Ну так что же с кондо?

alla_v · Post by **alla_v** » 06 Nov 2001 04:57

Поскольку нам нужно жить в городской местности рядом с метро, а платить рент уже надоело, мы решили поискать себе все-таки кондо. Правило №14 уже прочитано, но это не наш случай. Новых кондоминимумов тут не строят, предложений мало. А дом мы себе позволить просто не можем сейчас.

Поэтому вопрос финансового плана. Вот, скажем, у нас есть недоплаченный кредит на машину. И есть некая сумма на дом, которую дает наш банк. Ну условно .. 100 тысяч. Предположим, что мы нашли кондо за 75 тысяч.

Можем ли мы присовокупить остаток кредита за машину, скажем, 10 тысяч, и запросить у нашего банка кредит на 85 тысяч, таким образом выплатить машину и "купить в кредит" кондо. А далее выплата этих 85 тысяч как положено, с соответствующим процентом.

Можно сделать такой трюк, кто знает?

Muzzy · Post by **Muzzy** » 06 Nov 2001 15:20

Алла, в Монтгомери Каунти очень большие кондо-фее - от $200 и выше. А не хотите-ли купить кондо во Фредерике? Ето правда минут 30 до Роквила, но кондо-фее гораздо ниже ($80 - $150) и цены от $80К до $170К. В среднем - $110К.

Для поиска квартир используйте www.homesdatabase.com, а также есть веб-сайт, где указаны адреса квартир, плошади комнат, школы - то есть почти все как у риелтора.

Если вам нужны деньги (на машину), то можно попросить продавца заплатить closing costs (3-4 тысячи), но ето за счет увеличения цены дома, или отказа от торговли. Сейчас полно программ покупок дома с почти нулевым downpayment. Вполне реально получить 7% без поинтов и с нулевым downpayment и молодой кредитной историей. А на секономленние деньги оплатите машину.

SashaRI · Post by **SashaRI** » 06 Nov 2001 15:25

Насколько я знаю, банк не даст кредита на сумму, большую оцененной стоимости дома. Соответственно, если ваш кондо оценят в 85к, а вы сторгуетесь за цену в 75 ( [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] ), то 10к разницы можно потратить на машину...

thinker · Post by **thinker** » 06 Nov 2001 15:38

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Alla_v:
Можем ли мы присовокупить остаток кредита за машину, скажем, 10 тысяч, и запросить у нашего банка кредит на 85 тысяч, таким образом выплатить машину и "купить в кредит" кондо. А далее выплата этих 85 тысяч как положено, с соответствующим процентом.

Можно сделать такой трюк, кто знает?<hr></blockquote>

И в чем тут выгрыш? Вместо того, что-бы выплатить $10к за машину в течении двух или трех лет, вы будете платить за нее 30 лет вместе c mortgage. В итоге, с учетом набежавших процентов подарите банку штук 10 или больше! [img]images/smiles/icon_eek.gif[/img]

Попытка ликвидировать один долг (car loan) в вашем варианте приводит лишь к еще большим долгам.

tankisto · Post by **tankisto** » 06 Nov 2001 16:21

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Alla_v:
Можно сделать такой трюк, кто знает?<hr></blockquote>

Не думаю. Дело в том что банк вам не будет присылать чек на $100к которыи вы потом отдали бы селлеру и попросили бы "cash back". [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img] Вам просто откроют account с балансом в $100к, а underwriting / title agency позаботитса о том чтобы ownership корректно перешел к вам.

Что можно сделать ето купить дом / кондо и взять home equity loan - home equity interest is tax deductible, just like that of a mortgage, and use that money to pay off your car. That way you convert your "bad debt" (car loan) into a "good debt" (home equity).

Еще, можно открыть home equity credit line - работает как credit card только интерест опять же tax deductible.

Muzzy · Post by **Muzzy** » 06 Nov 2001 16:57

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by thinker:


И в чем тут выгрыш? Вместо того, что-бы выплатить $10к за машину в течении двух или трех лет, вы будете платить за нее 30 лет вместе c mortgage. В итоге, с учетом набежавших процентов подарите банку штук 10 или больше! [img]images/smiles/icon_eek.gif[/img]

Попытка ликвидировать один долг (car loan) в вашем варианте приводит лишь к еще большим долгам.<hr></blockquote>

Не согласен.

