Лендлордить или не лендлордить?

[Komissar]

После ГЛУБОКОГО разочарования в сток-маркете, стал подумывать, а где же все-таки можно заставить деньги работать на себя.

Обратил свой взор на недвижимость... Свое жилье есть, и дачу в горах Сьерры прикупили... подумываю, не купить ли дом/кондо на сдачу жильцам. Но многие (и на работе, и в виртуальном общении) смотрят на это кисловато, мол, да, в лонг-терм может быть окей, но жильцов надо скринить (либо отваливать % какой-нибудь Property Management Co.), да и изгадят тенанты твое помещение так, что на ремонтах истратишь всю свою прибыль. Говорят, что сдавать выгодно старое жилье, купленное давным-давно. Тогда твой мортгидж с лихвой окупается рентой. А сдать жилье купленное недавно трудно, потому как у кого есть деньги платить такую ренту, те скорее купят сами... и т.д и т.п.

А что скажет народная приветовская мудрость? Если не real estate, то как лучше вкладывать грин-баксы? Пож-та, без ответов "отдай мне" или "мне бы твои заботы". Все заработано своим горбом, за 15 лет честного программисткого труда на компах Миннесотщины, Флоридщины и Калифорнийщины.

[begemot25]

Я бы при нынешних ценах на недвижимость да еще в Калифорнии не инвестировал деньги в нее. Прибыль от лэндлордства небольшая, основная надежда на appreciation твоей недвижимости. И на мой скромный взгляд в нынешней ситуации соотношение risk/reward не лучшее.

Я бы потихоньку вкладывал в stock market используя dollar cost averaging.

[thinker]

[quote:71329f6362="Komissar"]После ГЛУБОКОГО разочарования в сток-маркете, стал подумывать, а где же все-таки можно заставить деньги работать на себя.

Если не real estate, то как лучше вкладывать грин-баксы?

Все заработано своим горбом, за 15 лет честного программисткого труда на компах Миннесотщины, Флоридщины и Калифорнийщины.[/quote:71329f6362]

Вот вы говорите, что разочаровались в сток маркете. А инвесторовали бы вы свои зеленые 15 лет назад, теперь бы вы только посмеивались, над теми, кто "глубоко разочаровался" в стоках. Потому что за последние 15 лет 99% всех Mutual/Index Funds принесли прибыль. И в среднем она, эта прибыль, была около 12% в год. С учетом всех взлетов и падений как сейчас. Так что, как я уже писал выше, сегодняшняя ситуация ОЧЕНь ВЫГОДНА ДЛЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В СТОК МАРКЕТ. Когда цены на акции низкие, нужно покупать [b:71329f6362]больше [/b:71329f6362], а не разочаровываться. Естественно речь идет о долгосрочным инвестировании, а не на 2-3 года.

Real Estate тоже хорошее дело. Но это уже свой бизнес. То есть, в отличие от стоков, когда вложил деньги и "забыл" про них на несколько лет, дома в аренду требуют ухода и Вашего личного времени. Не рекомендую, если дом для аренды у вас далеко от места вашего постоянного проживания. Удаленно вести такой бизнес проблематично и дорого. Идеальный вариант - вы живете в одном доме, а дом который здаёте в аренду, через дорогу. Что-то не так или сломалось где - пошел и все уладил/устроил. Если еще и мастер на все руки, чтоб не платить $$$ по каждой мелочи, типа замок новый в дверь вставить, то вообще замечательно.

[sergeibob]

[quote:18a2829909="Komissar"]После ГЛУБОКОГО разочарования в сток-маркете, стал подумывать, а где же все-таки можно заставить деньги работать на себя.

Обратил свой взор на недвижимость... Свое жилье есть, и дачу в горах Сьерры прикупили... подумываю, не купить ли дом/кондо на сдачу жильцам. Но многие (и на работе, и в виртуальном общении) смотрят на это кисловато, мол, да, в лонг-терм может быть окей, но жильцов надо скринить (либо отваливать % какой-нибудь Property Management Co.), да и изгадят тенанты твое помещение так, что на ремонтах истратишь всю свою прибыль. Говорят, что сдавать выгодно старое жилье, купленное давным-давно. Тогда твой мортгидж с лихвой окупается рентой. А сдать жилье купленное недавно трудно, потому как у кого есть деньги платить такую ренту, те скорее купят сами... и т.д и т.п.

