кондо как инвестиция - помогите рассчитать, пожалуйста!

[# SPIRITUS #]

Люди добрые, в расчетах умудренные! Помогите новичку дров не наломать!
Есть южно-калифорнийское кондо 80х годов прошлого века, рядом с хорошими школами (middle & high in a walking distance).

$450,000 - 2bdr x 2bath, 1100 кв. ног
HOA: $475
Prop tax: $470
Insurance: $85
Vacancy Rate: 5% (выставил от балды)
Расход на management company выставил 8% (похоже на правду?)
В ремонт предполагается вложить ~10K (min 5K)

Прогнозируемые ежемесячные выплаты: ~2500 (30 лет, 20% down - можно бухнуть больше - только вот надо ли...) Правило 1% (от стоимости с ремонтом: 450K+10K) выдает ожидаемую ренту в 4600 - за такую цену его не сдать в ближайшие лет N. Предполагается, что поначалу получится сдавать за ~2700. С рентой в 2700 в месяц и 3% annual increase, annual maintenance 1K (взял от балды), плюс по $200 в год на мелочи, при расчете на 20 лет, калькулятор выдает:
----------------
Cash Flow: $-290.51 в месяц / $-3,486.06 в год (boooo!)
IRR: 9.29% per year - насколько это нынче хорошо/плохо?
Total Profit when Sold: 521.71%
Cash on Cash Return: 3.28%
----------------

Как такое выглядит в качестве инвестиции, с прицелом лет на 20?
Если совсем плохо - то какими бы были минимальные IRR / CCR, при которых уважаемое собрание сказало бы "go for it" - если предположить, что значительного колебания цен на недвижимость - на ближайшие несколько лет - не предвидится?

[Сабина]

У меня небольшой опыт, да и сдавала скорее потому что вынуждена была. Но я бы точно не покупала старьё под рент ещё и с маленьким даунпейментом.
Это же инвестмент ? Я бы смотрела так - если я сегодня туда положу 100к чем они станут через пять лет ? Если это старое жилье, то вырастет оно в цене меньше. Плюс ко всему будет больше расходов на ремонт и жильцы будут соотвествующие ( те кто ради экономии готов жить в рухляди) , но как только, так сразу будет рад съехать. И эта тенденция будет чем дальше тем хуже со временем. Я бы купила кондо которому лет 10+, положила бы туда из надежды что вложенное вырастет раза в два за 5 лет. Это при условии что в сток маркет на эти 5 лет вкладывать неперспективно или лично мне не хочется особо рискового инвестмента

[# SPIRITUS #]

...

Спасибо! Да, надо будет поиграть с down, посмотреть что калькулятор выдаст.
Комплексы 1980-90х годов постройки в наших краях проходят как новое, свежее жилье (новее просто нет и не будет, пока зонирование не пересмотрят - что вряд ли).
Я думаю о сдаваемом жилье с расчетом сидения на нем в течении 10-20 лет - 5 лет, на мой взгляд, больше в спекулятивной зоне.

[Kolombina]

Я бы не покупала ничего с негативным кеш флоу

[Kolombina]

У нас тоже тут высокие цены, я купила домик, разделила его на две части ( 1bed/1bath and 3bed/1bath + washer and dryer in each unit), и получила положительное cash flow. Не разделяя, был бы минус. Но у меня на него не совсем инвестиционный прицел, поэтому пришлось помучиться. Вот что-то такое можно делать в дорогих местах. А старое кондо с высоким НОА - не знаю, не выглядит хорошо.

[# SPIRITUS #]

У нас тоже тут высокие цены, я купила домик, разделила его на две части ( 1bed/1bath and 3bed/1bath + washer and dryer in each unit), и получила положительное cash flow. Не разделяя, был бы минус. Но у меня на него не совсем инвестиционный прицел, поэтому пришлось помучиться. Вот что-то такое можно делать в дорогих местах. А старое кондо с высоким НОА - не знаю, не выглядит хорошо.

Спасибо! Да, c домом свободы для маневра как ни крути больше... Ну, будем искать.

[-helloworld-]

Я бы не покупала ничего с негативным кеш флоу

Плюс миллион. Вообще не связываться.

