Сдавать или продавать?

Moderator: Komissar

User avatar
Vakdy
Уже с Приветом
Posts: 989
Joined: 08 Jan 2005 03:54

Сдавать или продавать?

Post by Vakdy » 03 Apr 2018 01:48

Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12364
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Сдавать или продавать?

Post by Lolla » 03 Apr 2018 02:15

Мы сдавали 2,5 года себе в убыток, сейчас в процессе продажи. Жильцы у нас попались ответственные, то есть платили во время всегда. Но у них постоянно что-то ломалось или им казалось что ломалось. Одно время им казалось что кондиционер был недостаточно холодный и мы вызывали проверять - каждая проверка это деньги. То посудомойка полетела. Самый сюрприз был когда они съехали и убрались - все было изрисовано карандашами - стены, двери. Туалеты два года вообще не мыли. Карпет в спальнях весь в пятнах (видимо дети ели где хотели по дому). При этом наш риэлтор порадовалась в каком хорошем состоянии было жилье. На деле же пришлось все отмывать и перекрашивать а это время и деньги. В итоге решили продавать. Быть лендлордом не делая на этом деньги занятие неблагодарное.
какое блаженство быть совершенством! :)

User avatar
Vakdy
Уже с Приветом
Posts: 989
Joined: 08 Jan 2005 03:54

Re: Сдавать или продавать?

Post by Vakdy » 03 Apr 2018 02:19

Lolla wrote:
03 Apr 2018 02:15
Мы сдавали 2,5 года себе в убыток, сейчас в процессе продажи. Жильцы у нас попались ответственные, то есть платили во время всегда. Но у них постоянно что-то ломалось или им казалось что ломалось. Одно время им казалось что кондиционер был недостаточно холодный и мы вызывали проверять - каждая проверка это деньги. То посудомойка полетела. Самый сюрприз был когда они съехали и убрались - все было изрисовано карандашами - стены, двери. Туалеты два года вообще не мыли. Карпет в спальнях весь в пятнах (видимо дети ели где хотели по дому). При этом наш риэлтор порадовалась в каком хорошем состоянии было жилье. На деле же пришлось все отмывать и перекрашивать а это время и деньги. В итоге решили продавать. Быть лендлордом не делая на этом деньги занятие неблагодарное.
А вы прописали в договоре что жилье должно поддерживаться в порядке?

deliasmith
Уже с Приветом
Posts: 2052
Joined: 08 Mar 2007 05:08
Location: vancouver

Re: Сдавать или продавать?

Post by deliasmith » 03 Apr 2018 02:36

Vakdy wrote:
03 Apr 2018 02:19
Lolla wrote:
03 Apr 2018 02:15
Мы сдавали 2,5 года себе в убыток, сейчас в процессе продажи. Жильцы у нас попались ответственные, то есть платили во время всегда. Но у них постоянно что-то ломалось или им казалось что ломалось. Одно время им казалось что кондиционер был недостаточно холодный и мы вызывали проверять - каждая проверка это деньги. То посудомойка полетела. Самый сюрприз был когда они съехали и убрались - все было изрисовано карандашами - стены, двери. Туалеты два года вообще не мыли. Карпет в спальнях весь в пятнах (видимо дети ели где хотели по дому). При этом наш риэлтор порадовалась в каком хорошем состоянии было жилье. На деле же пришлось все отмывать и перекрашивать а это время и деньги. В итоге решили продавать. Быть лендлордом не делая на этом деньги занятие неблагодарное.
А вы прописали в договоре что жилье должно поддерживаться в порядке?
Это есть в каждом договоре. Но так же есть пункт про "normal tear and wear". Какие -нибудь небольшие косметические погрешности, которые не влияют на комфорт проживания. Как следы карандаша на стене. Все равно стены надо красить между жильцами. Или ковры чистить паром перед отъездом надо прописать отдельным пунктом в договоре.. Даже с точки зрения санитарии нужно.Ведь понятно же , что жилье не может оставаться как новенькое , когда люди в нем несколько лет прожили.

inock
Уже с Приветом
Posts: 7331
Joined: 23 May 2006 03:59
Location: New world

Re: Сдавать или продавать?

