Вопрос к Мыслителю

[Sas2]

[quote:975c6f40d9]
Подведем итоги:
- Заплатили вы за три года жизни в доме 10+23+4+2+3=42 тысячи.
- 122500 - пару процентов продавцу = 120 тысяч.
- Долг ваш 96 тысяч.
Продав дом вы получите прибыль в размере 120-96-42=-18 тысяч, что есть убыток 18 тысяч. Где же тут выгода в вашем примере?
[/quote:975c6f40d9]


Дом 100к, с closing cost 103к, заем 93к, 10к даун, заем под 6.5% - 588$ в месяц, проперти такс 1000$. После трех лет долг 89,668$, интерест паид 17,829$, проперти такс 3000$, home owner insurance 1000$.

Итого за 3 года на дом ушло 21168+3000+1000= 25168$ из них примерно (17829+3000)*25%=4.2к вернуться как списание, то есть расход 21к.
Дом теперь стоит 122500, так как продавать мы его не собираемся, то комисионные платить не зачем. И так 122500-89668-21000-10000=1832.

За это же время живя в апартментах по 600$ вы заплатите 21600$

Итак +1832$ если жить в доме и -21600$ если в апартментах

Enjoy

[thinker]

[quote:b8df793e76="ATrubka"]Откуда вы взяли 8%? Статистика говорит - 4. То есть идут лишь убытки. Первые пару лет, если вам, конечно, не подвернулось счастье, вы просто теряете деньги, особенно, если выплачиваете втрое больше, расчитывая расчитаться за 10 лет..[/quote:b8df793e76]

8% как раз и есть статистическая цифра, которую я видел в различных источниках. Ссылки под рукой пока нет, но надо поискать. Согласен, что в первые годы, пока невыплатишь дом прибыль небольшая или даже её совсем может не быть, например, если дом падает в цене в какое-то время. Однако после выплаты дома, прибыль очевидна.

[quote:b8df793e76="ATrubka"]Кроме того, речь не идет теряете вы или зарабатываете на доме или на машине. Речь идет о том, что не платить проценты все равно выгоднее, чем их платить (в одном случае больше получаешь, в другом меньше теряешь, но разница в цене, считайте, та же самая). Почему же вы не ждете, пока сумма наберется?
По вашей логике, надо было бы на автобусе ездить, пока на машину не насобираешь.[/quote:b8df793e76]

Вопрос понятен. Ответ: Да, конечно, вы правы. Идеальным было бы вообще не занимать на дом, а копить всю жизнь. В этом случае потери были бы равны нулю. Небыло бы ни каких процентов банку. Однако, я с-читаю, что чтобы накопить на дом требуется значительное время, иногда полжизни. Кроме этого, как справедливо отметили выше, цена на дома неуклонно возрастает из года в год. Поэтому чисто из практических соображений, я так сказать позволяю себе залезть в долг и купить дом в кредит, но кредит не на 30 лет как у многих, а на 15, и при этом еще выплачивать досрочно. После всего, у меня будет дом, и через 10 лет я буду жить не платя за жильё, и кроме этого, само жильё будет прибыльным в случае его продажи.

В случае с кредитом на машину, заметьте, все наоборот. После выплаты кредита у тебя остаётся во всех смыслах старая машина, которая еще к тому-же, значительно потеряла в цене. Какой смысл былo тогда занимать на неё у банка и платить 7% в год? Мой ответ - накопи за 2-3 года, купи за наличку слегка подержанную машинку (пока ездишь на старенькой за $2к) и езди на здоровье. Потерял работу, закончился контракт, появились какие-либо непредвиденные медицинские расходы - нет проблем. Не надо думать, чем платить за машину, поскольку ты уже ездишь на том, что МОЖЕШь СЕБЕ ПОЗВОЛИТь.

[CBI]

[quote:2d135a6113="Sas2"]
Дом теперь стоит 122500, так как продавать мы его не собираемся, то комисионные платить не зачем.
Итак +1832$ если жить в доме
Enjoy[/quote:2d135a6113]

Проницательный наблюдатель может заметить, что так дом продавать Вы не собираетесь, то прибыль Ваша по сути бумажная. Дома не являются liquid assets.

