Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

[Adriana]

а если купить сейчас, то подешевеет с очень большой вероятностью в большинстве мест...

Как надолго подешевеет, если подешевеет вообще?

Не, все же проще потратить пару недель и сменить работу, увеличив свой годовой доход на сумму эквивалентную прибыли от нескольких таких ренталов

Чем одно другому мешает ?

[mudi]

а если купить сейчас, то подешевеет с очень большой вероятностью в большинстве мест...

Как надолго подешевеет, если подешевеет вообще?

Никто не знает, но есть все предпосылки к тому, чтобы дешеветь и нет никаких к тому, чтобы начало дорожать или хотя бы перестало дешеветь. Экономисты пишут что до 2011 будет в большинстве мест дешеветь, как оно будет на самом деле - посмотрим. Когда все в один голос будут говорить, что покупать real estate - это безумие и потеря денег, вот тогда нужно будет ловить момент и покупать (примерно как было в 2002 с акциями).

Не, все же проще потратить пару недель и сменить работу, увеличив свой годовой доход на сумму эквивалентную прибыли от нескольких таких ренталов

Чем одно другому мешает ?

Ничем, кроме того, что первое сделать легко при нынешнем рынке работы, а второе практически невозможно при текущей ситуации на рынке жилья.

[Погремушкин]

Вешать на себя весьма суровые финансовые обязательства на очень неопределенном рынке недвижимости на заре кризиса - не очень хорошая идея.

справедливо

Да мы вообще здесь живем от кризиса до кризиса. Только один жахнет, только начнет что-то брезжить впереди, как бах - уже новый на носу. Кризисов бояться - без недвижимости сидеть

[Hoochin]

А с какого дохода AMT начинается? Что-то мне кажется что и при двух работающих (одном из них не на IT-шную зарплату) если залить по 15.5К каждому в 401К, да вытащить по 5К из под налогов через FLEX на child care, да еще чуток на медицину, то не так уж много денег останется, которыми с дядей Сэмом надо делиться...

Вы в куpсе что AMT limits will stay unchanged and your income will grow (hopefully)?

А почему кстати их не поменяют? Неужели непонятно что из-за инфляции (и формального роста доходов) скоро многие там будут, он ведь не для этой цели задумывался...

Я понимаю, что таким образом демократы, и другие в меньшей мере, собираются пополнить дефицитный бюджет после Бушевских tax cuts, которые должны "expire by 2010", т.е. очень скоро. Ето еще +4% на top-dollar income, всреднем будет от +1% до +2.5% у многих с 150K+ AGI (лень точнее считать).



AMT включаетя где-то между 150 и 200K+ AGI (или не AGI, не помню и лень искать, наверное не AGI, все-таки).

А про медицину ... ето круто потратить намного больше 2% ot AGI пороговых. Все до 2% от AGI - не tax-deductible. beware :Wink:

[Hoochin]

Забыл добавить, АMT вас начинает давить скажем, не знаю даже: был 22 % fed. tax rate on average, а станет 25 или 28% (average) - не каиф?

На 3% больше, не big deal вобщем-то, тем более что это же не на всю сумму, а только на то, что в 28% вилку попадет.

Bid deal! Ведь я имел в виду +3% добавку к среднему %.
Если до АМТ далеко или совсем только включился АМТ, то конечно же добавки не из-за AMT будет

[uncle_Pasha]

А про медицину ... ето круто потратить намного больше 2% ot AGI пороговых. Все до 2% от AGI - не tax-deductible. beware :Wink:

7.5%
Удачи!

[uncle_Pasha]

Кризисов бояться - без недвижимости сидеть

И это правильно. Кто не рискует - то не пьет.
Тем, кто рисковал и оказался в заднице - глядишь и государство поможет.
Ну а не поможет - так что ж теперь...
Удачи!

[Komissar]

JN, пожалуйте с фото в поздравительный топик.

Моё?

Своё тоже можете повесить

Но изначально запрашивалась фотка хибары.

[mudi]

А про медицину ... ето круто потратить намного больше 2% ot AGI пороговых. Все до 2% от AGI - не tax-deductible. beware :Wink:

Я про вытаскивание через flexible spending account - туда деньги доналоговые идут, в год можно максимум 3К вытащить на мадицину (что с нашими зубами да зрением уходит за полгода несмотря на страховки) + 5К на child care, если оба родителя работают. А когда оба работают и у обоих есть FLEX, то эти 8К вытаскивает каждый. Итого 16К на двоих через FLEX (если он есть у обоих, естественно) + по 15.5К в 401К. Итого 47К в год от общего дохода выводятся из-под налогов, правда первые 16К тут же тратятся, но общая налогооблагаемая сумма хорошо так уменьшается. Если я где-то тут не прав, то укажите где, могу заблуждаться...

