Дом на H1

Gennadiy · Post by **Gennadiy** » 20 Oct 2001 20:38

Я уже пытался поднимать этот вопрос.
Какие негативные последствия покупки дома на H1 визе.
1. Не дадут кредит? Если дадут то под большой процент?
2. Если уволят и не найдешь работы, то будешь срочно продавать? Это реально? И что будет если не продать?
3. Какие другие проблемы могут возникнуть?
P.S. С учетом, что купить дом ОДНОЗНАЧНО выгоднее, чем снимать жилье (Техас).

Заодно, кто может рассказать выгодно ли пользоваться First Buyer Program.

Kuzya · Post by **Kuzya** » 20 Oct 2001 23:01

1. Кредит дают. Проценты вполне нормальные, соответствуют текущему состоянию рынка.
2. Наш дом перед тем как мы его купили, находился на рынке ровно два дня.
3. Не припоминаю.

Nostradamus · Post by **Nostradamus** » 21 Oct 2001 06:05

Кредит дают - это точно. Однако, я бы на вашем месте подождал до GC. Покупать дом на один-два года - потеряете тысяч пять-десять на процентах, только и всего. Кстати, в Техасе в районе Остина продать дом сейчас ОЧЕНЬ трудно. У нас в Долине - все наоборот. Т.е. купить можно, но денег надо раза в три-четыре больше, чем у вас.

thinker · Post by **thinker** » 21 Oct 2001 22:07

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Gennadiy:
P.S. С учетом, что купить дом ОДНОЗНАЧНО выгоднее, чем снимать жилье (Техас).<HR></BLOCKQUOTE>

Согласен с Нострадамусом. Дом выгодно покупать только когда УВЕРЕН, что проживешь в нем как миниум 3 года. Если меньше, то скорее всего потеряешь деньги после продажи.

Если взял ссуду, а потом продал дом, потерял часть денег - платить банку нечем, так как нет работы и пора уезжать домой - последствия будут неприятные. Кредитная история будет испорчена как миниум на 7 лет. Во многих случаях на большее время.

AlexKa · Post by **AlexKa** » 21 Oct 2001 22:37

А что на ваш взгляд будет происходить в совсем уж краткосрочной перспективе? Типа - лучше покупать прямо сейчас, или к примеру к весне цены упадут еще на сколько-то %% и можно будет хоть что-то сэкономить при покупке?

thinker · Post by **thinker** » 21 Oct 2001 23:18

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by AlexKa:
А что на ваш взгляд будет происходить в совсем уж краткосрочной перспективе? Типа - лучше покупать прямо сейчас, или к примеру к весне цены упадут еще на сколько-то %% и можно будет хоть что-то сэкономить при покупке?<HR></BLOCKQUOTE>

Я не уверен, что проценты на ссуду упадут значительно. Недавно читал статью, где некоторые экономисты утверждали, что процент не будет ниже того, что был в 1962 году (~6.2% на 30 лет, точно не помню).

А дом нужно покупать не когда процент низкий, а когда ты созрел для покупки. [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img] Низкий процент может быть лишь поводом к покупке. А руководствоваться нужно многими вещами: наличие большого downpayment'a (up to 20%), устойчивая работа на одном месте в течении пары лет, требуемый доход для дома по такой-то цене, окончательное решение с районом проживания, местными школами (если есть дети), наличием дополнительных материальных средств (кроме выплаты ссуды) для поддержания дома в порядке, и так далее. Если нет уверенности в этих вопросах, покупка дома может обернуться потерей денег. Кстати, я не считаю временное проживание в апартменте чем-то вроде выбрасывнием денег на ветер. Так можно жить несколько лет и копить на downpayment. А если живешь от получки до получки и откладывать нечего - забудь о покупке дома, какой бы процент на ссудy ни был! Жизнь в доме ВСЕГДА требует больше средств чем жизнь в апартменте и не только из-за бOльшего месячного платежа.

MichaelS · Post by **MichaelS** » 23 Oct 2001 02:09

Согласен с thinker. Я сам хотел покупать дом (Хоустон, Техас), но когда подсчитал сколько сьедают проценты + тах + маинтенанце, понял что дешевле жить в аппартментс & копить на большии downpayment.

