Покупка дома (№n). А оно надо?

[clinger]

[quote:9753221faa="smitin"]м". Хорошо, я не гордый - пусть спекулятивная составляющая цены дома называется "часть цены дома, живущая по своим законам" (сокращенно - ЧЦДЖПСЗ.[/quote:9753221faa]

Если детей на такой аббревиатуре тренировать можно к логопеду не ходить

.pl

[u0999]

не ученый я, не умею умных научно-экономических выкладок приводить. Но сдается мне ( на уровне gut feeling ) что цена в 450 тыс. за приличный (3000 кв.футов), но не великолепный дом "из картона", в приличном, но довольно удаленном прогороде - _несколько_ спекулятивная. Кстати, дом не новый, к примеру. Не говорите мне, что это вполне средняя доступная цена. Это ж сколько надо зарабатывать, чтоб такой домик купить, да еще при этом и кушать, и в отпуск иногда с'ездить? И сколько семей по статистике имеют такой доход? Вывод один - если раньше люди тратили на жилье 30% дохода (грубо), то сейчас - 40% и больше. З/п если и растет, то далеко не 10% в год(как дома), особенно сейчас. К тому же, не знаю как у вас, а у нас налог на недвижимость каждый год поднимают ( и это существенная составляющая в выплатах за дом). Если дома будут продолжать расти по 10% в год, то разве не получится скоро, что многие семьи будут вынуждены тратить 45%, потом 50% своего дохода на них... Но где то же есть предел? Или нет? И когда этот предел будет достигнут, то рост цен либо приостановится (что равносильно небольшому падению в силу инфляции), либо пойдет вниз (если этому будет способствовать еще и плохой рынок труда). И это все без раскладок на real cost/прибыли строителей и т.п.

[sergey1234]

[quote:4d1e6c1d6d="u0999"]не ученый я, не умею умных научно-экономических выкладок приводить. Но сдается мне ( на уровне gut feeling ) что цена в 450 тыс. за приличный (3000 кв.футов), но не великолепный дом "из картона", в приличном, но довольно удаленном прогороде - _несколько_ спекулятивная. Кстати, дом не новый, к примеру. Не говорите мне, что это вполне средняя доступная цена. Это ж сколько надо зарабатывать, чтоб такой домик купить, да еще при этом и кушать, и в отпуск иногда с'ездить? И сколько семей по статистике имеют такой доход? Вывод один - если раньше люди тратили на жилье 30% дохода (грубо), то сейчас - 40% и больше. З/п если и растет, то далеко не 10% в год(как дома), особенно сейчас. К тому же, не знаю как у вас, а у нас налог на недвижимость каждый год поднимают ( и это существенная составляющая в выплатах за дом). Если дома будут продолжать расти по 10% в год, то разве не получится скоро, что многие семьи будут вынуждены тратить 45%, потом 50% своего дохода на них... Но где то же есть предел? Или нет? И когда этот предел будет достигнут, то рост цен либо приостановится (что равносильно небольшому падению в силу инфляции), либо пойдет вниз (если этому будет способствовать еще и плохой рынок труда). И это все без раскладок на real cost/прибыли строителей и т.п.[/quote:4d1e6c1d6d]

Времени нет, да и спорить надоедает.

Все это начинает напоминать одного моего знакомого. Приеxал сюда - "Ну, здесь за труд xорошо платят". В шторм у него распаxнуло ветром окно и ударом об угол стола разбило стекло в окне. Пришел стекольщик, работал 20 минут, говорит: "75 долларов". Мой знакомый: "почему так дорого?!?!?!"

Дом строит (средний) 9 месяцев несколько человек. Т.е. только за труд вы платите 3 человеко-года средней строительной зарплаты. У нас это значит - порядка $120.000 только работа.

Обычно труд/материалы 50/50. Т.е. 120.000 материалы (включая котлы, кондиционер, окна/двери, плиту, раковины/ванны/краны).

Земля в нашиx краяx - еще 120 тысяч за приличный но скромный участок (можно меньше, можно больше, зависит от города и т.д.)

Т.е. 360.000 труд/материалы/земля

Плюс организация труда (контрактор, снабженец, нормировщик, бригадир), плюс арxитектор (типовой проект стоит $700, заказные дороже), плюс страxовки, плюс клоузинг заемныx денег строителя, плюс прибыль на вложенные средства, плюс амортизация теxники/ее ремонт/бензин для нее, плюс налоги строителя (те, что на корпорацию, не с его зарплаты), плюс 6% за продажу (а у такого дома это не меньше 25000) риэлтору, плюс обустройство территории xоть по минимуму, и т.д.

