Когда лендлорды ликуют

[geek7]

Komissar и прочие опытные лендлорды
Поделитесь формулами ликования – когда Вы считаете инвестмент удачный и можно ликовать?

На мой, наивный, взгляд имеются следующие переменные
Цена транзакции – лоеру/инспектору/тайтл/клозинг банку/что то еще?
Mortgage/ debt service:
- Down, loan, %%
Taxes:
- Фиксированные RE/ % от стоимости дома
- Если в “+” то с прибыли, если в ”-“ то вычитается из налогооблагаемой базы?
capital expenditures:
- Ремонты/вложения
vacancies and non-payment
- прогнозируем невезение с жильцами

Будем считать, что даунпеймент вложить кроме как в CD не можем, и приносил бы он нам X% где X сейчас =2%.
Кредиты сейчас дают дешево, допустим 5% без всяких пойнтов (или для рентала 6? А owner occupied?)... полюбому получается надо вкладывать все кроме заначки т.к. получить столько сколько отдается банку без существенного риска нереально.

Как недвижимость падает/растет – не знаем = считаем что эквити копится 1:1, ценой транзакции и налогами тоже пока пренебрегаем. Или вообще не заморачиваемся – типа выплаченный домик рассматриваем просто как источник дохода с рента, а не дивиденд с инвестиции?

Rent*12* (1-vacancies) – (Down + transaction cost)*.02- Taxes – Interest – expenditures-Principal=change in cash flow.. (ничего не упустил/перепутал?)
Interest/ Principal величина переменная и через 15-30 лет из формулы исчезает.
Если change in cash flow >0 то сразу получаем $$ за беспокойство и вопрос только в сумме $$ которая заставляет шевелится.
Если <0 то душу греет исключительно Principal и надежды что Rent будет расти быстрее Taxes
Вопрос сколько лет душа согласна потерпеть до “Rent*12* (1-vacancies) – (Down + transaction cost)*.02- Taxes – Interest – expenditures=0” ?

[Komissar]

ответы италиком

На мой, наивный, взгляд имеются следующие переменные
Цена транзакции – лоеру/инспектору/тайтл/клозинг банку/что то еще?

Иногда доплату задолженности бывшего владельца по проптаксам и НОА fee, could be mechanic’s lien too.

Mortgage/ debt service:
- Down, loan, %%
Могут заставить открыть эскроу для проптакс

Taxes:
- Фиксированные RE/ % от стоимости дома
По-разному для разных каунти; иногда бывает еще и доп. Assessment/bond на именно эту деревушку

- Если в “+” то с прибыли, если в ”-“ то вычитается из налогооблагаемой базы?
Подробно расписано здесь: http://forum.privet.com/viewtopic.php?f=37&t=92263

capital expenditures:
- Ремонты/вложения
Разные ремонты амортизируются по-разному, чем «капитальнее», тем дольше его списывать с прибыли/налогов.

vacancies and non-payment
- прогнозируем невезение с жильцами

Будем считать, что даунпеймент вложить кроме как в CD не можем, и приносил бы он нам X% где X сейчас =2%.

Кредиты сейчас дают дешево, допустим 5% без всяких пойнтов (или для рентала 6? А owner occupied?)... полюбому получается надо вкладывать все кроме заначки т.к. получить столько сколько отдается банку без существенного риска нереально.

Сейчас кредиты получить не так просто, хотя ситуация теплеет. На рентал могут кредит не дать вообще. Некоторые умельцы клеймят, что покупают якобы для себя, чтоб получить лучший процент, а потом сдают, но сейчас банки стали бдительнее.

Как недвижимость падает/растет – не знаем = считаем что эквити копится 1:1, ценой транзакции и налогами тоже пока пренебрегаем. Или вообще не заморачиваемся – типа выплаченный домик рассматриваем просто как источник дохода с рента, а не дивиденд с инвестиции?

Rent*12* (1-vacancies) – (Down + transaction cost)*.02- Taxes – Interest – expenditures-Principal=change in cash flow.. (ничего не упустил/перепутал?)
Interest/ Principal величина переменная и через 15-30 лет из формулы исчезает.
Если change in cash flow >0 то сразу получаем $$ за беспокойство и вопрос только в сумме $$ которая заставляет шевелится.
Если <0 то душу греет исключительно Principal и надежды что Rent будет расти быстрее Taxes
Вопрос сколько лет душа согласна потерпеть до “Rent*12* (1-vacancies) – (Down + transaction cost)*.02- Taxes – Interest – expenditures=0” ?

