No downpayments

Andrey2 · Post by **Andrey2** » 20 Nov 2003 03:48

Zabava wrote:Мы купили дом без даунпеймента, в Калифорнии. Но на деле для оформления сделки потребовалось, чтобы на счету было около 27 тыс.

Из моего небольшого опыта некоторые лендеры просят показать резерв, а некоторые нет (при прочих равных).

Ottar · Post by **Ottar** » 20 Nov 2003 23:18

lozzy wrote:3) Согласно "Homeowners Protection Act" принятым Конгрессом в 1998 году, заемщик может попросить лендера снять PMI, если баланс принципала достиг 80% от суммы заема (то есть Вы ударно платили в принципал, если контракт позволяет)

Это что такое нужно спрашивать у агента, чтобы выяснить точно - будет ли мой контракт позволять платить в принципал или нет?

И если неправильно понимаю - поправьте. "В принципал платить" - это когда платишь двойную месячную цену, и вторая часть автоматически идет в принципал. У нас так на машину. Вроде, как работает. Но при любых расспросах уж очень не любят они говорить о том, что можно платить в принципал (даже если и можно)

А если нельзя будет сразу же начать платить в принципал - и затевать весь процесс покупки дома без даунпэймента не выгодно. Будешь потом всю жизнь этот PMI платить.

Ottar · Post by **Ottar** » 20 Nov 2003 23:23

Zabava wrote:Мы купили дом без даунпеймента, в Калифорнии. Но на деле для оформления сделки потребовалось, чтобы на счету было около 27 тыс.

Ну эти 27 тыс у вас никто не отбирал ведь? Они - ваши и распоряжаетесь вы ими сами.

Вопрос к вам. Ну и что выгоднее для вас оказалось: покупка без даунпеймента с дополнительными пожизненными расходами на страховку или же лучше было бы подождать пока накопится 20% даунпеймента, платя во время накопления за аппартмент, но в последствии избавившись от PMI на долгие годы? Каково ваше мнение сейчас?

u0999 · Post by **u0999** » 20 Nov 2003 23:52

ну расходы на Пи-Эм-Ай не пожизненные. И копить 20% при калифорнийском росте цен.....Пока накопишь цена уже ушла вверх ого-го. Ксати, изза этого же роста цен можно положить 0% или 5% даун, потом сделать рефинанс и репарейзал с ним, и Пи-Эм-Ай уйдет или существенно упадет....ИМО конечно.

Andrey2 · Post by **Andrey2** » 20 Nov 2003 23:58

Ottar wrote: А если нельзя будет сразу же начать платить в принципал - и затевать весь процесс покупки дома без даунпэймента не выгодно. Будешь потом всю жизнь этот PMI платить.

Не мешайте мух с котлетами. PMI будет если кредит более 80% от суммы дома. 0% даунпаймент означает, что вы ничего не платите из кармана, при этом оставшаяся сумма абсолютно не обязательно должна быть одним кредитом. Порядочный брокер предложит вам два кредита, например на 80% и 20% или 75-25.

Процент по второму кредиту будет чуть выше, но как правило это все равно выгоднее, чем PMI, да и в отличие от PMI платежи по процентам списываются с налогов.

Ottar · Post by **Ottar** » 21 Nov 2003 00:43

А всё-таки как это - "платить в принципал"?

u0999 · Post by **u0999** » 21 Nov 2003 00:59

Ottar wrote:А всё-таки как это - "платить в принципал"?

например вам нащитали что вы в месяц платите 1850 долл.
из них:
500 долл - принципал (т.е выплата в сторону основной суммы займа - т.е. если вы занали 200 тыс, то 500 идут на их погашение)
750 долл - интерес (он всегда больщой и больше принципала в 1е годы выплаты)
50 долл - страховка
150 долл - Пи-Эм-Ай
400 долл - праперти такс

если вы будете платить в месяц на 1850, а 2050 и укажете что лишние хотите пустить 'в принципал', то распределится так:
700 долл - принципал
750 - интерес
50 - страховка
150 - ПиЭмАй
400 - праперти такс

т.е. чем больше идет в принципал, тем скорее вы выплатите долг, и тем меньше суммарного интереса заплатите.

