Real Estate инвесторы

[ALK]

....
з) проперти таксы
....

начну с себя:

....
з) 2000/год
...

Грех Вам, товарищ Комиссар, на Калифорнию бочку катить. В нашем благославенном штате WA Вы бы платитли налог на дом уже не 2К, а порядка 3.5К, а в менее благославенном штате IL от 8К до 10К. Потому как у нас порядка 1% от assessed value, a в IL 2% и более. Причем assessed value меняется ежегодно.

Дома в WA мне непонятно как можно покупать под рент. Никак баланс не сходится. Как ни крути, a получается significant negative cash flow. Соответственно, получается сплошная спекуляция. А это стремно. Жена вот все агитирует на fixers uppers, так я опять же скептически настроен. У нас в WA для максимизации удовольствия от владения домом есть excise tax на продажу, окло 1.8% от продажной цены дома, независимо от прибыли/потери при продаже. Таким образом при покупке отдай 6% агентам, при продаже еще не менее 6% (если я своего агента напрягу), еще closing cost, еще деньги на ремонт, интерес, страховка, тах - что остается, кроме головной боли?

[AnyaGal]

Потому как у нас порядка 1% от assessed value, a в IL 2% и более. Причем assessed value меняется ежегодно.

А не раз в два года?

[AnyaGal]

Дома в WA мне непонятно как можно покупать под рент. Никак баланс не сходится. Как ни крути, a получается significant negative cash flow.

На Eastside может и можно, но если взять самую рискованную мортгаге программу, и то с учетом списания убытков можно будет выйти в ноль в лучшем случае (если дом будет снят постоянно)

Но удачные примеры все же бывают.

Вон в Олимпии сотрудница два дома сдает - на обоих даже прибыль имеет после откладывания 10% в резервный фонд. Правда там прибыль долларов 50, и Олимпиа далековато отсюда для managment.

[ALK]

Потому как у нас порядка 1% от assessed value, a в IL 2% и более. Причем assessed value меняется ежегодно.

А не раз в два года?

К сожалению, нет.

[KRoman5]

...Дома в WA мне непонятно как можно покупать под рент. Никак баланс не сходится. Как ни крути, a получается significant negative cash flow. Соответственно, получается сплошная спекуляция. А это стремно. Жена вот все агитирует на fixers uppers, так я опять же скептически настроен. У нас в WA для максимизации удовольствия от владения домом есть excise tax на продажу, окло 1.8% от продажной цены дома, независимо от прибыли/потери при продаже. Таким образом при покупке отдай 6% агентам, при продаже еще не менее 6% (если я своего агента напрягу), еще closing cost, еще деньги на ремонт, интерес, страховка, тах...

То же самое с кондо. Купил я одного американца неплохое, 93 года постройки, с видом на местную гору. Он мне потом еще поплакался, что он на нем ничего не наварил за годы пользования. Я сам брал потому-что был homless, а потом задумался о ренте, подщитал и вижу, что если сдать в рент, то будет большей минус. Придется самому жить, выхода другого нет.

[ALK]

Дома в WA мне непонятно как можно покупать под рент. Никак баланс не сходится. Как ни крути, a получается significant negative cash flow.

На Eastside может и можно, но если взять самую рискованную мортгаге программу, и то с учетом списания убытков можно будет выйти в ноль в лучшем случае (если дом будет снят постоянно)

Но удачные примеры все же бывают.

Вон в Олимпии сотрудница два дома сдает - на обоих даже прибыль имеет после откладывания 10% в резервный фонд. Правда там прибыль долларов 50, и Олимпиа далековато отсюда для managment.