Веселее всего ликуется, если дом куплен за кеш (кстати, клоузинг кост при этом часто смешные), но пока много кеша не накопилось, можно следовать вот этой книжке:

http://www.amazon.com/Rental-Houses-Suc ... 0966469119

Я поступал, как она рекомендует – брать наименьший % АРМ и все proceeds вкладывать в предоплату, пока не проявится четкий позитив кеш-флоу. Сейчас у меня практически все ренталы выплачены.

[geek7]

Сейчас кредиты получить не так просто, хотя ситуация теплеет. На рентал могут кредит не дать вообще. Некоторые умельцы клеймят, что покупают якобы для себя, чтоб получить лучший процент, а потом сдают, но сейчас банки стали бдительнее.
Любопытно, допустим есть 2-семейный дом – такое в принципе может прокатить или только с отдельным? заявляется что жить буду сам в обоих юнитах и берется кредит как на обычный?

Веселее всего ликуется, если дом куплен за кеш (кстати, клоузинг кост при этом часто смешные), но пока много кеша не накопилось, можно следовать вот этой книжке:

http://www.amazon.com/Rental-Houses-Suc ... 0966469119

Я поступал, как она рекомендует – брать наименьший % АРМ и все proceeds вкладывать в предоплату, пока не проявится четкий позитив кеш-флоу. Сейчас у меня практически все ренталы выплачены.

за кеш это конечно здорово, и транзакция дешевле и формула попроще но вариант не типичный – вон и у Вас выплачены, а не за нал приобретены. Ну пусть АРМ.. bankrate дает
Results Range /National Average/Site Average
1 yr ARM mtg, 0 Points 3.29% APR - 3.29% APR 2.82% RATE 2.71% RATE
5/1 ARM mtg, 0 Points 2.59% APR - 3.48% APR 3.09% RATE 2.85% RATE
3/1 ARM mtg, 0 Points 2.69% APR - 3.27% APR 3.31% RATE 2.76% RATE
7/1 ARM mtg, 0 Points 2.74% APR - 4.28% APR 3.33% RATE 3.18% RATE
Это если обычный. Я так понимаю owner occupied - +.5% инвестор + 1-1.5%
Т.е. в зависимости от рискованности и прокатит ли кредит как обычный можно танцевать от 3% до 5%

У меня возникает подозрение, что в наших краях цены добрались до mudi-справедливых.
Давайте вместе прикинем – вот вижу домик за 650 (столько за него хотят, может будут счастливы с ним расстатся и за 630 ) в домике 2 юнита каждый сдается за 2K в лет с bidding war, наверно можно и за 2.3-2.5 сдать, но лучше забьем на vacancies. NY сабурб с хорошей школой (10) куда слетаются китайцы индусы и русские… По данным разных источников vacancy rate 1.5 -3.5% в общем жильцы за лиз будут держатся зубами и безобразий нарушать не будут. И вообще, будем считать идиальный вариант - что в одном живет владелец, а неделей-другой на смену жильца во втором при демпинговой цене можно пренебречь. Налогов хотят 11K, рост их .5-1K в год. На все кеша нет, но для лучшего процента положим 200K в даун, еще скажем 50K на ремонт и прочие импрувменты + цена транзакции
Имеем на старте
- 250K которые могли бы поедатся инфляцией – 2% на CD, но всегда быть под рукой. Или 5K/y до налогов
450K долга за который
При 30 летнем 3% 1897.22 или с 1.7% Tax $2,818.05
Если жаждать выплатить побыстрее чтобы эквити грела душу то можно
15 летний - $4,028.45 в месяц
Даже без принципала со сферического дома в вакууме (у которого не засоряется унитаз и не течет крыша) имеем +1K/mo
или сравнивая с 5K от альтернативного безопасного вложения + 7K (которые не покрываются налогом т.к. из-за depreciation мы еще и в минусе) ну 7K немного, но в свежеремонтированном должно хватить.
C 15 летним уходим в минус на те самые 5K и непредвиденные расходы, но имеем по 2K принципала в месяц (если не предоплачивать) плавно увеличивающиеся до 4-х = 24-48K/Y
если еще учесть, что дядя Сэм с 5K 1-2K оставит себе да местные бюрократы .5K попросят…
получается весь вопрос в вере, что
1. Рент не будет отствать от таксов
2. Окешить не понадобится или когда понадобится RE не упадет больше чем
эквити-(даун+потенциальный интерес на нем+цена транзакций)
Учитывая обстоятельства: cпальня NYC, школа 10, фед пообещал держать процент минимум до 2014 что ALL думает? Страшно ли в эту корзинку положить 250K своих яиц и 450K заемных?

[Komissar]

у меня есть и выплаченные, и сразу купленные за кеш (откуда и знаком с разницей в клоузинг костс).