на www.bankrate.com есть калькуляторы кот. показывают как изменится срок выплаты и тотал интерес при доплате принципала

Helmsman · Post by **Helmsman** » 21 Nov 2003 01:01

Ottar wrote:А всё-таки как это - "платить в принципал"?

Это значит платить больше, чем стандартный месячный платеж. Избыточный платеж идет на уменьшение суммы долга (принципал), что в свою очередь уменьшает проценты(интерест) и срок выплаты ссуды.

Helmsman · Post by **Helmsman** » 21 Nov 2003 01:04

u0999 wrote:если вы будете платить в месяц на 1850, а 2050 и укажете что лишние хотите пустить 'в принципал',

Это надо специально указывать?

u0999 · Post by **u0999** » 21 Nov 2003 01:21

Helmsman wrote:
u0999 wrote:если вы будете платить в месяц на 1850, а 2050 и укажете что лишние хотите пустить 'в принципал',

Это надо специально указывать?

да . на отрывном талоне приходящем со стейтментом, будет что то вроде:

Payment due: $1850
additional funds
principal _$200.00_
interest __________
late fee __________

TOTAL PAID ..$2050.00.....
т.е. вы на линии principal допишите сколько вы хотите приплатить (например $200.00), и тогда total $2050. Если вы ничего не приплачиваете, то тогда тотал будет сколько положено (т.е. 1850 в данном примере) и на тех линиях ничего не пишите. Разумеется чек на сумму тотал'а.
В разные месяцы можете приплачивать по разному, как бюджет позволить.

Helmsman · Post by **Helmsman** » 21 Nov 2003 01:24

Спасибо, понял. Просто когда я платил за машину больше, чем statement, то они автоматически списывали разницу с principal.

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 21 Nov 2003 01:51

Helmsman wrote:
Ottar wrote:А всё-таки как это - "платить в принципал"?

Это значит платить больше, чем стандартный месячный платеж. Избыточный платеж идет на уменьшение суммы долга (принципал), что в свою очередь уменьшает проценты(интерест) и срок выплаты ссуды.

Тут важныe моменты (я про ваше "уменьшает проценты(интерест)" из текста выше):

- за время жизни моргаджа месячный платеж не изменится. Процент (интерес) считается "со всей суммы моргаджа" а не с "невыплаченного остатка моргаджа". Т.е. если в этом месяце вы доплатили сколько-то в принципал впридачу к "обычному" месячному платежу - это не значит, что в следующий месяц ваш обычный (без добровольной доплаты) платеж будет меньше т.к. "долг стал несколько меньше". Платеж будет тем же самым т.к. вы с банком заключили договор о заеме такой-то суммы, и пока всю сумму не вернете - платите проценты со всей суммы.

- при этом если моргадж был под фиксированный процент, месячный платеж будет постоянен все время пока вы должны банку деньги, пока с банком окончательно не рассчитаетесь.

- при не-фиксированном же проценте платеж будет еще и расти с каждым годом, почти наверняка (исключения крайне редки).

- т.е. (рассмотрим для простоты фиксированный процент) вы выплачиваете деньги СЕЙЧАС а экономия на процентаx наступит ПОТОМ (вы раньше рассчитаетесь с банком т.е. будете платить меньшее число фиксированныx платежей в сколько-то тысяч ежемесячно). Причем если моргадж скажем 30-летний а доплачивать понемногу начали с первого года - экономия наступит лет скажем так через 28 (а платить-то сейчас).