Post by inock » 03 Apr 2018 02:53

Vakdy wrote:
03 Apr 2018 01:48
Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
Переежзате в другой штат. Как будете сдаваать-проверять? Нанимать манагемент компанию ещё 8-10 %. Ремонты. Если придётся выселять как штат ето регулирует?
Если прибыли нет, то и спысывать нечего Значит налогыв бенефитов нет. Скиолько лет дому?
За сколько сможете продать нынешний дом, дороже ли чем купили?
С разницы налог платить не будете, если прожили там хотябы 2 года.
Много факторов в общем. Я рассматриваю ренталы только не больше чем в часе езды от моего дома.

User avatar
Ratbert
Уже с Приветом
Posts: 5526
Joined: 01 Aug 2003 05:37

Re: Сдавать или продавать?

Post by Ratbert » 03 Apr 2018 02:57

Lolla wrote:
03 Apr 2018 02:15
Мы сдавали 2,5 года себе в убыток
это как? не верю...

User avatar
Ratbert
Уже с Приветом
Posts: 5526
Joined: 01 Aug 2003 05:37

Re: Сдавать или продавать?

Post by Ratbert » 03 Apr 2018 03:01

Vakdy wrote:
03 Apr 2018 01:48
Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
наскольку нынешняя рыночная цена отличается от текущего баланса мортгиджа? можно в %% чтобы не указывать стоимость дома

User avatar
lizacat
Уже с Приветом
Posts: 5151
Joined: 14 Apr 2010 02:54
Location: Rostov-on-Don ->San Diego-> Denver

Re: Сдавать или продавать?

Post by lizacat » 03 Apr 2018 04:00

Обратитесь в агенство, которое занимается и продажами и арендами. Они посоветуют что в вашем случае лучше ( зависит от штата, от дома, от местного рынка, от кучи всего)
I will not apologize

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12364
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Сдавать или продавать?

Post by Lolla » 03 Apr 2018 06:05

Vakdy wrote:
03 Apr 2018 02:19
Lolla wrote:
03 Apr 2018 02:15
Мы сдавали 2,5 года себе в убыток, сейчас в процессе продажи. Жильцы у нас попались ответственные, то есть платили во время всегда. Но у них постоянно что-то ломалось или им казалось что ломалось. Одно время им казалось что кондиционер был недостаточно холодный и мы вызывали проверять - каждая проверка это деньги. То посудомойка полетела. Самый сюрприз был когда они съехали и убрались - все было изрисовано карандашами - стены, двери. Туалеты два года вообще не мыли. Карпет в спальнях весь в пятнах (видимо дети ели где хотели по дому). При этом наш риэлтор порадовалась в каком хорошем состоянии было жилье. На деле же пришлось все отмывать и перекрашивать а это время и деньги. В итоге решили продавать. Быть лендлордом не делая на этом деньги занятие неблагодарное.
А вы прописали в договоре что жилье должно поддерживаться в порядке?
Да, а так же был список за что с депазита будет вычтено. Что собственно и сделали
какое блаженство быть совершенством! :)

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12364
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Сдавать или продавать?

Post by Lolla » 03 Apr 2018 06:10

Ratbert wrote:
03 Apr 2018 02:57
Lolla wrote:
03 Apr 2018 02:15
Мы сдавали 2,5 года себе в убыток
это как? не верю...
Ну у нас был шикарный выбор - продать и $40к на клоузинг принести разницу между ценой продажи и долга, либо каждый месяц получать от жильцов рент, и доплачивать пару сотен чтобы моргедж, налоги, ноа покрывало. Лендлорды по неволе так сказать. Сейчас надкемс выйти в ноль при продаже
какое блаженство быть совершенством! :)

User avatar
Ratbert
Уже с Приветом
Posts: 5526
Joined: 01 Aug 2003 05:37

Re: Сдавать или продавать?

