Ну так что же с кондо?

tankisto · Post by **tankisto** » 06 Nov 2001 18:30

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Alla_v:

А что это такое - home equity loan, как он берется и что такое - equity?? (Ну и почему она не может случится быстро?)

Спасибо<hr></blockquote>

Equity - это, грубо говоря, разнитса между value вашего дома / кондо и суммой которую вы торчите за него банку (principal). На сумму разнитсы можно взять етот самыи пресловутый home equity loan.

"Быстро случитьса" equity конечно может, but usually doesn't. [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img]

alla_v · Post by **alla_v** » 06 Nov 2001 18:43

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Dmitry67:
Алла ! Я Вами восхишаюсь !

Економика в рецесии, перспективы по ГК туманны, даунпаймента нет... А вы - покупать кондо.
Как то с сарказмом получилось, но на самом деле сарказма нет, я действительно пытаюсь представить себя в такой же ситуации. Хотя, в обшем, она почти такая же.
В обшем, я тоже все время думаю, только не о кондо а о "exit strategy", то есть как выйти с минимальными потерями если (я пессимист) сегодня мне скажут - вали парень домой. Как то голова устроена иначе...<hr></blockquote>

Дмитрий, а у нас люди дома покупают! [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] На самом деле все это - цитирую мужа - "как раз из соображений "плавного вылета" и делаются телодвижения. Если машина погашена, то ее можно продать, а банку сказать "ну не шмогла...", забирайте квартиру"

Мы все это затеиваем, собственно, только для того чтобы месячная оплата кредита была меньше суммы рента квартиры + кредита по машине. То, что мы сейчас платим, висит на нас тяжким грузом, да еще по машине долг.. ого-го.. Машина-то новая была, когда мы ее покупали, большая.. Ну а то остался бы только долг по кондо. А кондо.. ну в случае чего его и вправду продать можно. А в лучшем случае - не сейчас, так года через 3-4. Но одно дело, когда платишь рент чужому дяденьке, а другое - за какую-то собственность. Ну да Вы и сами знаете.

А если уж не получится.. так значит - не получится, вот и все.

Dmitry67 · Post by **Dmitry67** » 06 Nov 2001 18:48

С другой стороны, деньги на счету - ето "быстрые" деньги. Выплаченная машина - более медленные деньги, хотя дешево диллеру можно продать и за один день. А вот дом или кондо - ето уж точно "медленные" деньги...

Так я так понимаю, кто дом покупает - идет "ва банк" - пан или пропал ?

alla_v · Post by **alla_v** » 06 Nov 2001 18:56

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by tankisto:


Equity - это, грубо говоря, разнитса между value вашего дома / кондо и суммой которую вы торчите за него банку (principal). На сумму разнитсы можно взять етот самыи пресловутый home equity loan.

"Быстро случитьса" equity конечно может, but usually doesn't. [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img] <hr></blockquote>

Спасибо, thinker и tankisto, теперь я поняла, что нам это действительно "не грозит" [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img]

Значит, надо придумывать что делать с существующей ситуацией.

alla_v · Post by **alla_v** » 06 Nov 2001 19:11

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Dmitry67:
С другой стороны, деньги на счету - ето "быстрые" деньги. Выплаченная машина - более медленные деньги, хотя дешево диллеру можно продать и за один день. А вот дом или кондо - ето уж точно "медленные" деньги...

Так я так понимаю, кто дом покупает - идет "ва банк" - пан или пропал ?<hr></blockquote>

Ну уж я не знаю, куда идет тот, что покупает дом.. [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

Но если у нас будет выплаченная машина и висячий кредит по кондо, то мы сравнительно быстро сдаем машину и кондо, и - свободны.
А вот если у нас невыплаченная машина, то... совсем другие деньги будут получены и длительность продажи, соответственно..

Ну еще кто-нить может что-нить посоветовать, КАК нам это сделать? [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

Igor S · Post by **Igor S** » 06 Nov 2001 19:15

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Alla_v:
Спасибо, thinker и tankisto, теперь я поняла, что нам это действительно "не грозит" [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img]

Значит, надо придумывать что делать с существующей ситуацией.<hr></blockquote>

Home Equity Loan, о которoй писал tankisto, вполне возможен, после покупки дома, особенно если Вы положите "на бочку" больше 20% стоимости квартиры (проценты по этим ссудам зависят от этого).