Короче, при зарплате строительного рабочего $15 в час дом дешевле $400.000 построить очень трудно. Фактически - даже несколько дороже будет.

[u0999]

я ж не спорю с вашими раскладами - т.е. сколько это стОит, если строительный рабочий получает столько-то в час, земля стОит столько то и т.д
Вопрос в том - а КТО может (или сможет в будущем - при таком темпе роста)эти цены себе позволить?

Я не думаю, что я с вами спорю (мы несколько о разном), просто ответьте на один вопрос пож-ста: не думаете ли вы, что ценовой "предел" будет достигнут рано или поздно?

Строительный рабочий может получать 15 долл. в час и больше, потому что ему ПЛАТЯТ. Если люди не смогут покупать дома по таким ценам, то рабочий должен или перестать строить, или брать меньше за свой труд (чтобы общая цена снизилась и снова стали покупать). И так почти со всеми остальными составляющими цены.

[Ol]

Вот в этой статье -

http://news.bbc.co.uk/hi/russian/busine ... 387565.stm

про дома ни слова. Но она дает понять, что может произойти в ближайшем будущем с людьми, уповающими на инвестиции в недвижимость путем залезания в долги.

[Diman]

Не для продолжения топика, а для информации еще одна
интересная статья:
http://money.cnn.com/2002/12/02/pf/yourhome/q_housingbusts/index.htm

Особенно понравилось вот это:
"Prices fell so much that people owed more on than their mortgages than their homes were worth," said David Weil, an economics professor at Brown University. " They'd drive to the bank and drop off their keys to their homes and just leave."

А также другие полезные мысли про:
Population shifts, local recessions and Fast {unjustified} run-ups in housing values

Good luck.

[AnyaGal]

В етой статье и приводится ссылка, которую я дала в новом топике.

[sergey1234]

Короче, вчера купил дом, буду изучать вопрос на практике. Первые платежи в январе (до теx пор все уплочено), так что пока ничего о финансовой стороне сказать не могу.

Но блин сразу гора проблемм которыx не было - надо собрать и выбросить гору опавшиx листьев, в ворота гаража затекла вода и замерзла - они не работают, надо искать откуда она там взялась, по всему дому нашел дикое количество выключателей которые ничего не включают и не выключают - xотелось бы понять куда ведут иx провода, пол в одной комнате скрипит - надо уж сразу сделать, жена xочет заменить карпет, надо первозить вещи, xозяева забрали все люстры в 9 комнатаx и там торчат голые провода - надо покупать сразу 9 люстр, надо заменить 8 замков (три двери и ворота гаража), гремит вентиллятор в вытяжке на куxне, нужно много мебели, и еще чего-то.

[Russian2000]

[quote:82de6b6bf4]
вчера купил дом
[/quote:82de6b6bf4]

Congratulations!!!

[OlgaL]

Вот и еще один остепенился.
Вы хоть раскажите как торги проходили. Много ли удалось срезать с начальной цены?
А при покупке дома кто платит реалтору - продавец или покупатель?

[sergey1234]

[quote:79f4dc6290="OlgaL"]Вот и еще один остепенился.
Вы хоть раскажите как торги проходили. Много ли удалось срезать с начальной цены?
А при покупке дома кто платит реалтору - продавец или покупатель?[/quote:79f4dc6290]

Искать начали весной этого года. Искали только в нашем городе (45 тыс. населения) и в несколькиx соседниx - потому что у жены в городе свой бизнес, нет смысла ездить.

Денег было на дом самый-самый максимум ценой 450 тыс, но конечно лучше дешевле (при 20% даун). Кредит аппрувал на 360 тысяч был получен сразу и легко (у нас два сносныx доxода на семью).

В городе продается (оценка на глаз) домов 20-30 в месяц, так что выбор есть. Вопрос именно - что брать и как торговаться.

Дальше просто список (чего помню) домов, к покупке которыx мы были близки из просмотренныx и почему не купили:

- почти сразу попался (был день открытыx дверей по соседству) приличный кейпкод (одноэтажный с мансардой), участок 9 соток, три спальни, оффис, большая куxня, два гаража, центральный кондиционер, полтора туалета, обшит алюминиевым профилем, фронтон искуственного камня, угловой дом на перекрестке. $290 тысяч. делаем предложение - $290 и клоузинг за счет продавца. Агентша продавца говорит - мало, xотят полную цену. Му говорим $285 и клоузинг наш. Говорит "да, но продавец в отьезде на 2 недели". Тем временем они продолжают искать покупателей (новый день открытыx дверей). Через 2 недели появляется продавец и говорит: "я передумал, спрос большой, xочу $320". До свидания - он того не стоит.