Post by Ratbert » 03 Apr 2018 06:20

Lolla wrote:
03 Apr 2018 06:10
Ratbert wrote:
03 Apr 2018 02:57
Lolla wrote:
03 Apr 2018 02:15
Мы сдавали 2,5 года себе в убыток
это как? не верю...
Ну у нас был шикарный выбор - продать и $40к на клоузинг принести разницу между ценой продажи и долга, либо каждый месяц получать от жильцов рент, и доплачивать пару сотен чтобы моргедж, налоги, ноа покрывало. Лендлорды по неволе так сказать. Сейчас надкемс выйти в ноль при продаже
слегка отрицательный кешфло вижу, сдачу в убыток не вижу... :pain1:

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12364
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Сдавать или продавать?

Post by Lolla » 03 Apr 2018 06:25

Ratbert wrote:
03 Apr 2018 06:20
Lolla wrote:
03 Apr 2018 06:10
Ratbert wrote:
03 Apr 2018 02:57
Lolla wrote:
03 Apr 2018 02:15
Мы сдавали 2,5 года себе в убыток
это как? не верю...
Ну у нас был шикарный выбор - продать и $40к на клоузинг принести разницу между ценой продажи и долга, либо каждый месяц получать от жильцов рент, и доплачивать пару сотен чтобы моргедж, налоги, ноа покрывало. Лендлорды по неволе так сказать. Сейчас надкемс выйти в ноль при продаже
слегка отрицательный кешфло вижу, сдачу в убыток не вижу... :pain1:
Помимо отрицательного кешфло еще есть траты на поломки, то одно ломается, то другое. Потом ноа решило собрать бол ше денег в резерв - несколько тысяч. Там еще чудестный лон брался без фиксированного процента, так отрицательный кеш фло ствл еще более отрицательным
какое блаженство быть совершенством! :)

User avatar
Vakdy
Уже с Приветом
Posts: 989
Joined: 08 Jan 2005 03:54

Re: Сдавать или продавать?

Post by Vakdy » 03 Apr 2018 12:59

Ratbert wrote:
03 Apr 2018 03:01
Vakdy wrote:
03 Apr 2018 01:48
Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
наскольку нынешняя рыночная цена отличается от текущего баланса мортгиджа? можно в %% чтобы не указывать стоимость дома
Если будем продавать то где-то тысячь 100 в плюс выйдет.

User avatar
Vakdy
Уже с Приветом
Posts: 989
Joined: 08 Jan 2005 03:54

Re: Сдавать или продавать?

Post by Vakdy » 03 Apr 2018 13:02

inock wrote:
03 Apr 2018 02:53
Vakdy wrote:
03 Apr 2018 01:48
Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
Переежзате в другой штат. Как будете сдаваать-проверять? Нанимать манагемент компанию ещё 8-10 %. Ремонты. Если придётся выселять как штат ето регулирует?
Если прибыли нет, то и спысывать нечего Значит налогыв бенефитов нет. Скиолько лет дому?
За сколько сможете продать нынешний дом, дороже ли чем купили?
С разницы налог платить не будете, если прожили там хотябы 2 года.
Много факторов в общем. Я рассматриваю ренталы только не больше чем в часе езды от моего дома.
Я все понимаю, нам осталось ещё 10 лет моргатч выплачивать и как я упоминал ранее ссуда была под 2.5%. Если сегодня брать ссуды то минимум под 4%. Дому 28 лет и прожили мы в нем 5 лет

User avatar
Ratbert
Уже с Приветом
Posts: 5526
Joined: 01 Aug 2003 05:37

Re: Сдавать или продавать?

Post by Ratbert » 05 Apr 2018 02:49

Vakdy wrote:
03 Apr 2018 12:59
Ratbert wrote:
03 Apr 2018 03:01
Vakdy wrote:
03 Apr 2018 01:48
Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
наскольку нынешняя рыночная цена отличается от текущего баланса мортгиджа? можно в %% чтобы не указывать стоимость дома
Если будем продавать то где-то тысячь 100 в плюс выйдет.
тогда считаем - чистая арифметика, подставьте реальные цифры и если что забыл...
так для примера без учета влияния на налоги и прочие события второго и третьего порядка
платеж с налогом +2500
минус рент -2400
плюс страховка +100 (estimated)
плюс обслуживание рента +300 (est)
минус выплата принципала -1100 (est)
плюс потери от 100 тыс накопленной эквити 100тыс*0.04/12= +333

итого получается слегка в прибыле -267
но кэшфло негативный 500
я б продал

User avatar
Ratbert
Уже с Приветом
Posts: 5526
Joined: 01 Aug 2003 05:37

Re: Сдавать или продавать?

