Есть ли смысл перефинансировать...

[Snickers]

Помогите прикинуть, есть ли смысл перефинансировать.

Сейчас:
Баланс $310,000, 30 years ARM 5/1, 2.75%, выплачивался год (после последнего перефинансирования).

Хочу перескочить на 20 years fixed, поскольку не думаю, что мы скоро переедем.
$310,000, 3.5% 20 years fixed, no points. no closing cost.

Какие за и против?
Я смотрю на это так: даже если процент не изменится и останется 2.75% оставшиеся 29 лет, то надо выплатить по ссуде около $140К интерес. 20 лет по 3.5% - это 121К интереса. Т.е. выгодно даже в случае самого нереального варианта.
Что я упустил?

Заранее спасибо!

[XAOC]

Что я упустил?

а кто мешает в принципал больше кидать будучи на 2.75%? так можно внося столько же, столько и при 3.5%, выплатить раньше 20 лет.

[Snickers]

Что я упустил?

а кто мешает в принципал больше кидать будучи на 2.75%?

Так и делаем по возможности. Но интерес то никуда не денется?

[XAOC]

Что я упустил?

а кто мешает в принципал больше кидать будучи на 2.75%?

Так и делаем по возможности. Но интерес то никуда не денется?

а вы погоняйте калькуляторы, которые показывают экономию за дополнительные взносы в принципал.
я так понимаю, что вы не в курсе того, что интерес начисляют к остатку и чем быстрее уменьшается остаток, тем меньше платите интереса.

[ПростоНик]

Что я упустил?

а кто мешает в принципал больше кидать будучи на 2.75%? так можно внося столько же, столько и при 3.5%, выплатить раньше 20 лет.

+1

[Snickers]

Ну, 2.75% это ARM 5/1, процент этот через 4 года почти наверняка вырастет...

[XAOC]

Ну, 2.75% это ARM 5/1, процент этот через 4 года почти наверняка вырастет...

ну вот вырастет, тогда и перефинансируетесь

[Snickers]

Ну, 2.75% это ARM 5/1, процент этот через 4 года почти наверняка вырастет...

ну вот вырастет, тогда и перефинансируетесь

Поздно будет...

[uncle_Pasha]

Ну, 2.75% это ARM 5/1, процент этот через 4 года почти наверняка вырастет...

Все равно может оказаться выгоднее.

Удачи!

[Физик-Лирик]

Я так предполагаю, что на 5/1 у Вас 5/2/5 программа. Поиграйте с этими цифрами и оцените последствия наихудшего варианта.
Далее. Когда Вы в прошлом году аплицировались на 5/1, какими соображениями Вы руководствовались? Вы не были уверены, что проживете в доме долго или просто решили "поиграть"? Оцените, какой у Вас будет принципал через 4 года, если Вы останетесь на 5/1? Есть ли возможность его максимального снижения и хотите ли Вы этого?
Почему бы Вам снова не перефинансироваться на 5/1 даже с тем же процентом сейчас или в ближайшее время? Вы таким образом переустановите стрелки часов на следующие 5 лет. Я пару недель назад узнавал насчет процентов. Если рейшио 75%, то возжно было получить 2.5% на 5/1 с нулевым клоузингом.

Если Вы действительно хотите платить все 20 лет, то для спокойствия Вам следует перефинансировать на 20 фиксд. Процент хороший. Если Вы хотите выплатить раньше, то возможно имеет смысл рискнуть и остаться на 5/1, держа в голове возможность перефинансирования в ближайшее время.

[uncle_Pasha]

Что я упустил?

Самая большая проблема с 15/20 летним кредитом - это то, что вы подписываетесь под бОльшим обязательным платежом.
Но если у вас в семье два дохода любого из которых достаточно для покрытия ежемесячных расходов и этого платежа, то это не такая уж и серьезная проблема.

Удачи!

[Физик-Лирик]

Самая большая проблема с 15/20 летним кредитом - это то, что вы подписываетесь под бОльшим обязательным платежом.

Это да. Наверное, имеет смысл сравнить 15, 20 и 30. Если разница между 20 и 30 не очень, то лучше, наверное, 30 брать и платить дополнительно.

[Snickers]

Я так предполагаю, что на 5/1 у Вас 5/2/5 программа. Поиграйте с этими цифрами и оцените последствия наихудшего варианта.

Худший вариант - 7.75% через 4 года.

