Протек потолок - насколько серьезна проблема?

[Lolla]

Присматриваемся к дому. В доме несколько вещей, которые меня сильно волнуют. Одна из них - пятно от подтека на потолке. Дом двухэтажный, на втором этаже стоят юниты кондиционера, а пятно на первом этаже прямо под юнитами. Насколько серьезно это может быть? Что нужно менять? Драйвол на потолке? Кого звать и сколько примерно это может стоить?
И вообще, стоит ли связываться с домом с таким сюрпризом?

[Lolla]

Не отходя от кассы спрошу еще про потолок в том же доме - заметила трещину, никогда ничего такого не встречала. Похоже на что-то серьезное? (дому 10 лет)

[cybopob]

Бюджет у вас на ремонт дома какой?

[Sluh]

ничего серьезного на мой взгляд. Первая протечка - 100% забился когда-то слив конденсата из кондиционера. На будущее надо ставить в поддон поплавок, который при этом вырубит кондей.

Вторая трещина надо смотреть на чердаке, но скорее всего просто усадка, и треснула штукатурка на стыке потолочного драйвола, надо соскребать дюйма три в стороны от трещины и заново tape этот стык. Возможно не помешает усилить потолочный фрейм в том месте, если он гуляет - снова будет трещина.

[Trespassers W]

Похоже, что забился drain кондиционера и текло на потолок. Сам драйвол поменять можно, вопрос что с кондеем, как долго текло, есть ли плесень.

Трещина в потолке - это стык листов гипсокартона. Фигня при условии, что нет проблем со стенами и фундаментом. Меня больше бы напрягла та щель на стыке молдингов. Если рассматриваете этот дом всерьез, то вдобавок к general inspection можно вызвать structural engineer.

А в целом, такое ощущение, что за домом не смотрели как полагается.

[Sluh]

вопрос что с кондеем, как долго текло, есть ли плесень.

Текло не долго. Во флоридском климате за день забитого слива оттуда будут бежать такие ручьи, что не заметить нельзя и пятно было бы на пол потолка. Плесени для роста требуется требуются месяцы и постоянное наличие влаги. На раскаленном чердаке влага высохнет поле прочистки за день. Слив прочистили - влаги больше нет - плесени нет. Абсолютно не проблема, кроме косметики. Мораль - меняйте фильтры регулярно. Когда на coil начинает лететь пыль, она смыватся конденсатом в поддон и забивает в итоге дренаж. Я в съемном доме пренебрегал - на полу был ужасный потоп на пол-коридора в нашем влажном климате. Из трубы слива выбил толстенным проводом шмат слипшейся пыли.

На coil кондея не помешает взглянуть конечно, стоячая вода могла вызвать коррозию.

[Lolla]

Бюджет у вас на ремонт дома какой?

10% от стоимости дома.

[Lolla]

ничего серьезного на мой взгляд. Первая протечка - 100% забился когда-то слив конденсата из кондиционера. На будущее надо ставить в поддон поплавок, который при этом вырубит кондей.

Вторая трещина надо смотреть на чердаке, но скорее всего просто усадка, и треснула штукатурка на стыке потолочного драйвола, надо соскребать дюйма три в стороны от трещины и заново tape этот стык. Возможно не помешает усилить потолочный фрейм в том месте, если он гуляет - снова будет трещина.

Кондер, который тек стоит на подставке деревянной и она тоже вся со следами от воды, хорошо там текло. В доме этом 3 юнита, и протек только один. То, что нужно будет поменять драйволы это ладно, интересно было что там за ними не совсем ли там ужас-ужас.

По поводу трещины на потолке, над трещиной второй этаж, так что чердака над ней нет. Я тоже думаю что это стык и нужно tape переделывать. Я такое просто такое на потолке видела в первые, хотя 10-летних домов много видела.

[Lolla]

Похоже, что забился drain кондиционера и текло на потолок. Сам драйвол поменять можно, вопрос что с кондеем, как долго текло, есть ли плесень.

Трещина в потолке - это стык листов гипсокартона. Фигня при условии, что нет проблем со стенами и фундаментом. Меня больше бы напрягла та щель на стыке молдингов. Если рассматриваете этот дом всерьез, то вдобавок к general inspection можно вызвать structural engineer.

А в целом, такое ощущение, что за домом не смотрели как полагается.

Вот меня тоже плесень или что-то сгнившее за драйволом около кондера больше беспокоит. Но ведь пока дом не наш ничего отрезать и проверять нельзя...