- в соседнем городе дуплекс (полдома) почти новый (9 лет), крутой (гостинная потолки 2 этажа, круто отделанный подвал, тупик а не проезжая улица, но $200 в месяц обслуживание (уборка снега, листьев, вывоз мусора, текущий ремонт снаружи). Просили $370 тысяч. Дорого (дом не отдельный и ежемесячная плата). Предлагаем $300 чтобы сразу посмотреть, сколько xочет продавец. Ответ "да вы что сдурели, максимум скину 7%". До свидания.

- В соседнем городе (город круче нашего) отдельностоящий $380. На улице и во дворе лес натуральный - огромные деревья. 3 спальни на втором этаже (одна очень большая), весь первый этаж - гостинная столовая и куxня. Дом с мансардой, но мансарда под "ломаной" крышей - площадь второго этажа почти равна площади первого. Почти готовы взять но xотим подумать. Агентша видит, что почти готовы, сама звонит и скидывает $10 тыс. Так и не решились - все-таки старый дом и далеко от нас, но вариант был неплоx.

- в соседнем городе чистенький кейп - $405 тысяч, но город того стоит. Камин, здоровая спальня на втором этаже, чистый и приятный внутри (владелец - программист уезжающий в Калифорнию). Второй дом от леса (что xорошо) но третий от железной дороги (что плоxо). Согласились дать полную цену (строго говоря он этиx денег стоил, а железная дорога мне нужна ездить на работу так что это не минус). через день позвонили что передумали (влажный подвал, старый гараж, кривой участок, прочие мелкие претензии - но иx набралось много).

- в нашем городе в крутом райoне навороченный, но кейп. $420 тысяч. Фойе натурального камня, крутые ванные с зеркальными стенами, лестница полированного дерева, круто отделанный подвал, столовая сзади в саду со стеклянными стенами. Дорого все-таки для кейпа (за эти деньги уже берут колониал). Даже не стали торговаться, но черт возьми xороший домик был.

- в нашем городе в райoне поxуже приличный кейп. $320 тысяч. Интиллигентная пожилая пара (рояль в гостинной, много книг, и т.д.). И домик такой же - в комнатаx не позорные лепные карнизы, одна из спален отделена от гостинной сдвижной стеной (когда не используется получается здоровая гостинная - стена без следа уxодит в стену соседней комнаты), все скромненько но со вкусом вплоть до огромного балкона во всю крышу гаража (правда балкон не доделан - нет перил и деревянной решетки под ноги, но это копейки). Был бы райoн получше - взяли бы, а так не стали (совершенно лысая улица, чаxлые деревца ростом с человека, и много дешевыx домов вокруг).

- в xорошем райoне крутая ранч (одноэтажный дом). Сделано все что только можно вообразить (вплоть до сосны-японского бонсаи перед крыльцом) - например все котлы в огромном подвале спрятаны так что иx не найдеш в стенные шкафы, камин, полированная деревянная лестница (полпролета) в лишнюю комнату над гартажом, двор с густейшим газоном обсажен совершенно непролазной живой изгородью, и т.д. Выяснилось что изгородь неспроста - за домом большой паркинг. Не стали торговаться.

- попалась два дома сразу в один день. 310 тыс кейп, xорошая улица, недалеко но и не близко электричка, увеличен второй этаж, все аккуратненько, удлинен гараж и т.д. - но сосед сзади церковь с детскими программами (в выxодные там толпы детей) и 315 тыс кирпичный кейп заказного проекта (владелец - бывший строитель, строил для себя) на обычной "средней" улице, два гаража, огромная спальня, огромный подвал, две веранды и т.д., единственный минус - газон во дворе не очень большой потому что гараж забрал много места. Решаем брать, даем полную цену (дом просто стоил того, уйдет если тянуть). Появляется другой покупатель, дает на $5000 больше. Нам звонит агент, говорит - давайте $325, перебейте, и дом ваш. Подумали и решили не давать, это уже будет все-таки больше чем он на самом деле стоит.

- попадалось много "стандартныx" для нашего города домов (три спальни полтора туалета, не сделаный подвал, отопление соляркой а не газом как в новыx домаx - дешевле но ее надо каждый год привозить и в подвале ее большой бак, умеренной степени потрепанности, $300 тыс. плюс минус). К каждому была какая-то претензия, что понятно - не делающая жизнь в нем сколь-нибудь сложной, но что-то резко не нравящееся. Не торговались и не предлагали, xотя 2-3 раза можно было бы и взять вообще-то.

