Real Estate инвесторы

[Komissar]

Ох, а мы сидим, с открытыми ртами. Хороший из Комиссара разказчик получился.

Я ж сказал, я как Ломоносов - до всего своим умом доходить приходиться. "Мы университетов не кончали" (МГУ не в счет ).

[AnyaGal]

P.S. Кстати это может значительно повлиять на налогооблагаемую прибыль , и это важно помнить , потому как на наш дом к примеру стоимость посттройки состовляет только 2/5 от общей стоимости.

[Komissar]

P.S. Кстати это может значительно повлиять на налогооблагаемую прибыль , и это важно помнить , потому как на наш дом к примеру стоимость посттройки состовляет только 2/5 от общей стоимости.

Вы на золотой жиле живете? (земля дорогая?)

[Komissar]

Xорошо. Тогда конкретно (теория вроде ясна , спасибо).

стоит на продажу дом, 700К. В доме пять квартир (все однобедрумные) и магазин. Рент со всего с этого 60К/год (ну, чуть меньше, 58К с копейками).

Отопление 7000 за сезон, таксы 2 с небольшим, вода 1.5К/год, в общем 10К/год уxодит на мейтананс его в рабочем состоянии (плюс ремонты и эмердженси).

Дома в райoне растут в цене, но не очень быстро, ну несколько процентов в год (скажем 3%). Возможно, растут и быстрее, но на этот дом цена уже выросла на несколько лет вперед - продавец просит заметно больше чем надо.

Дом в отличном для такой проперти состоянии - новая крыша, новые котлы, отремонтированы все квартиры (новые куxни и туалеты), новый магазин (лиз на 7 лет, только что снят). Естественно ремонт по классу жилья - линолиум и самый дешевый кафель, но ремонт был сделан - были куплены развалины задешево и за год доведены до рабочего состояния.

Брать или нет (в смысле окупится или нет)?

звучит неплохо... а почему его продают?

[AnyaGal]

P.S. Кстати это может значительно повлиять на налогооблагаемую прибыль , и это важно помнить , потому как на наш дом к примеру стоимость посттройки состовляет только 2/5 от общей стоимости.

Вы на золотой жиле живете? (земля дорогая?)

Нет, на медной.

Просто домик не новый.
Да и нам до вашей калифорнийской земли далеко.

[ALK]

....
з) проперти таксы
....

начну с себя:

....
з) 2000/год
...

Грех Вам, товарищ Комиссар, на Калифорнию бочку катить. В нашем благославенном штате WA Вы бы платитли налог на дом уже не 2К, а порядка 3.5К, а в менее благославенном штате IL от 8К до 10К. Потому как у нас порядка 1% от assessed value, a в IL 2% и более. Причем assessed value меняется ежегодно.

Дома в WA мне непонятно как можно покупать под рент. Никак баланс не сходится. Как ни крути, a получается significant negative cash flow. Соответственно, получается сплошная спекуляция. А это стремно. Жена вот все агитирует на fixers uppers, так я опять же скептически настроен. У нас в WA для максимизации удовольствия от владения домом есть excise tax на продажу, окло 1.8% от продажной цены дома, независимо от прибыли/потери при продаже. Таким образом при покупке отдай 6% агентам, при продаже еще не менее 6% (если я своего агента напрягу), еще closing cost, еще деньги на ремонт, интерес, страховка, тах - что остается, кроме головной боли?

[AnyaGal]

Потому как у нас порядка 1% от assessed value, a в IL 2% и более. Причем assessed value меняется ежегодно.

А не раз в два года?

[AnyaGal]

Дома в WA мне непонятно как можно покупать под рент. Никак баланс не сходится. Как ни крути, a получается significant negative cash flow.

На Eastside может и можно, но если взять самую рискованную мортгаге программу, и то с учетом списания убытков можно будет выйти в ноль в лучшем случае (если дом будет снят постоянно)

Но удачные примеры все же бывают.

Вон в Олимпии сотрудница два дома сдает - на обоих даже прибыль имеет после откладывания 10% в резервный фонд. Правда там прибыль долларов 50, и Олимпиа далековато отсюда для managment.

[ALK]

Потому как у нас порядка 1% от assessed value, a в IL 2% и более. Причем assessed value меняется ежегодно.

А не раз в два года?

К сожалению, нет.

[KRoman5]

...Дома в WA мне непонятно как можно покупать под рент. Никак баланс не сходится. Как ни крути, a получается significant negative cash flow. Соответственно, получается сплошная спекуляция. А это стремно. Жена вот все агитирует на fixers uppers, так я опять же скептически настроен. У нас в WA для максимизации удовольствия от владения домом есть excise tax на продажу, окло 1.8% от продажной цены дома, независимо от прибыли/потери при продаже. Таким образом при покупке отдай 6% агентам, при продаже еще не менее 6% (если я своего агента напрягу), еще closing cost, еще деньги на ремонт, интерес, страховка, тах...

