Дом на H1

thinker · Post by **thinker** » 29 Oct 2001 05:19

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Master:
Очень грубая ошибка. Выгоднее вкладывать в недвижимость. Тому подтверждением статистика последних 70 лет. Вы были бы правы, сравнивая интерес в фондах и рост цены домов при одном условии - покупка за наличные. Но, поскольку об этом речи нет сейчас и близко, то посчитайте какой рост имеет инвестированный капитал, если дом растет на 8 процентов в год, а положено в него только 20% стоимости. <HR></BLOCKQUOTE>

Странный расчет. В дом вложенно 20% от стоимости только в момент его покупки. А большая часть месячных выплат по mortgage идут в карман банка, а не вам. Кстати в самом начале выплат, вы платите чистый интерес не трогая принципала. Если вам удастца прожить в доме 30 лет, то к концу этого срока вы увидете, что заплатили банку двойную, а то и тройную стоимость дома! Даже с учетом, что дом возрос в цене на 8*30=240% - ваша прибыль будет минимальна (если она вообще будет!). Тут уж скорее приходится говорить не о прибыли, а о том, что вы жили в доме 30 лет и не выбрасывали деньги на аренду за всё это время.

Другое дело фонды. Все что заработал, в среднем 12% или больше (минус налоги) - всё твоё.

[ 28-10-2001: Message edited by: thinker ]

Sasha K · Post by **Sasha K** » 30 Oct 2001 05:30

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by thinker:


Странный расчет. В дом вложенно 20% от стоимости только в момент его покупки. А большая часть месячных выплат по mortgage идут в карман банка, а не вам. Кстати в самом начале выплат, вы платите чистый интерес не трогая принципала. Если вам удастца прожить в доме 30 лет, то к концу этого срока вы увидете, что заплатили банку двойную, а то и тройную стоимость дома! Даже с учетом, что дом возрос в цене на 8*30=240% - ваша прибыль будет минимальна (если она вообще будет!). Тут уж скорее приходится говорить не о прибыли, а о том, что вы жили в доме 30 лет и не выбрасывали деньги на аренду за всё это время.

Другое дело фонды. Все что заработал, в среднем 12% или больше (минус налоги) - всё твоё.

[ 28-10-2001: Message edited by: thinker ]<HR></BLOCKQUOTE>

Thinker, oпять 25!
Ну кто же живет в доме 30 лет? Хотя и Мастер тоже хорош. Если вложить 100К в дом, который стоит 500К и дорожает за год на 8%, то надо взять mortgage на 400К, что даже при нонешних благодатных расценках потянет на 7% годовых. С учетом налоговых льгот - 7*0.7=4.9%. Округлим до 5%. С 400к 5% - 20К. Эти 20К надо бы вычесть из 40К. Опять же если продать дом - то стоит это порядка 5-8% от продажной цены (зависит от штата). Так что не все так хорошо. Но и не так плохо. Если не платить интерес, то все равно придется платить за квартиру. Я к тому, что те деньги, которые платятся за с'ём квартиры лучше вкладывать в real estate (buy your own home), а если остаются лишние - то может и в фонды.

thinker · Post by **thinker** » 30 Oct 2001 16:21

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Sasha K:
Если не платить интерес, то все равно придется платить за квартиру. Я к тому, что те деньги, которые платятся за с'ём квартиры лучше вкладывать в real estate (buy your own home), а если остаются лишние - то может и в фонды.<HR></BLOCKQUOTE>

Согласен. Я об этом тоже написал выше, что инвестирование в фонды возможно, когда живешь в своем доме. Одно другое дополняет.

Velvet · Post by **Velvet** » 01 Nov 2001 07:40

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by thinker:


Согласен. Я об этом тоже написал выше, что инвестирование в фонды возможно, когда живешь в своем доме. Одно другое дополняет.<HR></BLOCKQUOTE>

Для достижения адекватного сравнения с фондами предположим, что ты в этом доме не живешь, а сдаешь в аренду, тогда у тебя получается ежемесячный доход + увеличение в цене дома минус проценты за кредит минус амортизированная стоимость продажи. По идее должно приносить больше 12%?

Velvet · Post by **Velvet** » 01 Nov 2001 07:51

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Sasha K:
 Опять же если продать дом - то стоит это порядка 5-8% от продажной цены (зависит от штата). <HR></BLOCKQUOTE>

Саша, из чего складываются расходы на продажу?

thinker, так и не нашла налога не недвижимость для своего штата - не подскажите хотя бы приблизительный порядок?