Gennadiy · Post by **Gennadiy** » 23 Oct 2001 15:11

Я вообще-то не спрашивал НУЖНО ли покупать дом. Я как-нибудь сам разберусь [img]images/smiles/icon_biggrin.gif[/img] Я спрашивал - ВОЗМОЖНО ли это сделать.
То есть нет ли каких то специфических требований под которые H1b-шник не подходит.
Требуют ли доказательств того что тебе GC делают, увеличивают ли процент в связи со специфическим риском? Можно ли продать дом в слечае чего не самому, а доверенность на продажу какую-нибудь выписать?
P.S. Если купить такую квартиру какой является аппармент - то это будет ДЕШЕВЛЕ чем рентовать.
Дом конечно дороже, но это и понятно - другой стиль жизни.
Ну и конечно никто не отменял того, что надо продить хоть года 3 там. Это же азбука.

Julchik · Post by **Julchik** » 23 Oct 2001 18:02

Вот такой еще момент - это пост с www.fool.com - по поводу Н1 и 100%финансирования. Только я его себе просто сохранила, не вникая...

... I just checked out a suspected 100% strategy and had it confirmed as executable with at least 2 different lender's underwriters...

Currently there are a few 2nds lenders who, on a purchase, will allow only 90% to 95% CLTV (total loan value... (thus avoiding PMI) like 80-10 or 80-15, or 75-20... you get the idea) due to certain circumstances such as;

1) Credit considerations,
2) residence status (non-perm alien visa workers,)
3) income ratios
and other possibilities,

In such cases, SOME of these 2nds lenders have no prepayment penalties on their 2nds terms.

When this is the case, the day AFTER closing the 2nd mortgage can be refinanced (usually at no cost at all) into a stand-alone HELOC (Home Equity Line of Credit) to 100% CLTV, thus re-capturing the down payment surrendered for the purchase.

In some cases this may be do-able on non-owner-occupied homes as well!

The key is that the 2nd be a "stand-alone" Line of Credit... thus no concurrently-closing 1st loan... which is why the timing of the 1-2 punch is important.

This is a BIG plus for my non-permanent resident H1B and L1B visa clients, and Canadian NAFTA clients as they currently aren't allowed 100% purchase financing (with or WITHOUT PMI) regardless of HOW good their financials are.

Check with your loan officers..

Cheers,
Dave Donhoff
Foolish Mortgage Broker

DP · Post by DP » 24 Oct 2001 04:29

Originally posted by Gennadiy:

1st post

> Какие негативные последствия покупки дома на H1 визе.

2nd post

>Я вообще-то не спрашивал НУЖНО ли покупать дом. Я как-нибудь сам разберусь [img]images/smiles/icon_biggrin.gif[/img] Я спрашивал - ВОЗМОЖНО ли это сделать.

=========

Гена - ваша первая постановка вопроса ввела людей в заблуждение...

Gennadiy · Post by **Gennadiy** » 24 Oct 2001 06:30

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by DP:
Originally posted by Gennadiy:

1st post

> Какие негативные последствия покупки дома на H1 визе.

2nd post

>Я вообще-то не спрашивал НУЖНО ли покупать дом. Я как-нибудь сам разберусь [img]images/smiles/icon_biggrin.gif[/img] Я спрашивал - ВОЗМОЖНО ли это сделать.

=========

Гена - ваша первая постановка вопроса ввела людей в заблуждение...<HR></BLOCKQUOTE>
Да - наверно я неточно написал. Я имел в виду с какими проблемами сталкивался народ при покупке/попытке покупки дома на H1. То есть техническая а не идеологическая сторона вопроса [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

flip_flop · Post by **flip_flop** » 24 Oct 2001 08:39

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Gennadiy:
Я вообще-то не спрашивал НУЖНО ли покупать дом. Я как-нибудь сам разберусь [img]images/smiles/icon_biggrin.gif[/img] Я спрашивал - ВОЗМОЖНО ли это сделать.
То есть нет ли каких то специфических требований под которые H1b-шник не подходит.
Требуют ли доказательств того что тебе GC делают, увеличивают ли процент в связи со специфическим риском? Можно ли продать дом в слечае чего не самому, а доверенность на продажу какую-нибудь выписать?
P.S. Если купить такую квартиру какой является аппармент - то это будет ДЕШЕВЛЕ чем рентовать.
Дом конечно дороже, но это и понятно - другой стиль жизни.
Ну и конечно никто не отменял того, что надо продить хоть года 3 там. Это же азбука.<HR></BLOCKQUOTE>
ВОЗМОЖНО. И даже ранее 3-х лет. Все зависит от брокера и Вашей убедительности и финансовой состоятельности. Есть проблемы, но они решаемы.

thinker · Post by **thinker** » 26 Oct 2001 21:00

Где можно посмотреть property tax

Он различный в каждом County и еще зависит от площади дома. Сделайте поиск по своему County или cxодите в городскую администрацию (как она там называется? city hall?)