Если процентная ставка кредита на машину больше процентной ставки кредита по дому, то выгоднее присовокупить машину к дому.

Возьмем для примера кредит на дом на $100,000, и кредит на новую машину на $15,000.

Есть два варианта:
1) лоан на 115,000 под 6.5% на 30 лет, либо
2) лоан на 100,000 под 6.5% на 30 лет и 15,000 под 7% (а то и больше) на 5 лет.

При первом варианте ежемесячная плата $726.88.
При втором - $632.07 (дом) + $297.02 (машина) = 929.09, правда в течение 5 лет.

929.09 - 726.88 = 202.21 - та сумма, которую в первом варианте можно тратить на увеличение принципала. И через 5 лет она станет: $14,276.

При етом чисто по mortgage принципала будет выплачено $7,437. Сложили - получили $21.713, осталось выплатить: 115,000 - 21,713 = 93,287.

Второй случай: по истечение 5 лет машина полностью выплачена и принципала будет выплачено 6,389. Осталось выплатить по дому: 100,000 - 6,389 = 93,611. Итак, разница 324 доллара в пользу первого варианта.

Правда при первом варианте обязательная сумма через 5 лет будет почти на 100 долларов больше, но 100 долларов будут уже не те деньги.

[ 06-11-2001: Message edited by: Muzzy ]

MOHCTP · Post by **MOHCTP** » 06 Nov 2001 17:11

Да и лоан на машину тогда такс - дедактабл получается.

thinker · Post by **thinker** » 06 Nov 2001 17:41

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Muzzy:
Итак, разница 324 доллара в пользу первого варианта.

Правда при первом варианте обязательная сумма через 5 лет будет почти на 100 долларов больше, но 100 долларов будут уже не те деньги.
<hr></blockquote>

Ага не те. Уже не зеленые? [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img] Или вы написали не те с учетом инфляции? [img]images/smiles/icon_rolleyes.gif[/img] Или мол, через 5 лет буду миллионером, и $100 в месяц для меня будет лишь бумажка? [img]images/smiles/icon_rolleyes.gif[/img]

Получается, что вы сэкономили всего $324 за 5 лет , чтобы потом отдать банку $100*12*25 лет, итого 30 тысяч! [img]images/smiles/icon_eek.gif[/img] Я правилно посчитал?

alla_v · Post by **alla_v** » 06 Nov 2001 17:42

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Muzzy:
Алла, в Монтгомери Каунти очень большие кондо-фее - от $200 и выше. А не хотите-ли купить кондо во Фредерике? Ето правда минут 30 до Роквила, но кондо-фее гораздо ниже ($80 - $150) и цены от $80К до $170К. В среднем - $110К.

Если вам нужны деньги (на машину), то можно попросить продавца заплатить closing costs (3-4 тысячи), но ето за счет увеличения цены дома, или отказа от торговли. Сейчас полно программ покупок дома с почти нулевым downpayment. Вполне реально получить 7% без поинтов и с нулевым downpayment и молодой кредитной историей. А на секономленние деньги оплатите машину.<hr></blockquote>

Огромное спасибо за ответы. Но во Фредерике и дома дешевые, но нам туда не надо [img]images/smiles/icon_biggrin.gif[/img]

Нам надо там же, где мы сейчас живем - рядом с метро, не менять школу ребенку (школа хорошая, а тут это, сами понимаете - за то рент высокий и платим) и поближе к его друзьям.

Но насчет "А на секономленние деньги оплатите машину" - это было бы радостно, но у нас этих самых сэкономленных денег как бы и нет. В общем, на выплату машины не хватит. Вот мы и думали - раз банк дает.. ну условно эти самые 100 тысяч, то почему бы не вместить в эти 100 тысяч и квартиру и машину, и выплачивать нашему банку это.

А даунпеймента у нас в общем-то и нету. Ну так, разве что совсем маленький [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] Откуда от Н1б-шника на 2-м году жизни в США большой даунпеймент? [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

И плюсы, действительно, то что мы не платим ежемесячно этот здоровый кредит за машину, а все у нас уходит в такс дидактибл оплату кондо, и будет это примерно 800 долларов в месяц (если на 15 лет), что гораздо меньше нашей суммарной выплаты по ренте квартиры и кредиту машины.

