Investing in Houston real estate

[NEVA]

Набежало у меня тут equity и думаю я как ее поумнее употребить. И пришла мне в голову идея - прикупить себе кондо в Хьюстоне, в хорошем районе, типа недалеко от Medical Center на Cambridge St. или возле Мемориал парка, нанять management company, и сдавать себе эту квартиру. По предварительным наметкам 2б/2ба квартиру купленную в Medical Center за порядка $80К можно сдать за $850-$900/мес. Даже при очень консервативном раскладе (7% interest rate, 10% management co. fee) это даст порядка $200-200 в месяц прибыли. Вроде неплохо. А теперь вопрос - что я пропустила? Management companies больше дерут, их трудно найти или они плохо управляют? Жильцы уродуют квартиру или их сложно найти? Слишком рискованно? Плата за аренду завышена? Какие подводные камни там имеются о которых я не подумала?

Честно говоря, мне было очень сложно поверить что есть такие рынки где можно просто за копейки купить квартиру и сразу с выгодой сдавать. Наверное, я все-таки что-то пропустила, нет? Посоветуйте пожалуйста.
Заранее спасибо.

[Valeus]

А с property taxes как в Хьюстоне? Я вообще про Техас знаю только, что там жилье можно купить за копейки, а property налоги - по само здрасьте, ибо подоходный налог с индивидуумов не берут.

[надежда2]

А что там с HOA?

[Komissar]

думаю, NEVA, что-то в Ваших расчетах не того. Считается, что рент _очень_ хороший, если рент составляет 0.5% стоимости хибары. Т.е. даже на кондо за $160К, к-рые можно сдать за 800-900/мес по идее должны слететься инвесторы со всех краев, областей и автономных округов. Efficient Markets Theory, anyone?

[katit]

думаю, NEVA, что-то в Ваших расчетах не того. Считается, что рент _очень_ хороший, если рент составляет 0.5% стоимости хибары. Т.е. даже на кондо за $160К, к-рые можно сдать за 800-900/мес по идее должны слететься инвесторы со всех краев, областей и автономных округов. Efficient Markets Theory, anyone?

Хм... А в чем вот этот инвестмент заключается? Деньги некуда деть или зачем?

Я вижу такие дилы, но рост цены самой хибары под вопросом. А по процентам если 100% денег уплатить то будет выходить тех-же 4-5% годовых...

Т.е. фишка в том чтобы найти праперть которая еще и расти будет...

[Dinki]

Набежало у меня тут эуиты и думаю я как ее поумнее употребить. И пришла мне в голову идея - прикупить себе кондо в Хьюстоне, в хорошем районе, типа недалеко от Медицал Центер на Цамбридге Ст. или возле Мемориал парка, нанять манагемент цомпаны, и сдавать себе эту квартиру. По предварительным наметкам 2б/2ба квартиру купленную в Медицал Центер за порядка $80К можно сдать за $850-$900/мес. Даже при очень консервативном раскладе (7% интерест рате, 10% манагемент цо. фее) это даст порядка $200-200 в месяц прибыли. Вроде неплохо. А теперь вопрос - что я пропустила? Манагемент цомпаниес больше дерут, их трудно найти или они плохо управляют? Жильцы уродуют квартиру или их сложно найти? Слишком рискованно? Плата за аренду завышена? Какие подводные камни там имеются о которых я не подумала?

Честно говоря, мне было очень сложно поверить что есть такие рынки где можно просто за копейки купить квартиру и сразу с выгодой сдавать. Наверное, я все-таки что-то пропустила, нет? Посоветуйте пожалуйста.
Заранее спасибо.

Куда делись налоги и страховка? Сколько они будут стоить?

В настоящее время в Хьюстоне с учетом ситуации с ураганами самым выгодным вложением в недвижимость является трейлерный парк, где места сдаются в аренду за 350 баксов в месяц. И вообще в Хьюстоне сейчас не хватает примерно 200,000 единиц жилья для оставшихся беженцев. Что-то мне подсказывает, что никакого кондо за 80 тысяч в Медицинском Центре особо купить не удастся.

[Invisible]

"Хороший район", "кондо" и "80К" взаимоисключающие понятия. Посмотрите на http://www.har.com/cs_condo.htm в каких местах находяться кондо за 80К. Т.е. вопрос - кто захочет жить в непосредсвенной близости от Astrodome? Посмотрите, что в соседнем ZIP цены на 1br начинаються от 120К и выше...

