аукционы по недвижимости.

[Tonya Tomato]

Тоня, вы постоянно противоречите себе.

это вы меня с кем-то спутали... возможно даже с самой собой

вы забыли о даунпэйменте в моей схеме.

[Kolombina]

Тоня, а причем здесь даунпеймент? Хоть 50% даунпеймента изначально.

Решение отдавать проперти на форкложер или нет, принимается исходя из суммы оставшегося мортгиджа (мортгиджей) и market value

Если вы как-то привязываете еще и даунпеймент к этой схеме, поделитесь, свежие мысли всегда интересны

[Alaska]

Ну обычно, за сервисы платят тэнанты (отдельный договор), а владелец, только налоги. За неуплату налогов сервисы не отключат. А если тэнанты перестали влатить за сервисы, то это их вина (могут и отключить).

в Кали довольно типично:
тенанты - свет, газ.
лендлорды - вода, канализация, мусор.
Знаю на своем опыте и с той, и с другой стороны... поэтому и спрашиваю;
казалось бы если есть возможность отключить, то это сильный рычаг выгона неплательщиков.
А с другой стороны.. тем лендлордам которые банкротятся, зачем платить за сервисы... и что в таком случае делают тенанты?

В Неваде канализацию и мусор платит лендлорд обычно, остальное - тенанты.
Канализацию и мусор отключить нельзя. Если владелец на платит, то накладываются лиены на проперти, которые заплатит новый владелец. По сравнению с НОА лиенами канализацией и водой можно пренебречь.

Вообще, НОА liens - самый большой бич этого бизнеса. Здесь в Неваде пытаются сделать class action lawsuit, но пока глухо...

Это точно.
HOA, в отличие от линов проперти тах, не имеют многолетного периода отсрочки.

Канализацию и мусор отключить нельзя.

воду можно.
Мысль об отключки сервисов на меня навел реальный пример, когда народ тырил воду у соседей. Они явно были не владельцами, по словам рабочих, которые не один месяц работали в этой округе.

Меня интересует легальность такого действия. Если это легально, есть рентовая проперть, то логичней заключать контракт, когда владелец платит за воду, как дополнительный рычаг. Но меня терзают смутные сомнения.....

[Tonya Tomato]

Решение отдавать проперти на форкложер или нет, принимается исходя из суммы оставшегося мортгиджа (мортгиджей) и market value

... а также сколько даунпеймент денег пропадает в процессе F. тут надо учитывать и то, что в нынешнее смутное время дома продаются меньше их стоимости, нарисованной на бумаге. значит, нужно жить в доме до победного конца, ничего не платя (моргиж + проперти такс), чтобы хоть как-то восполнить потерянный даунпеймент. некоторым даже удаётся купить другой дом, используя сэкономленные деньги на первом. как пример, банк избавился от моего домика за цену почти на 50т меньше бумажной в 215т.

иначе зачем бы вся страна повально фореклозилась?

[Kolombina]

как пример, банк избавился от моего домика за цену почти на 50т меньше бумажной в 215т.

OMG, Тоня, я вас спрашивала выше о fair market value вашего домика, какая разница что на бумажке где-то написано Вы сказали, что fair market value 215К.

Если ваш мортгидж 190 и ваш дом стоит 165, то ваш форкложер еще можно назвать стратегическим, а если дом стоит 215, то вы не находитесь под водой и выгода возврата даунпеймента - дело спорное.

[Tonya Tomato]

OMG, Тоня, я вас спрашивала выше о fair market value вашего домика, какая разница что на бумажке где-то написано Вы сказали, что fair market value 215К.

если нет никакой разницы, то зачем банк выставляет эту цифру везде да ешё и под названием FMV?

честно говоря, у меня уже голова идёт от дискуссии с вами наверно, надо прекрашать эту бессмыслицу...

[Kolombina]

OMG, Тоня, я вас спрашивала выше о fair market value вашего домика, какая разница что на бумажке где-то написано Вы сказали, что fair market value 215К.

