Сдавать или продавать?
Moderator: Komissar
-
- Уже с Приветом
- Posts: 1572
- Joined: 08 Jan 2005 03:54
Сдавать или продавать?
Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 15257
- Joined: 15 Aug 2006 14:00
- Location: FL
Re: Сдавать или продавать?
Мы сдавали 2,5 года себе в убыток, сейчас в процессе продажи. Жильцы у нас попались ответственные, то есть платили во время всегда. Но у них постоянно что-то ломалось или им казалось что ломалось. Одно время им казалось что кондиционер был недостаточно холодный и мы вызывали проверять - каждая проверка это деньги. То посудомойка полетела. Самый сюрприз был когда они съехали и убрались - все было изрисовано карандашами - стены, двери. Туалеты два года вообще не мыли. Карпет в спальнях весь в пятнах (видимо дети ели где хотели по дому). При этом наш риэлтор порадовалась в каком хорошем состоянии было жилье. На деле же пришлось все отмывать и перекрашивать а это время и деньги. В итоге решили продавать. Быть лендлордом не делая на этом деньги занятие неблагодарное.
какое блаженство быть совершенством!
-
- Уже с Приветом
- Posts: 1572
- Joined: 08 Jan 2005 03:54
Re: Сдавать или продавать?
А вы прописали в договоре что жилье должно поддерживаться в порядке?Lolla wrote: ↑03 Apr 2018 02:15 Мы сдавали 2,5 года себе в убыток, сейчас в процессе продажи. Жильцы у нас попались ответственные, то есть платили во время всегда. Но у них постоянно что-то ломалось или им казалось что ломалось. Одно время им казалось что кондиционер был недостаточно холодный и мы вызывали проверять - каждая проверка это деньги. То посудомойка полетела. Самый сюрприз был когда они съехали и убрались - все было изрисовано карандашами - стены, двери. Туалеты два года вообще не мыли. Карпет в спальнях весь в пятнах (видимо дети ели где хотели по дому). При этом наш риэлтор порадовалась в каком хорошем состоянии было жилье. На деле же пришлось все отмывать и перекрашивать а это время и деньги. В итоге решили продавать. Быть лендлордом не делая на этом деньги занятие неблагодарное.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 3670
- Joined: 08 Mar 2007 05:08
- Location: vancouver
Re: Сдавать или продавать?
Это есть в каждом договоре. Но так же есть пункт про "normal tear and wear". Какие -нибудь небольшие косметические погрешности, которые не влияют на комфорт проживания. Как следы карандаша на стене. Все равно стены надо красить между жильцами. Или ковры чистить паром перед отъездом надо прописать отдельным пунктом в договоре.. Даже с точки зрения санитарии нужно.Ведь понятно же , что жилье не может оставаться как новенькое , когда люди в нем несколько лет прожили.Vakdy wrote: ↑03 Apr 2018 02:19А вы прописали в договоре что жилье должно поддерживаться в порядке?Lolla wrote: ↑03 Apr 2018 02:15 Мы сдавали 2,5 года себе в убыток, сейчас в процессе продажи. Жильцы у нас попались ответственные, то есть платили во время всегда. Но у них постоянно что-то ломалось или им казалось что ломалось. Одно время им казалось что кондиционер был недостаточно холодный и мы вызывали проверять - каждая проверка это деньги. То посудомойка полетела. Самый сюрприз был когда они съехали и убрались - все было изрисовано карандашами - стены, двери. Туалеты два года вообще не мыли. Карпет в спальнях весь в пятнах (видимо дети ели где хотели по дому). При этом наш риэлтор порадовалась в каком хорошем состоянии было жилье. На деле же пришлось все отмывать и перекрашивать а это время и деньги. В итоге решили продавать. Быть лендлордом не делая на этом деньги занятие неблагодарное.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 10741
- Joined: 23 May 2006 03:59
- Location: New world
Re: Сдавать или продавать?
Переежзате в другой штат. Как будете сдаваать-проверять? Нанимать манагемент компанию ещё 8-10 %. Ремонты. Если придётся выселять как штат ето регулирует?Vakdy wrote: ↑03 Apr 2018 01:48 Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
Если прибыли нет, то и спысывать нечего Значит налогыв бенефитов нет. Скиолько лет дому?
За сколько сможете продать нынешний дом, дороже ли чем купили?
С разницы налог платить не будете, если прожили там хотябы 2 года.
