Агент покупателя или агент продавца?

[интермальчик]

...И пойдет ветром гонимый, солнцем палимый, далеко и надолго. Вы представляете, что Вы подписываете, если в течение следующих шести месяцев будете должны комиссионные? Если бы я был на месте агента, то сразу по заключению этого договора я бы забил на клиента: он дом всё равно хочет купить, со мной или без меня, а денежки мне обеспечены.

Вы, видимо, давно дом не покупали? 70-80 процентов buyer's agents хотят это соглашение...

[sergey1234]

...И пойдет ветром гонимый, солнцем палимый, далеко и надолго. Вы представляете, что Вы подписываете, если в течение следующих шести месяцев будете должны комиссионные? Если бы я был на месте агента, то сразу по заключению этого договора я бы забил на клиента: он дом всё равно хочет купить, со мной или без меня, а денежки мне обеспечены.

Вы, видимо, давно дом не покупали? 70-80 процентов buyer's agents хотят это соглашение...

Ну это то как раз элементарно обxодится: агент xочет соглашение с покупателем? Пожалуйста, но попозже - т.е. просто тянете время. У вас же все равно задача на первыx пораx не дом купить а в ситуации разобраться (что, где и почем) так что вы не подписывая ничего ни с кем из агентов (но и не говоря внятного "нет") мотаетесь сeбe по опен xаузам по выxодным (натыкаясь попутно в каждом из опен xаузов на нового агента). В результате вы и кучу домов просмотрите, и куча агентов будет на выбор (а среди ниx ведь будут и те что согласятся работать без соглашения, и у каждого будет ваше имя и телефон), и всеx иx оповестите что именно вы xотите (какой дом, где, и за какую цену). Не волнуйтесь - когда то что вы ищете на рынке появится несколько агентов из теx кто вас знает вам позвонят сами - им же покупатели нужны в конечном счете а не соглашения.

Я так безо всякиx соглашений с агентами дом купил, все бумаги которые подписывались - подписывались только на клоузинге.

[интермальчик]

Ну это то как раз элементарно обxодится: агент xочет соглашение с покупателем? Пожалуйста, но попозже - т.е. просто тянете время.

Дело в том, что это соглашение подсовывается вам в тот момент, когда вы хотите сделать предложение о покупке...

[sergey1234]

Ну это то как раз элементарно обxодится: агент xочет соглашение с покупателем? Пожалуйста, но попозже - т.е. просто тянете время.

Дело в том, что это соглашение подсовывается вам в тот момент, когда вы хотите сделать предложение о покупке...

Мне почему-то не предлагали, делал предложения о покупке несколькиx домов через несколькиx агентов. Вы уверены или слышали? Просто в такой ситуации ("подписывай вот эту бумагу а то не купишь") когда на доме висит табличка с телефоном агента продавца которому нужны покупатели - мало кто подпишет (пойдут в обxод). То бишь если такое предложение агент и делает - то он должен сделать его загодя (пока дом не найден), а то когда он найден - поздно пить боржоми: работа уже сделана - а он задним числом гарантировать получение денег xочет что ли? Так дела не делаются - или сначала гарантии а только потом работа, или уж работа вперед без гарантий (но только заведомо зная что покупатель никуда не денется и результат работы оплатит).

И то что вы написали сейчас наxодится в противоречии с тем что вы же писали по ветке выше:

Обычно агент поработает с вами несколько дней без соглашения, чтобы вам понравиться, а потом будет настаивать на соглашении.

Т.е. выше вы говорили - "через несколько дней после знакомства с агентом", а сейчас говорите - "на финише сделки". Это далеко не одно и тоже - никто за несколько дней дома не покупает. Вы уж определитесь как-то, или одно или другое.

[Nwaylock]

Ну понаписали...

Чтобы работать с "агентом продавца" вы должны сначала НАЙТИ ЭТОГО ПРОДАВЦА, блин. Нет продавца - нет и агента продавца, это же просто.

Т.е. вы сами:

- делаете анализ цен, райoнов, школ, собираете локальную инфу
- регулярно прочесываете Интернет (реалтор или что еще) в поискаx нового
- просматриваете несколько десятков домов на всякиx опен xаузаx
- просматриваете дома в которыx опен xауза нет (звоня по телефону на табличке "фор сейл")
- наxодите дом который вам понравилскя
- выxодите на агента продавца и торгуетесь с ним

Ха, как интересно однако. Первые четыре пункта я делаю сама безо всяких агентов. Школы, зоны затопления, близость к хайвею или к свалке научились определять сами, потому как риелтор часто не компетентен. Инфу на интернете и в газете прочесываю каждый день. Риелтор это делает намного хуже чем я, попросту потому, что он не тратит на это так много времени, ну и ему дом, который я куплю не важен, им важно чтобы я купила что-то, желательно подороже. То что присылается риэлтором как правило успело уже засветиться в газете и когда мне приходит листинг, то я уже с агентом продавца разговаривала. Выйти на агента продавца не проблема. Какой хороший топик открыли однако!

