Куда лучше податься в Канаде?

[sondo]

Да, и ещё момент - покупающий агент (вместе с продающим) - серьёзно давит продавца чтобы тот просел. Если у вас его нет - соответственно за вас никто давить не будет, причём что покупающий агент больше всех заинтересован завершить сделку. Думайте..

На рынке покупателя и давить не надо.
Елси я вижу что все дома в районе листнут 100-120 дней, некоторые перелистнуты, цены уже снижались, знаю средную цену по больнице в данном районе по продажамза последние 2 месяца, знаю цену в 2005 (до местного бума), и хочу купить дом за цену не бОльшую чем считаю разумной, я дам оффер на цену 2005 плюс 15-20%, т.е. то 20-30% скидкт от листнутой цены. И если они не хотят, то я не буду покупать ибо мне невыгодно. Мне рента все равно выгоднее а спешить некуда. Оффер окончателный и бОльшего из него не выжать. А агенту оффер такого вида не нужен, он будет уговаривать не рисковать и дать минус 5% и радоваться елси согласятся.
Я могу ждать год. Агент ждать год не может.

[Мишка]

Да, и ещё момент - покупающий агент (вместе с продающим) - серьёзно давит продавца чтобы тот просел. Если у вас его нет - соответственно за вас никто давить не будет, причём что покупающий агент больше всех заинтересован завершить сделку. Думайте..

На рынке покупателя и давить не надо.
Елси я вижу что все дома в районе листнут 100-120 дней, некоторые перелистнуты, цены уже снижались, знаю средную цену по больнице в данном районе по продажамза последние 2 месяца, знаю цену в 2005 (до местного бума), и хочу купить дом за цену не бОльшую чем считаю разумной, я дам оффер на цену 2005 плюс 15-20%, т.е. то 20-30% скидкт от листнутой цены. И если они не хотят, то я не буду покупать ибо мне невыгодно. Мне рента все равно выгоднее а спешить некуда. Оффер окончателный и бОльшего из него не выжать. А агенту оффер такого вида не нужен, он будет уговаривать не рисковать и дать минус 5% и радоваться елси согласятся.
Я могу ждать год. Агент ждать год не может.

Есть разные ситуации и со стороны продавца и со стороны покупателя. Кто-то может ждать годами, а кому-то надо срочно купить или продать. Агенту, естественно, легче работать с теми, кто спешит, неважно, продавец или покупатель.

Насчет того, что все дешевеет - я вот тоже думала, что недвижимость дешевеет, а вот на днях получила распечатку о недвижимости в GTA, и выяснилось, что обьем продаж да, снизился, а цены в некоторых районах - внимание! - выросли. Так что надеяться, что все упадет до цен 2000-мохнатого года не стоит. Правда, что там в Едмонтоне, мне из Торонто судить трудно, но надо все таки реально оценивать ситуацию, а то можно и не дождаться.

[sondo]

Насчет того, что все дешевеет - я вот тоже думала, что недвижимость дешевеет, а вот на днях получила распечатку о недвижимости в GTA, и выяснилось, что обьем продаж да, снизился, а цены в некоторых районах - внимание! - выросли. Так что надеяться, что все упадет до цен 2000-мохнатого года не стоит. Правда, что там в Едмонтоне, мне из Торонто судить трудно, но надо все таки реально оценивать ситуацию, а то можно и не дождаться.

эдмонтон - супер-специфик случай
Там за один год цена (01.2006-0.1-2007) поднялась в 2 раза.
После этого постоянно падает (now 30% down after the peak for SFH)
http://www.edmontonrealestateblog.com/. ... 970c-800wi

[ottawskii]

Я могу ждать год.

С таким подходом вы можете ждать и намного дольше!
Шутка.

Удачи!
И, пожалуйста, через какое-то время, когда будете в процессе или появится результат - поделитесь опытом, плиз.
Интересно.

Предлагаю принять к рассмотрению также дополнительные параметры:
сколько вы заплатите рент за этот год+?
Будет ли % по мортгиджу (если актуально) дешевле для вас через год+?
Может на нынешнем рынке падения цен и низких продаж - ваша тактика и сработает.
Но стоит ценам остановиться, или поползти вверх...
К тому же, подозреваю, рывок вверх будет довольно резкий.
У меня складывается впечатление, что очень и очень многие притаились покупать, выжидая минимума цен.
И очень многие не хотят продавать на таком рынке, пережидают (следовательно - сам выбор весьма ограничен).
Как только большинство решат, что дальнейшего понижения ждать бессмысленно - подозреваю цены подпрыгнут довольно резко.