Вот тока как для банка это мотивировать? (в смысле - взять кредит "на все") Спасибо еще раз всем огромное за советы, читаем, ворочаем мозгами.. Может, еще кто что присоветует [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

thinker · Post by **thinker** » 06 Nov 2001 17:58

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Alla_v:
И плюсы, действительно, то что мы не платим ежемесячно этот здоровый кредит за машину, а все у нас уходит в такс дидактибл оплату кондо, и будет это примерно 800 долларов в месяц (если на 15 лет), что гораздо меньше нашей суммарной выплаты по ренте квартиры и кредиту машины.<hr></blockquote>

Один из популярных мифов. Мол, купим кондо и "ВСЕ БУДЕТ УХОДИТь В ДИДАКТЭБЛ".

Во-первых tax deductible работает следущим образом: Заплатили банку например $10к интереса в этом году. Потом, вам Uncle Sam возвратит примерно $3к. Обратите внимание, что $3к это совсем даже не "все", а лишь одна треть от $10к (если вы в 30% tax bracket).

Во-вторых, если вы действительно собираетесь брать ссуду в размере около $100к, то поскольку ежегодный интерес будет маленький, вам будет выгоднее делать standart deduction, а не itemized. В этом случае ваши deductible будут равны нулю.

Valeus · Post by **Valeus** » 06 Nov 2001 18:03

Алла,
Сразу вcю сумму получить не удастся: денег Вы действительно не увидите (все делается через эскроу). Более того, чтобы интерес на лоан был qualified для такс вычетов, вся ссуда должна пойти на покупку жилья.
Самое реальное, как уже было сказано выше, это взять потом home equity loan, но для этого у Вашего дома должна быть equity, что может не случиться быстро, если Вы кладете маленький даунпеймент. Также, у home equity loans обычно более высокий процент.

alla_v · Post by **alla_v** » 06 Nov 2001 18:06

thinker - спасибо большое. Мы совсем еще новички в этом деле, даже не знаем, какие бывают виды дидактибл. Значит, учтем Вами сказанное.
Хотя еще надо будет разобраться в некоторых моментах.

В сущности, мы не спрашиваем - "делать или не делать"? У нас вопрос - "как сделать так, чтобы получилось как нам надо"? [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

Спасибо, ждем еще советов [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

alla_v · Post by **alla_v** » 06 Nov 2001 18:13

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Valeus:
Алла,
Сразу вcю сумму получить не удастся..
......
Также, у home equity loans обычно более высокий процент.<hr></blockquote>

Поскольку я опять же, новичок, давайте по пунктам, если Вам не очень трудно объяснить непонятливым [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

Сразу вcю сумму получить не удастся: денег Вы действительно не увидите (все делается через эскроу).

Мы и не думали "увидеть деньги". Просто поскольку у нас кредит на машину в этом же самом банке, мы думали, а нельзя ли его выплатить за счет кредита на дом. Т.е. не "увидеть" деньги, а увидеть нолик на месте своего кредита по машине. (мы, как и многие, через интернет смотрим и платим [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] )

Более того, чтобы интерес на лоан был qualified для такс вычетов, вся ссуда должна пойти на покупку жилья.

Вот это уже ближе к телу и наводит на грустные мысли [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] . Значит, похоже, банк не захочет слить два кредита в один... Потому, что ему надо, чтобы кредит был только на покупку жилья.

Самое реальное, как уже было сказано выше, это взять потом home equity loan, но для этого у Вашего дома должна быть equity, что может не случиться быстро, если Вы кладете маленький даунпеймент.

А что это такое - home equity loan, как он берется и что такое - equity?? (Ну и почему она не может случится быстро?)

Спасибо

thinker · Post by **thinker** » 06 Nov 2001 18:21

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Alla_v:
А что это такое - home equity loan, как он берется и что такое - equity?? (Ну и почему она не может случится быстро?)
<hr></blockquote>

equity - это то, насколько цена вашего дома или кондо увеличилась к сегодняшнему моменту (после того, как вы в нем прожили некоторое время). Короче, разница между ценой на дом в момент покупки и ценой сегодня. Банк дает ссуду (home equity loan) на размер этой разницы или 80% от нее. Цены на кондо (в отличии от домов) растут не так быстро, так что этот вариант вам скорее всего не подойдет.