2) Преимущество инвестиций в недвижимость над инвестициями в фондовый рынок.

Преимущества следущие:

1. Меньше риска (дома редко падают в цене, а рынок - каждый день [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img] )
2. Больше стабильности.

Но есть и недостатки:

1. Менее выгодно. Средний дом в Америке увеличивается в цене в среднем на 8% в год. Фонды же за последние 30-50 лет приближаются к цифре 12%, а некоторые ее заметно прeвышают.
2. С домом больше хлопот. Крыша потекла, краска облезла и так далее. Все это выливается в "отрицательный" доход. [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img]
3. Меньше мобильности. Купив дом, вы к нему "географически прикованы". Если приходится переезжать на новое место и продавать дом, все это вам влетает в копеечку. А вложив деньги в фодны, вы можете жить где угодно, даже за границей.

Еще отмечу, что одно другого не заменяет и не отрицает. Можно жить в своем доме, рассматривая его как инвестмент, и в то же время, вкладывать деньги в фонды.

Velvet · Post by **Velvet** » 27 Oct 2001 08:14

Чтобы не заводить новой теме, можно я здесь свои вопросы задам. [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

1) Где можно посмотреть property tax или real estate tax (не знаю как правильно называется)?

2) Преимущество инвестиций в недвижимость над инвестициями в фондовый рынок.

Мне почему-то кажется, что первое менее рискованно и более выгодно, но так как бесплатный сыр бывает только сами знаете где, то видимо я не учитываю определенные факторы. Какое мнение по данному вопросу?

Master · Post by **Master** » 29 Oct 2001 02:32

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by thinker:

1. Менее выгодно. Средний дом в Америке увеличивается в цене в среднем на 8% в год. Фонды же за последние 30-50 лет приближаются к цифре 12%, а некоторые ее заметно прeвышают.
<HR></BLOCKQUOTE>
Очень грубая ошибка. Выгоднее вкладывать в недвижимость. Тому подтверждением статистика последних 70 лет. Вы были бы правы, сравнивая интерес в фондах и рост цены домов при одном условии - покупка за наличные. Но, поскольку об этом речи нет сейчас и близко, то посчитайте какой рост имеет инвестированный капитал, если дом растет на 8 процентов в год, а положено в него только 20% стоимости.

Для примера: 500 тысячный дом вырос на 8%, что составило 40 тысяч годовых. Это при 100 тысячах, положенных в доунпэймент. То бишь, годовой навар на инвестиции составил 40%.

thinker · Post by **thinker** » 29 Oct 2001 05:19

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Master:
Очень грубая ошибка. Выгоднее вкладывать в недвижимость. Тому подтверждением статистика последних 70 лет. Вы были бы правы, сравнивая интерес в фондах и рост цены домов при одном условии - покупка за наличные. Но, поскольку об этом речи нет сейчас и близко, то посчитайте какой рост имеет инвестированный капитал, если дом растет на 8 процентов в год, а положено в него только 20% стоимости. <HR></BLOCKQUOTE>

Странный расчет. В дом вложенно 20% от стоимости только в момент его покупки. А большая часть месячных выплат по mortgage идут в карман банка, а не вам. Кстати в самом начале выплат, вы платите чистый интерес не трогая принципала. Если вам удастца прожить в доме 30 лет, то к концу этого срока вы увидете, что заплатили банку двойную, а то и тройную стоимость дома! Даже с учетом, что дом возрос в цене на 8*30=240% - ваша прибыль будет минимальна (если она вообще будет!). Тут уж скорее приходится говорить не о прибыли, а о том, что вы жили в доме 30 лет и не выбрасывали деньги на аренду за всё это время.

Другое дело фонды. Все что заработал, в среднем 12% или больше (минус налоги) - всё твоё.

[ 28-10-2001: Message edited by: thinker ]

Sasha K · Post by **Sasha K** » 30 Oct 2001 05:30

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by thinker:


Странный расчет. В дом вложенно 20% от стоимости только в момент его покупки. А большая часть месячных выплат по mortgage идут в карман банка, а не вам. Кстати в самом начале выплат, вы платите чистый интерес не трогая принципала. Если вам удастца прожить в доме 30 лет, то к концу этого срока вы увидете, что заплатили банку двойную, а то и тройную стоимость дома! Даже с учетом, что дом возрос в цене на 8*30=240% - ваша прибыль будет минимальна (если она вообще будет!). Тут уж скорее приходится говорить не о прибыли, а о том, что вы жили в доме 30 лет и не выбрасывали деньги на аренду за всё это время.