А что скажет народная приветовская мудрость? Если не real estate, то как лучше вкладывать грин-баксы? Пож-та, без ответов "отдай мне" или "мне бы твои заботы". Все заработано своим горбом, за 15 лет честного программисткого труда на компах Миннесотщины, Флоридщины и Калифорнийщины.[/quote:18a2829909]

Вот здесь это немного обсуждалось
http://forum.privet.com/viewtopic.php?t=26077

[Komissar]

С маркетом я завязал. Долго я dollar-cost average'ил и индекс-фондил, а теперича решил, что если ему (маркету) суждено когда-либо вылезти из туалетной дыры на свет божий, то у меня там уже есть заначка, пущай она и растет. Знаю, знаю "buy low sell high", но кидать деньги в дыру уж очень морально тяжело. Да и вообще разочаровался я в местных финансовых аналитиках и фонд-менеджерах. Обычная блатная "золотая молодежь", к-рая за папины деньги (пока папы разваливали Enron и Worldcom) наполучала гарвардских MBA, а на деле знает про маркет столько же, сколько мы все, если не меньше.

Насчет высоких цен на недвижимость в нашем прекрасном Кал-штате, это да. Но опять же, у жены есть подруга, так она с 1988 г все ждет падения цен на жилье в Bay Area. В ходе ожидания она оказалась полностью "priced out of housing". То, что она могла с легкостью купить в 1993, с небольшим напрягом в 1996, с сильным напрягом в 1998 -- теперь совсем не может.

Когда мы купили дом несколько лет назад, то все говорили, что вы делаете, это же пик маркета, подождите еще полгода. А теперь недоверчиво спрашивают, неужели за такую цену можно было такой дом купить в той локации...

[Komissar]

>Вот вы говорите, что разочаровались в сток маркете. А инвесторовали бы вы свои зеленые 15 лет назад, теперь бы вы только посмеивались, над теми, кто "глубоко разочаровался" в стоках

Я прилежно инвестировал все эти годы. 401k, IRA, index-funds, blue-chips funds - you name it. Все равно не смешно смотреть на портфолио сейчас. Кстати, когда пресловутые аналитики говорят, что $1 вложенный в Dow Jones в 1929 г был бы сейчас $10000, они умалчивают, что из 12 компаний, входящих в Dow в 1929 г, сейчас там осталась только 1 (GE). Вспомним опять же Энрон -- в какое-то время 7-я крупнейшая фирма в США?

Т.е. все сводится к тому, что "знал бы прикуп..."

[thinker]

[quote:237930d0b2="Komissar"]Кстати, когда пресловутые аналитики говорят, что $1 вложенный в Dow Jones в 1929 г был бы сейчас $10000, они умалчивают, что из 12 компаний, входящих в Dow в 1929 г, сейчас там осталась только 1 (GE). Вспомним опять же Энрон -- в какое-то время 7-я крупнейшая фирма в США?

Т.е. все сводится к тому, что "знал бы прикуп..."[/quote:237930d0b2]

nope. The key word is [b:237930d0b2] diversification [/b:237930d0b2]. Who cares about one or two “bad” companies if stock market has been averaging around 12% for more than a half of the century!

[begemot25]

[quote:30f75d81ab] Да и вообще разочаровался я в местных финансовых аналитиках и фонд-менеджерах. Обычная блатная "золотая молодежь", к-рая за папины деньги (пока папы разваливали Enron и Worldcom) наполучала гарвардских MBA, а на деле знает про маркет столько же, сколько мы все, если не меньше..[/quote:30f75d81ab]

Это точно. Но они тут вообще не причем. Вы и сами можете не хуже их вкладывать ваши деньги. Я бы вкладывал понемногу и регулярною Думаю, что upside больше downside.

[quote:30f75d81ab]Когда мы купили дом несколько лет назад, то все говорили, что вы делаете, это же пик маркета, подождите еще полгода. А теперь недоверчиво спрашивают, неужели за такую цену можно было такой дом купить в той локации...[/quote:30f75d81ab]

Я не говорю, что сейчас пик. Никто этого не знает.

Но есть два события - рынок недвижимости упадет \ рынок недвижимости вырастет. Теперь посмотрите, что вы можете потерять и что можете выиграть. И на мой взгляд мат ожидание будет скорее на стороне проигрыша.

Real Estate - это Leveraged бизнес. Откоройте корпорацию - от ее имени купите в удачном месте удачное кондо - вполне возможно, что вы будете в выигрыше. Потерять вы можете максимум свой downpayment - что видимо будет не так уж и много. Приятно вкладывать чужие деньги (банка). Я и сам об этом думаю. Но дело хлопотное.

[MaximA_list]

А кто не думает. У меня, правда, несколько другой angle. Уж больно процент сейчас низкий. В среднесрочной перспективе (лет 10) мы планируем продать дом и перебраться в condo/townhouse. Вот я и подумываю, а не купить ли это condo/townhouse сейчас, пока интерес низкий? Падение цен на real estate в таком варианте не волнует, все равно за 10 лет вырастет. Проблема в другом. Если покупать то, что я бы хотел иметь eventually, то рент не будет покрывать mortgage. Что тоже не так страшно. А вот то, какие подводные камни/головные боли имеются у лэндлорда - вот это беспокоит. И, конечно, вероятность потерять работу с двумя properties на руках в период понижения цен на real estate - тоже страшит. Может застраховать один mortgage на случай потери работы? А может вместо этого в stocks вложить и просто купить то, что надо через 10 лет? Но ведь leverage охота.