Аня, мне до Ванкувера ближе, чем до Олимпии!
На самом деле все еще хуже. В нормальном районе ничего задешево не купить. А там, где можно купить так, чтобы получался положительный баланс, там нормальные люди не селятся. Вон zmas описала взаимоотношения со съемщиками - Вам это надо? Если мне выгодно дом сдавать, то значит, этот дом выгоднее купить, чем снимать в рент, особенно с учетом того, что mortgage interest is tax deductble. Значит не все гладко у тех, кто снимает, а не покупает. Я все хочу этот топик жене показать, чтобы иллюзии у нее порассеялись. Вон сегодня с утра по ящику очередной раз infomercials про real estate Бонанзу крутили. Так там один мужик рассказывал, как купил дом за $35К, вложил еще $10К и через два месяца продал за $120К. Так я на это жене заметил, что еще круче будет показывать тех, кто в лотерею выиграл - вложил $1, через три дня получил $10М. И не врет, действительно так и было. Ведь тех, кто дырку от бублика получил, показывать никто не будет.

[AnyaGal]

Ну вы прям как мой муж.

А вот если бы мы купили кондо на Medina, то я думаю в ноль бы точно вышли , что для наших мест неплохо.

Правда все веселье бы началось, когда им там деньги на какой-нибудь ремонт бы понадобились.

Да, я слегка поостыла к этому делу.

Вот когда смогу дома за кэш покупать, а потом сдавать, тогда и вернусь к этому вопросу.

Есть знакомые у которых два дома на сьем - один в Киркланд, другой в Редмонд.
В Киркланд вроде им удается убытки покрыть, но уже было пару прецедентов с жильцами.

В общем, это еще одна работа и головная боль. Хотя я не исключаю, что в будущем вернусь к этой идее.

[ALK]

То же самое с кондо. Купил я одного американца неплохое, 93 года постройки, с видом на местную гору. Он мне потом еще поплакался, что он на нем ничего не наварил за годы пользования. Я сам брал потому-что был homless, а потом задумался о ренте, подщитал и вижу, что если сдать в рент, то будет большей минус. Придется самому жить, выхода другого нет.

С кондо не совсем так. У меня знакомые купили недорогое кондо в окрестностях Мелкомякгого. У них небольшой, но профит. Кондо можно купить менее, чем за $150К, при этом сдавать за $1К. Дом будет уже не менее $350К, при ренте $1.2к - 1.5К. Хотя, если честно сказать, я сколько не считаю (правда я пессимист, смотрю на worst case), все в минусе получается. Но, как я понял, для успешного инвестора очень важно быть неисправимым оптимистом, типа 1000 человек на этом прогорели, а вот у меня получится. Positive thinking, етить его. У меня его с детства не наблюдается. Не то, что я не считаю себя умнее других, с этим у меня проблем нет, а с тем, как же тот факт, что я умнее других, поможет мне в деле инвестирования? Разве что учить других.

[kuznechik]

ух, пронесло, к доске не вызвали сегодня... Аня весь класс выручила.. и мне двойку не поставили.
Кузнечик становится инвестором, продавать домик жалько. налоги наверное поначалу будем с акаунтонтом заполнять, с первого взгляда сложновато разобратся что к чему.

[Renegade]

http://www.landauction.com/auction79/index.shtml - а вот я сегодня увидел земляной аукцион. Ехать туда лень, но что-то начальные ставки подозрительно маленькие...

[KRoman5]

С кондо не совсем так. У меня знакомые купили недорогое кондо в окрестностях Мелкомякгого. У них небольшой, но профит. Кондо можно купить менее, чем за $150К, при этом сдавать за $1К...

Как у меня, но фишка в том, что платить за все (тах, кондо фи) в месяц набегает чуть больше $1К. При божеском проценте. А если учесть текущие ремонты,... то вряд ли кто снимет за $1К, чтобы окупилось... Хотя, можно будет, что-то с тах списать, может только тогда.

[GoodBuyAmerica]

при AGI > 150K даже убытки нельзя списывать, если только на занимаешься РЕ профессионально. Их (убытки) можно, правда, перенести в suspended loss...