Много факторов в общем. Я рассматриваю ренталы только не больше чем в часе езды от моего дома.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 7569
- Joined: 01 Aug 2003 05:37
-
- Уже с Приветом
- Posts: 7569
- Joined: 01 Aug 2003 05:37
Re: Сдавать или продавать?
наскольку нынешняя рыночная цена отличается от текущего баланса мортгиджа? можно в %% чтобы не указывать стоимость домаVakdy wrote: ↑03 Apr 2018 01:48 Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 8717
- Joined: 14 Apr 2010 02:54
- Location: Rostov-on-Don ->San Diego-> Denver
Re: Сдавать или продавать?
Обратитесь в агенство, которое занимается и продажами и арендами. Они посоветуют что в вашем случае лучше ( зависит от штата, от дома, от местного рынка, от кучи всего)
I will not apologize
-
- Уже с Приветом
- Posts: 15257
- Joined: 15 Aug 2006 14:00
- Location: FL
Re: Сдавать или продавать?
Да, а так же был список за что с депазита будет вычтено. Что собственно и сделалиVakdy wrote: ↑03 Apr 2018 02:19А вы прописали в договоре что жилье должно поддерживаться в порядке?Lolla wrote: ↑03 Apr 2018 02:15 Мы сдавали 2,5 года себе в убыток, сейчас в процессе продажи. Жильцы у нас попались ответственные, то есть платили во время всегда. Но у них постоянно что-то ломалось или им казалось что ломалось. Одно время им казалось что кондиционер был недостаточно холодный и мы вызывали проверять - каждая проверка это деньги. То посудомойка полетела. Самый сюрприз был когда они съехали и убрались - все было изрисовано карандашами - стены, двери. Туалеты два года вообще не мыли. Карпет в спальнях весь в пятнах (видимо дети ели где хотели по дому). При этом наш риэлтор порадовалась в каком хорошем состоянии было жилье. На деле же пришлось все отмывать и перекрашивать а это время и деньги. В итоге решили продавать. Быть лендлордом не делая на этом деньги занятие неблагодарное.
какое блаженство быть совершенством!
-
- Уже с Приветом
- Posts: 15257
- Joined: 15 Aug 2006 14:00
- Location: FL
Re: Сдавать или продавать?
Ну у нас был шикарный выбор - продать и $40к на клоузинг принести разницу между ценой продажи и долга, либо каждый месяц получать от жильцов рент, и доплачивать пару сотен чтобы моргедж, налоги, ноа покрывало. Лендлорды по неволе так сказать. Сейчас надкемс выйти в ноль при продаже
какое блаженство быть совершенством!
-
- Уже с Приветом
- Posts: 7569
- Joined: 01 Aug 2003 05:37
Re: Сдавать или продавать?
слегка отрицательный кешфло вижу, сдачу в убыток не вижу...Lolla wrote: ↑03 Apr 2018 06:10Ну у нас был шикарный выбор - продать и $40к на клоузинг принести разницу между ценой продажи и долга, либо каждый месяц получать от жильцов рент, и доплачивать пару сотен чтобы моргедж, налоги, ноа покрывало. Лендлорды по неволе так сказать. Сейчас надкемс выйти в ноль при продаже
-
- Уже с Приветом
- Posts: 15257
- Joined: 15 Aug 2006 14:00
- Location: FL
Re: Сдавать или продавать?
Помимо отрицательного кешфло еще есть траты на поломки, то одно ломается, то другое. Потом ноа решило собрать бол ше денег в резерв - несколько тысяч. Там еще чудестный лон брался без фиксированного процента, так отрицательный кеш фло ствл еще более отрицательнымRatbert wrote: ↑03 Apr 2018 06:20слегка отрицательный кешфло вижу, сдачу в убыток не вижу...Lolla wrote: ↑03 Apr 2018 06:10Ну у нас был шикарный выбор - продать и $40к на клоузинг принести разницу между ценой продажи и долга, либо каждый месяц получать от жильцов рент, и доплачивать пару сотен чтобы моргедж, налоги, ноа покрывало. Лендлорды по неволе так сказать. Сейчас надкемс выйти в ноль при продаже
какое блаженство быть совершенством!
-
- Уже с Приветом
- Posts: 1572
- Joined: 08 Jan 2005 03:54
Re: Сдавать или продавать?