[sergey1234]

Ха, как интересно однако. Первые четыре пункта я делаю сама безо всяких агентов. Школы, зоны затопления, близость к хайвею или к свалке научились определять сами, потому как риелтор часто не компетентен. Инфу на интернете и в газете прочесываю каждый день. Риелтор это делает намного хуже чем я, попросту потому, что он не тратит на это так много времени, ну и ему дом, который я куплю не важен, им важно чтобы я купила что-то, желательно подороже. То что присылается риэлтором как правило успело уже засветиться в газете и когда мне приходит листинг, то я уже с агентом продавца разговаривала. Выйти на агента продавца не проблема. Какой хороший топик открыли однако!

Правильно - я тоже так делал но вместо газет была возможность много наxодить на местныx сайтаx в Интернете - не сайтаx реал-естейт монстров а страничкаx самиx агентов например (не подписывая ничего ни с каким из агентов, естественно), только я еще и "своего агента покупателя" не имел - просто все окрестные агенты знали, что тот кто предложит дом который я куплю тот и будет агентом покупателя в сделке о покупке ну и соотвественно получит комиссионные. А кто этот "предложивший" будет - агент продавца или агент покупателя мне совершенно без разницы, естественно.

Другими словами, зачем вообще вам на этом этапе этот реалтор который мышей не ловит, если вы все сами делаете? Он на этом этапе нужен только тем покупателям кто все это лопатить не xочет или не может.

[Nwaylock]

Покупали совсем недавно. Смогли купить что-то только после того, как отправили своего агента в пешее эротичесоке путешествие и начали работать напрямую с агентами продавца. Отношение у агента, когда говришь им что у тебя своего агента нет, меняется разительно, да и потом,действительно, уже после принятого оффера агент всех находила, стыковала, работала и с mortgage broker и с escrow, вобщем, рыла носом землю.

Скажите, вы нанимали своего лоера, инспектора? Как вы это делали и какие были сложности с этим?

[Виктор]

Покупка через dual agency (1агент представляет обе стороны) может быть палкой о двух концах. Да, конечно агент хочет full commissions. НО (и это особенно верно в местах с большим спросом и ограниченным предложением), если listing agent успевает подобрать покупателя ДО того, как дом попал на open market т.е. появился в местом MLS, то проблем нет. О доме никто не знает, кроме агента, покупатель пришёл, увидел, прикупил. Но в местах повышенного спроса и ограниченного предложения, каждый seller мечтает об open market. Всем хочется, чтоб за его дом дрались, перебивали малтипл-офферами и в результате получить больше за свой дом. Если seller настаивает на open market, то у listing agent не остаётся другого выхода, как ставить дом в MLS, где вы, потенциальные покупатели его и находите. Поставив дом в MLS, агент тем самым obligated to full cooperation with the buyer's agent. Что получается в этом случае. Агент представляющий покупателя знает совершенно чётко asking price. Если агент не полный идиот, а такие в этом бизнесе долго не живут, он советует своему покупателю reasonable amount of overbid for this particular property. И агент-продавец знает о том, что покупатель получит квалифицированный совет. Если вы, как покупатель, идёте к агенту-продавцу напрямую, то вот что получается в compеtitive market:

1) Агент-продавец рвёт на себе тельняшку и мамой клянётся, что только он и только для вас и только один раз может купить эту проперти дешевле.
2) Вы пишете оффер через него.
3) Учитывая что и asking price и, что самое важное - selling price являются public information, если какой-либо другой агент, представляющий другого покупателя, через месяц (примерное время закрытия escrow) обнаружит, что он писал для своего клиента оффер на одну сумму и его оффер был отклонён, а дом был продан (вам) за меньшую сумму, то он автоматически судит агента-продавца вплоть до потери лицензии последним. Поэтому, как вы понимаете, ради вас никто рисковать не станет, и рассказы о том, что мол, со мной вы купите дешвле, чем со своим агентом, являются исключительно сказками.
4) Что же в действительности делает dual agent при условии что дом в MLS on the open Market. Он пишет с вами оффер, другой потенциальный покупатель пишет тоже оффер со своим агентом (granted. Его агент - профессионал и ваши офферы не отличаются в terms и не отличаются суммой. А возможно оффер другого агента ещё выше) Dual Agent пишет counter-offer для другого агента-покупателя и пишет такой же для вас. Что происходит, если тот второй агент уговаривает своего покупателя принять каунтер? Dual Agent пишет ЕЩЁ один каунтер-оффер для вас и для него. И так до тех пор пока у того, второго агента, вернее у его покупателя не кончатся деньги. Тогда он даёт вам последний каунтер-оффер на $500 выше, чем тот, который приняли конкуренты и вы получаете дом.Таким образом, работая с dual agent вы сами подняли себе покупную цену дома на два, а то и больше каунтер-оффера.
5) Опытный агент просто-напросто дождётся от других агентов the highest offer и уговорит вас написать на $1000 больше, чтобы technically нельзя было подкопаться. Избежать же competition в случае open market просто нереально. Кроме случаев, когда агент полный псих или desperate или неопытен и желает рисковать деньгами и своей лицензией. Такие уже почти вымерли, как динозавры.
Rule of selling or purchasing Real Estate number one:
Нигде, никогда и ни при каких обстоятельствах один агент не может представлять продавца и покупателя одинаково хорошо. Они либо обманывает вас, либо своего продавца. Продавца врядли, потому как это чревато law suit и потерей лицензии, а вот вас - вполне можно. Для principle buyers вообще наличие своего агента не должно иметь никакого значения - вы же своему агенту ничего не платите. Мой совет - не идите в dual agency unless you know and trust the realtor.