Dmitry67 · Post by **Dmitry67** » 06 Nov 2001 18:26

Алла ! Я Вами восхишаюсь !

Економика в рецесии, перспективы по ГК туманны, даунпаймента нет... А вы - покупать кондо.
Как то с сарказмом получилось, но на самом деле сарказма нет, я действительно пытаюсь представить себя в такой же ситуации. Хотя, в обшем, она почти такая же.
В обшем, я тоже все время думаю, только не о кондо а о "exit strategy", то есть как выйти с минимальными потерями если (я пессимист) сегодня мне скажут - вали парень домой. Как то голова устроена иначе...

tankisto · Post by **tankisto** » 06 Nov 2001 18:30

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Alla_v:

А что это такое - home equity loan, как он берется и что такое - equity?? (Ну и почему она не может случится быстро?)

Спасибо<hr></blockquote>

Equity - это, грубо говоря, разнитса между value вашего дома / кондо и суммой которую вы торчите за него банку (principal). На сумму разнитсы можно взять етот самыи пресловутый home equity loan.

"Быстро случитьса" equity конечно может, but usually doesn't. [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img]

alla_v · Post by **alla_v** » 06 Nov 2001 18:43

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Dmitry67:
Алла ! Я Вами восхишаюсь !

Економика в рецесии, перспективы по ГК туманны, даунпаймента нет... А вы - покупать кондо.
Как то с сарказмом получилось, но на самом деле сарказма нет, я действительно пытаюсь представить себя в такой же ситуации. Хотя, в обшем, она почти такая же.
В обшем, я тоже все время думаю, только не о кондо а о "exit strategy", то есть как выйти с минимальными потерями если (я пессимист) сегодня мне скажут - вали парень домой. Как то голова устроена иначе...<hr></blockquote>

Дмитрий, а у нас люди дома покупают! [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] На самом деле все это - цитирую мужа - "как раз из соображений "плавного вылета" и делаются телодвижения. Если машина погашена, то ее можно продать, а банку сказать "ну не шмогла...", забирайте квартиру"

Мы все это затеиваем, собственно, только для того чтобы месячная оплата кредита была меньше суммы рента квартиры + кредита по машине. То, что мы сейчас платим, висит на нас тяжким грузом, да еще по машине долг.. ого-го.. Машина-то новая была, когда мы ее покупали, большая.. Ну а то остался бы только долг по кондо. А кондо.. ну в случае чего его и вправду продать можно. А в лучшем случае - не сейчас, так года через 3-4. Но одно дело, когда платишь рент чужому дяденьке, а другое - за какую-то собственность. Ну да Вы и сами знаете.

А если уж не получится.. так значит - не получится, вот и все.

Dmitry67 · Post by **Dmitry67** » 06 Nov 2001 18:48

С другой стороны, деньги на счету - ето "быстрые" деньги. Выплаченная машина - более медленные деньги, хотя дешево диллеру можно продать и за один день. А вот дом или кондо - ето уж точно "медленные" деньги...

Так я так понимаю, кто дом покупает - идет "ва банк" - пан или пропал ?

alla_v · Post by **alla_v** » 06 Nov 2001 18:56

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by tankisto:


Equity - это, грубо говоря, разнитса между value вашего дома / кондо и суммой которую вы торчите за него банку (principal). На сумму разнитсы можно взять етот самыи пресловутый home equity loan.

"Быстро случитьса" equity конечно может, but usually doesn't. [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img] <hr></blockquote>

Спасибо, thinker и tankisto, теперь я поняла, что нам это действительно "не грозит" [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img]

Значит, надо придумывать что делать с существующей ситуацией.

alla_v · Post by **alla_v** » 06 Nov 2001 19:11

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Dmitry67:
С другой стороны, деньги на счету - ето "быстрые" деньги. Выплаченная машина - более медленные деньги, хотя дешево диллеру можно продать и за один день. А вот дом или кондо - ето уж точно "медленные" деньги...

Так я так понимаю, кто дом покупает - идет "ва банк" - пан или пропал ?<hr></blockquote>

Ну уж я не знаю, куда идет тот, что покупает дом.. [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

Но если у нас будет выплаченная машина и висячий кредит по кондо, то мы сравнительно быстро сдаем машину и кондо, и - свободны.
А вот если у нас невыплаченная машина, то... совсем другие деньги будут получены и длительность продажи, соответственно..