Кстати, не очень советую покупать квартиру - они практически не дорожают (кроме отдельных случаев). Моя сестра имела квартиры под Вашигнтоном, потом продала и только потеряла. Может лучше таунхаус где-нибудь подальше от города? Ну там, во Фредерике?

Игорь

alla_v · Post by **alla_v** » 06 Nov 2001 19:22

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Igor S:


Кстати, не очень советую покупать квартиру - они практически не дорожают (кроме отдельных случаев). Моя сестра имела квартиры под Вашигнтоном, потом продала и только потеряла. Может лучше таунхаус где-нибудь подальше от города? Ну там, во Фредерике?

Игорь<hr></blockquote>

Уважаемый Игорь. Я же уже писала, что нам нужна именно квартира и именно там, где мы живем - рядом с метро и хорошей школой. Это принципиально важно, понимаете? [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] У нас тут кондо особо и не купишь - район такой, все схватывают моментально. Спрос есть.

Народ, прошу, Фредерик - не предлагайте!! [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

Еще, Игорь, спасибо по поводу разъяснения о хоум эквити лоане. У нас нет 20% стоимости квартиры, значит, нам это точно не пройдет. [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] . Но во всяком случае - мы узнали.
А Ваша сестра где квартиры имела под Вашингтоном?

Muzzy · Post by **Muzzy** » 06 Nov 2001 19:56

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by thinker:


Ага не те. Уже не зеленые? [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img] Или вы написали не те с учетом инфляции? [img]images/smiles/icon_rolleyes.gif[/img] Или мол, через 5 лет буду миллионером, и $100 в месяц для меня будет лишь бумажка? [img]images/smiles/icon_rolleyes.gif[/img]

Получается, что вы сэкономили всего $324 за 5 лет , чтобы потом отдать банку $100*12*25 лет, итого 30 тысяч! [img]images/smiles/icon_eek.gif[/img] Я правилно посчитал?<hr></blockquote>

Неправильно посчитали.

В первом случае в течение 5 лет производилось ежемесячное вливание в размере 202.21, поетому оставшийся срок выплаты укоротится до 220 месяцев, то есть 18 лет 4 месяца. Итого 23 года 4 месяца.

А второй так и будет платить по 632.07 оставшиеся 25 лет.

Первый платит больше, но быстрее. Второй - меньше но дольше. Однако второй может лишние 100 долларов вливать в принципал. Тогда он выплатит приблизительно за етот-же срок - 23 года 4 месяца.

Valeus · Post by **Valeus** » 06 Nov 2001 23:03

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Alla_v:

Вот это уже ближе к телу и наводит на грустные мысли [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] . Значит, похоже, банк не захочет слить два кредита в один... Потому, что ему надо, чтобы кредит был только на покупку жилья.

Спасибо<hr></blockquote>

Совершенно верно. Только home equity loan не требует цели для такс вычетов интереса.

Более того, консепт моrtgagе заключается в том, что Ваш дом "отвечает" за выплату по ссуде: покуда его стоимость (fair market value - FMV) превышает сумму лоан, банк не волнуется, т.к. всегда сможет вернуть себе деньги, продав дом. Поэтому, чем больше разница между FMV и долгом банку (=equity), тем меньше риска для банка, и тем охотнее банк даст Вам денег. И уж совершенно точно, они не дадут Вам кредит больше стоимости дома.

Так что, к сожалению, вариантов у Вас не слишком много (if any [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] ).

alla_v · Post by **alla_v** » 06 Nov 2001 23:53

Неужели с нашей комбинацией (кредит = машина+кондо) - совсем облом? [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img]

народ, ну почешите в затылке! Вы же люди знающие! [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

alla_v · Post by **alla_v** » 07 Nov 2001 00:50

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by SashaRI:
Насколько я знаю, банк не даст кредита на сумму, большую оцененной стоимости дома. Соответственно, если ваш кондо оценят в 85к, а вы сторгуетесь за цену в 75 ( [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] ), то 10к разницы можно потратить на машину...<hr></blockquote>

Это-то нам и нужно. А вот как это делается технически?

