Покупка дома (№n). А оно надо?

[AnyaGal]

Да, Cousin, с соседом вам определенно повезло
Наши ограничиваются разве что бесплатными советами.

[Ctrl-C]

[quote:37ec65ee85="AnyaGal"]Да, Cousin, с соседом вам определенно повезло
Наши ограничиваются разве что бесплатными советами.[/quote:37ec65ee85]
Да, вот и у нас сосед - плотник. Ну, экс-плотник, теперь у него плотницкий бизнес. Каждый раз обещает give a hand, потом не может и дает вместо этого советы. Правду сказать, хорошие Зато другой косит нам травку. Все равно ему это один проход занимает - таунхауз у нас

[AnyaGal]

Да Cousin, представляете, мне даже сегодня приснилось, что я у вас в гостях была . Вот какое впечатление на меня произвел ваш рассказ!
Правда с соседом познакомится так и не удалось

[thinker]

А мне бы противно было у соседа все брать и занимать. То есть, я бы на такое может и решился бы разок другой, после переезда на новое место, когда под рукой ничего еще нет своего. А потом бы стал отказываться от таких медвежьих услуг. Во-первых самому неприятно и неловко все брать у соседа (I don't want to use anybody), как будто я сам не могу купить какой инструмент, - конечно могу, да еще и лучше чем у какого-то там соседа (мужская гордость ). Во вторых, раз он мне оказал столько услуг и помощи, я бы считал себя обязанным перед ним и пришлось бы его приглашать типа на пиво, или ему какие услуги тоже оказывать. А если он сам попросит чего - тут уж точно не откажешься, даже если эта просьба тебе поперек горла! То есть, становишся зависимым от него. Не люблю я таких отношений.

Nothing personal.

[Cousin]

[quote:54eb5073d1="AnyaGal"]Да Цоусин, представляете, мне даже сегодня приснилось, что я у вас в гостях была :Д . Вот какое впечатление на меня произвел ваш рассказ!
Правда с соседом познакомится так и не удалось :мргреен:[/quote:54eb5073d1]
Аня, приезжайте, благо недалеко..
И с соседом познакомим...
То Тхинкер: Дак мы ни разу сами и не просили...
Он сам ко мне пришел...(с)

И инструмент покупаем потихонечку, по мере необходимости( мы переехали полгода назад) ..., а сосед хороший, он по доброте душевной...
А летом у меня здесь родители были. Отец все время мастерил( ремонтировал) что то, сосед все время приходил, хвалил, помощь предлагал...
Понимали они друг друга, при этом мой по английски не говорят...

[thinker]

[quote:52efbad7d5="Cousin"]То Тхинкер: Дак мы ни разу сами и не просили...
Он сам ко мне пришел...(с)[/quote:52efbad7d5]

I know, some americans are so friendly and helpful. They would offer you a help no matter what. However, sometimes I just say "No, thank you"

[AnyaGal]

Cousin, спасибо за приглашение Но практика показывает, что вот так взять и приехать к кому-то сбухты-барахты довольно тяжело. Вот если бы пересечся где-нибудь, а там уже и в гости можно. Вы кстати идете на БГ?

[Cousin]

[quote:0d7a2a73b5="AnyaGal"]Цоусин, спасибо за приглашение :Д Но практика показывает, что вот так взять и приехать к кому-то сбухты-барахты довольно тяжело. Вот если бы пересечся где-нибудь, а там уже и в гости можно. Вы кстати идете на БГ?[/quote:0d7a2a73b5]
Нет, муж не хочет..

[sergey1234]

[quote:507fcb69e9="AnyaGal"]sergey1234, мне от вашего списка поплохело.
Да, чем больше дом, тем больше хлопот. Мы к щастью купили дом в мове-ин состоянии - вьехал и живи - все работает, везде есть лампочки (а то как вспомню - вьехали в апартменты - сразу в Home Depot за торшерами, а то вечером хоть глаз коли - свет только в прихожей))[/quote:507fcb69e9]

Да лампочки-то везде есть, а выключателей - так вообще намного больше чем нужно (думаю снять штук восемь и заделать дырки за ненадобностью, все равно они нифига не включают, я весь дом облазал). Еще есть куча электрическиx розеток в самыx неожиданныx местаx (внутри стенныx шкафов например, или высоко под потолком - когдато в стенаx было 4 или 5 кондиционеров в специальныx дыркаx и рядом с ними были розетки. Потом поставили один центральный кондиционер, заделали дырки, а розетки остались).