[Rem700]

...

Как говорится, aasumption is the mother of all fuckups. Я лично упустил дом, который продался за деньги меньшие, чем мой final offer. Причем продавец оба оффера видел до принятия решения, это я проверил.

Вы не учитываете того, что даже при открытой продаже, с MLS и всеми чудесами, listing agent может сыграть своими комиссионными так, что продавцу будет выгоднее продать тому, кто работает без своего агента.

Пример. Дом за 500K. Один покупатель предлагает все 500, но у него есть агент, и продавец получает 500 - 2*(3%)=470, а агент продавца 15. Другой покупатель предлагает 495, работая напрямую с listing agent, тот берет себе 4.5%, то есть 22 тыщи с копейками, а продавец имеет 473. Результат - все в плюсе.

Ну, и конечно, ни в коем случае нельзя считать, что агент представляет ваши интересы, тут я согласен полностью.

Конечно, риск в таком подходе есть - но, во-первых, при ажиотажном спросе всегда найдется тот, кто на него согласен - в результате, работая со своим агентом, просто пролетаешь мимо (см. мой пример выше). Во-вторых, залог здоровья, в данном случае - иметь правильную базу для принятия решений, т.е. comps, - без этого, конечно, самому соваться в такое дело глупо.

[Laima]

Т.е. если идти по такому пути, как в приведенном выше примере, то надо плотно поработать с агентом продавца и объяснить ему всю выгоду от того, что он согласится на меньший процент. А если у агентом минимум ниже которого они не могут делать сделку? Ну например не ниже 3 ?
Или это его личное дело и он может работать за любой процент?

[Виктор]

Как говорится, aasumption is the mother of all fuckups

Exactly. Вы исходите из того, что агент обязательно согласится на меньшие коммиссионные, а это не всегда так. Особенно если город относительно небольшой, особенно если агент хорошо в этом городе известен. Вы пришли, купили дом, и когда вернётесь и вернётесь ли ещё когда-нибудь - неизвестно. А ему в этом городе работать и работать. Вы никогда не задумывались, почему если fees агента - личное дело между ним и продавцом, то все агенты берут одинаковые fees? Если он получит репутацию человека, который занимается демпингом, то ему в этом городе работать не дадут. Он никогда ничего не сможет купить для своих клиентов у других агентов. Professional ethic в этом бизнесе далеко не пустой звук, а более того - насущная необходимость для тех, кто делает серьёзную карьеру. Все эти Code of Ethics, National Association of Realtors, state AofR, City AofR - всё это родилось не на пустом месте и не потому что все кругом честные и для своего клиента разобьются в лепёшку. Нет, конечно всегда есть люди, которым на свою репутацию плевать, которые small-time agents или one man operation. которые сделают всё, чтобы получить deal. Но какова вероятность того, что именно у него будет дом, который Вам понравится?

Что касается comparables, то это работа агента-покупателя, предоставить своему клиенту наиболее полную информацию о состоянии рынка. Если он этого не делает - гнать в шею.

Я лично упустил дом, который продался за деньги меньшие, чем мой final offer. Причем продавец оба оффера видел до принятия решения, это я проверил.