[OtecFedor]

Тоже об этом думал. Rule of thumb monthly rent = 1% appraised value. При нынешних ценах на недвижимость как то не получается, выходит рента 2-3К в месяц, не много народу потянет. Единственный провереный выгодный вариант- illegal multyfamily. Т.е. в популярном районе, где все зонировано под single family, покупаете дом и сдаете по частям, пока соседи не заложат.

[begemot25]

[quote:0482d617fe="MaximA_list"]А кто не думает. У меня, правда, несколько другой angle. Уж больно процент сейчас низкий. В среднесрочной перспективе (лет 10) мы планируем продать дом и перебраться в condo/townhouse. Вот я и подумываю, а не купить ли это condo/townhouse сейчас, пока интерес низкий? Падение цен на real estate в таком варианте не волнует, все равно за 10 лет вырастет. Проблема в другом. Если покупать то, что я бы хотел иметь eventually, то рент не будет покрывать mortgage. Что тоже не так страшно. А вот то, какие подводные камни/головные боли имеются у лэндлорда - вот это беспокоит. И, конечно, вероятность потерять работу с двумя properties на руках в период понижения цен на real estate - тоже страшит. Может застраховать один mortgage на случай потери работы? А может вместо этого в stocks вложить и просто купить то, что надо через 10 лет? Но ведь leverage охота.[/quote:0482d617fe]

В случае потери работы вы можете продать один из них и переселиться в другой. Кроме того дом можно использовать как банк\страховку. Откройте Home Equity Line of Credit. В случае чего будете из нее черпать. ТОлько открывать надо сейчас пока есть стабильный доход. Я так и сделал и несколько лет смогу продержаться если надо будет.

[begemot25]

А кто знает хорошее место для получения mortgage for investment property?
Есть у меня одна такая property - хотелось бы перефинансировать с минимальными затратами. 7.5% сейчас платим.

Банки, где хороший процент для покупки своего дома для этого не подходят. Они продают эти кредиты Fannie Mae/Freddie Mac а с invsetment property это не работает.

[MaximA_list]

[quote:15e73d37df="begemot25"]

В случае потери работы вы можете продать один из них и переселиться в другой. Кроме того дом можно использовать как банк\страховку. Откройте Хоме Е.уиты Лине оф Цредит. В случае чего будете из нее черпать. ТОлько открывать надо сейчас пока есть стабильный доход. Я так и сделал и несколько лет смогу продержаться если надо будет.[/quote:15e73d37df]

Home Equity Line of Credit вешь хорошая, но я как раз собирался equity для downpayment использовать. Еще неполохо можно в своем 401к отдолжить у себя же под 5.5%.

[Елена]

[quote:1148d1755a="Komissar"]После ГЛУБОКОГО разочарования в сток-маркете, стал подумывать, а где же все-таки можно заставить деньги работать на себя. Обратил свой взор на недвижимость...[/quote:1148d1755a]
Комиссар, прежде чем сделать хоть одно движение в сторону рынка недвижимости, Вам стоит понять, что, собственно, Вас ожидает - в смысле перспективы и в смысле труда, который Вам придётся вложить. Решение будет Вашим и только Вашим личным делом. Вот несколько ссылок, которые, надеюсь, помогут Вам принять решение:

Advice For the Beginning Real Estate Investor - статьи и форумы. Как всегда, осторожность и критическое мышление - прежде всего.
real estate investment information - отнеситесь с юмором к некоторому максимализму автора. Его ценность - в полезной информации.
possible real-estate-investment strategies

"How I Turned $1,000 into $5,000,000 in Real Estate in My Spare Time" by Bill Nickerson - библия для владельцев недвижимости. Несмотря на название, это лучшая книга, написанная на тему недвижимости. В книжных магазинах её нет. Цена у частных продавцов на неё невероятно высокая. Но! Она есть в библиотеках, бесплатно, для всех желающих.

"How to Become Financially Independent by Investing in Real Estate" by Albert Lowry - ещё одна полезная книга, закажите в библиотеке или поищите здесь - [url=.http://www.bookfinder.com]Bookfinder[/url]

[Diman]

[quote:2c717a430d="Komissar"]После ГЛУБОКОГО разочарования в сток-маркете, стал подумывать, а где же все-таки можно заставить деньги работать на себя...
А что скажет народная приветовская мудрость? Если не real estate, то как лучше вкладывать грин-баксы?...[/quote:2c717a430d]

Если есть дома матрас, то лучше туда. Честно! Не слушайте Thinkera, он гонит про сток маркет. Слушайте Warren Buffet'a и Bill Gross'a у них опыта побольше.

Удачи!