Sasha K · Post by **Sasha K** » 07 Nov 2001 01:05

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Alla_v:
Неужели с нашей комбинацией (кредит = машина+кондо) - совсем облом? [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img]

народ, ну почешите в затылке! Вы же люди знающие! [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] <hr></blockquote>

Ну ладно. Начнем чесать в затылке.
1. Посмотрите, что Вам выгоднее снимать или покупать.
Скажем, что Вы можете купить кондо за $110К. Для начала положим, что Вы заплатите 10% down и возьмете mortgage на $100К. При 6.5% инересе Ваш Платеж:
За interest and principal - $632/мес
Assesment fee (за ремонт и обслуживание Вашего здания), положим, $200/мес
Property Tax - положим $1,500/год = $125/мес.
Итого: $958/мес. При этом Вам надо будет заплатить порядка $2К closing costs. Downpayment в теории можно получить как Home Equity Loan от того же банка, но тогда Вам еще придется и его выплачивать тоже, оценим в дополнительные $100 в месяц. Смотрите, выиграете ли Вы при этом.
Инерес по обоим loans и Property Tax будут tax deductible. Если Вы платите подоходный налог штата - он тоже tax deductible. Как и предупреждал Вас Thinker, Ваши itemized deductions не сильно отличаются от Satndard didactions, так что расщитывать на Выигрыш от этого не приходится.
На кондо в нынешней экономической ситуации вполне можно потерять деньги, если продавать в ближайшие 2-3 года. Пока перспективка получается не очень радужная.
2. Вы пробуете перефинансировать Вашу машину. При этом Вы, возможно, можете получить lower interest, а кроме того Вы можете перефинансировать опять на 60 месяцев. И в том и в другом случае Ваш месячный платеж за машину уменьшится. Во втором случае, однако, Вы в конечном итоге заплатите больше, но к тому времени Вы, возможно, получите ГК и начнете работать.

В Вашем положении я бы был согласен заплатить $2 потом за каждый $1, который можно сэкономить сегодня. Если все будет нормально, то доходы Вашей семью возрастут в течении нескольких лет очень значительно. Наш пример не совсем приложим, т.к. я приехал не по Н1В, но начинал не в McDonalds, а все же инженером. Так за 10 лет наш семейный доход по сравнению с моей первой зарплатой вырос в 4 раза. Не вижу никаких причин, по которым у Вас будет много хуже. Если можно не платить сегодня, но потом придется платить больше - делайте это не задумываясь. И не слушайте Thinkera, он, на первый взгляд, говорит правильные вещи, но никогда не учитывает динамику. То, например, что мало кто собирается жить в доме 30 лет, то, что имеет место инфляция и то, что подавляющеее большинство недавно приехавших будут в будующем зарабатывать много больше.
Good luck!

Valeus · Post by **Valeus** » 07 Nov 2001 01:13

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Alla_v:


Это-то нам и нужно. А вот как это делается технически?<hr></blockquote>

Попробуйте обсудить все это с агентом по недвижимости (желательно хорошим знакомым или знакомым Ваших друзей).

Не знаю, везде ли такая практика, но мы (в Калифорнии) столкнулись с тем, что банк делал appraisal сам (нанимал кого-то без нашего участия). То есть только они знали, на сколько жилье было оценено. Не стоит забывать, что оценка жилья делается очень приблизительно, настоящая стоимость жилья - это то, что Вы за него заплатите = FMV в момент покупки.

alla_v · Post by **alla_v** » 07 Nov 2001 01:19

Уважаемый SashaK!

Огромное Вам спасибо!!. Вы все понятно и по полочкам разложили, я так оченно люблю [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] .

По крайней мере теперь мне все ясно и понятно. Теперь будем делать выводы. Про рефинансирование идея хорошая. Мы раньше думали, но потом перестали. А теперь как раз время хорошее пришло.

В общем, спасибо! [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

[ 06-11-2001: Message edited by: Alla_v ]

alla_v · Post by **alla_v** » 07 Nov 2001 01:22

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Valeus:


Попробуйте обсудить все это с агентом по недвижимости (желательно хорошим знакомым или знакомым Ваших друзей).

Не знаю, везде ли такая практика, но мы (в Калифорнии) столкнулись с тем, что банк делал appraisal сам (нанимал кого-то без нашего участия). То есть только они знали, на сколько жилье было оценено. Не стоит забывать, что оценка жилья делается очень приблизительно, настоящая стоимость жилья - это то, что Вы за него заплатите = FMV в момент покупки.<hr></blockquote>

Ага, советом Вашим тоже воспользуемся. У наших друзей есть агент русский, можно с ним пообщаться.
Спасибо [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]