[-Z-]

А про медицину ... ето круто потратить намного больше 2% ot AGI пороговых. Все до 2% от AGI - не tax-deductible. beware :Wink:

Я про вытаскивание через flexible spending account - туда деньги доналоговые идут, в год можно максимум 3К вытащить на мадицину (что с нашими зубами да зрением уходит за полгода несмотря на страховки) + 5К на child care, если оба родителя работают. А когда оба работают и у обоих есть FLEX, то эти 8К вытаскивает каждый. Итого 16К на двоих через FLEX (если он есть у обоих, естественно) + по 15.5К в 401К. Итого 47К в год от общего дохода выводятся из-под налогов, правда первые 16К тут же тратятся, но общая налогооблагаемая сумма хорошо так уменьшается. Если я где-то тут не прав, то укажите где, могу заблуждаться...

The Health Care Reimbursement Account maximum is $5,000. The Dependent Care Reimbursement Account maximum is $5,000 per family, per plan year. ($2,500 if married filing separate Federal Income Tax returns.)

[Hoochin]

А про медицину ... ето круто потратить намного больше 2% ot AGI пороговых. Все до 2% от AGI - не tax-deductible. beware :Wink:

Я про вытаскивание через flexible spending account - туда деньги доналоговые идут, в год можно максимум 3К вытащить на мадицину (что с нашими зубами да зрением уходит за полгода несмотря на страховки) + 5К на child care, если оба родителя работают. А когда оба работают и у обоих есть FLEX, то эти 8К вытаскивает каждый. Итого 16К на двоих через FLEX (если он есть у обоих, естественно) + по 15.5К в 401К. Итого 47К в год от общего дохода выводятся из-под налогов, правда первые 16К тут же тратятся, но общая налогооблагаемая сумма хорошо так уменьшается. Если я где-то тут не прав, то укажите где, могу заблуждаться...

Про медицину 7.5% порог Вам уже написали. Т.е. списывается толко то что выше 0.075*АGI, t.e. 0 unless something ... Далее, 5K (or 5.5K) for child care flexible spending account for the two working parents with restrictions that you know.

[SEL]

А про медицину ... ето круто потратить намного больше 2% ot AGI пороговых. Все до 2% от AGI - не tax-deductible. beware :Wink:

не 2% а 7.5%

[ShuraK]

Existing Home Sales Fall to Lowest Level in Eight Years

[GarikToo]

мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

Правильно, правильно. Банки чрезвычайно нуждаются в ваших деньгах.
Удачи!

А вы не собираетесь покупать у вас в Каролине?

[kanada]

Ехистинг Хоме Салес Фалл то Лошест Левел ин Еигхт Ыеарс

Неплохие результаты. Одну проблему вижу - инвентори. Остальное неплохо выглядит. Цены вверх пошли в двух регионах: Мидвест и Норсист.

Вы не читайте, коментарий, Вы сами резульаты посмотрите.
http://www.realtor.org/research.nsf/pages/EHSdata

[ShuraK]

Ехистинг Хоме Салес Фалл то Лошест Левел ин Еигхт Ыеарс

Неплохие результаты. Одну проблему вижу - инвентори. Остальное неплохо выглядит. Цены вверх пошли в двух регионах: Мидвест и Норсист.

Вы не читайте, коментарий, Вы сами резульаты посмотрите.
http://www.realtor.org/research.nsf/pages/EHSdata

Что там говорится в техническом анализе насчет роста цены при понижающемся обьеме?

[kanada]

Что там говорится в техническом анализе насчет роста цены при понижающемся обьеме?

С мей точти зрения, обьем продаж совсем не "понижающийся," а в пределах back-to-normal levels.

"....2007 will be the fifth highest year on record for existing-home sales. Although sales are off from an unsustainable peak in 2005, there is a historically high level of home sales taking place this year – a lot of people are, in fact, buying homes ...”