Если будем продавать то где-то тысячь 100 в плюс выйдет.Ratbert wrote: ↑03 Apr 2018 03:01наскольку нынешняя рыночная цена отличается от текущего баланса мортгиджа? можно в %% чтобы не указывать стоимость домаVakdy wrote: ↑03 Apr 2018 01:48 Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 1572
- Joined: 08 Jan 2005 03:54
Re: Сдавать или продавать?
Я все понимаю, нам осталось ещё 10 лет моргатч выплачивать и как я упоминал ранее ссуда была под 2.5%. Если сегодня брать ссуды то минимум под 4%. Дому 28 лет и прожили мы в нем 5 летinock wrote: ↑03 Apr 2018 02:53Переежзате в другой штат. Как будете сдаваать-проверять? Нанимать манагемент компанию ещё 8-10 %. Ремонты. Если придётся выселять как штат ето регулирует?Vakdy wrote: ↑03 Apr 2018 01:48 Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
Если прибыли нет, то и спысывать нечего Значит налогыв бенефитов нет. Скиолько лет дому?
За сколько сможете продать нынешний дом, дороже ли чем купили?
С разницы налог платить не будете, если прожили там хотябы 2 года.
Много факторов в общем. Я рассматриваю ренталы только не больше чем в часе езды от моего дома.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 7569
- Joined: 01 Aug 2003 05:37
Re: Сдавать или продавать?
тогда считаем - чистая арифметика, подставьте реальные цифры и если что забыл...Vakdy wrote: ↑03 Apr 2018 12:59Если будем продавать то где-то тысячь 100 в плюс выйдет.Ratbert wrote: ↑03 Apr 2018 03:01наскольку нынешняя рыночная цена отличается от текущего баланса мортгиджа? можно в %% чтобы не указывать стоимость домаVakdy wrote: ↑03 Apr 2018 01:48 Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
так для примера без учета влияния на налоги и прочие события второго и третьего порядка
платеж с налогом +2500
минус рент -2400
плюс страховка +100 (estimated)
плюс обслуживание рента +300 (est)
минус выплата принципала -1100 (est)
плюс потери от 100 тыс накопленной эквити 100тыс*0.04/12= +333
итого получается слегка в прибыле -267
но кэшфло негативный 500
я б продал
-
- Уже с Приветом
- Posts: 7569
- Joined: 01 Aug 2003 05:37
Re: Сдавать или продавать?
а можно моргидж портануть на другую проперть?
-
- Уже с Приветом
- Posts: 6229
- Joined: 11 Mar 2011 05:36
Re: Сдавать или продавать?
- рент меньше оплаты моргача, налога и страховки?Ratbert wrote: ↑05 Apr 2018 02:49тогда считаем - чистая арифметика, подставьте реальные цифры и если что забыл...
так для примера без учета влияния на налоги и прочие события второго и третьего порядка
платеж с налогом +2500
минус рент -2400
плюс страховка +100 (estimated)
плюс обслуживание рента +300 (est)
минус выплата принципала -1100 (est)
плюс потери от 100 тыс накопленной эквити 100тыс*0.04/12= +333
итого получается слегка в прибыле -267
но кэшфло негативный 500
я б продал
- 1100 в принципах от 2500? даже если моргач был на 15 лет и 2000 идет на моргач, то должно быть 1400.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 6229
- Joined: 11 Mar 2011 05:36
Re: Сдавать или продавать?
если далеко и опыт сдачи небольшой, то гимора можно и не обобраться со сдачей.Vakdy wrote: ↑03 Apr 2018 01:48 Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
интересно, а можно сдать с последующей продажей этому же человеку. тогда бы он и беспокоился сам, и ваши 2.5% удержались. также не знаю как будут таксы считаться.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 10741
- Joined: 23 May 2006 03:59
- Location: New world
Re: Сдавать или продавать?
Если в долгую лет на 20-30 дом держать есть смысл, если думать о 1-10 годах, то лучше продать. Получьт свободные от налога 100,000 и вложить их куда-нибудь ещё.Vakdy wrote: ↑03 Apr 2018 13:02Я все понимаю, нам осталось ещё 10 лет моргатч выплачивать и как я упоминал ранее ссуда была под 2.5%. Если сегодня брать ссуды то минимум под 4%. Дому 28 лет и прожили мы в нем 5 летinock wrote: ↑03 Apr 2018 02:53Переежзате в другой штат. Как будете сдаваать-проверять? Нанимать манагемент компанию ещё 8-10 %. Ремонты. Если придётся выселять как штат ето регулирует?Vakdy wrote: ↑03 Apr 2018 01:48 Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
Если прибыли нет, то и спысывать нечего Значит налогыв бенефитов нет. Скиолько лет дому?