Вы уверены, что нельзя списывать прямые убытки (не амортизацию)? Насколько я знаю, это ограничение распостраняется только на passive investments. Настаивать (пока) не буду, поскольку сам только учусь. Но если даже Вы нанимаете управдома, но сами назначаете ренту, это уже не считается passive investment.

[Komissar]

Насколько я понимаю rental property остается passive activity, пока Вы на управление ей тратите < 50% своего времени или не являетесь real estate professional.

При этом и амортизация (невидимый расход), и реальные расходы (таксы, проценты банку и т.д.) все смешивается в одну кучу expenses и между ними далее нет различия.

Если у Вас AGI < 100K, то любимая ИРС дает Вам поблажку. Вы можете списать расходы от пассивной активности против активной активности.

Скажем, у вас с женой совместно AGI 75К. У Вас 2 рентальных проперти, каждый имеет в год 10К амортизации, рента 12К, а проценты/налоги/страховка 14.5К. Т.е всех убытков с одного дома 12.5К в год. То же самое с другим домом. Т.е общих убытков на 25К в год.

Тогда Вы можете понизить свой АГИ до 50К и сэкономить 8К на налогах. Поскольку 20К это была "невидимая" потеря, а реально из кармашка было потеряно 5К, то вы даже сэкономили 3К.

Я неспроста привел цифру 25К, поскольку это максимум, к-рый бедолага с АГИ < 100К может вычитать из активной активности.

И тут есть еще одна закавыка: бедолага должен иметь 10% (или более) своей доли в проперти И принимать _важные_ решения по управлению пропертью, например, о размере ренты. А само управление, как Вы правильно сказали, можно при этом доверить агенту.

Продолжение следует. В следующем выпуске наших семинаров: "Трудная жизнь обладателей высокой зарплаты"

[GoodBuyAmerica]

Насколько я понимаю rental property остается passive activity, пока Вы на управление ей тратите < 50% своего времени или не являетесь real estate professional.

Откуда эта информация? 50% какого времени? Исходя из 24h/day? 170 h/week? В гробу я видАл ту проперть на которую у меня уйдёт более 120 часов в год без упрaвдома и более 20 часов с управдомом.
По-моему если Вы принимаете ключевые решения, то Вы активно манаджите проперть. А если Вы нанимаете управдома гнать неплатящих жильцов или водопроводчика починить кран - это всё прямые расходы на проперть, которую Вы активно манаджите. Мой Стив тут недавно вложил $200К в апартмент комплекс во Флориде (~5% от всего комплекса). Просто заключил контракт, выписал чек, и получает 8% годовых и забот не знает. Говорит, что впервые увидел positive cashflow до продажи проперти (это за 10 лет инвестирования!). Вот это - пассивное вложение капитала в real estate.

[dima_ca]

тут важно отметить, что списывать нельзя только убытки, т.е., если рента, скажем 10К в год, а расходы на дом (проценты по ссуде, налоги, ремонт) - 9К в год, то только 1К облагается налогом (в случае если общий доход на семью больше 150К в год).

Если годовой доход меньше 100К, то даже эту 1К можно списать с доходов (не говоря уже об амортизации). Комиссар об этом писал, но не вполне внятно.

Далее, есть ещё и такая точка зрения - эта 1К в год (или сколько там у вас получается) - это ваши отчисления на пенсию, личный 401К, так сказать.

Кстати, мне тут попался один мужичок, который предлагает (дешево, начиная с 10К) земельные участки в Central Valley, говорит что он всё оформляет так, что эту землю можно купить на пенсионные деньги и клянётся, что он точно знает, что цены будут расти, т.к. строительство двигается в этом направлении.

Кто что об этом думает в принципе?

[Василиса]

Сергей, который 123, про ваш дом в 700к. Всё, что больше 4 квартир считается коммерческим зданием и первый взнос, как правило, не менее 20%.
Если у вас есть столько наличного вложить, то можно начать считать дальше.
Четыре и меньше квартирный дом проводится как частный дом и финансирование будет совсем другим.