Вообще GRM <10 считается очень хорошим, а cash flow RE investment обычно находиться в таких местах, где на выбивание рента придеться с ножом и с бронжилитем идти.

[NEVA]

Всем спасибо за комментарии! Отвечу как могу:

1. Квартиры за $80К -таки бывают, к моему большому удивлению. Район Cambridge street (zip code 77054) вполне приличный, населенный в основном graduate студентами из medical center и студентами Райса. Астродом там близко, но не через дорогу, из нац. меньшинств - только заученные китайцы. Я это не по наслышке знаю - я там жила довольно долго.

2. HOA - не подумала. Посмотрела - оказалось $250.

3. Страховка - не очень существенно, т.к. внутреняя страховка стоит минимально, а внешняя покрывается HOA взносами.

4. Рост цены самой хибары вообще не ожидается. Он в Техасе минимальный. Но если можно иметь доход не вкладывая практически денег, то почему бы и нет? Ведь предполагается только 10-20% дать наличкой а под остальное взять mortgage, т.е. иметь доход не со своих, а с занятых денег, которых вам кроме как под mortgage никак не дадут.

4. Real Estate Tax v Harris County - вот это принципиальный вопрос. Я не знаю точно какой он, хотя говорят что в Техасе он высокий, но даже если он всего лишь 4.5% то это добавляет $300/мес. к mortgage и делает всю затею нерентабельной. Знатоки, никто не знает какие точно real estate taxes в Harris County?

Итак, на данный момент имеем гипотетическую раскладку:

Potential Rent $850/mo
minus:
Mortgage Pmt $430/mo
(10% down, 6.5%)
Managing Fee $ 80/mo
HOA Fee $250/mo
Taxes (4.5%) $300/mo
plus:
Tax deduction $ 80/mo
(31% tax rate)


При таком раскладе расходы превышают доходы на $130. Не выгодно. Хотя можно, наверное, получить кредит под лучший процент и break even.

Ничего, я не унываю. Mы еще найдем, как выражается Коммиссар, где тут можно загрести деньжищи большой совковой лопатой.
Всем большое спасибо за помощь!

[Komissar]

студенты, даже аспиранты часто очень плохие жильцы, а уж как могут уделать апартмент заученные китайцы...

кстати, если здание кондо не новое, скорее всего, к $250 фи еще надо ждать нехилый 15-20-30К special assessment.

Да, непросто в наше время с БСЛ... "А кому сейчас легко?" (с)

[tunafish]

Вопрос идиота: а снимают жилье за 850 в месяц, если его за 450 можно купить??? Например в Филе никто дома не покупал из студентов, а здесь в алабаме - с кем не поговори - все владельцы, то есть покупают лет в 19-21. Получить 100% кредита стало легко. Или я что-то потерял в логике?

[Dinki]

Всем спасибо за комментарии! Отвечу как могу:

4. Реал Естате Тах в Харрис Цоунты - вот это принципиальный вопрос. Я не знаю точно какой он, хотя говорят что в Техасе он высокий, но даже если он всего лишь 4.5% то это добавляет $300/мес. к мортгаге и делает всю затею нерентабельной. Знатоки, никто не знает какие точно реал естате тахес в Харрис Цоунты?

Всем большое спасибо за помощь! :радио%:

На каждые 100 долларов собственности
0.39986 идет собственно каунти
0.03318 флад контрол каунти
0.01673 порту Хьюстона
0.19021 госпиталям каунти
0.00629 образование

плюс что-то идет в эмедженси фонд определенного дистрикта под каким-то номером, я не знаю, сколько платят в том районе, но может доходить до 1 процента. И что-то идет HISD (мы платим другому дистрикту, вернее 3 другим, так как собственность в разных местах, так вот что-то между 1 и 2 процентами, ближе к 2.

[Dinki]

"Хороший район", "кондо" и "80К" взаимоисключающие понятия. Посмотрите на хттп://шшш.хар.цом/щцондо.хтм в каких местах находяться кондо за 80К. Т.е. вопрос - кто захочет жить в непосредсвенной близости от Астродоме? Посмотрите, что в соседнем ЗИП цены на 1бр начинаються от 120К и выше...

Вообще ГРМ <10 считается очень хорошим, а цаш флош РЕ инвестмент обычно находиться в таких местах, где на выбивание рента придеться с ножом и с бронжилитем идти.

Изумительное утверждение!
Район Астродома и медицинского Центра вообще-то не самый плохой, а особенно с учетом недавно построенного трамвая так и вообще стал расти и цвести.