если нет никакой разницы, то зачем банк выставляет эту цифру везде да ешё и под названием FMV?

честно говоря, у меня уже голова идёт от дискуссии с вами наверно, надо прекрашать эту бессмыслицу...

Тоня, если дом продался на маркете за 165К, то это или около этого и есть его fmv.
Разговор действительно бессмысленный, вы постоянно говорите разное и путаете одно с другим. Мне было просто любопытно из первых рук, почему люди форклозаются не будучи апсайд даун, но вы в конце-концов признались, что были апсайд даун и развод тут ни при чем, так что уже неинтересно

[Tonya Tomato]

о, узнаю наш форум, где перекладывают с больной головы на здоровую

это мой последний пост здесь. и то только по причине, что вы, коломбина, перекрутили всю мою ситуацию. ешё одна попытка, чтобы не дать запятнать моё светлое имя

When a house is foreclosed upon by the bank, the owners typically receive Form 1099-A from the lender showing several pieces of relevant information. The information on Form 1099-A will likely be needed to report the foreclosure properly on your tax return. A foreclosure is treated as the sale of property, and the former property owner will need to calculate their gain or loss on the property.

так вот, я получила эту форму 1099-А, которая показывает, что дом был куплен банком у меня за 215т. после этого банк вправе делать с домом всё, что угодно, я к этому никакого больше отношения не имею. банк после этого дом продал за 165т... почему так? - я не знаю, они мне не докладывали... я нашла эту информацию на паблик сайте. всё. а теперь почитайте, что вы пишите и сравните.

я даже уже потеряла нить разговора. помню только сказала, что из-за 6месячного редемптион периода у нас любителей на аукционные дома нет. только и всего

[Балтика №3]

...
так вот, я получила эту форму 1099-А, которая показывает, что дом был куплен банком у меня за 215т. после этого банк вправе делать с домом всё, что угодно, я к этому никакого больше отношения не имею. банк после этого дом продал за 165т... почему так? - я не знаю, они мне не докладывали... я нашла эту информацию на паблик сайте. всё. а теперь почитайте, что вы пишите и сравните.

Ситуация становится всё более запутанной. Если вы должны 190К, а банк купил у вас за 215К, то по логике, он должен вернуть вам разницу 25К ???
т.е. в момент "покупки" банк должен заплатить вам 215К, а вы должны вернуть ему долг в 190К.
Но что ещё интерестно, разница между 165К и 190К, тоже составляет 25К , не думаю, что это просто совпадение.

[Tonya Tomato]

Балтика №3, вы же понимаете, что дом стоит ровно столько, за сколько его готовы у вас купить. значит, банка такaя цифра по ряду причин, известных только ему самому, устраивла. ничего запутанного здесь нет, всё ясно как божий день. во всяком случае мне

[Балтика №3]

Балтика №3, вы же понимаете, что дом стоит ровно столько, за сколько его готовы у вас купить. значит, банка такaя цифра по ряду причин, известных только ему самому, устраивла. ничего запутанного здесь нет, всё ясно как божий день. во всяком случае мне

Это то понятно, не понятны эти банковские игры. Банк с таким же успехом мог "купить" дом и за 190К и показать лосс в 25К, а в вашей ситуации, получается банк формально (на бумаге) увеличивает лосс до 50К.
У них, наверное, тоже были "хорошие" лоера .
Может Kolombina знает, в чём тут дело?

[annushka_ya]

Это то понятно, не понятны эти банковские игры. Банк с таким же успехом мог "купить" дом и за 190К и показать лосс в 25К, а в вашей ситуации, получается банк формально (на бумаге) увеличивает лосс до 50К.
У них, наверное, тоже были "хорошие" лоера .
Может знает, в чём тут дело?