[SUPER]

У нас тоже тут высокие цены, я купила домик, разделила его на две части ( 1bed/1bath and 3bed/1bath + washer and dryer in each unit), и получила положительное cash flow. Не разделяя, был бы минус. Но у меня на него не совсем инвестиционный прицел, поэтому пришлось помучиться. Вот что-то такое можно делать в дорогих местах. А старое кондо с высоким НОА - не знаю, не выглядит хорошо.

Это как? Отдельный вход, кухня в каждом юните?

[inock]

Добавьте клозинг сколько? Получается что вы будете субсидировать несколько лет. Я брал за 290 т 4 года назад HOA 316 таксы 400 и страховка 50. Сдавал сначала за 2100 сейчас 2300. Cashfloor был положительный сразу +250. Чтобы депришийшен работала и таксы с прибыли не платить, прибыль сначала должна быть. Выплатил полностью за 3 года. Сейчас cashfloor +1400 примерно,подняли налог и HOA, 11000 списывается по депришиейшен, остальные по неиспользованной depreciation. Если продавать то налог 25% от depreciation + по максимальной ставке от разницы. Управляю сам. Сейчас бы наверное не связывался. Визгу много , денег мало.

[Kolombina]

У нас тоже тут высокие цены, я купила домик, разделила его на две части ( 1bed/1bath and 3bed/1bath + washer and dryer in each unit), и получила положительное cash flow. Не разделяя, был бы минус. Но у меня на него не совсем инвестиционный прицел, поэтому пришлось помучиться. Вот что-то такое можно делать в дорогих местах. А старое кондо с высоким НОА - не знаю, не выглядит хорошо.

Это как? Отдельный вход, кухня в каждом юните?

Да. Два отдельных входа и бекярд пополам.

[Komissar]

У нас тоже тут высокие цены, я купила домик, разделила его на две части ( 1bed/1bath and 3bed/1bath + washer and dryer in each unit), и получила положительное cash flow. Не разделяя, был бы минус. Но у меня на него не совсем инвестиционный прицел, поэтому пришлось помучиться. Вот что-то такое можно делать в дорогих местах. А старое кондо с высоким НОА - не знаю, не выглядит хорошо.

Это как? Отдельный вход, кухня в каждом юните?

Да. Два отдельных входа и бекярд пополам.

неужели зонинг разрешил это?

[Komissar]

Мне тоже не очень нра. Хорошие школы важны семьям с детьми но в 2 Бдрм будут селиться матери одиночки которых потом фиг выселишь

[Kolombina]

У нас тоже тут высокие цены, я купила домик, разделила его на две части ( 1bed/1bath and 3bed/1bath + washer and dryer in each unit), и получила положительное cash flow. Не разделяя, был бы минус. Но у меня на него не совсем инвестиционный прицел, поэтому пришлось помучиться. Вот что-то такое можно делать в дорогих местах. А старое кондо с высоким НОА - не знаю, не выглядит хорошо.

Это как? Отдельный вход, кухня в каждом юните?

Да. Два отдельных входа и бекярд пополам.

неужели зонинг разрешил это?

mil quarters разрешены в single family zoning.

[-helloworld-]

На мидвесте, например городок Evansville IN, покупается домик (или пару ) 3-4 бедрума за 160к с хорошими школами, PITI в районе $700/м, сдается за $1500/м. Рядом тойотовская фабрика по сбору машинок, белый рабочий (=платящий) класс.

Какой там лос анжелес с отрицательными кондами.

[Kolombina]

На мидвесте, например городок Evansville IN, покупается домик (или пару ) 3-4 бедрума за 160к с хорошими школами, PIMI в районе $700/м, сдается за $1500/м. Рядом тойотовская фабрика по сбору машинок, белый рабочий (=платящий) класс.

Какой там лос анжелес с отрицательными кондами.

Сама смотрю на Индиану.

[AndrI-Oxa]

На мидвесте, например городок Evansville IN, покупается домик (или пару ) 3-4 бедрума за 160к с хорошими школами, PITI в районе $700/м, сдается за $1500/м. Рядом тойотовская фабрика по сбору машинок, белый рабочий (=платящий) класс.

Какой там лос анжелес с отрицательными кондами.

Минус налоги за пропердь, минус федеральный и штатовский налоги на доход, минус расходы. Ну и чего останется?