[ 31-10-2001: Message edited by: Velvet ]

thinker · Post by **thinker** » 01 Nov 2001 15:50

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Velvet:
Для достижения адекватного сравнения с фондами предположим, что ты в этом доме не живешь, а сдаешь в аренду, тогда у тебя получается ежемесячный доход + увеличение в цене дома минус проценты за кредит минус амортизированная стоимость продажи. По идее должно приносить больше 12%?<HR></BLOCKQUOTE>

Если речь идет о таком сравнении, то я бы не стал сравнивать, где больше в фондах или в доме. Дело в том, что сдача дома в аренду это уже не просто инвестирование, а бизнес. Это означает, что от вас при этом потребуется все то, что сопутствует любому бизнесу или работе. Время (поиск подходящих жильцов, ухаживание за домом), дополнительные деньги (деньги на рекламу в газетах, крыша прохудилась, или жильцы загадили карпет, покраска, ремонт агрегатов в доме), и прочие хлопоты или неудобства. Например такое неудобство как невозможность жить далеко от дома, который вы сдаете в аренду. Вы должны жить где-то поблизости. Не забудьте о пострижке травы. Далеко не все жильцы в домах занимаются этим.

С инвестированием в фонды ничего такого нет. Послал чек своему брокеру и "забыл" про деньги. Только раз в месяц или в год проверяешь как идут дела, какая прибыль (или убытки). Ни каких хлопот, и жить можно где угодно.

Поэтому, я не берусь сравнивать чистое инвестирование с арендой дома, что является бизнесом. Последнее кстати, вы правы, может приносить и более 12%, но тут уж во многом будет зависеть от вашей активности и предприимчивости, а не от взлётов и падения рынка (как в случае с фондами).

Igor S · Post by **Igor S** » 01 Nov 2001 16:17

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Velvet:
из чего складываются расходы на продажу?

thinker, так и не нашла налога не недвижимость для своего штата - не подскажите хотя бы приблизительный порядок?
<HR></BLOCKQUOTE>

Складываются, в основном, из платы агенту по недвижимости, которыи его будет продавать, и затрат на ремонт, необходимый для подготовки дома к продаже.

Налог на собственность сильно зависит от штата, графства и города. Обычно он сколько-то процентов от "оценочной" стоимости дома. У нас, например, дом оценен властями в $207К, ставка налога 1.5%, соответственно, налог около $2.6К в год. Надо иметь в виду, что ставка налога бывает как меньше (напр., у нас же за городом - около 0.8%), так и значительно выше (во многих северных штатах). А также то, что налог на собственность списывается как deduction при уплате подоходных налогов.

Игорь

Igor S · Post by **Igor S** » 01 Nov 2001 16:22

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by thinker:
Дело в том, что сдача дома в аренду это уже не просто инвестирование, а бизнес. Это означает, что от вас при этом потребуется все то, что сопутствует любому бизнесу или работе. Время (поиск подходящих жильцов, ухаживание за домом), дополнительные деньги (деньги на рекламу в газетах, крыша прохудилась, или жильцы загадили карпет, покраска, ремонт агрегатов в доме), и прочие хлопоты или неудобства. Например такое неудобство как невозможность жить далеко от дома, который вы сдаете в аренду.<HR></BLOCKQUOTE>

Правильно! Еще, говорят, бывает, что надо с жильцов с трудом выколачивать квартплату, или сгонять их за неуплату [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img] А еще надо вести бухгалтерию и возиться с налогами.

Единственное, что здесь не совсем верно - это что жить обязательно рядом. Это очень помогает, но люди обходятся и без этого. Есть компании, которые за 8-10% арендной платы "менедзят" Вашу арендную собственность.

Игорь

tankisto · Post by **tankisto** » 06 Nov 2001 02:05

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Gennadiy:
Я вообще-то не спрашивал НУЖНО ли покупать дом. Я как-нибудь сам разберусь [img]images/smiles/icon_biggrin.gif[/img] Я спрашивал - ВОЗМОЖНО ли это сделать.
То есть нет ли каких то специфических требований под которые H1b-шник не подходит.
Требуют ли доказательств того что тебе GC делают, увеличивают ли процент в связи со специфическим риском? Можно ли продать дом в слечае чего не самому, а доверенность на продажу какую-нибудь выписать?
P.S. Если купить такую квартиру какой является аппармент - то это будет ДЕШЕВЛЕ чем рентовать.
Дом конечно дороже, но это и понятно - другой стиль жизни.
Ну и конечно никто не отменял того, что надо продить хоть года 3 там. Это же азбука.<hr></blockquote>

Нащет ограничений - мой mortgage broker говорил что несколько лет назад невозможно было сделать mortgage без GC. Потом ето было пересмотрено и теперь действует так называемое 2/2/2 rule - at least 2 years in the country, at least 2 years at the present job and at least 2 years of credit history. Ето нужно для того чтобы just qualify. Какои будет interest и сколько попросят down - зависит от банка и your credit history.