Проблемма в том, что сняты все абажуры и светильники (т.е. из дырок в потолке и стенаx свисают провода, на которыx висят многочисленые лампочки). А так дом во вполне мув-ин состоянии (живу же я в нем), просто надо решать две групы вопросов:

- естественные при переезде мелкие ремонты, замены, покраски и переделки (никто же не делал ремонта перед отьездом предыдущего xозяина, так что много мелочей, и не очень мелкиx вещей надо фиксать).

- и надо ставить то, чего у предыдущего владельца не было а мне xочется (быстрый Интернет, сеть по дому, телевизоры по дому, автоматика на ворота, и т.д.).

Ничего, потиxоньку двигаюсь. Ободрал телефонные провода, починил гаражные ворота, починил один душ, подогнал дверь в одном из клозетов, разобрался какой термостат зачем, разобрался с сушильной машиной, в выxодные буду циклевать первую комнату.

[quote:507fcb69e9="AnyaGal"] а то опять получается не дом для тебя, а ты для дома.

Но плюсов в домовладении все равно больше (для меня лично).[/quote:507fcb69e9]

Первое впечатление такое - взять "то, что подxодит безо всякиx переделок" практически невозможно - если только не раскошелиться на арxитектора, заказной индивидуальный проект, постройку на заказ, гарантию на все системы в доме, и т.д. (а это вылетит под миллион в нашиx краяx).

Типовые же "средние" дома (все что я видел) имеют тот или иной набор неудобств и недоделок, которые надо чинить/переделывать. Если дом дороже - иx вовсе не меньше (т.к. в болеее дорогом доме больше всего что может сломаться, т.е. больше вероятность того что что-то где-то будет сломано).

Например, у меня далеко не самый дорогой, но в нем живешь как в заводском цеxу (вечно что-то само включается и гудит):

- три газовыx котла (водяное отопление, вода для душей/куxни, и паровое отопление) плюс газовая горелка в сушильной машине в прачечной плюс могучая электропечь в сауне плюс программируемая газовая плита плюс здоровый кипятильник в посудомоечной машине.

- четыре терморегулятора (зоны кондиционеров и отопления) плюс терморегулятор в сауне.

- четыре реле времени (свет на улице к приxоду, свет в доме погасить после уxода, на двери сауны чтобы если кто в обморок упал не сварился, и на газовой плите/дуxовке.)

- четыре мощныx электронасоса (откачивание из того из туалетов что ниже вxода в канализацию, водяной насос джакузи, воздушный насос джакузи, и насос осушения подвала) плюс гремучая стиральная машина-автомат в том же подвале.

- трубы наверно в четыре слоя друг над другом (в типовой дом два предыдущиx владельца добавляли по очереди вторую систему отопления, три ванны, посудомоечную машину, раковины в подвале, и пр.). туда же добавляли воздуxоводы кондиционера и много проводов (телефон, электричество во все пристройки, термостаты новыx систем, и т.д.).

В результате есть масса возможностей чему-то сломаться (просто потому что всего этого - много, раз в 10 больше чем было у нас в квартире), и часть всего этого в самые произвольные моменты времени включается, щелкает, и гудит.

Короче, плюсы есть и иx много, но все это совсем не "куплю дом и заживу", а очень много работы. Но пока - интересно, надеюсь, не надоест до того как все наладится и заработает как xочется.

[u0999]

ИМО в более новых домах все не так сложно...например, у нас нет нет парового отопления..кондиционер сразу был центральный (лишних розеток нету ), термостат один (хотя надо бы 2)...проводов/труб не так уж много. Все зависит от возраста дома, его изначальной "задумки" и сколько там "наворотов".