Кроме того деньги, уплаченные в качестве downpayment консервативно могли бы приносить 5% дохода.

Если учесть расходы связанные с поддержкой дома в нормальном состояни,
допольнительные покупки связанные с обустройством дома,
а также уменьшенную гибкость Вашу в случае необходимости смены места жительства, способность наслаждаться (Enjoy) может сильно пойти вниз.

[thinker]

[quote:55a65ba6a3="CBI"]Цена домов в Америке не только растет, но также бывает и падает. Сейчас многие говорят мы на пике бума. [/quote:55a65ba6a3]

Согласен, что в какие-то годы цена на дом может падать. Однако в долгосрочной перспективе, коей и является покупка дома, дом дорожает в 99% случаев. Под долгосрочной перспективой я имею ввиду не 3, 5 лет (типа как сейчас пик бума, или краткoвременный спад в экономике) , а 7, 10, 15 лет. А уж как многие живут в доме 30 лет - однознозначно, что их дом поднимется в цене!


[quote:55a65ba6a3="CBI"]А если посмотреть несколько десятилетий назад, особенно в довоенный период, то вернуть деньги, потраченные на новый дом практически было невозможно. Подержанный дом всегда стоил меньше того, сколько он стоил, когда был новым.

Делайте отсюда выводы самостоятельно[/quote:55a65ba6a3]

Хочу сделать вывод, что слава богу, мы уже давно не живем в довоенное время! Дома продолжают дорожать вот уже более 50 лет. И нет оснований считать, что этот процесс пойдет вспять. Конечно, бывают и исключения, и где-нибудь в Калифорнии, какой-нибудь дом действительно упал в цене за несколько последних лет (например из-за того, что возле него построили шумный фривэй). Но мы говорим о том, как оно в целом по стране.

[CBI]

[quote:1fc7d74300="thinker"]
Хочу сделать вывод, что слава богу, мы уже давно не живем в довоенное время! Дома продолжают дорожать вот уже более 50 лет. И нет оснований считать, что этот процесс пойдет вспять..[/quote:1fc7d74300]

Проницательный наблюдатель мог бы спросить у японцев были ли у них такие основания 10-15 лет назад.

[TaTaTa]

[quote:6c12228f89="Sas2"]

5. PMI. Интересно кто сейчас платит PMI?????? Только законченные идиоты.
[/quote:6c12228f89]

Т.е. все кто сейчас купили дома и не имели при этом 20% в даунпеймент - законченые идиоты? Особенно в CA, где стоимость домов начинается с 500К. Каким идиотом надо быть, чтобы не накопить жалкие 100К на даунпеймент...

"я плакаль" (с)

[thinker]

[quote:9e137ddde4="CBI"][quote:9e137ddde4="thinker"]
Хочу сделать вывод, что слава богу, мы уже давно не живем в довоенное время! Дома продолжают дорожать вот уже более 50 лет. И нет оснований считать, что этот процесс пойдет вспять..[/quote:9e137ddde4]

Проницательный наблюдатель мог бы спросить у японцев были ли у них такие основания 10-15 лет назад.[/quote:9e137ddde4]

Может еще россиян спросим? Мне нравится ваша проницательность.

[ATrubka]

[quote:298df5447a="Sas2"][quote:298df5447a]
Подведем итоги:
- Заплатили вы за три года жизни в доме 10+23+4+2+3=42 тысячи.
- 122500 - пару процентов продавцу = 120 тысяч.
- Долг ваш 96 тысяч.
Продав дом вы получите прибыль в размере 120-96-42=-18 тысяч, что есть убыток 18 тысяч. Где же тут выгода в вашем примере?
[/quote:298df5447a]


Дом 100к, с closing cost 103к, заем 93к, 10к даун, заем под 6.5% - 588$ в месяц, проперти такс 1000$. После трех лет долг 89,668$, интерест паид 17,829$, проперти такс 3000$, home owner insurance 1000$.