[Komissar]

На мидвесте, например городок Evansville IN, покупается домик (или пару ) 3-4 бедрума за 160к с хорошими школами, PIMI в районе $700/м, сдается за $1500/м. Рядом тойотовская фабрика по сбору машинок, белый рабочий (=платящий) класс.

Какой там лос анжелес с отрицательными кондами.

Сама смотрю на Индиану.

Вегас надоел или дорого?

[Dweller]

На мидвесте, например городок Evansville IN, покупается домик (или пару ) 3-4 бедрума за 160к с хорошими школами, PITI в районе $700/м, сдается за $1500/м. Рядом тойотовская фабрика по сбору машинок, белый рабочий (=платящий) класс.

Какой там лос анжелес с отрицательными кондами.

Минус налоги за пропердь, минус федеральный и штатовский налоги на доход, минус расходы. Ну и чего останется?

К пенсии будут выплаченные кондо
И постоянный стабильный доход
Т е типа 401к/IRA получается - вкладывай щас, получишь отдачу на пенсии

[Kolombina]

На мидвесте, например городок Evansville IN, покупается домик (или пару ) 3-4 бедрума за 160к с хорошими школами, PIMI в районе $700/м, сдается за $1500/м. Рядом тойотовская фабрика по сбору машинок, белый рабочий (=платящий) класс.

Какой там лос анжелес с отрицательными кондами.

Сама смотрю на Индиану.

Вегас надоел или дорого?

Дорого и надо диверсифицироваться.

[-helloworld-]

На мидвесте, например городок Evansville IN, покупается домик (или пару ) 3-4 бедрума за 160к с хорошими школами, PITI в районе $700/м, сдается за $1500/м. Рядом тойотовская фабрика по сбору машинок, белый рабочий (=платящий) класс.

Какой там лос анжелес с отрицательными кондами.

Минус налоги за пропердь, минус федеральный и штатовский налоги на доход, минус расходы. Ну и чего останется?

Налоги за пропердь уже в piti. Федералам и штату рассказываем и показываем только убытки и свое нищебродство.
Остаётся плюс (в отличии от изначально отрицательных конд в Ла).
Никто не запрещает сразу брать кэшом или выплатить моргиж за лет так 5.

[AndrI-Oxa]

Никто не запрещает сразу брать кэшом или выплатить моргиж за лет так 5.

А вот это вообще неправильный подход... как в плане инвестирования, так и в плане налогов.

[inock]

Никто не запрещает сразу брать кэшом или выплатить моргиж за лет так 5.

А вот это вообще неправильный подход... как в плане инвестирования, так и в плане налогов.

Что именно неправильно? Не платить банку, потому что индексы растут быстрее, чем 3% mortgage?

[# SPIRITUS #]

Добавьте клозинг сколько?...

Спасибо - c клозинг я лопухнулся - калькулятор его выставил в 3K - unreal.

Мне тоже не очень нра. Хорошие школы важны семьям с детьми но в 2 Бдрм будут селиться матери одиночки которых потом фиг выселишь

Спасибо!

...

...

К пенсии будут выплаченные кондо
И постоянный стабильный доход
Т е типа 401к/IRA получается - вкладывай щас, получишь отдачу на пенсии

Да, я смотрел на это именно так - a-la 401k. Я исходил из того, что пока Южной Калифорнии не настанет Москва - с безудержной застройкой и принудительной реновацией - то уже дорогое жилье будет дорожать и дальше. Планов существенно пополнять бюджет за счет аренды не было - был план выплачивать арендой приобретение - c тем, чтобы через сколько-то лет, если его не съедят термиты, не спалят пожары - ну и далее. Не корысти ради, а чтобы сберечь нажитое непосильным трудом.

[Komissar]

Да, я смотрел на это именно так - a-la 401k. Я исходил из того, что пока Южной Калифорнии не настанет Москва - с безудержной застройкой и принудительной реновацией

ну вот пока наш красавчик ньюсом разрешил наплевать на зонинг и строить 4 здания на 4 сотках.

[Kolombina]

Да, я смотрел на это именно так - a-la 401k. Я исходил из того, что пока Южной Калифорнии не настанет Москва - с безудержной застройкой и принудительной реновацией

ну вот пока наш красавчик ньюсом разрешил наплевать на зонинг и строить 4 здания на 4 сотках.

Во всей калифорнии? Поделитесь reliable ссылочкой