Цель на стыке молдинков - эта фигня прослеживается вообще по всему дому, но там явно первоначально было халявно сделано.
Раз уж вспомнили про structural engineer - как он делает инспекцию? я просто не представляю себе это. Так же как general inspector на глаз? То есть если у него нет опыта с подобной проблемой он может и не сказать ничего?

А за домом да, не смотрели. Купили в 2007 и сразу в рент начали сдавать, по-этому к доме никаких seller disclosure нет (так как они физически в доме не жили сами). При этом дом оценили как в move in ready состоянии и на офер в 8% ниже аскин прайс сильно обиделись и даже напомнили что это не шорт сейл и не форкложр... Хотя для меня лично одна фигня, и ничего от любого шорт сейла судя по состоянию дома не отличается. Помимо подтека на потолке и трещины в доме нужно менять весь карпет (потому что с таким даже временно жить нельзя), красить все стены и красить, а скорее менять все двери, плитку на полу так как потресканая в одном месте наискосок через 3 плитки, на ярде прибираться сильно с выдергиванием непонятной растительности... Если б не школы, мы такой дом даже не рассматривали бы

[Lolla]

вопрос что с кондеем, как долго текло, есть ли плесень.

Текло не долго. Во флоридском климате за день забитого слива оттуда будут бежать такие ручьи, что не заметить нельзя и пятно было бы на пол потолка. Плесени для роста требуется требуются месяцы и постоянное наличие влаги. На раскаленном чердаке влага высохнет поле прочистки за день. Слив прочистили - влаги больше нет - плесени нет. Абсолютно не проблема, кроме косметики. Мораль - меняйте фильтры регулярно. Когда на coil начинает лететь пыль, она смыватся конденсатом в поддон и забивает в итоге дренаж. Я в съемном доме пренебрегал - на полу был ужасный потоп на пол-коридора в нашем влажном климате. Из трубы слива выбил толстенным проводом шмат слипшейся пыли.

На coil кондея не помешает взглянуть конечно, стоячая вода могла вызвать коррозию.

На самом деле пятно больше чем кажется, всмысле слыва от него стенка в клозет, так вот в клозете на потолке та же фигня. А саму подставку, на которой стоит и тек кондер я не сфоткала что-то, но это типа как деревянный ящик и на нем очень сильные следы water damage. То есть я думаю текло там какое-то время, иначе не было бы столько следов на обоих этажах

[agent_V]

Все трещины минимального размера, что есть нормально при обычной "усадке" дома. Если инспектор не скажет, то вызвать structural engineer нет нужды. Потолок скорее всего можно закрасить, а не менять. "Трещины" между молдингами, тоже обычное дело. Деревянные молдинги, могут усыхать или наоборот расширяться... Вообщем-то все проблемы на фотографиях не выглядят серьезными.

[Trespassers W]

Раз уж вспомнили про structural engineer - как он делает инспекцию? я просто не представляю себе это. Так же как general inspector на глаз? То есть если у него нет опыта с подобной проблемой он может и не сказать ничего?

Ну его для того и вызывают, чтобы получить мнение специалиста с опытом в подобных проблемах. Проверяет он в основном substructure, т.е. состояние фундамента. Насколько я знаю, в обычных жилых домах инспекцию с использованием инвазивных методов не делают, так что да, на глаз, но с использованием инструментов - ищут трещины в фундаменте, очевидные проблемы с дренажем воды, замеряют углы наклона пола и т.д.

Я согласен, что сначала надо general inspection и потом уже если надо заказывать дополнительные по ее результатам.

[Sluh]

Нет там никакой плесени, успокойтесь. Поменять драйвол там и в козете - максимум. если драйвол не протыкается пальцем - то просто зашпаклевать и покрасить. Единственное - заставьте продавца покрасить хотя бы на скорую руку это пятно, чтобы не было проблем с апрайзалом. Если апрейзер напишет water damage - замучаетесь пыль глотать, вот там банк вас точно заставит делать пробы на плесень если берете как primary residence. У них новый бзик на эту тему - я проходил на своей форекложе. Тек шланг подачи воды в унитаз, долго похоже тек, вот там плесень была. После первого плесневеда с леденящим душу репортом, что все умрут, я закрасил втихаря из баллончика kilz (у меня был код от замка на проперть, но ремонт само собой никто не дал бы делать до покупки). Второй плесневед дал нормальный отчет и потом уже я заменил тот кусок драйвола после покупки. Толчок само собой починил. Но нервов это стоило больших, потому как покупка была as is с немаленьким security deposit.
А таких пятен как у вас, у меня после одной протечки крышы на свежепокрашеном потолке за два дня появилось. Починил крышу, закрасил заново.
Деревянные молдинги усыхают дай бог, там с пол-пальца щель может появиться на большом прогоне, если строили при влажной погоде. а потом кондей дом высушил.