Итого за 3 года на дом ушло 21168+3000+1000= 25168$ из них примерно (17829+3000)*25%=4.2к вернуться как списание, то есть расход 21к.
Дом теперь стоит 122500, так как продавать мы его не собираемся, то комисионные платить не зачем. И так 122500-89668-21000-10000=1832.

За это же время живя в апартментах по 600$ вы заплатите 21600$

Итак +1832$ если жить в доме и -21600$ если в апартментах

Enjoy[/quote:298df5447a]

Вы, конечно же, попытались увести расходы в сторону минимизации.
Уж страховку на дом вы точно купите (чтобы крышу не чинить и т. п.). Еще штуки полторы. В общем, суммы на мэйнтененс дома за это время (особенно если он всего 100К стоит) - несколько тысяч. Крути не крути, выложите их так или иначе.

Кроме того, разговор шел все-таки о продаже через три года. Иначе все расчеты вообще бессмысленны, так как я не придерживаюсь Мыслительской точки зрения и купил бы дом хотя бы потому, что хочется.
В общем, этот расход надо добавить.

Если вы мне расскажете, как избежать ПМИ при 10% даунпэймента, я буду вам благодарен.

Если вы мне расскажете, как я могу наэкономить 1.5 тысячи в год на налогах, платя 590 за моргидж, я буду вам также несказанно благодарен.

По последним двум пунктам до ваших разъяснений я придерживаюсь точки зрения Станиславского - "Не верю".

В итоге, приближаемся к моим расчетам. Кстати, если вы найдете какой-нибудь калькулятор, сравнивающий выгодность покупки дома в сравнении с рентом, то вы получите скорее мои цифры, чем ваши. Попробуйте, вы удивитесь.

З. Ы. Конечно же я лукавлю, говоря, что никаких выгод от дома нет и т. п. Однако мои расчеты показывают, что не все так сказочно. Чтобы, прожив в дешевом доме, потратив мало на даунпеймент и т. п. получить через 3 года выгоду надо чтобы дом сильно подорожал. Или при среднем подорожании надо давать большой даун или дольше жить. В общем, один из параметров надо варьировать.

[MaximA_list]

[quote:7085147025="Sas2"]Мда, такого вольного манипулирования математикой и фактами как Атрубки, я еще не видел. По пунктам.

1. Налог и closing fee 10% вы что озверели, не более 3-4%. При продаже через агента комисионнные 6% [/quote:7085147025]

Ну-ну. В штате WA, например, при продаже дома платится excise tax в размере 1.78% от продажной цены дома и это в придачу к комиссионным и closing fees. Так что где как.

[quote:7085147025="Sas2"]3. За 100 тысячный дом 2 тысячи проперти такса - побойтесь бога. [/quote:7085147025]

Ни в коем разе. В DuPage county в штате IL property tax rate is 2%, что как раз и составляет 2,000 в вышеприведенном примере.

[quote:7085147025="Sas2"]6. Выгодно, выгодно. У меня STATE таксы как раз составляют 7200-7400$. Так что ВСЕ что выше, интерест!!!, проперти такс!!! как раз и списывается с налогов. [/quote:7085147025]

В уже упоминавшемся штате WA state income tax отсутствует.

[quote:7085147025="Sas2"]Так что уважаемый только одно из 6 ваших утверждений является правдой.[/quote:7085147025]

Так что, уважаемый, не надо обобщать Ваши личные обстоятельства на всю страну. Различия весьма немаленькие.

Теперь ответим Thinkeru. Нащет того, что говорит статистика.