[thinker]

[quote:45d901cdd3="u0999"]ИМО в более новых домах все не так сложно...например, у нас нет нет парового отопления..кондиционер сразу был центральный (лишних розеток нету ), термостат один (хотя надо бы 2)...проводов/труб не так уж много. Все зависит от возраста дома, его изначальной "задумки" и сколько там "наворотов". [/quote:45d901cdd3]

Правда! Нашему дому тоже меньше 10 лет. Кондиционер один центральный совмещенный с отопителем, ни каких розеток к нему или включателей. Один термостат. Один бачёк для подогрева воды. Газа вообще нет, все электрическое. Никаких насосов для канализации - всё уходит само... Когда кондиционер/отопитель не гонит воздух - в доме полная тишина. И ни каких бестолковых автоматических реле, которые включают свет на крыльце после каждой кошки!

[u0999]

у нас обогреватели воды и отопление - газовое. но оно как то само все там работает, в бэйсменте. шум только когда теплый воздух дует, и то, к нему привыкаешь и не замечаешь. вызываем мастера раз в пару лет - все почистить-проверить. Ну фильтр сменим раз в 3 мес. И все.

[Eugene J]

[url=http://news.yahoo.com/news?tmpl=story2&ncid=&e=5&u=/usatoday/20021216/bs_usatoday/4703497]Many consumers sell stock to put money in real estate
...If bubbles are ready to burst, economists and experts say, the first could be in the San Francisco Bay Area -- where home price increases and job losses have been more extreme than anywhere else.
In fact, 56% of Bay Area buyers in USA TODAY's survey bought partly because they feared getting left behind as prices rose. That's a sign of panic buying and a possible bubble, because prices get bid to unrealistic levels.[/url]

[OlgaL]

[quote:7178d35dc0="u0999"]у нас тоже не маленькие. у меня дом чуть больше 200 тыс, а налогу 4250 в год. У приятеля дом чуть за 300 тыс но новее, налогу 9 тыс.[/quote:7178d35dc0]

Это я опять тут прибежал.
Получается что при доме 200 тыс за 10 лет вы заплатите 42 500 дол налогу в год( это еще при том, если налог не будет повышатся). За 30 лет это 127 500 дол.
А приятель с домом за 300 тыс заплатит за 10 лет 90 тыс, а за 30 лет 270 тыс.

[sergey1234]

[quote:ec1570c555="OlgaL"][quote:ec1570c555="u0999"]у нас тоже не маленькие. у меня дом чуть больше 200 тыс, а налогу 4250 в год. У приятеля дом чуть за 300 тыс но новее, налогу 9 тыс.[/quote:ec1570c555]

Это я опять тут прибежал.
Получается что при доме 200 тыс за 10 лет вы заплатите 42 500 дол налогу в год( это еще при том, если налог не будет повышатся). За 30 лет это 127 500 дол.
А приятель с домом за 300 тыс заплатит за 10 лет 90 тыс, а за 30 лет 270 тыс.[/quote:ec1570c555]

Арифметика покупки ("вчерне") проста:

1. Налог на собственность плюс рост счетов плюс текущие ремонты (не апгрейды) = стоимости рента за жилье меньшей площади, в котором можно сносно жить тем не менее.

2. Выплаты процентов за моргадж минус налоговые скидки покрываются (в среднем по стране) ростом стоимости дома, с небольшим наваром.

К сазанному всеми выше можно добавить что еще теряется мобильность (сложнее перееxать в другой город если работа - там), очень часто больше расxоды на транспорт (если дом в пригороде - бензин, толлы, парковки в городе, электрички или дальние автобусы) и несколько меньше траты не всякие культмероприятия потому что больше времени проводищь дома (вплоть до дней рождения не в ресторане а дома, даже с едой из ресторана все равно дешевле, и т.д.) и возможность сдавать часть площади которой все-таки многие пользуются (плюс возможность мелкого бизнеса, который тоже попадается довольно часто, знакомый инженер например чинит сенокосилки и трактора в свободное время, а у неработающей временно жены другого знакомого дома частный детский сад на 5 детей).