[xmaz]

Ну скажите сколько раз вам приходится посещать ваши проперти после сдачи. Нужно переезжать, не хочу продавать! Если выбрали хороших жильцов как часто они вас беспокоят по поводу ( или без)?

Один инвестор сказал, что правило такое: жить не более 30/45 мин от сдаваемой проперти.

Форум глючит безбожно, не хочет отправлять сообщения ДВА ДНЯ пыталась с работы отправить - не принимал. Пришлось вставать пораньше и из дому логиниться.

Кузнечик, это все очень зависит от того, как повезет и от ваших обстоятельств.

Прежде всего, узнали ли Вы, сколько стоит в Вашем районе такой дом снимать и будет ли эта сумма покрывать ваши расходы по кредиту, страховке и налогам?

Если да, то идем дальше.

В каком состоянии ваш дом? Если Вы уверены, что в принципе там все должно быть в порядке, за исключением мелочей, то можно продолжать.

Есть ли у Вас знакомый handyman или просто человек с руками, растущими откуда нужно, КОТОРОМУ ВЫ ДОВЕРЯЕТЕ и который может за разумную плату делать мелкие починки в доме?

Если да, то можно сдавать. Если реально за 3-4 часа приехать в случае чего, то можно попробовать. Жильцов выбирать тщательно. Поддерживать хорошие отношения с бывшими соседями и периодически позванивать, между делом спрашивая как там жильцы в доме?

Самое хлопотное дело - это пересдача в случае съезда жильцов. На этот случай можно нанять management company на разовый контракт по нахождению жильцов (они обычно берут половину месячного рента за это).

Договоритесь с жильцами, что они вам рент по почте высылать будут (не наличку, а чек) и пусть звонят вам напрямую, если что.

То есть это реально, но потому что многое прилется перекладывать на чужие плечи, прибыльность этого дела может сильно упасть. Так что тщательно все просчитайте, прежде, чем.

Удачи!

[kuznechik]

Ох, дорогaя xmaz, спасибо за ваши усилия.
позвонила по вывеске на нашей улице на сдачу, спросила сколько хотят, ответили на $300 больше чем мой настояший мортгаге (+маленький даунпаймент взяла на новый дом, перефинансировала недавно). Дом в отличном состоянии. Хандиман есть. Вот только моя новая реалтерша пугает на счет managing company,собираемся без компании, она говорит они все равно ничего не делают.

[xmaz]

На самом деле все еще хуже. В нормальном районе ничего задешево не купить. А там, где можно купить так, чтобы получался положительный баланс, там нормальные люди не селятся. Вон zmas описала взаимоотношения со съемщиками - Вам это надо? Если мне выгодно дом сдавать, то значит, этот дом выгоднее купить, чем снимать в рент, особенно с учетом того, что mortgage interest is tax deductble. Значит не все гладко у тех, кто снимает, а не покупает.

Вы знаете, я когда думала, писать ли так откровенно и подробно о своем бизнесе, то, честно говоря, боялась, что увидев как все элементарно, набегут конкуренты и жизни не станет.

Теперь я вижу, что можно спать спокойно

Хлопоты с жильцами будут только одни - во время их поиска. Если нашли правильно и не поленились перепроверить информацию, прикинуть риск и провести с ними "инструктаж" (а там есть несколько моментов, для которых лучше "соломку постелить" предварительно), то потом они вас вообще не должны беспокоить! Как у нас пока и получается.