1. Насколько мне известно средний прирост стоимости дома не 7%, а 5%.
2. Трудно говорить о доме, как о реально долгосрочном вложении денег. Во многих местах средний срок владения домом составляет 4 года. Причины разные - кто-то перехал из-за работы, кто-то еще по каким-то причинам, но большинство просто trade up. Поскольку в общем случае покупать жилье выгоднеее, чем снимать, то многие стремятся купить дом при первой возможности. Через некотороое времай возможности увеличиваются и этот дом продается, а покупается больше/лучше/дороже. Когда дети вырастают, очень многие trade down, т.е. продают большой дом и переежают в condo/townhouse с тем, чтобы избавится от стрижки газиона и т.п.

[CBI]

[quote:728ca6a1d5="thinker"]
Может еще россиян спросим? Мне нравится ваша проницательность. [/quote:728ca6a1d5]

Проницательными по определению называют тех, кто может посмотреть на вещи используя различные перспективы.

[Sas2]

Татата, про финансирования типа 5-15-80 или 10-10-80 Вы не слыхали?

CBI Я ЗАПРЕЩАЮ ВАМ ЦИТИРОВАТЬ МЕНЯ ЧАСТЯМИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ, НЕУДОСУЖИВАЯСЬ ДАЖЕ ПОСТАВИТЬ МНОГОТОЧИЯ. Полная фраза была такова

[quote:466412a4ba]
Итак +1832$ если жить в доме и -21600$ если в апартментах

Enjoy
[/quote:466412a4ba]

Говоря об инвестменте 10к под 5% вы забываете учесть расход на жилье в апартментах.

Конечно бумажная, так как я в здравом уме и не собираюсь продавать дом через 3 года после покупки. Но она не бумажная в том смысле что если бы я жил в апартментах и через 3 года я решил купить себе дом, то вот тогда эта бумажная прибыль один в один перейдет в реальную. То есть если я решу купить через 3 года этот же самый дом то у меня будет на 1832+21600=23432 реальнух доларов меньше.
23432$ прибыли на 10000$ инвестиций неплохо да? На самом деле конечно меньше но, эта сумма быстро растет по мере выплаты дома и его одно временно удорожания.

Кстати с машиной этот трюк не проходит, подумайте почему.

[thinker]

[quote:f167e98b40="ATrubka"]Ы. Конечно же я лукавлю, говоря, что никаких выгод от дома нет и т. п. Однако мои расчеты показывают, что не все так сказочно. Чтобы, прожив в дешевом доме, потратив мало на даунпеймент и т. п. получить через 3 года выгоду надо чтобы дом сильно подорожал. [/quote:f167e98b40]

Вообще-то с самого начала, когда я говорил о прибыли, я имел ввиду долгосрочную покупку дома, а не 3 года. А 3 года - это, согласен, рулетка. Обычно финансисты рекумендуют покупать дом, если вы уверены в нем прожить как миниум 5 лет. Только в этом случае можно надеятся на какую-то прибыль.

[Alex_BZ]

There’s unwritten rule of 3.5 years. Plan to stay less than 3.5 years in the house ==> don’t buy, more ==>go ahead.

[Valeus]

[quote:9857db5861="TaTaTa"][quote:9857db5861="Sas2"]

5. PMI. Интересно кто сейчас платит PMI?????? Только законченные идиоты.
[/quote:9857db5861]

Т.е. все кто сейчас купили дома и не имели при этом 20% в даунпеймент - законченые идиоты? Особенно в CA, где стоимость домов начинается с 500К. Каким идиотом надо быть, чтобы не накопить жалкие 100К на даунпеймент...

"я плакаль" (с) [/quote:9857db5861]

Нет, все, кто не воспользовался second mortgage to avoid paying PMI...

[CBI]

[quote:42896f4559="Sas2"]
CBI Я ЗАПРЕЩАЮ ВАМ ЦИТИРОВАТЬ МЕНЯ ЧАСТЯМИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ, НЕУДОСУЖИВАЯСЬ ДАЖЕ ПОСТАВИТЬ МНОГОТОЧИЯ. [/quote:42896f4559]

А чего орать-то? Фразу Вашу и так все могут прочитать кому надо.

И фразы ваши не настолько ценны, что их полностью цитировать. Про оплату квартир и так все знают.

Не надо нервничать. Наслаждайтесь