Post by Ratbert » 05 Apr 2018 02:51

а можно моргидж портануть на другую проперть?

DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 4246
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: Сдавать или продавать?

Post by DropAndDrag » 05 Apr 2018 03:22

Ratbert wrote:
05 Apr 2018 02:49
тогда считаем - чистая арифметика, подставьте реальные цифры и если что забыл...
так для примера без учета влияния на налоги и прочие события второго и третьего порядка
платеж с налогом +2500
минус рент -2400
плюс страховка +100 (estimated)
плюс обслуживание рента +300 (est)
минус выплата принципала -1100 (est)
плюс потери от 100 тыс накопленной эквити 100тыс*0.04/12= +333

итого получается слегка в прибыле -267
но кэшфло негативный 500
я б продал
- рент меньше оплаты моргача, налога и страховки?
- 1100 в принципах от 2500? даже если моргач был на 15 лет и 2000 идет на моргач, то должно быть 1400.

DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 4246
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: Сдавать или продавать?

Post by DropAndDrag » 05 Apr 2018 03:25

Vakdy wrote:
03 Apr 2018 01:48
Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
если далеко и опыт сдачи небольшой, то гимора можно и не обобраться со сдачей.
интересно, а можно сдать с последующей продажей этому же человеку. тогда бы он и беспокоился сам, и ваши 2.5% удержались. также не знаю как будут таксы считаться.

inock
Уже с Приветом
Posts: 7331
Joined: 23 May 2006 03:59
Location: New world

Re: Сдавать или продавать?

Post by inock » 05 Apr 2018 18:19

Vakdy wrote:
03 Apr 2018 13:02
inock wrote:
03 Apr 2018 02:53
Vakdy wrote:
03 Apr 2018 01:48
Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
Переежзате в другой штат. Как будете сдаваать-проверять? Нанимать манагемент компанию ещё 8-10 %. Ремонты. Если придётся выселять как штат ето регулирует?
Если прибыли нет, то и спысывать нечего Значит налогыв бенефитов нет. Скиолько лет дому?
За сколько сможете продать нынешний дом, дороже ли чем купили?
С разницы налог платить не будете, если прожили там хотябы 2 года.
Много факторов в общем. Я рассматриваю ренталы только не больше чем в часе езды от моего дома.
Я все понимаю, нам осталось ещё 10 лет моргатч выплачивать и как я упоминал ранее ссуда была под 2.5%. Если сегодня брать ссуды то минимум под 4%. Дому 28 лет и прожили мы в нем 5 лет
Если в долгую лет на 20-30 дом держать есть смысл, если думать о 1-10 годах, то лучше продать. Получьт свободные от налога 100,000 и вложить их куда-нибудь ещё.
Это психологически наверное, но я не люблю отток налички.

User avatar
Vakdy
Уже с Приветом
Posts: 989
Joined: 08 Jan 2005 03:54

Re: Сдавать или продавать?

Post by Vakdy » 07 Apr 2018 00:30

DropAndDrag wrote:
05 Apr 2018 03:25
Vakdy wrote:
03 Apr 2018 01:48
Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
если далеко и опыт сдачи небольшой, то гимора можно и не обобраться со сдачей.
интересно, а можно сдать с последующей продажей этому же человеку. тогда бы он и беспокоился сам, и ваши 2.5% удержались. также не знаю как будут таксы считаться.
Это было бы идеально, но шансы найти такого человека стремятся к нулю.

User avatar
Vakdy
Уже с Приветом
Posts: 989
Joined: 08 Jan 2005 03:54

Re: Сдавать или продавать?