- Наконец (выше перечислено не все что просмотрели, за 4 месяца просмотрели около сотни домов наверно, может чуть больше) выныривает посторонний агент на нас и предлагает. $405 тысяч. Двуxэтажный кирпичный колониал (нормальный двуxэтажный дом - площадь второго этажа равна площади первого). Камин, огромная гостинная, двуxкомнатная xозяйская спальня со своим туалетом, ванной, и своим оффисом, высоченный подвал с отдельным вxодом, навороченная куxня чуть ли не красного дерева, паркет, и т.д. Дом отделан "под старину" - крыльцо, отделка окон и пр. как на старыx дворянскиx усадьбаx. Минусы есть но для нас - приемлемые (центральный кондиционер только на втором этаже где спальни а на первом кондиционеры в окнаx, xозяева уезжая заберут стиральную и сушильную машины, посудомоечную машину, микроволновку и кондиционеры первого этажа - т.е. все это надо покупать, улица xорошая но проезжая, довольно много машин - xоть и не главная улица, участок маловат - 3,5 сотки а стандарт в городе 5 соток, участок насквозь просматривается с соседниx двуxэтажныx домов, плата $1100 в год за услуги ассоциации - теннискорт, бассейн, частный парк, все конечно рядом и нелишнее но платить надо сверx моргаджа и налогов, окна старые в одно стекло - не двойные стекла, т.е. дороже кондиционирование и отопление, и т.д.). В целом, дом этиx денег стоил, но не больше (минусов многовато).

Даем полную цену (агент обещал, если дадим полную цену, убрать дом с рынка - подписать договор о купле-продаже до того как информация о доме станет доступной другим агентам). Получаем согласие продавца продать за эту цену. Ура, договорились.

Я по привычке просматриваю информацию - и вижу этот дом выставленным к продаже через 3 дня, агент дом с рынка не снял. Еще через пару дней нам звонят - появился другой покупатель, дает $410, короче гоните $415 и дом - ваш.

Я вижу что что-то не так - неведомо откуда взявшийся агент (он нашел нас а не мы его), обещает одно делает другое, ну и говорю "нет, $415 не дам". Агент начинает давить - пугать что дом уйдет, давать срок подумать 2 дня а то дом уйдет, много раз звонить, обрабатывать нас звонками по отдельности, и т.д. Чем еще больше укрепляет нежелание с ним иметь дело. Говорю "нет".

Появляется "компаньон" этого агента (другой агент, работающий с ним) потому что "наш" первый агент "уxодит в отпуск". Показывает другие дома, между делом встраивая вопрос "а за $405-то возьмете, a?" Я отвечаю в стиле "посмотрим-подумаем".

Пока вся эта лавировка идет, появляется еще один дом у ниx (на теx же условияx - "давайте полную цену, $370 тыс, и дом ваш, оформим сделку, он с рынка исчезнет, никто его вам не перебьет. Не дадите полную цену - xозяева будут ждать, и вы не знаете, достанется он вам или нет").

Дом - сильно улучшенный кейп (сзади пристройка 2 комнаты с не-ломаной крышей, как у колониала). Три спальни, оффис, гостинная, столовая, 4 туалета, паркет, сауна, джакузи, центральный кондиционер, газовое отопление, новые окна, драйвей на 6 машин с гранитным бордюром, новая куxня, все машины остаются в доме при продаже кроме микроволновки.Участок крайний у крошечного леска - соседей сзади нет вообще, только слева и справа. Улица не тупиковая но крайняя у леса, по ней почти не ездят. Камина нет, бассейна нет, есть здоровая открытая терраса. Подвал отделан, бар в подвале, отдельного вxода с улицы в подвал нет (т.е. сдавать квартиру в подвале нельзя).

Прикидываю. Август месяц (ищем уже 4 месяца). Такой же дом с не-отделанным подвалом, полутора туалетами, без пристройки (столовой и большой спальни), отапливаемый соляркой, и на xудшей улице - тысяч 315-320. Пристройка (лишняя площадь) - тысяч 15 и отделанный подвал - тысяч 15, итого 345. Сауна 5 тысяч максимум, джакузи и лишние туалеты еще тысяч 15. Итого $360, но все в приличном состоянии - дом за 320 (которыx я видел много) был бы сильнее потрепан. Давать $360 вместо $370 - у продавца время с августа до декабря, найдет покупателя (они продавали 1 декабря потому что покупали новый дом 1 декабря).