То же самое с кондо. Купил я одного американца неплохое, 93 года постройки, с видом на местную гору. Он мне потом еще поплакался, что он на нем ничего не наварил за годы пользования. Я сам брал потому-что был homless, а потом задумался о ренте, подщитал и вижу, что если сдать в рент, то будет большей минус. Придется самому жить, выхода другого нет.

[ALK]

Дома в WA мне непонятно как можно покупать под рент. Никак баланс не сходится. Как ни крути, a получается significant negative cash flow.

На Eastside может и можно, но если взять самую рискованную мортгаге программу, и то с учетом списания убытков можно будет выйти в ноль в лучшем случае (если дом будет снят постоянно)

Но удачные примеры все же бывают.

Вон в Олимпии сотрудница два дома сдает - на обоих даже прибыль имеет после откладывания 10% в резервный фонд. Правда там прибыль долларов 50, и Олимпиа далековато отсюда для managment.

Аня, мне до Ванкувера ближе, чем до Олимпии!
На самом деле все еще хуже. В нормальном районе ничего задешево не купить. А там, где можно купить так, чтобы получался положительный баланс, там нормальные люди не селятся. Вон zmas описала взаимоотношения со съемщиками - Вам это надо? Если мне выгодно дом сдавать, то значит, этот дом выгоднее купить, чем снимать в рент, особенно с учетом того, что mortgage interest is tax deductble. Значит не все гладко у тех, кто снимает, а не покупает. Я все хочу этот топик жене показать, чтобы иллюзии у нее порассеялись. Вон сегодня с утра по ящику очередной раз infomercials про real estate Бонанзу крутили. Так там один мужик рассказывал, как купил дом за $35К, вложил еще $10К и через два месяца продал за $120К. Так я на это жене заметил, что еще круче будет показывать тех, кто в лотерею выиграл - вложил $1, через три дня получил $10М. И не врет, действительно так и было. Ведь тех, кто дырку от бублика получил, показывать никто не будет.

[AnyaGal]

Ну вы прям как мой муж.

А вот если бы мы купили кондо на Medina, то я думаю в ноль бы точно вышли , что для наших мест неплохо.

Правда все веселье бы началось, когда им там деньги на какой-нибудь ремонт бы понадобились.

Да, я слегка поостыла к этому делу.

Вот когда смогу дома за кэш покупать, а потом сдавать, тогда и вернусь к этому вопросу.

Есть знакомые у которых два дома на сьем - один в Киркланд, другой в Редмонд.
В Киркланд вроде им удается убытки покрыть, но уже было пару прецедентов с жильцами.

В общем, это еще одна работа и головная боль. Хотя я не исключаю, что в будущем вернусь к этой идее.

[ALK]

То же самое с кондо. Купил я одного американца неплохое, 93 года постройки, с видом на местную гору. Он мне потом еще поплакался, что он на нем ничего не наварил за годы пользования. Я сам брал потому-что был homless, а потом задумался о ренте, подщитал и вижу, что если сдать в рент, то будет большей минус. Придется самому жить, выхода другого нет.

С кондо не совсем так. У меня знакомые купили недорогое кондо в окрестностях Мелкомякгого. У них небольшой, но профит. Кондо можно купить менее, чем за $150К, при этом сдавать за $1К. Дом будет уже не менее $350К, при ренте $1.2к - 1.5К. Хотя, если честно сказать, я сколько не считаю (правда я пессимист, смотрю на worst case), все в минусе получается. Но, как я понял, для успешного инвестора очень важно быть неисправимым оптимистом, типа 1000 человек на этом прогорели, а вот у меня получится. Positive thinking, етить его. У меня его с детства не наблюдается. Не то, что я не считаю себя умнее других, с этим у меня проблем нет, а с тем, как же тот факт, что я умнее других, поможет мне в деле инвестирования? Разве что учить других.

[kuznechik]

ух, пронесло, к доске не вызвали сегодня... Аня весь класс выручила.. и мне двойку не поставили.
Кузнечик становится инвестором, продавать домик жалько. налоги наверное поначалу будем с акаунтонтом заполнять, с первого взгляда сложновато разобратся что к чему.

[Renegade]

http://www.landauction.com/auction79/index.shtml - а вот я сегодня увидел земляной аукцион. Ехать туда лень, но что-то начальные ставки подозрительно маленькие...