Когда Вы в прошлом году аплицировались на 5/1, какими соображениями Вы руководствовались? Вы не были уверены, что проживете в доме долго

Да.

Оцените, какой у Вас будет принципал через 4 года, если Вы останетесь на 5/1? Есть ли возможность его максимального снижения

Врядли.

Почему бы Вам снова не перефинансироваться на 5/1 даже с тем же процентом сейчас или в ближайшее время? Вы таким образом переустановите стрелки часов на следующие 5 лет. Я пару недель назад узнавал насчет процентов. Если рейшио 75%, то возжно было получить 2.5% на 5/1 с нулевым клоузингом.

Я знаю. Думаю про этот вариант тоже.

[Snickers]

а вы погоняйте калькуляторы, которые показывают экономию за дополнительные взносы в принципал.

Можете посоветовать конкретный калькулятор? Я что-то не могу нормальный найти...

[Snickers]

Ну, 2.75% это ARM 5/1, процент этот через 4 года почти наверняка вырастет...

Все равно может оказаться выгоднее.

Удачи!

Каким образом?
Можете с примером показать?

[XAOC]

Я так предполагаю, что на 5/1 у Вас 5/2/5 программа. Поиграйте с этими цифрами и оцените последствия наихудшего варианта.

Худший вариант - 7.75% через 4 года.

а разве у вас нету ограничения на поднятие рейта в год? у меня тоже 5/1 ARM, но худший вариант будет только через 5 лет после первых 5 лет фиксированного. у меня рейт может подниматься не более чем на 1% в год, и не более чем на 5% всего.

[Snickers]

Я так предполагаю, что на 5/1 у Вас 5/2/5 программа. Поиграйте с этими цифрами и оцените последствия наихудшего варианта.

Худший вариант - 7.75% через 4 года.

а разве у вас нету ограничения на поднятие рейта в год? у меня тоже 5/1 ARM, но худший вариант будет только через 5 лет после первых 5 лет фиксированного. у меня рейт может подниматься не более чем на 1% в год, и не более чем на 5% всего.

5/2/5.
Год уже выплачен. Через четыре года худший сценарий 2.75+5=7.75%

[XAOC]

а вы погоняйте калькуляторы, которые показывают экономию за дополнительные взносы в принципал.

Можете посоветовать конкретный калькулятор? Я что-то не могу нормальный найти...

http://www.bankrate.com/calculators/mor ... lator.aspx

[XAOC]

Я так предполагаю, что на 5/1 у Вас 5/2/5 программа. Поиграйте с этими цифрами и оцените последствия наихудшего варианта.

Худший вариант - 7.75% через 4 года.

а разве у вас нету ограничения на поднятие рейта в год? у меня тоже 5/1 ARM, но худший вариант будет только через 5 лет после первых 5 лет фиксированного. у меня рейт может подниматься не более чем на 1% в год, и не более чем на 5% всего.

5/2/5.
Год уже выплачен. Через четыре года худший сценарий 2.75+5=7.75%

а почему +5, а не +2? у вас же может меняться на 2% в год после 5-и летнего фиксированного срока. через 4 года - 4,75, через 5 лет - 6,75, через 6 лет - 7,75. это худший вариант, если все время будут поднимать по максимому.

[XAOC]

черт, точно, в первый раз могут и на 5% поднять. но имхо, это маловероятно.

[Физик-Лирик]

точно, в первый раз могут и на 5% поднять. но имхо, это маловероятно.

Кто его знает.

[metaller]

Можно за 20 лет выплатить по 2.75%, зачем поднимать по 3.5 % ???

[XAOC]

Можно за 20 лет выплатить по 2.75%, зачем поднимать по 3.5 % ???

это уже не от него зависит какой рейт будет после 5-и летнего фиксированного срока ARM кредита

[metaller]

Это да. Наверное, имеет смысл сравнить 15, 20 и 30. Если разница между 20 и 30 не очень, то лучше, наверное, 30 брать и платить дополнительно.

Сейчас период наинизших % ставок, так что наверное имеет смысл перефинасировать на 20-30 лет fixed и платить по возможности (т.е. минимум или больше). С одной стороны безопасно - номинальный платёж небольшой, а с другой стороны если средства позволяют выплачивать быстрее, то можно сэкономить на интересе.

[metaller]

Можно за 20 лет выплатить по 2.75%, зачем поднимать по 3.5 % ???

это уже не от него зависит какой рейт будет после 5-и летнего фиксированного срока ARM кредита

Да, точно, упустил я это как-то