В одном я с Вами соглашусь: тем, кто думает, что это получится _совсем_ без труда, затрат времени, риска и мелких неудач (КАК И В ЛЮБОМ ЮИЗНЕСЕ!) - тем лучше сразу в Лас-Вегас

Я же получаю невыразимый кайф, когда вижу дом, бывший раньше "хлевом", которым искренне восхищаются люди (они простые люди, не программисты и многого не видели, но все же...). Радость созидания. А еще больше радуюсь - когда после всего этого труда начинаю чеки регулярно получать

С инвестициями, как и со страной - если чувствуешь, что это ТВОЕ - тогда будет успех.

[xmaz]

Вот только моя новая реалтерша пугает на счет managing company,собираемся без компании, она говорит они все равно ничего не делают.

Абсолютно согласна!

Их есть смысл нанимать только если вы будете за пределами города и вам нужно жильцов найти (только на РАЗОВУЮ работу поиска жильцов). И то я бы их перепроверяла. Их работа - побыстрее сдать и деньги за эту работу получить, а ваша работа - найти таких жильцов, какие вам нужны. Так что попробуйте как-нибудь так, чтобы последнее слово за вами было.

А помесячно им платить - деньги на ветер.

А тот соседний дом - как долго сдается и полностью ли совпадает по параметрам?

[kuznechik]

Уже две недели стоит. У меня дом по-моему в лучшем состоянии. Не расскажите ли о процессе выбора жильцов, какую работу с ними вести нужно, и где соломки подстелить.
Честно говоря наш домишко-это на самом деле дом, красивый ламинате на кухне, красиво покрасили, chair railing, для себя делали, хотелось бы, чтобы люди с уважением к этому всему относились.

[xmaz]

О процессе выбора я уже писала выше - перечитайте.

А соломка нужна для нескольких моментов (уже когда нашли и подписываете контракт)

Кстати! Найдите хороший, проверенный лойером контракт для Вашего штата (где искать, не знаю. мы скомбинировали находки из сети с реальным, который одна знакомая нам "подарила")

Соломка по таким пунктам:

1) Lead-based paint (if house was built before 1975) - pamphlet and disclosure
2) smoke detectors(alarms) - new bataries
3) fire extinguiser

Последние два пункта не просто вручить, а сделать цифровое фото жильцов с предметом в одной руке и свежей газетой с видимой датой в другой.

Просто, чтобы пресечь даже МЫСЛИ попытаться Вас "обуть".

Не то, чтобы Вы о людях плохо думаете...

Напишите мне в личные сообщения Ваш email, я вам пришлю наши образцы бумаг

[xmaz]

Уже две недели стоит. У меня дом по-моему в лучшем состоянии. Не расскажите ли о процессе выбора жильцов, какую работу с ними вести нужно, и где соломки подстелить.
Честно говоря наш домишко-это на самом деле дом, красивый ламинате на кухне, красиво покрасили, chair railing, для себя делали, хотелось бы, чтобы люди с уважением к этому всему относились.

Позвоните тем, кто сдает и спросите, много ли у них applications заполнили. Типа, вы не хотите зря смотреть, если у вас шансов мало. Не исключено, что у них цена завышена. То, что они столько просят, еще не значит, что им дадут.

Мы тоже один раз свой дом сдавали. Нашли очень приятную семью, которые ценят наш домик и заботятся о нем.

Выбор жильцов - эта та область, где лучше не идти на компромиссы со своим чутьем

[kuznechik]

smoke alarm вроде в порядке, о fire ext. ничего не знаю. у нас его нет. это огнетушитель что ли?
спасибо огромное за информацию.

[xmaz]

smoke alarm вроде в порядке, о fire ext. ничего не знаю. у нас его нет. это огнетушитель что ли?
спасибо огромное за информацию.

Это вы знаете, что в порядке. А они могут сказать, что не сработал и вы виноваты в пожаре (ну все, распугала я и оставшихся инвесторов своими страшилками )

Именно поэтому вам нужно доказательство, что был предоставлен огнетушитель (он стоит меньше 10 дол в любом хоз. магазине) и работающие smoke alarms.

Не дай бог, чтобы пригодилось, но... Соломки подстелить