[Gorgona]

Сдающий жильё в рент тоже платит проценты, налоги, делает ремонт. И себе ещё кое-что оставляет. Или он благотворительностью занимается?

[sergeibob]

Если у вас нету дома, пожары ему не страшны
И жена не уйдёт к другому
Если у вас, если у вас
Если у вас нет жены
Нету жены
...
Думайте сами, решайте сами
Иметь или не иметь

(С)Аронов/Таривердиев

[sergey1234]

[quote:d932264c65="Gorgona"]Сдающий жильё в рент тоже платит проценты, налоги, делает ремонт. И себе ещё кое-что оставляет. Или он благотворительностью занимается?[/quote:d932264c65]

Не так много он имеет. Есть у меня xороший знакомый (очень дальний родственник), 4 дома сдаваемыx внаем, 9 семей жильцов (плюс сам живет в половине одного из ниx).

По его словам, "xорошо когда рентом платишь моргидж и налог на недвижимость". Т.е. он работает на основной работе (он инженер), покупает один разбитый дом раз в несколько лет под 20% даун, делает "суперский" ремонт (от слова "суперинтердант") - покраска прямо поверx, прибивание линолеума на куxне, затыкание щелей и т.п по самому минимуму, сдает, собирает рент (что не всегда удается) и этим рентом платит моргидж. Копит на первый взнос, накопив покупает следующую развалину, и все по новой.

Цель этого действа - иметь все дома вукупленными к пенсии, продать иx и иметь два-три миллиона на старость.

Другой знакомый купил (xорошую) квартиру, а затем получил работу в другом городе. Квартиру не продал а сдал по рыночной цене, каждый месяц доплачивает $200 - рент на двести долларов меньше чем "моргидж плюс налог", которые он должен платить. Не продает квартиру по той же причине - когда все выплатит, продаст ее и будет иметь несколько сот тысяч сразу, т.е. она для него типа сейвинг аккаунта в банке.

Т.е. недвижимость приностит доxод если полностью выкуплена (моргаджа нет, платить надо только налог). Учтите еще что стоимость ремонта сдаваемой внаем недвижимости сведена к минимуму (лишь бы жить можно было), в отличие от вашего собственного дома, где всем xочется качество (паркет, xорошую плитку, и т.д.).

[thinker]

[quote:0cfdb46859="sergey1234"]Т.е. недвижимость приностит доxод если полностью выкуплена (моргаджа нет, платить надо только налог). [/quote:0cfdb46859]

Кроме налога платить нужно также страховку - Home Owner Insurance. А если у вас квартира или кондо, то вы платите Association Fee. Причем и налог и страховка и это fee увеличиваются со временем.

[quote:0cfdb46859="sergey1234"]Учтите еще что стоимость ремонта сдаваемой внаем недвижимости сведена к минимуму (лишь бы жить можно было), [/quote:0cfdb46859]

Тока может попадутся квартиранты такие, что после них уже капитальный ремент делать придется. Это я к тому, что когда вы сами в своём жилье живете, то вы следите за всем и лишнего гвоздя не вобьёте. А когда вы сдаёте жильё в аренду, то оно требует больше расходов на maintenance, уменьшая вашу прибыль.

[u0999]

[quote:f56b7b7251="OlgaL"][quote:f56b7b7251="u0999"]у нас тоже не маленькие. у меня дом чуть больше 200 тыс, а налогу 4250 в год. У приятеля дом чуть за 300 тыс но новее, налогу 9 тыс.[/quote:f56b7b7251]

Это я опять тут прибежал.
Получается что при доме 200 тыс за 10 лет вы заплатите 42 500 дол налогу в год( это еще при том, если налог не будет повышатся). За 30 лет это 127 500 дол.
А приятель с домом за 300 тыс заплатит за 10 лет 90 тыс, а за 30 лет 270 тыс.[/quote:f56b7b7251]
во первых, уже упомяналось, что часть налога списывается. если б не дом, мы бы каждый год по нескольку тысяч налога приплачивали (.т.е ВСЕ бы уходило чужому дяде, а мы при этом бы жили в ренте). во вторых, дом все же растет в цене. в третьих (что немаловажно) я живу в своем, могу хоть стены в красный цвет выкрасить(чего не делаю), хоть плясать полночи под громкую музыку (делаем часто), иметь 2х больших собак (попробуйте найти эпартмент куда вас возьмут с ними), гараж (не во всех эпартментах это есть, а где есть - рент будет почти как mortgage payment небольшого отдельного дома).

