[quote:c5211ccccb="Observer_"]Мужики, ну как же так - никто не упоминает главного в этом деле.
А оно в том, что надо рассчитывать прибыль не на цену дома, а на капиталовложение.
например, кто-то купил дом за $100,000 при этом заплатив наличными $10,000 и взяв взаймы $90,000 под 7% годовых, на 30 лет. Пусть дом в год дорожает на 7%. Выплаты по ссуде составят $598 в месяц, что за три года выльется в $21,528. Дом за это время поднимется в цене до $122500, а ваш долг за него упадет до $87000. Если вы его теперь продадите, у вас в кармане останется $35,000. Заплатили вы за это время $31,528, то есть на вложенные $10,000 вы получаете примерно $3,500 прибыли.
Это, конечно очень грубый подсчет, который не учитывает расходов на покупку и продажу и муниципальный налог, но и не учитывает тот факт, что процент выплаченный по ссуде будет списан с дохода при подсчёте налогов, и что вы не будете платить за аренду жилья, и будете иметь совсем другое качество жизни (которое тоже стоит денег!
).
[/quote:c5211ccccb]
Все в вашем сообщении верно, кроме некоторых деталей. А именно:
1. Вы забыли налог и клозинг фии при покупке. Набавьте тысяч 10. Итак ваш дом стоит 110, продать вы его можете за 90-95 (так как надо заплатить агентам за продажу).
2. За три года вы заплатите 23 тысячи (чуть больше, так как в моем примере сумма долга 100К) из которых примерно 10-20 процентов будет оплата самого долга, а остальное - проценты за него. Можете сверить это с бесчисленными лоан-моргидж калькуляторами. На вскидку, ваш долг уменьшился тысячи на 2, может 3. Возьмем 4000. То есть, должны за дом вы будете 110 - 10 даунпэймент - 4 выплат = 96.
3. Вы забыли о налоге на собственность (праперти тэкс). На такую сумму, я думаю 1.5 - 2 тысячи в год. За три года возьмем 4 тысячи.
4. Если это дом, то вы купите на него страховку и всякие услуги, вроде стрижки газона и уборки снега. Если квартира, то просто за ассистенс платить будете. В итоге еще 2 штуки добавьте за три года.
5. ПиЭмАй, так как ваш даунпэймент меньше 20 процентов. Считайте сотня в месяц. Значит, округляя в меньшую сторону, 3К за три года.
6. Что касается списывания налогов: в год вы потратите 600*12 = 7200 на уплату моргиджа. Из них процентов 90-80 это проценты, с которых вы можете списать налоги. Итак пусть сумма эта 7000. Если у вас есть жена, то в случае совместного оформления налогов и упрощенного налогообложения у вас автоматически не облагаются налогом 7200. То есть, если вам больше нечего списать как итемайзед, то это даже не выгодно. Так что на этом сэкономить вовсе не получится.
Подведем итоги:
- Заплатили вы за три года жизни в доме 10+23+4+2+3=42 тысячи.
- 122500 - пару процентов продавцу = 120 тысяч.
- Долг ваш 96 тысяч.
Продав дом вы получите прибыль в размере 120-96-42=-18 тысяч, что есть убыток 18 тысяч. Где же тут выгода в вашем примере?
Ну и наконец, вряд ли мое качество жизни улучшится от переезда в дом за 100К. Скорее ухудьшится. Либо район будет плохой, либо дом убитейший.
А в остальном в ваших расчетах все верно.
И дом и машину я использую. Но первый приносит мне прибыль, а вторая - убытки. Чувствуете разницу? И дело не в том, чтобы перестать ей пользоваться, а в том, чтобы перестать на неё занимать деньги, чтоб уменьшить тем самым расходы.
