Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

[ShuraK]

Ехистинг Хоме Салес Фалл то Лошест Левел ин Еигхт Ыеарс

Неплохие результаты. Одну проблему вижу - инвентори. Остальное неплохо выглядит. Цены вверх пошли в двух регионах: Мидвест и Норсист.

Вы не читайте, коментарий, Вы сами резульаты посмотрите.
http://www.realtor.org/research.nsf/pages/EHSdata

Что там говорится в техническом анализе насчет роста цены при понижающемся обьеме?

[kanada]

Что там говорится в техническом анализе насчет роста цены при понижающемся обьеме?

С мей точти зрения, обьем продаж совсем не "понижающийся," а в пределах back-to-normal levels.

"....2007 will be the fifth highest year on record for existing-home sales. Although sales are off from an unsustainable peak in 2005, there is a historically high level of home sales taking place this year – a lot of people are, in fact, buying homes ...”

[kanada]

Интересная статейка попалась под руку. Кому интересна, вот линк: http://www.realtor.org/reinsights.nsf/p ... commentary

Well, exactly how much real pain are we talking about? Let's look at a couple of examples. An investor who bought a property in Las Vegas five years ago would be ahead by $150,000; up $200,000 in Miami. The average investor nationwide – up $54,000. Only the recent buyers (flippers) who bought last year in few specific markets would have encountered a loss.

************************************************************************

The lack of buyer confidence to enter the market has been the one principal reason in holding back home sales. Many would-be buyers are spooked of a possible home price decline. And the media is fueling that fear. Some of the most popular market gurus who offer their advice on television and other media say so. Caution is in order, however. As a recent Barron’s article pointed out, stock picks made by one such expert actually underperformed the market.

[uncle_Pasha]

мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

Правильно, правильно. Банки чрезвычайно нуждаются в ваших деньгах.

А вы не собираетесь покупать у вас в Каролине?

Зачем собираться. Я уже купил...
Удачи!

[GarikToo]

мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

Правильно, правильно. Банки чрезвычайно нуждаются в ваших деньгах.

А вы не собираетесь покупать у вас в Каролине?

Зачем собираться. Я уже купил...
Удачи!

Ну если вы не купили за наличние то банк тоже кормите

[uncle_Pasha]

Ну если вы не купили за наличние то банк тоже кормите

Банку не очень-то много обломится.
Да и лендлорда здесь кормить дороже обходится.
Удачи!

[GarikToo]

Ну если вы не купили за наличние то банк тоже кормите

Банку не очень-то много обломится.
Да и лендлорда здесь кормить дороже обходится.
Удачи!

Класcно! Поздравляю!

P.S. Так что у вас лендлорды не ликуют?

[SEL]

Ехистинг Хоме Салес Фалл то Лошест Левел ин Еигхт Ыеарс

Неплохие результаты. Одну проблему вижу - инвентори. Остальное неплохо выглядит. Цены вверх пошли в двух регионах: Мидвест и Норсист.

Вы не читайте, коментарий, Вы сами резульаты посмотрите.
http://www.realtor.org/research.nsf/pages/EHSdata

ага, побежали она вверх на Мидвесте то

[Hamster]

Мне интересно когда и при каких условиях Вы купите дом или Т.Х. Допустим у вас есть будет 10%-20% downpay и
1. 2008: fixed rate 6.25% (5y arm=5.5%) цены спустились на 5%
2. 2009: fixed; 6.0% (5y arm = 5.25%) цены еще -5%
3. 2010; fixed 6.25% (arm = 5.75%), цены flat

Если цены пойдут по этому (необычайно оптимистичному) сценарию, в 2010 я признаю, что был не прав, что бубля в RE не было, съем свою шляпу (фигурально выражаясь) и куплю дом. При условии, что у меня будет стабильная работа, на которую я могу рассчитывать хотя бы на 5 лет вперед.

Почему сценарий необычайно оптимистичный?

Коррекцию можно считать состоявшейся, если отношение медианного месячного платежа к медианной зарплате в Bay Area приблизится к уровню 2000 года. В 2000 дот-ком бум уже был в полном разгаре (большого роста зарплат и доходов с тех пор не было), а housing bubble еще в общем-то не было.