В Вашем примере надо жить рядом с жильцами, я бы не захотел. Ну а в целом, если в хорошем районе хибару за 600К сдавать за 4К/мес или 1/2 (300К) сдавать за 2К в целом неплохо (труднодостижимый идеал лендлорда - сдавать за 1/1000 стоимости, т.е. в Вашем случае за 6К/мо с обеих юнит, или 3К/мес с одной).

Вы совершенно правильно описали безрисковую альтернативу в виде вклада на СД. Но тут надо также сохранять веру, что (а) не будет инфляции, (б) не будет кризиса / девальвации доллара и (в) FDIC сумеет вернуть Ваши вклады если что.

В долговременной перспективе у меня больше веры в рылостейт, чем в верхние 3 пункта. YMMV.

[Komissar]

в ваших расчетах к расходам надо добавить страховку, HOA fee если есть, а к доходам - экономию на ренте (к-рый вы не платите, т.к. владеете домом).

[geek7]

в ваших расчетах к расходам надо добавить страховку,

Ok.~ +1K?

HOA fee если есть,

нет. Дом стоит отдельно, сам по себе... с другой стороны газон стрич и снег убирать.. ну пусть еще 1K

а к доходам - экономию на ренте (к-рый вы не платите, т.к. владеете домом).

не, там расписанно для рента с обоих юнитов. т.е. если владеть то просто считаем, что этот рент и есть сэкономленный. все на что влияет собственное проживание - себе рент зажимать и сбегать смысла нет.

[Komissar]

я по части экономии имел в виду, сейчас же вы где-то живете, платите за жилье? вот переедете в дуплекс и больше за старое жилье платить не будете.

[geek7]

я по части экономии имел в виду, сейчас же вы где-то живете, платите за жилье? вот переедете в дуплекс и больше за старое жилье платить не будете.

я имел в виду то же самое. Причем сколько я плачу за текущее к теоретической задаче отношения иметь не должно т.к. сравнивать апельсины надо с апельсинами даже если есть другие цитрусовые, а где я живу может вообще яблоки.
Ну или
я могу и не купить, а просто переехать в этот дуплекс
или наоборот купить и не переезжать (но тогда условия с %%,vacancy будут другими)

[Komissar]

я не согласен с вашим определением цитрусовых. Вы ведь в качестве расходов считаете мортгидж за весь дуплекс? А сдаете только 1/2. Тогда либо считайте ренту за обе юниты, либо в расходы записывайте 1/2 мортгиджа.

[geek7]

В Вашем примере надо жить рядом с жильцами, я бы не захотел. Ну а в целом, если в хорошем районе хибару за 600К сдавать за 4К/мес или 1/2 (300К) сдавать за 2К в целом неплохо (труднодостижимый идеал лендлорда - сдавать за 1/1000 стоимости, т.е. в Вашем случае за 6К/мо с обеих юнит, или 3К/мес с одной).

3К+/мес у нас, это скорее домик за который хотят пол ляма... несправедливые еще у нас цены?
а почему идеал лендлорда учитывает только стоимость, а проп. таксы нет? Они вполне сравнимы с обслуживанием кредита, причем рост у них пока стабильный с небольшими взбрыками в верх

Вы совершенно правильно описали безрисковую альтернативу в виде вклада на СД. Но тут надо также сохранять веру, что (а) не будет инфляции, (б) не будет кризиса / девальвации доллара и (в) FDIC сумеет вернуть Ваши вклады если что.

В долговременной перспективе у меня больше веры в рылостейт, чем в верхние 3 пункта. YMMV.

(а) как небудет? просто %% должен быть не меньше, что сейчас не наблюдается
более того, если я правильно понимаю цены на TIPS, ожидается, что это надолго даже по сравнению с CPI. Для меня инфляция это жилье+образование+медицина+еда еда не CPI-ной корзины а которую я ем... что еще печальней CPI
(б) и чем девальвации доллара отличается от инфляции?
(в) тут верю. если дойдет до того, что несможет - не факт что вы сумеете собрать рент без автоматического оружия

[geek7]

я не согласен с вашим определением цитрусовых. Вы ведь в качестве расходов считаете мортгидж за весь дуплекс? А сдаете только 1/2. Тогда либо считайте ренту за обе юниты, либо в расходы записывайте 1/2 мортгиджа.

считаю ренту за оба юнита: 2+2K =4K = выплатам за 15лет+такс или +1K при кредите на 30лет+такс

[Komissar]

3К/мес за дом в $500К относительно неплохо, если нет НОА фи и проптаксы не зверские.

Идеал лендлорда про 1/1000 от стоимости взят из литературы. Я лично считаю это очень грубым и завышенным приближением.

Все пункты а-в вполне себе случились уже во многих странах, включая 1/6 суши. Как правило, после таких передряг владельцы недвижимости вышли успешнее держателей налика или гособлигаций.