П.С. Было ли ето пересмотрено обратно всвязи с недавними событиями - понятия не имею.

tankisto · Post by **tankisto** » 06 Nov 2001 02:15

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Velvet:
Чтобы не заводить новой теме, можно я здесь свои вопросы задам. [img]images/smiles/icon_smile.gif[/img]

1) Где можно посмотреть property tax или real estate tax (не знаю как правильно называется)?

2) Преимущество инвестиций в недвижимость над инвестициями в фондовый рынок.

Мне почему-то кажется, что первое менее рискованно и более выгодно, но так как бесплатный сыр бывает только сами знаете где, то видимо я не учитываю определенные факторы. Какое мнение по данному вопросу?<hr></blockquote>

My 2 cents - деньги "заработанные" на appreciation of your primary residence можно в большинстве случаев только roll into a new primary residence. Т.е. у вас вряд ли получитса купить дом, пожить там 3 года, продать его и купить естчо один точно такои же дом и, к примеру, Porsche за kэш. [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img]

Если вы покупаете real estate и вам при етом есть где жить, ето другое дело, кхотя там есть свои ограничения, в основном с налогами.

tankisto · Post by **tankisto** » 06 Nov 2001 04:25

Oops..

[ 06-11-2001: Message edited by: tankisto ]

Sas2 · Post by **Sas2** » 06 Nov 2001 14:37

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by tankisto:


Нащет ограничений - мой mortgage broker говорил что несколько лет назад невозможно было сделать mortgage без GC. Потом ето было пересмотрено и теперь действует так называемое 2/2/2 rule - at least 2 years in the country, at least 2 years at the present job and at least 2 years of credit history. Ето нужно для того чтобы just qualify. Какои будет interest и сколько попросят down - зависит от банка и your credit history.

П.С. Было ли ето пересмотрено обратно всвязи с недавними событиями - понятия не имею.<hr></blockquote>

Neprav vash broker i s 1/1/1 dayut prekrasno.

thinker · Post by **thinker** » 06 Nov 2001 16:12

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by tankisto:
Нащет ограничений - мой mortgage broker говорил что несколько лет назад невозможно было сделать mortgage без GC. Потом ето было пересмотрено и теперь действует так называемое 2/2/2 rule - at least 2 years in the country, at least 2 years at the present job and at least 2 years of credit history. Ето нужно для того чтобы just qualify. <hr></blockquote>

Я также слышал о "2/2/2 rule". Во многих банках, что дают ссуды на дома, им руководствуются, но естественно бывают и исключения.

Хочу только уточнить, что 2 года кредитной истории совсем не значит, что вы должны из кожи лесть в погоне за кредитками, или покупкой машин в кредит. 2 года может также означать просто чистую кредитную историю (blank credit history), когда вы ниразу не обращались ни за какими кредитами, и у вас нет плохих записей, например о невыплате в срок за квартиру, телефон, или электричество. Многие банки дают ссуду на дом при таких обстоятельствах и не повышают при этом процент.

Sasha K · Post by **Sasha K** » 06 Nov 2001 20:14

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by tankisto:
[QB]

My 2 cents - деньги "заработанные" на appreciation of your primary residence можно в большинстве случаев только roll into a new primary residence. Т.е. у вас вряд ли получитса купить дом, пожить там 3 года, продать его и купить естчо один точно такои же дом и, к примеру, Porsche за kэш. [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img]

QB]<hr></blockquote>

2Tankisto
Ваша информация устарела на 5 лет. С 96 года это ограничение устранено. Вы только должны прожить в доме не менее 3 лет, но нащет срока я не уверен. Скажите спасибо Клинтону!

2 Velvet
В некоторых штатах имеется налог на продажу дома. В штате WA вы платите 1.8% от продажной цены дома. Плюс агенту порядка 4-6% (как удастся договориться).

tankisto · Post by **tankisto** » 06 Nov 2001 23:01

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Sasha K:


2Tankisto
Ваша информация устарела на 5 лет. С 96 года это ограничение устранено. Вы только должны прожить в доме не менее 3 лет, но нащет срока я не уверен. Скажите спасибо Клинтону!

<hr></blockquote>

Я имел ввиду не законодательные ограничения а чисто техническую сторону дела - не переезжая в более дешевое жилье "заработать" на real estate по-моему проблематично, если только, как я сказал, не сдавать купленный дом в рент а самому жить где-то в другом месте.

Кстати, в primary residence нужно прожить миниму 2 года чтобы избежать penalties.