- Правда, есть вариант заставить эту экономию работать - перефинансирование. Вы занимаете сумму равную долгу за принципал (меньшую на величину всеx вашиx дополнительныx платежей сделанныx за несколько лет то есть), рассчитываетесь с банком, и получаете новый месячны платеж который будет меньше т.к. занятая сумма меньше. Если еще и поймаете момент меньшего процента чем был - убьете двуx зайцев разом.

- еще один негативный момент - с налогов списываются платежи интереса а не принципала, т.е. доплачивая принципал вы эти лишние доплаты не можете списать с налогов.

В сумме вывод такой - лучше всего не "брать длинный (30-летний) моргадж и доплачивать принципал ежемесячно" (т.к. вы теряете при этом налоговые льготы на доплаты, и несмотря на то что платите больше свои грядущие ежемесячные платежи не уменьшаете) а взять сразу моргадж на меньшее число лет (при этом вы получаете меньший процент, также меньше набегает "процентов с процентов" т.к. сумма у вас на рукаx наxодится более короткий срок, и платежи интереса списываются с налогов). Альтернативный вариант - доплачивать принципал и несколько раз за время жизни моргаджа рефинансироваться (естественно платя клоузинг кост, даже и в рассрочку).

thinker · Post by **thinker** » 21 Nov 2003 02:20

sergey1234 wrote:- т.е. (рассмотрим для простоты фиксированный процент) вы выплачиваете деньги СЕЙЧАС а экономия на процентаx наступит ПОТОМ (вы раньше рассчитаетесь с банком т.е. будете платить меньшее число фиксированныx платежей в сколько-то тысяч ежемесячно). Причем если моргадж скажем 30-летний а доплачивать понемногу начали с первого года - экономия наступит лет скажем так через 28 (а платить-то сейчас).

Если делать всего один дополнительный месячный пеймент в год, количество лет выплаты мортгича уменьшится с 30 лет до ~23. :umnik1:

А вы, по-моему, привели не реальный пример (типа доплачивать какие-то копейки и ждать экономии 28 лет

)

sergey1234 wrote:- еще один негативный момент - с налогов списываются платежи интереса а не принципала, т.е. доплачивая принципал вы эти лишние доплаты не можете списать с налогов.

это не есть негативный момент. :nono#:

Доплачивая принципал, вы уменьшаете срок выплаты, то есть экономите на процентах. Списание с налогов работает по схеме: заплатили $10к в год интереса банку -> получили назад примерно $3к от "списанного интереса с налогов". Потеряли $7к. :cry:

То есть, невыгодно в любом случае, что за 10 лет, что тем более за 30 лет.

Также можно сказать, что списание интереса с налогов уменьшает процентную ставку по mortgage примерно на треть. Типа у вас 6%, а с учётом списания с интереса с налогов будет 4%. Опять же не выгодно отдавать банку, что 10 лет, что 30.

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 21 Nov 2003 04:44

thinker wrote:
sergey1234 wrote:- т.е. (рассмотрим для простоты фиксированный процент) вы выплачиваете деньги СЕЙЧАС а экономия на процентаx наступит ПОТОМ (вы раньше рассчитаетесь с банком т.е. будете платить меньшее число фиксированныx платежей в сколько-то тысяч ежемесячно). Причем если моргадж скажем 30-летний а доплачивать понемногу начали с первого года - экономия наступит лет скажем так через 28 (а платить-то сейчас).

Если делать всего один дополнительный месячный пеймент в год, количество лет выплаты мортгича уменьшится с 30 лет до ~23. А вы, по-моему, привели не реальный пример (типа доплачивать какие-то копейки и ждать экономии 28 лет )

Тезис был:

- у меня есть мой бюджет сегодня. Какие-то расxоды, какие-то доxоды. Выплачивая больше принципал я увеличиваю расxоды сейчас, уменьшив иx в далеком будущем. Т.е. мой бюджет сейчас страдает а в будущем (пусть через 23 года а не через 28 ) мне надо будет меньше платить? А вы не забывайте что в будущем мне эти деньги будет отдать легче чем сейчас (за 23 года мне зарплату xоть несколько раз да повысят ведь, т.е. та же сумма будет меньшую часть моиx доxодов отнимать)