Возьмем Santa Clara County. Месячный платеж за нормальный mortgage медианного дома (20% down, fixed rate) в 2000 был около $2200 или 27% медианного семейного дохода. При сегодняшних ценах и процентах, платеж будет $3500 (37% дохода). Проценты сейчас _ниже_, чем в 2000. Если процент jumbo поднимется до 8%, платеж будет $3900 (41% дохода). В 2000 году 20% down payment составлял 90% годового дохода, сейчас - 140%.

Чтобы вернуться к реалиям 2000 года, нужна коррекция цен на 35%.

2008: fixed rate (jumbo) 7%, цены -15%
2009: fixed rate (jumbo) 7.5%, цены -10%
2010: fixed rate (jumbo) 8%, цены -8%
2011: fixed rate (jumbo) 8%, цены -3%
2012: fixed rate (jumbo) 8%, цены +2%

Это при условии, что в стране не наступили ни рецессия, ни гиперинфляция, в Bay Area нет массовой безработицы, демократы не начали массово повышать налоги и не отменили mortgage interest tax deduction.

[Жел Товатый]

Hamster, ви стока yсловии поставили что шляпy своу ест видимо не придется... я дyмау что гиперинфлязия бyдет...

[Hamster]

Hamster, ви стока yсловии поставили что шляпy своу ест видимо не придется... я дyмау что гиперинфлязия бyдет...

Кроме гиперинфляции, все работает в мою сторону.
Высокие налоги - меньше денег остается в кармане у простых тружеников - дома дешевеют быстрее.
Рецессия и безработица - меньше спроса на дома - дома тоже дешевеют быстрее.
Отменяется mortgage interest deduction - тут тоже понятно.

[Hoochin]

2008: fixed rate (jumbo) 7%, цены -15%
2009: fixed rate (jumbo) 7.5%, цены -10%
2010: fixed rate (jumbo) 8%, цены -8%
2011: fixed rate (jumbo) 8%, цены -3%
2012: fixed rate (jumbo) 8%, цены +2%

Это при условии, что в стране не наступили ни рецессия, ни гиперинфляция, в Bay Area нет массовой безработицы, .

Наступит рецессия, а-ля 2001, но более длительная, CPI начнет снижатся, заговорят а "потенциальной дефляции" как заговорили в 03 и fed и libor rates опустят до 1.5-2%. Jumbo, fixed? думаю выше 7% не будет уже скоро, скорее ближе к 6%. А разьве АРМ отменили, а? Для первой покупки лучше АRМ! фиксед - потом.
5ARM будет около 5% снова, что и будет
снова надувать сдувающийся RE. "Do not fight the feds!"
Так что -10% мах, в лучшем случае (лучшем для меня) -5 to -2%. Зато как доллар будет сыпатся! 1.7 USD/EUR мин в теже 3 года, скорее 1.8-2.

[Nostradamus]

у меня будет стабильная работа, на которую я могу рассчитывать хотя бы на 5 лет вперед.

За остальное не буду говорить, но этого у вас точно не будет То есть, работа возможно и будет, но вот рассчитывать на пять лет вперед ...
Вы знаете, что мне можно верить

[Hamster]

CPI начнет снижатся, заговорят а "потенциальной дефляции" как заговорили в 03 и fed и libor rates опустят до 1.5-2%.

Я думаю, значительное снижение CPI маловероятно. Слишком большая доля приходит из импорта и нефти. Сейчас еще пойдут вверх ренты.

думаю выше 7% не будет уже скоро, скорее ближе к 6%.

Эпоха MBS и экзотических mortgage'й ушла. 6% уйдут вместе с ними. На протяжении 90'x проценты держались на уровне 7-9%. Будет так же или хуже.

А разьве АРМ отменили, а? Для первой покупки лучше АRМ! фиксед - потом.

ARM хороши если дом покупается как кратковременный investment. Чтобы жить, берется fixed.
Плюс, ARM получат такую душевную дозу антирекламы, что простые люди к ним на пушечный выстрел не будут подходить.

Так что -10% мах, в лучшем случае (лучшем для меня) -5 to -2%.

Чтобы все устаканилось на -10%, нужен или рост зарплат, или очень низкие проценты. Процентов ниже 6% fixed не будет.

Зато как доллар будет сыпатся! 1.7 USD/EUR мин в теже 3 года

И спрашивается, какой здравомыслящий инвестор будет давать деньги под 6% годовых в долларах с серьезным риском дефолта, когда доллар так сыпется?

[FomaKinyaev]

Эпоха MBS и экзотических mortgage'й ушла.

Надо же, а мужики то и не знают..