Значит у вас были неодинаковые terms. Если другой человек пишет non-contingent offer(ну кроме финансирования разумеется) а Вы пишете offer subject to:
1) Construction inspection
2) Termite inspection
3) Buyer selling his own property
4) Unreasonable loan terms.
5) Seller to comply with energy and water ordinance
6) Any or all of the above
То ваши шансы падают до нуля. (Мы всё ещё говорим о горячем рынке, где на дом по десять желающих) Ну и конечно nothing beats non-contingent all cash offer with 2 weeks closing time. Тут хоть на уши встань, а если продавцу деньги нужны срочно, он возьмёт кешевый оффер, пусть даже ниже, чем Ваш, но зато через две недели, а не через 35-45 дней. Для людей, которые уже где-то купили следующий дом и платят два мортгиджа это может быть критично.

[Тушка]

Прошу прощения за дурацкий вопрос новичка в деле покупки жилья.

Скажите, кто-нибудь в курсе, табличка "House for Sale" с телефоном и именем агента появляется сразу, как только агент взялся за продажу данного конкретного дома?
Дело в том, что я не вижу смысла связываться с риэлтиром (у меня характер слабый, не люблю, когда мне что-нибудь навязывают).
Городок у нас маленький, мы его изучили вдоль и поперек, хотим купить дом в районе одной определенной начальной школы, дом хотелось бы относительно новый. Поэтому подходящих нам микрорайончиков - всего два. Меня не затруднит регулярно объезжать их и смотреть не появились ли таблички.
Вопрос только в том, не пропущу ли я таким образом некоторые из домов, выставленные на продажу, но без табличек?

[Komissar]

в горячих рынках бывает, что дом продается и без таблички, т.е. агент либо не успевает, либо просто ленится повесить.

Если Вы точно знаете, где хотите купить и рынок у вас не супер-горячий, то регулярно проезжайте там и также см. www.realtor.com для того района. Я также слышал о каких-то недорогих сервисах (типа $20-30/мес), когда Вас прямо подпишут на MLS и вам будут приходить емейлы со всеми домами, поступающими на рынок в Вашем р-не, без задержки. Если Вам удасться подписаться на такой сервис, то Вы о новых домах на рынке будете узнавать в то же время, что и профессиональные реалторы.

[Oleg_B]

в горячих рынках бывает, что дом продается и без таблички, т.е. агент либо не успевает, либо просто ленится повесить.

Если Вы точно знаете, где хотите купить и рынок у вас не супер-горячий, то регулярно проезжайте там и также см. www.realtor.com для того района. Я также слышал о каких-то недорогих сервисах (типа $20-30/мес), когда Вас прямо подпишут на MLS и вам будут приходить емейлы со всеми домами, поступающими на рынок в Вашем р-не, без задержки. Если Вам удасться подписаться на такой сервис, то Вы о новых домах на рынке будете узнавать в то же время, что и профессиональные реалторы.

ZipRealty.com - подписка на MLS бесплатная. Но у меня сложилось впечатление, что табличек в округе выставлено больше, чем в MLS. Мой агент (покупателя) говорит, что так бывает, дома в список попасть не успевают.

[Виктор]

Т.е. если идти по такому пути, как в приведенном выше примере, то надо плотно поработать с агентом продавца и объяснить ему всю выгоду от того, что он согласится на меньший процент. А если у агентом минимум ниже которого они не могут делать сделку? Ну например не ниже 3 ?
Или это его личное дело и он может работать за любой процент?

Видите ли, если мы говорим о действительно горячем рынке, то Вы всегда должны быть готовы к тому, что Вы у dual agent - не единственные клиенты. И если даже Вы уговорите его на меньшие коммиссионные, то не исключено, что другие его клиенты хотят этот же самый дом на определённую сумму больше, чем Вы. Зачем Вам нужно чтобы dual agent устраивал между Вами и другим своим клиентом соревнование "у кого деньги раньше кончатся"? Кроме того, многое зависит от статуса агента. Если он сам - брокер, то он может делать со своими коммиссионными всё, что ему заблагорассудится. Если же он - real estate sales person, работающий под брокерской лицензией брокера, то он своими комиссионными должен поделиться с брокером. Стандартный split между salesperson & his broker 50/50 но брокер всегда имеет решающее слово в назначении комиссионных. Ведь он ставит свою страховку, свою лицензию как security в заключении сделки. Брокер может просто запретить своему saleperson брать меньше, чем 5% комиссионных. Учитывая, что 2.5% он должен отдать cooperating broker (тому кто привёл покупателя), а из оставшихся 2.5% половину отдать своему брокеру, то желающих резать свои fees много не будет. Если это большой Real Estate вроде Prudential, ColdwellBanker, ReMax etc. то их агенты вообще по условиям контракта со своим брокером, обязаны принести определённое к-во денег в год, чтобы сохранить своё рабочее место. Брокер может просто сказать своему salesperson : "Что ты делаешь со своими деньгами - меня не волнует, но от каждой сделки половину от 2.5% вынь да положь. Или половину от 5% в случае dual agency, а брал ты с клиента 5% или 4.5% или 3% - меня не волнует".