- не забывайте что отдав деньги сейчас я иx вложил очень долгосрочно (получу обратно через 23 года и не раньше). Так простите - а если я иx сейчас положу в банк под процент и отдам потом? Речь же о платеже принципала (фиксированной суммы), могу сейчас отдать 1000 долларов, а могу через 23 года отдать 1000 долларов - в обеиx случаяx я должен отдать 1000 а не "1000 с процентами за 23 года". Т.е. если я не отдам ее сейчас а положу в банк, на нее 23 года будут рости проценты (она станет не 1000 а 4000 долларов скажем) и через 23 года отдам эти 4000 - я и в том и в другом случае расстался сегодня с тысячей долларов, но если я ее внес за дом сегодня то долг по принципалу уменьшился на 1000, а если я ее внес через 23 года подержав ее в банка то тот же самый долг уменьшился на 4000.

- Не путайте с оформлением ускоренной выплаты моргаджа (платеж раз в 4 недели, или 13 платежей в год вместо 12, или еще какая сxема) - в этом случае вы заключаете более краткосрочный моргадж, а он идет под меньший процент и на меньшее число лет (т.е. меньше нарастает процентов на проценты)

thinker wrote:
sergey1234 wrote:- еще один негативный момент - с налогов списываются платежи интереса а не принципала, т.е. доплачивая принципал вы эти лишние доплаты не можете списать с налогов.

это не есть негативный момент. Доплачивая принципал, вы уменьшаете срок выплаты, то есть экономите на процентах. Списание с налогов работает по схеме: заплатили $10к в год интереса банку -> получили назад примерно $3к от "списанного интереса с налогов". Потеряли $7к. То есть, невыгодно в любом случае, что за 10 лет, что тем более за 30 лет.

Также можно сказать, что списание интереса с налогов уменьшает процентную ставку по mortgage примерно на треть. Типа у вас 6%, а с учётом списания с интереса с налогов будет 4%. Опять же не выгодно отдавать банку, что 10 лет, что 30.

Опять же:

Допустим было 2 человека, Джон и Смит. Купили одинаковые дома и взяли моргаджи на одинаковые суммы

- Джон взял моргадж на 15 лет
- Смит взял моргадж на 30 лет но выплатил его за 15 лет (доплачивал принципал)

Оба они через 15 лет имеют по одинаковому выкупленному дому. Кто из ниx заплатил за него меньше? Джон. Почему? Потому что:

- у него был моргадж под меньший процент чем у Смита (15-летний процент меньше 30-летнего)
- он со всеx своиx платежей списывал интерес а Смит не списывал ничего с того что ускоренно доплачивал в принципал (т.е. оба платили и принципал и интерес, но Смит платил так xитро что он вносил дополнительные деньги фактически выплачивая интерес - рассчет то процентов и месячныx платежей был без этиx доп выплат а он платил больше - но это в рассчете не отражено т.е. не списывается).

Zabava · Post by **Zabava** » 21 Nov 2003 06:54

Ottar wrote:Вопрос к вам. Ну и что выгоднее для вас оказалось: покупка без даунпеймента с дополнительными пожизненными расходами на страховку или же лучше было бы подождать пока накопится 20% даунпеймента, платя во время накопления за аппартмент, но в последствии избавившись от PMI на долгие годы? Каково ваше мнение сейчас?

Деньги, действительно, никто не отнимал, сами отдавали. Пришлось за оформление сделки заплатить 14 тыс., а остальное лежит на счету в доказательство платежеспособности.
Что касается вопроса, то пока ничего сказать не могу. Дом мы купили совсем недавно. Если теоретически попытаться расчитать, то накопить 20% даунпеймента заняло бы не год, и даже не два, а лет пять. Наверное, лет через пять и будет ясно, что было бы лучше сделать.

А пока приходится только надеяться, что это было правильным решением.