[sondo]

Как только большинство решат, что дальнейшего понижения ждать бессмысленно - подозреваю цены подпрыгнут довольно резко.

Резко не подскочат пока будет а) продолжаться кризис (в томе же Эдмонтое тоже, там оооочень многое завязано на нефтяной индустрии); б) все еще будет oversupply только что постренных, на последнем издыхании бума, новых домов и кондо.

[ottawskii]

Насчет того, что все дешевеет - я вот тоже думала, что недвижимость дешевеет, а вот на днях получила распечатку о недвижимости в GTA, и выяснилось, что обьем продаж да, снизился, а цены в некоторых районах - внимание! - выросли.

Монреаль и Оттава - в среднем цены чуть выросли за 2008ой.
Понятно, что в Ване и Альберте был бум, цены задрались. Посему и падение там больше.
Кстати, подозреваю, что если цена за баррель нефти не вырастет как следует - жилье в Альберте будет продолжать дешеветь еще долго. Бум то был основан на единичном продукте.

Про Торонто прочитал недавно интересный обзор, где утверждалось, что цены в GTA снизились очень незначительно.
Просто колоссально упало количество продаж. Причем понятно, что в прослойке дорогого жилья оно упало сильнее, чем в слое дешевого.
Посему и "средняя цена" (основанная на известных сделках) - упала.
На самом деле, типа, такой отчет не отражает реального положения вещей.
Если подобное правда - то ждать в GTA пока цены снизятся - практически бессмысленно...

[piligrim77]

нет. от меня такого не требовалось. условием было что первый раз покупаю жилье в Канаде. про заграницу никто не спрашивал
у меня дом не новый

Странно. Должны были.Ну да тем лучше
Скажите, пожалуйста, как быстро вы получили эти деньги после того как отослали им лоерские бумаги (в Ошаву, если правильно помню)?
У меня уже 2+ месяца прошло, и ни бум-бум.

я получил примерно через полгода но это потаму что этот закон приняли как раз когда я брал мортгидж.
я никуда ничего не отсылал. всё делал адвокат

[Zombie416]

Мне рента все равно выгоднее а спешить некуда.

Тут еще есть довольно интересный момент. Когда покупаете дом для себя, Вы не покупаете дом вообще как инвестицию, а покупаете конкретный дом который вам понравился по иррациональным причинам и за который вы, в принципе, можете заплатить все 100% денег (иначе он не в вашем ценовом диапазоне). Дом который вам не нравится, в котором вы не хотите жить 3-5 лет, нет смысла покупать - рент с нынешними задранными ценами дешевле хоть где, особенно short term.

Причем на поиск этого дома самостоятельно потрачена куча времени, в том числе на то чтоб его посмотреть. Становится жалко и трудно торговаться, особенно если с той стороны не дураки.

А так да, если б все дома были одинаковыми, как новые машины, то можно было б разослать 20 офферов по факсу 20 продавцам, со "справедливой" ценой, кто-то да согласится. А не согласится - и фиг с ним.

[sondo]

Мне рента все равно выгоднее а спешить некуда.

Тут еще есть довольно интересный момент. Когда покупаете дом для себя, Вы не покупаете дом вообще как инвестицию, а покупаете конкретный дом который вам понравился по иррациональным причинам и за который вы, в принципе, можете заплатить все 100% денег (иначе он не в вашем ценовом диапазоне). Дом который вам не нравится, в котором вы не хотите жить 3-5 лет, нет смысла покупать - рент с нынешними задранными ценами дешевле хоть где, особенно short term.

проблема в том что те дома которые мне иррацианально нравятся стоят дорого За 1.5 млн такие дома видела, за меньше может и есть, но не в этом городе. Там царствует ужасня облицовка снаружи, крохотные окна и протчие радости не знаю уж чего. Я лично не навижу сайдник (или как еще эта хрень называется), мне нравятся каменные дома.
Так что на реальную покупку остаются только рациональные чувства.
Честно, за пару дней с которыми с нами бегал агент по Эдмонтону год назад, в доступном нам ценовом диапазоне, нам не понравился НИ ОДИН ДОМ.
Посему я спокойно отношусь к ренте ....