А с ножом и бронежилетом ходить на выбивание денег...
Гм, как человек с определенным опытом могу сказать, что бывает очень выгодно селить в сдаваемое жилье всякие семьи на велфере. За них государство из специальных програм платит безналичкой прямо на Ваш счет. Кстати, 850 долларов в месяц для программы не проблема.

Сдаваемое в аренду жилье может быть хорошим инвестментом с моей личной точки зрения, только если оно досталось в наследство и уже давно выплачено.
А если покупать что-то в кредит, то это выгодно только в месте, где бешенно растут цены, или если эта недвижимость куплена для развития бизнеса, а не для аренды.

[xmaz]

Вопрос идиота: а снимают жилье за 850 в месяц, если его за 450 можно купить??? Например в Филе никто дома не покупал из студентов, а здесь в алабаме - с кем не поговори - все владельцы, то есть покупают лет в 19-21. Получить 100% кредита стало легко. Или я что-то потерял в логике?

Вы удивитесь, как много людей, у которых не такая хорошая кредитная история, чтобы получить mortgage.

Обстоятельства бывают разные. Вот навскидку несколько реальных:
- человек работает за наличные (художник по стеклу, другой пример - две девочки убирают в домах за нал)
- женщина с 2 детьми только после развода, свой дом оставила мужу-бездельнику, который наделал на него долгов
- семейная пара продала дом в другом городе и переехала в наш из-за болезни родителей. По старому дому были late payments, еле отмахались от кредиторов, теперь хотят "зализать раны" и осмотреться на новом месте. Подписали лиз на 2 года.

[xmaz]

Ничего, я не унываю. Mы еще найдем, как выражается Коммиссар, где тут можно загрести деньжищи большой совковой лопатой.

Нева, мне нравится Ваш настрой! Поверьте, Вы двигаетесь в правильном направлении, только чуть-чуть поправить стратегию нужно.

Все, что Вы написали, это ведь еще best case scenario. То есть учитывая то, что кондо сдастся сразу и не будет простаивать, пока вам все равно нужно денежки эти платить

И тут, на мой взгляд, самая большая "засада" с кондо. Потому что competition большая. Очень большая. Мало того, что в этом комплексе будет куча близнецов-братьев на сдачу, так еще и окрестные апартменты, предлагающие "free everything!"...

Именно поэтому я вовремя остановилась, не стала кондо покупать. А одни мои знакомые купили. Теперь плюются и клянут инвестирование в недвижимость (и меня, наверное, но я их предупреждала!)

Но не расстраивайтесь. Обратите лучше свое внимание на дома. Дома маленькие, размером в апартмент. Времени постройки 1940-1950. С 2 спальнями (выгоднее всего), хорошим желательно "озаборенным" двором. Желательно страшненький, требующий покраски и новый карпет... Ну, Вы поняли идею

Вот этому рынку аппартментовский демпинг совсем не опасен! Люди с большой охотой платят за удовольствие жить в отдельном доме. Особенно если это стоит не дороже апартмента.

З.Ы. проверьте личные сообщения

[Dinki]

Ничего, я не унываю. Мы еще найдем, как выражается Коммиссар, где тут можно загрести деньжищи большой совковой лопатой. :лол:

Нева, мне нравится Ваш настрой! Поверьте, Вы двигаетесь в правильном направлении, только чуть-чуть поправить стратегию нужно.

Но не расстраивайтесь. Обратите лучше свое внимание на дома. Дома маленькие, размером в апартмент. Времени постройки 1940-1950. С 2 спальнями (выгоднее всего), хорошим желательно "озаборенным" двором. Желательно страшненький, требующий покраски и новый карпет... Ну, Вы поняли идею :шинк:

Вот этому рынку аппартментовский демпинг совсем не опасен! Люди с большой охотой платят за удовольствие жить в отдельном доме. Особенно если это стоит не дороже апартмента.

З.Ы. проверьте личные сообщения

В районе вокруг Хьюстона такие дома сдаются в аренду от $350 в месяц, ну максимум 600. Купить такой дом в Хьюстоне, где может быть будет дороже сдавать в аренду, на самом деле малореально. Слишком много мексиканцев, которым нужно жилье. К тому же стоят такие дома ну слегка подороже мобильных, а качество постройки в них несравнимо выше, поэтому найти что-то тяжело.

Но я согласна с идеей. Рынок дешевого жилья крайне выгоден, учитывая количество небогатых американцев. Маленькие деревянные одноэтажные домики размером с апартамент и трейлерные парки - это очень надежная инвестиция.