[Trespassers W]

Я соглашусь со Sluh, скорее всего текло недолго. В этом доме может и не будет больших проблем, но будет масса мелких, просто потому что это был рентал и жильцы свинячили.

[Lolla]

Раз уж вспомнили про structural engineer - как он делает инспекцию? я просто не представляю себе это. Так же как general inspector на глаз? То есть если у него нет опыта с подобной проблемой он может и не сказать ничего?

Ну его для того и вызывают, чтобы получить мнение специалиста с опытом в подобных проблемах. Проверяет он в основном substructure, т.е. состояние фундамента. Насколько я знаю, в обычных жилых домах инспекцию с использованием инвазивных методов не делают, так что да, на глаз, но с использованием инструментов - ищут трещины в фундаменте, очевидные проблемы с дренажем воды, замеряют углы наклона пола и т.д.

Я согласен, что сначала надо general inspection и потом уже если надо заказывать дополнительные по ее результатам.

теперь вопрос - как находить этих инспекторов? я двоих видела в работе (другой дом), так меня они не впечатлили совсем, хотя нашлись по прекрасным рекомендациям коллег...
Про structural инженера и про его обязанности я как бы понимаю, но реально на деле не прелставляю как он будет трещины в фундаменте искать особенно в доме где карпет...

[Trespassers W]

теперь вопрос - как находить этих инспекторов? я двоих видела в работе (другой дом), так меня они не впечатлили совсем, хотя нашлись по прекрасным рекомендациям коллег...

Спросить у риэлтора и почитать отзывы клиентов. Гарантии что он все найдет конечно нет, но найдет он немало.

Про structural инженера и про его обязанности я как бы понимаю, но реально на деле не прелставляю как он будет трещины в фундаменте искать особенно в доме где карпет...

Slab foundation имеет условно говоря active (периферическую) и dormant (центральную) зоны. Трещины в фундаменте чаще появляются по краям, где нагрузка выше от стен, почва более подвержена изменениям и их будет видно снаружи.

[Lolla]

Нет там никакой плесени, успокойтесь. Поменять драйвол там и в козете - максимум. если драйвол не протыкается пальцем - то просто зашпаклевать и покрасить. Единственное - заставьте продавца покрасить хотя бы на скорую руку это пятно, чтобы не было проблем с апрайзалом. Если апрейзер напишет water damage - замучаетесь пыль глотать, вот там банк вас точно заставит делать пробы на плесень если берете как primary residence. У них новый бзик на эту тему - я проходил на своей форекложе. Тек шланг подачи воды в унитаз, долго похоже тек, вот там плесень была. После первого плесневеда с леденящим душу репортом, что все умрут, я закрасил втихаря из баллончика kilz (у меня был код от замка на проперть, но ремонт само собой никто не дал бы делать до покупки). Второй плесневед дал нормальный отчет и потом уже я заменил тот кусок драйвола после покупки. Толчок само собой починил. Но нервов это стоило больших, потому как покупка была as is с немаленьким security deposit.
А таких пятен как у вас, у меня после одной протечки крышы на свежепокрашеном потолке за два дня появилось. Починил крышу, закрасил заново.
Деревянные молдинги усыхают дай бог, там с пол-пальца щель может появиться на большом прогоне, если строили при влажной погоде. а потом кондей дом высушил.

ну я ж про плесень не утверждала, а просто предположила (боюсь я ее).
селлер стоит в позе уже 3 месяца и отказывается делать вообще что либо, касающееся дома. Его риэлтор твердит AS IS и хоть ты убейся.
По ходу дом этот отпадает потому что селлер вообще не хочет прогибаться в цене. Если бы селлер был умнее, он бы косметически привел дом в порядок и продал бы еще дороже чем он сейчас хочет за него получить. Если бы все косметически было бы подделано, я бы на его цену согласилась, а так - не имеет смысла. Я кстати тоже про апрейзел и моргедж подумала когда этот потолок увидела - доказывай потом что ты не баран.

как же меня еще бесит эта полка... из-за нее окно маленькое и так в комнате темно, а в нее саму уже даже телек не влезет... Мы уже тут думали как от нее избавиться, а видимо вопрос и так отпал сам. Нет ну кому такое в голову пришло?!

[Lolla]

теперь вопрос - как находить этих инспекторов? я двоих видела в работе (другой дом), так меня они не впечатлили совсем, хотя нашлись по прекрасным рекомендациям коллег...