Другое дело фонды. Все что заработал, в среднем 12% или больше (минус налоги) - всё твоё.

[ 28-10-2001: Message edited by: thinker ]<HR></BLOCKQUOTE>

Thinker, oпять 25!
Ну кто же живет в доме 30 лет? Хотя и Мастер тоже хорош. Если вложить 100К в дом, который стоит 500К и дорожает за год на 8%, то надо взять mortgage на 400К, что даже при нонешних благодатных расценках потянет на 7% годовых. С учетом налоговых льгот - 7*0.7=4.9%. Округлим до 5%. С 400к 5% - 20К. Эти 20К надо бы вычесть из 40К. Опять же если продать дом - то стоит это порядка 5-8% от продажной цены (зависит от штата). Так что не все так хорошо. Но и не так плохо. Если не платить интерес, то все равно придется платить за квартиру. Я к тому, что те деньги, которые платятся за с'ём квартиры лучше вкладывать в real estate (buy your own home), а если остаются лишние - то может и в фонды.

thinker · Post by **thinker** » 30 Oct 2001 16:21

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Sasha K:
Если не платить интерес, то все равно придется платить за квартиру. Я к тому, что те деньги, которые платятся за с'ём квартиры лучше вкладывать в real estate (buy your own home), а если остаются лишние - то может и в фонды.<HR></BLOCKQUOTE>

Согласен. Я об этом тоже написал выше, что инвестирование в фонды возможно, когда живешь в своем доме. Одно другое дополняет.

Velvet · Post by **Velvet** » 01 Nov 2001 07:40

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by thinker:


Согласен. Я об этом тоже написал выше, что инвестирование в фонды возможно, когда живешь в своем доме. Одно другое дополняет.<HR></BLOCKQUOTE>

Для достижения адекватного сравнения с фондами предположим, что ты в этом доме не живешь, а сдаешь в аренду, тогда у тебя получается ежемесячный доход + увеличение в цене дома минус проценты за кредит минус амортизированная стоимость продажи. По идее должно приносить больше 12%?

Velvet · Post by **Velvet** » 01 Nov 2001 07:51

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Sasha K:
 Опять же если продать дом - то стоит это порядка 5-8% от продажной цены (зависит от штата). <HR></BLOCKQUOTE>

Саша, из чего складываются расходы на продажу?

thinker, так и не нашла налога не недвижимость для своего штата - не подскажите хотя бы приблизительный порядок?

[ 31-10-2001: Message edited by: Velvet ]

thinker · Post by **thinker** » 01 Nov 2001 15:50

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Velvet:
Для достижения адекватного сравнения с фондами предположим, что ты в этом доме не живешь, а сдаешь в аренду, тогда у тебя получается ежемесячный доход + увеличение в цене дома минус проценты за кредит минус амортизированная стоимость продажи. По идее должно приносить больше 12%?<HR></BLOCKQUOTE>

Если речь идет о таком сравнении, то я бы не стал сравнивать, где больше в фондах или в доме. Дело в том, что сдача дома в аренду это уже не просто инвестирование, а бизнес. Это означает, что от вас при этом потребуется все то, что сопутствует любому бизнесу или работе. Время (поиск подходящих жильцов, ухаживание за домом), дополнительные деньги (деньги на рекламу в газетах, крыша прохудилась, или жильцы загадили карпет, покраска, ремонт агрегатов в доме), и прочие хлопоты или неудобства. Например такое неудобство как невозможность жить далеко от дома, который вы сдаете в аренду. Вы должны жить где-то поблизости. Не забудьте о пострижке травы. Далеко не все жильцы в домах занимаются этим.

С инвестированием в фонды ничего такого нет. Послал чек своему брокеру и "забыл" про деньги. Только раз в месяц или в год проверяешь как идут дела, какая прибыль (или убытки). Ни каких хлопот, и жить можно где угодно.

Поэтому, я не берусь сравнивать чистое инвестирование с арендой дома, что является бизнесом. Последнее кстати, вы правы, может приносить и более 12%, но тут уж во многом будет зависеть от вашей активности и предприимчивости, а не от взлётов и падения рынка (как в случае с фондами).