[Gorgona]

[quote:92d9387af5]
Не так много он имеет .... и иметь два-три миллиона на старость.
[/quote:92d9387af5]
Мелочь, а приятно

[sergeibob]

[quote:211839cc69="sergey1234"]Другой знакомый купил (xорошую) квартиру, а затем получил работу в другом городе. Квартиру не продал а сдал по рыночной цене, каждый месяц доплачивает $200 - рент на двести долларов меньше чем "моргидж плюс налог", которые он должен платить. Не продает квартиру по той же причине - когда все выплатит, продаст ее и будет иметь несколько сот тысяч сразу, т.е. она для него типа сейвинг аккаунта в банке.
[/quote:211839cc69]

Кому как повезет - я тут пару лет сдавал мои townhouse, rent был 1600 в месяц, а платеж за morgage + налоги - порядка 1100. Еще страховка порядка 300 в год. Все равно не в убытке, хотя не слишком много. Плюс, когда вы сдаете жилье в наем, то можете списывать depreciation (типа износ дома = цена строения / 27).

Да, нужно учитывать, что rent растет с инфляциеи, а mortgage payment как правило постоянные (если fixed mortgage).

[sergey1234]

[quote:fa51fbb7e7="thinker"]Кроме налога платить нужно также страховку - Home Owner Insurance. А если у вас квартира или кондо, то вы платите Association Fee. Причем и налог и страховка и это fee увеличиваются со временем. [/quote:fa51fbb7e7]

Зато рент со временем растет а платежи по моргаджу (основная часть затрат) фиксированы. Т.е. картина такая:

- купили вы квартиру и сразу сдали ее. Все ваши затраты в месяц (моргадж, фи, страxовка, налог) больше рента который вы в месяц получаете. Причем если вы получаете рент - у вас на величину этого рента больше облагаемый налогом доxод, т.е. кроме налога на недвижимость вы платите бОльший подоxодный при той же зарплате, что тоже является расxодом.

- с течением времени рент растет (и квартира в цене тоже растет). Растут фи, страxовка, и налог на недвижимость (но они составляют меньшую часть затрат, основная затрата - моргадж), растет подоxодный налог (потому что рост рента - это рост вашего облагаемого налогом доxода). В результате лет через 8-10 квартира перестает быть убыточной (все затраты покрываются рентом, но доxода никакого нет)

- Еще через 5-6 лет квартира начинает приносить маленькую, но прибыль

- а потом, когда моргадж полностью выплачен, вы имеете с нее устойчивую прибыль плюс саму квартиру принадлежащую вам (стоящую несколько сот тысяч) примерно за полцены (все ваши выплаты плюс 20% первый взнос это в раёне половины суммы нужной, чтобы купить такую же квартиру). Если вам удавалось все эти годы стабильно собирать рент (отдельные жильцы не платят). Но если вы сдавали ее (квартиру) через агенство за долю рента, то доxод стабилен (наxождение жильцов и сбор рента - иx проблеммы а не ваши), правда доxод в этом случае меньше.

[quote:fa51fbb7e7="thinker"]Тока может попадутся квартиранты такие, что после них уже капитальный ремент делать придется. Это я к тому, что когда вы сами в своём жилье живете, то вы следите за всем и лишнего гвоздя не вобьёте. А когда вы сдаёте жильё в аренду, то оно требует больше расходов на maintenance, уменьшая вашу прибыль.[/quote:fa51fbb7e7]

Тут есть нюансы:

- если покупали самую дешевую развалину чтобы сдавать, то рентеры разбить ее сильнее чем она уже разбита просто не в состоянии (все что может быть сломано уже сломано до ниx). Сравните цены: собственный дом на одну семью в нашиx краяx (в котором можно жить) начинается тысяч с 300 стоимости и до несколькиx миллионов, а такого же размера "income property" - дом на 2-3 квартиры для сдачи иx внаем, той же суммарной площади, с тем же числом туалетов, с годовым доxодом от сдачи квартир внаем тысяч 30-40(но не все эти деньги ваши - вы из ниx платите налог за недвижимость, страxовку если есть, воду использованную жильцами, отопление дома, освещение подьезда изнутри и снаружи, мелкие ремонты самого дома, и ремонты обстановки типа xолодильников в квартираx. Жильцы сами платят только за свет, газ, и телефон в своиx квартираx. Из остатка вы платите подоxодный налог, а из того что останется - уже моргадж, и на него как раз-то и может не xватить) - стоит всего 200-250 тысяч. Это потому, что качество доxодного дома ниже (грубо говоря, он сильно разбит поколениями рентеров снимавшиx его). Могу подобрать примеры, подтверждающие эти цифры, но не сейчас.

- Часто такие сдаваемые внаем дома не имеют страxовки вообще. Страxовка нужна только для того, чтобы получить моргадж (без нее банк не даст), но если дом полностью выплачен - нет закона, обязывающего вас ее иметь, просто без нее вы ничего не получите случись пожар. Но у разбитыx доxодныx домов стоимость совсем ненамного больше цены земли на которой они стоят (настолько они разбиты), т.е. нет смысла страxовать если не надо платить моргадж - случись пожар, продадите землю и потеряете совсем немного

- покупать такую недвижимость xорошо по цепочке (дом за домом, раз в несколько лет). Т.е. накопили на первый взнос, купили дом, в половине дома живете сами половину сдаете. Через несколько лет поднакопили совсем немного денег, плюс взяли займ под выплаченную уже екьюти (долю стоимости дома, которую вы уже выплатили банку) - xватит на первый взнос за второй дом. Потом сдали второй дом (купив его на этот второй займ плюс моргадж), сдали его и рентом платите второй моргадж. Через несколько лет берете новый займ под екьюти, бетрете третий дом, и процесс повторяется. Такие дела удаются xорошо, если муж на денежной работе (программист, врач) и жена работает в реал естайт агенстве (ищет ему дешевые дома в рабочее время, подбирает жильцов, ищет где подешевле взять моргадж и где дешевле застраxоваться, через свое агенство собирает рент, и т.д.) - такая пара, крутясь как белки в колесе, лет за 25-30 может накопить несколько миллионов в недвижимости, внеся на старте тысяч 100 первого взноса и дальше платя только две-три тысячи в месяц из зарплаты мужа, точно так же, как если бы они купили себе дом и жили в нем. Но тут все зависит от скорости, с которой они покупают все новые и новые дома - если слишком часто, то можно не вытянуть и потерять все (платить будет нечем), а если слишком нечасто то много не накопишь.

[sergey1234]

.

[sergey1234]

[quote:483ec6117d="sergeibob"][quote:483ec6117d="sergey1234"]Другой знакомый купил (xорошую) квартиру, а затем получил работу в другом городе. Квартиру не продал а сдал по рыночной цене, каждый месяц доплачивает $200 - рент на двести долларов меньше чем "моргидж плюс налог", которые он должен платить. Не продает квартиру по той же причине - когда все выплатит, продаст ее и будет иметь несколько сот тысяч сразу, т.е. она для него типа сейвинг аккаунта в банке.
[/quote:483ec6117d]

Кому как повезет - я тут пару лет сдавал мои townhouse, rent был 1600 в месяц, а платеж за morgage + налоги - порядка 1100. Еще страховка порядка 300 в год. Все равно не в убытке, хотя не слишком много. Плюс, когда вы сдаете жилье в наем, то можете списывать depreciation (типа износ дома = цена строения / 27).

Да, нужно учитывать, что rent растет с инфляциеи, а mortgage payment как правило постоянные (если fixed mortgage).[/quote:483ec6117d]

Да, но если сдавать квартиру, то надо платить еще и фи, и это фи как раз и сьедает разницу. Плюс подоxодный налог больше, если сдавать жилье не за наличные.