я склоняюсь к тому что Коломбина права. был дом на котором остаток мортгиджа 190. дом находится под-водой, то бишь продать его за 190 невозможно (и они таки продали его за 165, что скорее всего около честной цены). банк выставил дом на аукцион, где дом не продался. дом отходит банку. банку по бухгалтерии надо писать за сколько он этот дом приобрел. он и пишет как цену все издержки. помимо мортгиджа туда входят неуплаченные проценты и штрафы (предположу что бывшие хозяева жили в этом доме несколько месяцев не платя), нудоплаченные проперти таксы, НОА и т.д., а также услуги лоеров по форекложе, проведению аукционов и переоформлению тайтлов. в зависимости от того как долго длился весь процесс там могло и лишних 25 набраться.

[Tonya Tomato]

annushka_ya, по вашей версии тогда я должна была банку разницу или как вы сказали у банка случился loss. но я никогда не получала 1099-C и даже лично уточняла у банка об этом - сказали никаких претензий ко мне не имеют.

кстати, я уже говорила выше, что цифра 190 включает все банковские убытки, которые вы перечисляете. вы идёте по пути коломбины: она тоже пропустила эту часть.

ешё раз. банк забрал дом себе на аукционе с бидом в 215. через 3 месяца дом был продан за 165. никто из нас здесь не знает почему так случилось, только сам банк. а я купила это дом ешё за большую сумму, чем 215. и потому клэймю это как loss для себя тоже. все потерпели убытки кроме новых владельцев. вот это и есть кирдык

[Maestro]

[ все потерпели убытки кроме новых владельцев. вот это и есть кирдык

Ну-это временно может быть.Через год новые владельцы обнаружат, что дом стоит 125 тыс.(например) И они проделают примерно такую же операцию что и вы...

[NYgal]

мне кажетса, что в Бруклине/Манхеттане, в раёнах где живут русские такие удачние аукционы невозможны, ето так?

Не то чтобы невозможны, но там ешче накладываются местные особенности. В частности, в Бруклине аукцион практически на 90% покрыт одной етнической группой, они и даже создают видимость бидов внутри етой группы между собой, но ето все равно идет в один котел. Аутсайдерам остаются ошметки, не стояшчие внимания. Кроме того, "входной билет" намного дороже. Так средняя цена недвижимости намного выше.

Лучше работает елементарный поиск в интересуюшчем ва раёне: где видимость заброшенности, разговор с соседями и тд и тп. Потом ACRIS, чтобы посмотреть детали, владельца, наложено ли что- нибудь уже на дом и тд. Можно для начала взглянуть на propertyshark, но в городском акрисе больше нароете.

[emalanushenko]

Может у кого-то есть регистрация на realtytrack и вы сможете посмотреть мне информацию для одного дома? Изучаю вопрос. Realtytrack написал, что аукцион долен быть сегодня, сходила в суд
но ничего такого не было. В суде сказали, что аукционы бывают именно на ступерьках суда, но никто не знает когда и что там будет. В tresure, assessor, and title co никто ничего не знает. Кто организует Sheriff sale, неужели в офисе шерифа?

[emalanushenko]

Месяй назад прикупила дом (4плекс) на аукционе. Знала что дом выходит на аукцион и посла его на realtytrack.

Нина, а что значит послала на realtytrack?

[oho]

Я вообсче-то не про свои права спрашивал А про обязанности лендлорда, а также владельца. Которые не могут зависеть от того, подписал я там чего-то или не подписал. Кстати о подписях, lease с Джоном До, от которого проперть досталась Коломбине, я-таки подписал... Так что вполне так себе нормальный я тенант. И Коломбину спокойно пристрелить могу, если она решит вломиться ко мне в жилисче до того, как шериф меня оттуда выкинет. Так что зря вы насчет тараканов, зря.