[kanada]

Интересная статейка попалась под руку. Кому интересна, вот линк: http://www.realtor.org/reinsights.nsf/p ... commentary

Well, exactly how much real pain are we talking about? Let's look at a couple of examples. An investor who bought a property in Las Vegas five years ago would be ahead by $150,000; up $200,000 in Miami. The average investor nationwide – up $54,000. Only the recent buyers (flippers) who bought last year in few specific markets would have encountered a loss.

************************************************************************

The lack of buyer confidence to enter the market has been the one principal reason in holding back home sales. Many would-be buyers are spooked of a possible home price decline. And the media is fueling that fear. Some of the most popular market gurus who offer their advice on television and other media say so. Caution is in order, however. As a recent Barron’s article pointed out, stock picks made by one such expert actually underperformed the market.

[uncle_Pasha]

мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

Правильно, правильно. Банки чрезвычайно нуждаются в ваших деньгах.

А вы не собираетесь покупать у вас в Каролине?

Зачем собираться. Я уже купил...
Удачи!

[GarikToo]

мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

Правильно, правильно. Банки чрезвычайно нуждаются в ваших деньгах.

А вы не собираетесь покупать у вас в Каролине?

Зачем собираться. Я уже купил...
Удачи!

Ну если вы не купили за наличние то банк тоже кормите

[uncle_Pasha]

Ну если вы не купили за наличние то банк тоже кормите

Банку не очень-то много обломится.
Да и лендлорда здесь кормить дороже обходится.
Удачи!

[GarikToo]

Ну если вы не купили за наличние то банк тоже кормите

Банку не очень-то много обломится.
Да и лендлорда здесь кормить дороже обходится.
Удачи!

Класcно! Поздравляю!

P.S. Так что у вас лендлорды не ликуют?

[SEL]

Ехистинг Хоме Салес Фалл то Лошест Левел ин Еигхт Ыеарс

Неплохие результаты. Одну проблему вижу - инвентори. Остальное неплохо выглядит. Цены вверх пошли в двух регионах: Мидвест и Норсист.

Вы не читайте, коментарий, Вы сами резульаты посмотрите.
http://www.realtor.org/research.nsf/pages/EHSdata

ага, побежали она вверх на Мидвесте то

[Hamster]

Мне интересно когда и при каких условиях Вы купите дом или Т.Х. Допустим у вас есть будет 10%-20% downpay и
1. 2008: fixed rate 6.25% (5y arm=5.5%) цены спустились на 5%
2. 2009: fixed; 6.0% (5y arm = 5.25%) цены еще -5%
3. 2010; fixed 6.25% (arm = 5.75%), цены flat

Если цены пойдут по этому (необычайно оптимистичному) сценарию, в 2010 я признаю, что был не прав, что бубля в RE не было, съем свою шляпу (фигурально выражаясь) и куплю дом. При условии, что у меня будет стабильная работа, на которую я могу рассчитывать хотя бы на 5 лет вперед.

Почему сценарий необычайно оптимистичный?

Коррекцию можно считать состоявшейся, если отношение медианного месячного платежа к медианной зарплате в Bay Area приблизится к уровню 2000 года. В 2000 дот-ком бум уже был в полном разгаре (большого роста зарплат и доходов с тех пор не было), а housing bubble еще в общем-то не было.

Возьмем Santa Clara County. Месячный платеж за нормальный mortgage медианного дома (20% down, fixed rate) в 2000 был около $2200 или 27% медианного семейного дохода. При сегодняшних ценах и процентах, платеж будет $3500 (37% дохода). Проценты сейчас _ниже_, чем в 2000. Если процент jumbo поднимется до 8%, платеж будет $3900 (41% дохода). В 2000 году 20% down payment составлял 90% годового дохода, сейчас - 140%.

Чтобы вернуться к реалиям 2000 года, нужна коррекция цен на 35%.

2008: fixed rate (jumbo) 7%, цены -15%
2009: fixed rate (jumbo) 7.5%, цены -10%
2010: fixed rate (jumbo) 8%, цены -8%
2011: fixed rate (jumbo) 8%, цены -3%
2012: fixed rate (jumbo) 8%, цены +2%

Это при условии, что в стране не наступили ни рецессия, ни гиперинфляция, в Bay Area нет массовой безработицы, демократы не начали массово повышать налоги и не отменили mortgage interest tax deduction.

[Жел Товатый]

Hamster, ви стока yсловии поставили что шляпy своу ест видимо не придется... я дyмау что гиперинфлязия бyдет...