[Komissar]

я не согласен с вашим определением цитрусовых. Вы ведь в качестве расходов считаете мортгидж за весь дуплекс? А сдаете только 1/2. Тогда либо считайте ренту за обе юниты, либо в расходы записывайте 1/2 мортгиджа.

считаю ренту за оба юнита: 2+2K =4K = выплатам за 15лет+такс или +1K при кредите на 30лет+такс

а, тогда ок.
На 15 лет я бы не брал - разница в проценте не такая уж большая, а лишняя флексибилити - выплачивать принципал или нет - всегда может пригодиться в жизни.

[geek7]

3К/мес за дом в $500К относительно неплохо, если нет НОА фи и проптаксы не зверские

нет НОА
проптаксы 8-12К

[Komissar]

8-12к это 2-3% от стоимости? я бы сказал, зверские налоги.

[Komissar]

по поводу уверений правительства США про низкую инфляцию мне всегда смешно.

20 лет назад, в 1992 г:
- проезд по мосту Сан-Матео стоил 1 доллар, сейчас 5 (500%)
- неплохая медстраховка на семью стоила 200/мес, сейчас $1600 (800%)
- жилой, но требующий крепкого ремонта дом в Пало Альто на большом участке стоил $350К
- новый дом на большом участке в П-А стоил $700К
- Беркли стоил смешные копейки, а сейчас под 30-40К за год
- Стенфор стоил 20-25к/год, сейчас 50-60К.
- сейвинг в банке платил 7.25%

и все эти 20 лет мне рассказывают про низкую инфляцию...

[GarikToo]

по поводу уверений правительства США про низкую инфляцию мне всегда смешно.

20 лет назад, в 1992 г:
- проезд по мосту Сан-Матео стоил 1 доллар, сейчас 5 (500%)
- неплохая медстраховка на семью стоила 200/мес, сейчас $1600 (800%)
- жилой, но требующий крепкого ремонта дом в Пало Альто на большом участке стоил $350К
- новый дом на большом участке в П-А стоил $700К
- Беркли стоил смешные копейки, а сейчас под 30-40К за год
- Стенфор стоил 20-25к/год, сейчас 50-60К.
- сейвинг в банке платил 7.25%

и все эти 20 лет мне рассказывают про низкую инфляцию...

думаю те кто тогда не кyпил жилье очень сейчас горюет

[Komissar]

я обкусал себе локти, что не купил тот домик за 350К в П-А. А сотрудник китаец поднапрягся и купил, сначала жил как в сарае, но потом все отремонтировал тип-топ.

[Listka]

3К/мес за дом в $500К относительно неплохо, если нет НОА фи и проптаксы не зверские.

Идеал лендлорда про 1/1000 от стоимости взят из литературы. Я лично считаю это очень грубым и завышенным приближением.

Все пункты а-в вполне себе случились уже во многих странах, включая 1/6 суши. Как правило, после таких передряг владельцы недвижимости вышли успешнее держателей налика или гособлигаций.

У нас выходит по-другому. Цена дома 420к, Рент 3690 в месяц с трех квартир. В четвертой живем сами. К концу первого года планируем съехать и сдать эту квартиру за 1300 примерно, если цены не вырастут на Рент еще. Сейчас, после всех выплат, остается 200$ примерно. С лета отложенные, идут на зимние расходы по снегу.

[Komissar]

location?

[Listka]

Это не Калифорния. Остальное только в личную.

[GarikToo]

я обкусал себе локти, что не купил тот домик за 350К в П-А. А сотрудник китаец поднапрягся и купил, сначала жил как в сарае, но потом все отремонтировал тип-топ.

у меня есть нехорошее чуство что тогда цена дома в П-А тоже не соотвествовала "фандаменталс"

[Komissar]

я обкусал себе локти, что не купил тот домик за 350К в П-А. А сотрудник китаец поднапрягся и купил, сначала жил как в сарае, но потом все отремонтировал тип-топ.

у меня есть нехорошее чуство что тогда цена дома в П-А тоже не соотвествовала "фандаменталс"

не столько это, сколько я по молодости верил певунам от сток-маркета, что in long-term, stock market outperforms... а ведь тогда даже трейдануть 100-200 акций стоило немалых комиссионных брокерам (вот кто жировал по-крупному)... эххх.

[geek7]

а, тогда ок.
На 15 лет я бы не брал - разница в проценте не такая уж большая, а лишняя флексибилити - выплачивать принципал или нет - всегда может пригодиться в жизни.

при этом советуете ARM?
В принципе 7/1 столько же сколько 15, а 10/1 по середке между 30 и 15 а флексебилити такая же... ну пока не ресетнули

[geek7]

Вот любопытный куркулятор

http://www.goodmortgage.com/Calculators ... perty.html