Ну еще кто-нить может что-нить посоветовать, КАК нам это сделать? [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

Igor S · Post by **Igor S** » 06 Nov 2001 19:15

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Alla_v:
Спасибо, thinker и tankisto, теперь я поняла, что нам это действительно "не грозит" [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img]

Значит, надо придумывать что делать с существующей ситуацией.<hr></blockquote>

Home Equity Loan, о которoй писал tankisto, вполне возможен, после покупки дома, особенно если Вы положите "на бочку" больше 20% стоимости квартиры (проценты по этим ссудам зависят от этого).

Кстати, не очень советую покупать квартиру - они практически не дорожают (кроме отдельных случаев). Моя сестра имела квартиры под Вашигнтоном, потом продала и только потеряла. Может лучше таунхаус где-нибудь подальше от города? Ну там, во Фредерике?

Игорь

alla_v · Post by **alla_v** » 06 Nov 2001 19:22

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Igor S:


Кстати, не очень советую покупать квартиру - они практически не дорожают (кроме отдельных случаев). Моя сестра имела квартиры под Вашигнтоном, потом продала и только потеряла. Может лучше таунхаус где-нибудь подальше от города? Ну там, во Фредерике?

Игорь<hr></blockquote>

Уважаемый Игорь. Я же уже писала, что нам нужна именно квартира и именно там, где мы живем - рядом с метро и хорошей школой. Это принципиально важно, понимаете? [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] У нас тут кондо особо и не купишь - район такой, все схватывают моментально. Спрос есть.

Народ, прошу, Фредерик - не предлагайте!! [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

Еще, Игорь, спасибо по поводу разъяснения о хоум эквити лоане. У нас нет 20% стоимости квартиры, значит, нам это точно не пройдет. [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] . Но во всяком случае - мы узнали.
А Ваша сестра где квартиры имела под Вашингтоном?

Muzzy · Post by **Muzzy** » 06 Nov 2001 19:56

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by thinker:


Ага не те. Уже не зеленые? [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img] Или вы написали не те с учетом инфляции? [img]images/smiles/icon_rolleyes.gif[/img] Или мол, через 5 лет буду миллионером, и $100 в месяц для меня будет лишь бумажка? [img]images/smiles/icon_rolleyes.gif[/img]

Получается, что вы сэкономили всего $324 за 5 лет , чтобы потом отдать банку $100*12*25 лет, итого 30 тысяч! [img]images/smiles/icon_eek.gif[/img] Я правилно посчитал?<hr></blockquote>

Неправильно посчитали.

В первом случае в течение 5 лет производилось ежемесячное вливание в размере 202.21, поетому оставшийся срок выплаты укоротится до 220 месяцев, то есть 18 лет 4 месяца. Итого 23 года 4 месяца.

А второй так и будет платить по 632.07 оставшиеся 25 лет.

Первый платит больше, но быстрее. Второй - меньше но дольше. Однако второй может лишние 100 долларов вливать в принципал. Тогда он выплатит приблизительно за етот-же срок - 23 года 4 месяца.

Valeus · Post by **Valeus** » 06 Nov 2001 23:03

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Alla_v:

Вот это уже ближе к телу и наводит на грустные мысли [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] . Значит, похоже, банк не захочет слить два кредита в один... Потому, что ему надо, чтобы кредит был только на покупку жилья.

Спасибо<hr></blockquote>

Совершенно верно. Только home equity loan не требует цели для такс вычетов интереса.

Более того, консепт моrtgagе заключается в том, что Ваш дом "отвечает" за выплату по ссуде: покуда его стоимость (fair market value - FMV) превышает сумму лоан, банк не волнуется, т.к. всегда сможет вернуть себе деньги, продав дом. Поэтому, чем больше разница между FMV и долгом банку (=equity), тем меньше риска для банка, и тем охотнее банк даст Вам денег. И уж совершенно точно, они не дадут Вам кредит больше стоимости дома.

Так что, к сожалению, вариантов у Вас не слишком много (if any [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] ).

alla_v · Post by **alla_v** » 06 Nov 2001 23:53

Неужели с нашей комбинацией (кредит = машина+кондо) - совсем облом? [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img]

народ, ну почешите в затылке! Вы же люди знающие! [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]