Вы будете иметь кое какие права на основании этого закона: "Protecting Tenants at Foreclosure Act of 2009
Public Law No. 111-22, Effective Date May 20, 2009, as amended by Public Law No. 111-203". Если новый владелец частное лицо, желающее физически проживать в купленном доме, то он предоставит вам Notice, информирующий вас о том, что у вас есть 90 дней, в течение которых вы обязаны добровольно оставить праперти. Тем временем вы платите новому владельцу аренду в соответствии с первым договором аренды, так как новый владелец вступает в новые права/обязанности вместо предыдущего владельца. И не подумайте, что сможете прокатить "на шару", нарветесь на бомбу быстрого действия под названием "3/5/10 day Notice to pay or quit". Он вам будет вкручивать новые лампочки, а вы ему отстегивать за аренду жилья. Если новый владелец дома - юридическое лицо - банк, например, то в этом случае у вас два варианта: 1, прожить в арендованном доме до истечения срока договора, платя банку за аренду или, 2, принять отступные от банка, называемые "money for keys", и снять новое жилье.

[Tonya Tomato]

Может у кого-то есть регистрация на realtytrack и вы сможете посмотреть мне информацию для одного дома? Изучаю вопрос. Realtytrack написал, что аукцион долен быть сегодня, сходила в суд
но ничего такого не было. В суде сказали, что аукционы бывают именно на ступерьках суда, но никто не знает когда и что там будет. В tresure, assessor, and title co никто ничего не знает. Кто организует Sheriff sale, неужели в офисе шерифа?

вот как у нас. думаю, у вас то же самое. я когда-то хотела саскрайб, но нужно было платить $200. а так как у меня большой нужды не было, а только любопытство, то отказалась от этой идеи. сходите на сайт вашего каунти sheriff's office, и там должны быть линки к местным газетам, публикуюшие информацию о форекложах. не бесплaтно, конечно.

Foreclosure sales are advertised in legal newspapers. To qualify as a legal newspaper, the publication must have a paid subscription of over 500 subscribers. Sales are listed in the real estate section.

[Tonya Tomato]

Месяй назад прикупила дом (4плекс) на аукционе. Знала что дом выходит на аукцион и посла его на realtytrack.

Нина, а что значит послала на realtytrack?

наверно, пасла. то есть подкарауливала, когда дом выставят на аукцион...

[emalanushenko]

Да, конечно, я что-то не поняла, думала о своем. А именно, нашла несколько местных объявлений и realtytrac о них ничего не пишет, я подумала. что им может надо сообщить как-то. Я уже изучила сайт шерифа, ничего даже близкого нет. Я все-таки думаю, что шериф ни при чем, скорее суд, судя по объявлениям, вот например
http://alamogordo.ca.kaango.com/ads/vie ... d=17155699
Сравнивала объявления и realtatrac, и стоимости на сайте совпадают с долгом по кредиту.
Если это также и начальный бид, то с агентом будет дешевле.
Я пока тоже интересуюсь, насколько это работает в нашей местности.
У нас еще есть вторая группа объявлений, но realtytrac про них ничего не знает
http://alamogordo.ca.kaango.com/ads/vie ... d=17275793

[Blender]

Вы будете иметь кое какие права на основании этого закона: "Protecting Tenants at Foreclosure Act of 2009
Public Law No. 111-22, Effective Date May 20, 2009, as amended by Public Law No. 111-203". ...

Спасибо.

[oho]

Спасибо.

Была рада помочь.

[emalanushenko]

Сравнивала объявления и realtatrac, и стоимости на сайте совпадают с долгом по кредиту.
Если это также и начальный бид, то с агентом будет дешевле.

Профессионалы, подскажите, как определить возможные биды?
realtytrac говорит про open bid, он совпадает с долгом, и это больше рыночной цены похожих домов.
Расскажите еще немного про ваш опыт. Спасибо.

[Dweller]

Вопрос:
допустим владелец дома Х взял кредит у банка А на покупку
затем через пару лет владелец взял HELOC у другого банка В

Теперь происходит продажа на ступеньках суда, инициатор - банк А
Как предстоит покупателю разбираться с банком В? Или с ним разбирается уже бывший владелец?

Я так понимаю, после продажи вырученные деньги идут на покрытие долга банку А, затем недоплаченные property tax, а потом уже все остальное если хватит денег. Т.е. выходит что все остальные liens нужно будет тоже удовлетворять? Это то что называется minimum assessment и должно выплачиваться покупателем?