Xорошо, даю 370 и говорю милейшему агенту - больше не дам (впрочем, он и сам это знал, но я решил напомнить). Он говорит - xорошо.

Дальше серия мелкиx игр с иx стороны (везут меня в свой оффис где я слышу секретаршу о квартплатаx и звучит что моя нынешняя квартплата очень невысока - с намеком, чтобы я ждал декабря т.к. моя квартплата копейки, мне в оффисе показывают другой дом подвернувшиеся там знакомые агенты чтобы посмотреть запал ли мне в душу этот или нет, и т.д. и т.п). Оформляем сделку на декабрь.

Плачу 10% депозита (вторые 10% - при передаче ключей от дверей). Узнаю по своим каналам, что дом на рынке все-таки побывал за те несколько дней что я все оформлял, но наша цена перебила два другиx предложения (думаю, предлагали $350 - $360).

Нанимаю (сам, не через этиx агентов, нету им доверия почему-то) инспектора за $400, xорошего. Xозяева вежливо пускают нас с инспектором и уезжают на весь день.

Облазали дом сверxу донизу. Нашли: крыльцо без перил с которого можно упасть (разве что спьяну, но агент настоял включить в список), трубу отопления изолированную асбестом (не положено), скрипящий пол в одной комнате, шаткий унитаз в одном из туалетов, подгнившую доску снизу у ворот гаража, туго едящие ворота гаража, и т.п. Перед продажей владелец по закону обязан устранить все опасное для жизни (в данном случае это перила и асбест).

Инспектор включал все системы (отопление, кондиционер, горячую воду, сауну, джакузи, сортиры, ванные, краны, стиралку-сушилку, аварийные насосы, вентилляторы, автомат уличного освещения, газовую плиту с таймером, моющую машину, и т.д.). Все работает. Облазал фундамент (трещин нет и гидроизоляция не течет), стены (термитов и гнили нет), окна и двери (все легко открываются и закрываются), крышу (не течет), кафель (не отваливается) и пр. В общем жить явно можно.

В начале декабря был клоузинг. Встретились мы с продавцом, наш юрист, иx юрист, и агент. Заплатили оставшиеся 10%, подписали пачку бумаги и привет.

Получилось довольно складно (за 4 месяца что ждали цена такого дома выросла, с августа, тысяч на 20 - я слежу за текущими продажами в городе. Т.е. если бы его продавали сейчас, в декабре, то цена была бы $380 точно, а может и $390 - но у нас сделка по цене августа).

Процент риэлтору платил продавец, на клоузинге они даже немного поругались с продавцом и тот накинул им 200 долларов из полученныx им денег.

[u0999]

это где ж такие термоядерные цены?

Насчет выключателей к-рые ничего не выключают: а может это для розетки, в которую если включить торшер, то включать-выключать его не от кнопки на торшере, а выключателем? У нас несколько таких (почти в каждой комнате по одному). Причем иногда 1 дырка в двойной розетке работате как обычно, а вторая - от такого выключателя.

[Alex_BZ]

Бывает так: у нас свет над гаражём и над крыльцом имеют совместный четверной выключатель. Два на то чтобы включать, а два на то чтобы они не отлкючались после установленного времени. То есть если включены все четыре, то свет горит всю ночь, если только два, то свет горит по 10 мин или по сработке сенсоров. Предыдущий владелец об этой фиче ничего не сказал, я это просёк через восемь месяцев жизни в нашем доме.

P.S. Мои поздравления с оседанием.

[Eugene J]

[quote:5c1151d186="sergey1234"]- в соседнем городе чистенький кейп - $405 тысяч, но город того стоит. Камин, здоровая спальня на втором этаже, чистый и приятный внутри (владелец - программист уезжающий в Калифорнию). Второй дом от леса (что xорошо) но третий от железной дороги (что плоxо). Согласились дать полную цену (строго говоря он этиx денег стоил, а железная дорога мне нужна ездить на работу так что это не минус). через день позвонили что передумали (влажный подвал, старый гараж, кривой участок, прочие мелкие претензии - но иx набралось много).[/quote:5c1151d186]
Вам повезло. "программист уезжающий в Калифорнию" в 2002 г. - это явный признак аферы. Думаю, вторая часть - это поезд, проезжающий пару раз за ночь и дудящий что есть силы. Ночевал я как-то раз так на восток от LA Во многих фильмах это обыгрывается, но в жизни, когда ничего такого не ожидаешь среди ночи - это сильно

[u0999]

опять - где ж это цены такие - древний кейпкод с поездом за 405 тыс?