Post by Vakdy » 07 Apr 2018 00:45

Ratbert wrote:
05 Apr 2018 02:49
Vakdy wrote:
03 Apr 2018 12:59
Ratbert wrote:
03 Apr 2018 03:01
Vakdy wrote:
03 Apr 2018 01:48
Мы переедем скоро в другой штат и думаем что нам делать с нашим домом. Ссуда у нас с довольно низким процентом (2.5), месячный платёж около 2500 (такс включён), сдать можно за 2400 (по крайней мере на Зиллоу такая цена). Вот и думаем что делать? Просим совета у коллективного разума Привета.
наскольку нынешняя рыночная цена отличается от текущего баланса мортгиджа? можно в %% чтобы не указывать стоимость дома
Если будем продавать то где-то тысячь 100 в плюс выйдет.
тогда считаем - чистая арифметика, подставьте реальные цифры и если что забыл...
так для примера без учета влияния на налоги и прочие события второго и третьего порядка
платеж с налогом +2500
минус рент -2400
плюс страховка +100 (estimated)
плюс обслуживание рента +300 (est)
минус выплата принципала -1100 (est)
плюс потери от 100 тыс накопленной эквити 100тыс*0.04/12= +333

итого получается слегка в прибыле -267
но кэшфло негативный 500
я б продал
Есть и другие факторы, типа где держать всякое барахло (которое можно в принципе оставить в подвале и не платить за склад), вероятность того что дом поднимется в цене ну и т. д.

DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 4246
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: Сдавать или продавать?

Post by DropAndDrag » 07 Apr 2018 01:17

Vakdy wrote:
07 Apr 2018 00:45
Есть и другие факторы, типа где держать всякое барахло (которое можно в принципе оставить в подвале и не платить за склад), вероятность того что дом поднимется в цене ну и т. д.
С барахлом в подвале - это зависит от ренторов, да и всегда есть шанс затопить.
Шанс, что дом поднимется в цене - цены в последние 2 года сорвались с цепи в небеса - не знаю. также маркет барахтается после ракетного взлета в последние 2 года. при этом у меня лично :gen1: не было и нет ощущения, что появилось много работ с высокой зарплатой. скорее всего были, а может и есть, какие-то другие факторы. скажем, длительное время отлагаемое желание купить свой дом в комбинации обилия работ (был момент, что вообще устроиться было сложно), много бабла в руках мультимиллионеров ...

любопытно будут ли дорожать дома этим летом 8)

User avatar
Vakdy
Уже с Приветом
Posts: 989
Joined: 08 Jan 2005 03:54

Re: Сдавать или продавать?

Post by Vakdy » 07 Apr 2018 01:52

DropAndDrag wrote:
07 Apr 2018 01:17
Vakdy wrote:
07 Apr 2018 00:45
Есть и другие факторы, типа где держать всякое барахло (которое можно в принципе оставить в подвале и не платить за склад), вероятность того что дом поднимется в цене ну и т. д.
С барахлом в подвале - это зависит от ренторов, да и всегда есть шанс затопить.
Шанс, что дом поднимется в цене - цены в последние 2 года сорвались с цепи в небеса - не знаю. также маркет барахтается после ракетного взлета в последние 2 года. при этом у меня лично :gen1: не было и нет ощущения, что появилось много работ с высокой зарплатой. скорее всего были, а может и есть, какие-то другие факторы. скажем, длительное время отлагаемое желание купить свой дом в комбинации обилия работ (был момент, что вообще устроиться было сложно), много бабла в руках мультимиллионеров ...

любопытно будут ли дорожать дома этим летом 8)
В нашей дыре открывается гигантская фабрика и ожидают наплыва высококвалифицированных специалистов, надеюсь что цены ещё тысяч на 30 поднимутся за лето. Вот я и дёргаюсь из за того что не могу просчитать все факторы.

OhBoy
Уже с Приветом
Posts: 2913
Joined: 08 May 2016 19:09

Re: Сдавать или продавать?

Post by OhBoy » 02 May 2018 01:44

если найдёте долгосрочных и порядочных жильцов, я б пока сдавал, а там решите. по поломкам я бы нашёл частного хендимена, которому можно доверять, и пусть бы он занимался поломками.

User avatar
Vakdy
Уже с Приветом
Posts: 989
Joined: 08 Jan 2005 03:54

Re: Сдавать или продавать?

Post by Vakdy » 02 May 2018 01:46

Спасибо за совет. Завтра придет один клиент, посмотрим что скажет.

Return to “Продажа и покупка недвижимости”