенты к Вам приезжают со своими трейлерами. Если клиенты не платят, 3-4 провода/трубы отсоединяются в течении 20 минут. Если не сьезжают, полиция появляется в течение получаса.
Если у Вас таких "площадочек" на участке 20, то Вы начинаете зарабатывать на уровне программиста.
Пустыми такие парки не бывают. Это Америка, здесь одних миграционных сельскохозяйственных рабочих миллионы, не говоря уже о строительных рабочих (включая нефтяное строительство) и даже туристах, которые, правда, долго не живут, но все равно с них за неделю можно брать как за месяц.

Вы подумайте.

[xmaz]

Dinki, у всех своя ниша. Я свою нашла, меня более чем устраивает в моих обстоятельствах.

Желаю всем найти свою. Места всем хватит.

[Dinki]

Динки, у всех своя ниша. Я свою нашла, меня более чем устраивает в моих обстоятельствах.

Желаю всем найти свою. Места всем хватит.

Ну и замечательно, тогда НЕВА может подумать.

[xmaz]

Кстати, Dinki, сколькими трейлер-парками Вы уже владеете?

[Dinki]

Пишите в приват.