За сколько сможете продать нынешний дом, дороже ли чем купили?
С разницы налог платить не будете, если прожили там хотябы 2 года.
Много факторов в общем. Я рассматриваю ренталы только не больше чем в часе езды от моего дома.
Это психологически наверное, но я не люблю отток налички.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 1572
- Joined: 08 Jan 2005 03:54
Re: Сдавать или продавать?
Это было бы идеально, но шансы найти такого человека стремятся к нулю.DropAndDrag wrote: ↑05 Apr 2018 03:25если далеко и опыт сдачи небольшой, то гимора можно и не обобраться со сдачей.Vakdy wrote: ↑03 Apr 2018 01:48 Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
интересно, а можно сдать с последующей продажей этому же человеку. тогда бы он и беспокоился сам, и ваши 2.5% удержались. также не знаю как будут таксы считаться.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 1572
- Joined: 08 Jan 2005 03:54
Re: Сдавать или продавать?
Есть и другие факторы, типа где держать всякое барахло (которое можно в принципе оставить в подвале и не платить за склад), вероятность того что дом поднимется в цене ну и т. д.Ratbert wrote: ↑05 Apr 2018 02:49тогда считаем - чистая арифметика, подставьте реальные цифры и если что забыл...Vakdy wrote: ↑03 Apr 2018 12:59Если будем продавать то где-то тысячь 100 в плюс выйдет.Ratbert wrote: ↑03 Apr 2018 03:01наскольку нынешняя рыночная цена отличается от текущего баланса мортгиджа? можно в %% чтобы не указывать стоимость домаVakdy wrote: ↑03 Apr 2018 01:48 Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
так для примера без учета влияния на налоги и прочие события второго и третьего порядка
платеж с налогом +2500
минус рент -2400
плюс страховка +100 (estimated)
плюс обслуживание рента +300 (est)
минус выплата принципала -1100 (est)
плюс потери от 100 тыс накопленной эквити 100тыс*0.04/12= +333
итого получается слегка в прибыле -267
но кэшфло негативный 500
я б продал
-
- Уже с Приветом
- Posts: 6229
- Joined: 11 Mar 2011 05:36
Re: Сдавать или продавать?
С барахлом в подвале - это зависит от ренторов, да и всегда есть шанс затопить.
Шанс, что дом поднимется в цене - цены в последние 2 года сорвались с цепи в небеса - не знаю. также маркет барахтается после ракетного взлета в последние 2 года. при этом у меня лично не было и нет ощущения, что появилось много работ с высокой зарплатой. скорее всего были, а может и есть, какие-то другие факторы. скажем, длительное время отлагаемое желание купить свой дом в комбинации обилия работ (был момент, что вообще устроиться было сложно), много бабла в руках мультимиллионеров ...
любопытно будут ли дорожать дома этим летом
-
- Уже с Приветом
- Posts: 1572
- Joined: 08 Jan 2005 03:54
Re: Сдавать или продавать?
В нашей дыре открывается гигантская фабрика и ожидают наплыва высококвалифицированных специалистов, надеюсь что цены ещё тысяч на 30 поднимутся за лето. Вот я и дёргаюсь из за того что не могу просчитать все факторы.DropAndDrag wrote: ↑07 Apr 2018 01:17С барахлом в подвале - это зависит от ренторов, да и всегда есть шанс затопить.
Шанс, что дом поднимется в цене - цены в последние 2 года сорвались с цепи в небеса - не знаю. также маркет барахтается после ракетного взлета в последние 2 года. при этом у меня лично не было и нет ощущения, что появилось много работ с высокой зарплатой. скорее всего были, а может и есть, какие-то другие факторы. скажем, длительное время отлагаемое желание купить свой дом в комбинации обилия работ (был момент, что вообще устроиться было сложно), много бабла в руках мультимиллионеров ...
любопытно будут ли дорожать дома этим летом
-
- Уже с Приветом
- Posts: 2913
- Joined: 08 May 2016 19:09
Re: Сдавать или продавать?
если найдёте долгосрочных и порядочных жильцов, я б пока сдавал, а там решите. по поломкам я бы нашёл частного хендимена, которому можно доверять, и пусть бы он занимался поломками.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 1572
- Joined: 08 Jan 2005 03:54
Re: Сдавать или продавать?
Спасибо за совет. Завтра придет один клиент, посмотрим что скажет.