Igor S · Post by **Igor S** » 01 Nov 2001 16:17

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Velvet:
из чего складываются расходы на продажу?

thinker, так и не нашла налога не недвижимость для своего штата - не подскажите хотя бы приблизительный порядок?
<HR></BLOCKQUOTE>

Складываются, в основном, из платы агенту по недвижимости, которыи его будет продавать, и затрат на ремонт, необходимый для подготовки дома к продаже.

Налог на собственность сильно зависит от штата, графства и города. Обычно он сколько-то процентов от "оценочной" стоимости дома. У нас, например, дом оценен властями в $207К, ставка налога 1.5%, соответственно, налог около $2.6К в год. Надо иметь в виду, что ставка налога бывает как меньше (напр., у нас же за городом - около 0.8%), так и значительно выше (во многих северных штатах). А также то, что налог на собственность списывается как deduction при уплате подоходных налогов.

Игорь

Igor S · Post by **Igor S** » 01 Nov 2001 16:22

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by thinker:
Дело в том, что сдача дома в аренду это уже не просто инвестирование, а бизнес. Это означает, что от вас при этом потребуется все то, что сопутствует любому бизнесу или работе. Время (поиск подходящих жильцов, ухаживание за домом), дополнительные деньги (деньги на рекламу в газетах, крыша прохудилась, или жильцы загадили карпет, покраска, ремонт агрегатов в доме), и прочие хлопоты или неудобства. Например такое неудобство как невозможность жить далеко от дома, который вы сдаете в аренду.<HR></BLOCKQUOTE>

Правильно! Еще, говорят, бывает, что надо с жильцов с трудом выколачивать квартплату, или сгонять их за неуплату [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] А еще надо вести бухгалтерию и возиться с налогами.

Единственное, что здесь не совсем верно - это что жить обязательно рядом. Это очень помогает, но люди обходятся и без этого. Есть компании, которые за 8-10% арендной платы "менедзят" Вашу арендную собственность.

Игорь

tankisto · Post by **tankisto** » 06 Nov 2001 02:05

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Gennadiy:
Я вообще-то не спрашивал НУЖНО ли покупать дом. Я как-нибудь сам разберусь [img]images/smiles/icon_biggrin.gif[/img] Я спрашивал - ВОЗМОЖНО ли это сделать.
То есть нет ли каких то специфических требований под которые H1b-шник не подходит.
Требуют ли доказательств того что тебе GC делают, увеличивают ли процент в связи со специфическим риском? Можно ли продать дом в слечае чего не самому, а доверенность на продажу какую-нибудь выписать?
P.S. Если купить такую квартиру какой является аппармент - то это будет ДЕШЕВЛЕ чем рентовать.
Дом конечно дороже, но это и понятно - другой стиль жизни.
Ну и конечно никто не отменял того, что надо продить хоть года 3 там. Это же азбука.<hr></blockquote>

Нащет ограничений - мой mortgage broker говорил что несколько лет назад невозможно было сделать mortgage без GC. Потом ето было пересмотрено и теперь действует так называемое 2/2/2 rule - at least 2 years in the country, at least 2 years at the present job and at least 2 years of credit history. Ето нужно для того чтобы just qualify. Какои будет interest и сколько попросят down - зависит от банка и your credit history.

П.С. Было ли ето пересмотрено обратно всвязи с недавними событиями - понятия не имею.

tankisto · Post by **tankisto** » 06 Nov 2001 02:15

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Velvet:
Чтобы не заводить новой теме, можно я здесь свои вопросы задам. [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

1) Где можно посмотреть property tax или real estate tax (не знаю как правильно называется)?

2) Преимущество инвестиций в недвижимость над инвестициями в фондовый рынок.

Мне почему-то кажется, что первое менее рискованно и более выгодно, но так как бесплатный сыр бывает только сами знаете где, то видимо я не учитываю определенные факторы. Какое мнение по данному вопросу?<hr></blockquote>

My 2 cents - деньги "заработанные" на appreciation of your primary residence можно в большинстве случаев только roll into a new primary residence. Т.е. у вас вряд ли получитса купить дом, пожить там 3 года, продать его и купить естчо один точно такои же дом и, к примеру, Porsche за kэш. [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img]

Если вы покупаете real estate и вам при етом есть где жить, ето другое дело, кхотя там есть свои ограничения, в основном с налогами.