Спросить у риэлтора и почитать отзывы клиентов. Гарантии что он все найдет конечно нет, но найдет он немало.

Про structural инженера и про его обязанности я как бы понимаю, но реально на деле не прелставляю как он будет трещины в фундаменте искать особенно в доме где карпет...

Slab foundation имеет условно говоря active (периферическую) и dormant (центральную) зоны. Трещины в фундаменте чаще появляются по краям, где нагрузка выше от стен, почва более подвержена изменениям и их будет видно снаружи.

советам риэлторов, с которыми я уже поработала я не доверяю и по их референсам никого никогда не найму. Одно то что они имен своих нахвалинных инспекторов не знают чего стоит...

А про трещины и изменения с наружи интересно, надо будет почитать.

[Yvsobol]

А че там от нее (полки) избавляться?
Работы на несколько часов. Ето же драйвол. Спилили (срубили..) и новый сделали на балки как Вам нравится. Я бы еще и маленькие полки углубления бы убрал к едрене фене.

[Trespassers W]

Вот хорошая статья про фундаменты: Buyer's Guide to Slab-on-Ground Foundations. Там речь про Хьюстон идет, но основные принципы для глиняных почв я думаю похожи.

[Sluh]

ниша эта была для projection TV. Это такой огромный гроб из прошлого с большим экраном, который обычно ставили на пол, потому как его больше ничто не выдержит. Как Соболь сказал, снести нишу не проблема совершенно.

Слаб под карпетом можно просто лазерным уровнем, если где-то сильно просело - увидите. Или просто длинным уровнем или веревочкой в конце концов периметры и крест накрест.

[agent_V]

селлер стоит в позе уже 3 месяца и отказывается делать вообще что либо, касающееся дома. Его риэлтор твердит AS IS и хоть ты убейся.
По ходу дом этот отпадает потому что селлер вообще не хочет прогибаться в цене. Если бы селлер был умнее, он бы косметически привел дом в порядок и продал бы еще дороже чем он сейчас хочет за него получить. Если бы все косметически было бы подделано, я бы на его цену согласилась, а так - не имеет смысла. Я кстати тоже про апрейзел и моргедж подумала когда этот потолок увидела - доказывай потом что ты не баран.

У селлера, скорее всего, просто нет денег. Поэтому ничего делать не хочет/не может, и твердит AS IS .
Аппрейзер на эти трещины (которые на фото) и не посмотрит, они не представляют никакой опастности для дома.

[Sluh]

Аппрейзер на эти трещины (которые на фото) и не посмотрит, они не представляют никакой опастности для дома.

Апрейзер посмотрит на пятно на потолке от протечки и порекомендует банку water damage/mold inspection. За счет покупателя само собой. А уж эти плесень найдут и в пустыне и объявят дом непригодным для жилья, само собой порекомендовав услуги специально обученного ликвидатора.

Если дом покупается не как primary residence, то в общем-то не большая проблема, но банку для обеспечения кредита важна ликвидность залога, а дом, "непригодный для жилья", малоликвиден. Будут дополнительные расходы и геммор, расход на эту инспекцию, получить квоту от _лицензированого_ конрактора, оформить эскроу на эту сумму плюс 10% (не бесплатно, услуги эскроу стоят денег), провести ремонт _лицензированым_ контрактором, провести повторную инспекцию плесени, еще раз выезд апрезера убедиться в проведенном ремонте (не помню, платил ли я еще раз за это), закрыть эскроу - чек уходит контрактору, сдача вам.

Может пронесет, и апрейзер, как и я, посмотрит и скажет фигня, на жизнепригодность не влияет. Но баллончик-другой killz upshot продавца всяко не разорит и снимет этот риск. А потом уже не спеша переделаете.

[Lolla]

Вот хорошая статья про фундаменты: Buyer's Guide to Slab-on-Ground Foundations. Там речь про Хьюстон идет, но основные принципы для глиняных почв я думаю похожи.

cпасибо большое за ссылку, почитаю для полного развития!

[Lolla]

У селлера, скорее всего, просто нет денег. Поэтому ничего делать не хочет/не может, и твердит AS IS .
Аппрейзер на эти трещины (которые на фото) и не посмотрит, они не представляют никакой опастности для дома.

Вот мне странно. Дом стоит пустой уже не один месяц в то время как у селлера моргедж с выплатами 2500... За те месяцы что он платит в пустую он бы уже мог оплатить ремонт. Но нет, все AS IS и цена по его словам даже ниже рыночной (цена кстати уровня конца 2007 года цен)
Вы официально отозвали наш офер и больше этот дом не рассматриваем.