[nester]

nester, Вы продавец недвижимости?

Нет, я раздавец умных советов.

"Джигит выдает замуж дочку, и на свадьбу нужно зарезать барана, которого нет.
Он идет к соседу просить барана, и тот отвечает: "Нет у меня барана, но могу дать совет" - и направляет к другому соседу.
Тот тоже отказывает в барашке, но советует обратиться к третьему... И так далее.
В конце концов несчастный джигит восклицает: "Что такое, да? У всех прошу барана, а все дают советы!"
А ему в ответ: "Дорогой, у нас ведь не страна баранов, а страна советов!" "

[TanyaC]

Кстати, а в Эдмонтоне какой прицнип, кто платит - продавец или покупатель?
Почему-то по примерам нескольких договоров нам показалось что платит именно покупатель, 2.5%.
Т.е. это цена которую надо будет заплатить сверх цены дома из отдельных денег.

В Эдмонтоне мы не покупали, но я уверена, что такого не может быть.

[TanyaC]

Монреаль и Оттава - в среднем цены чуть выросли за 2008ой.

Неверно, не много, но упали.
http://www.canadian-housing-price-charts.235.ca/

[ottawskii]

Неверно, не много, но упали.
http://www.canadian-housing-price-charts.235.ca/

значит опять растут

About 52% of Canada's largest markets reported a decline in house prices from January, 2008. Calgary was the

worst hit of the big cities, with prices down 11.4% over the year, followed by an 8.8% drop in Vancouver and an 8.2% fall in Toronto. Prices rose 2.2% in Montreal and 1.8% in Ottawa.
http://www.financialpost.com/magazine/s ... id=1286944

[nester]

значит опять растут

About 52% of Canada's largest markets reported a decline in house prices from January, 2008. Calgary was the

worst hit of the big cities, with prices down 11.4% over the year, followed by an 8.8% drop in Vancouver and an 8.2% fall in Toronto. Prices rose 2.2% in Montreal and 1.8% in Ottawa.
http://www.financialpost.com/magazine/s ... id=1286944

Товарещи! Все кто интересуется ценами - ваша настольная сцылочка: http://www.torontorealestateboard.com/c ... htm#market
Там справа есть история - берите и смотрите.

Ну во-первых, смотрим не на average, а на median. Чуть-чуть разные вещи
Например: Октябрь 2007-2008 (это что у меня лежало скачаное - хотел налог отбить ):
Первый же район East. (Приятные места - Скарборо, АЭС в Пикеринге, и так далее забитые дыры )
Всё в среднем по палате:
Avg Price: 308К - 291К
Med Price: 280.5К - 268К
Падение - на-ли-цо

Но! А теперь только Detached Houses:
Avg Price: 382.5К - 375.5К
Med Price: 351К - 356К

Отакот... Типа кризис, типа всё дешевеет, а приличные вещи без изменений - только дорожают..
Приличные - ну в смысле что detached house - это минимально приличное о чём можно говорить. Если смотреть не крупным помолом, а на конкретные районы в которых можно (и хочется) жить - там даже тени мысли нет.
Всё выше и выше.

[AleG]

Чудес не бывает, рынок недвижимости включён в финансовую сферу.

Можете посмотреть на канадские фондовые индесы там хорошее приседание. Это обязательно будет сказываться на рынке недвижимости, просто он более инертный. Пока нет сделок, но продавцы терпеливо ждут, это говорит всегда об одном - последующее движение будет резким и конечно вниз. Посмотрите на штаты и какие там вкуснейшие предложения появляются.

Другое дело, как я уже писал если есть хорошее предложение по цене уже сейчас ниже рынка(и примерно равно сегодняшней аренде) то можно брать, но обязательно моргедж с зафиксированной ставкой хотя бы на 5лет. Иначе потом может быть интересный сюрприз, когда от дефляции всё полетит в гиперинфляцию и точно так же ставку, как опускали дёрнут в 10%-15%.

[msh--]

В любом случае если дом нравится, а продавец работает через агента, то задача сильно скосить премию агента. 2000-3000 ему хватит за глаза.

Ну удачи в этом славном начинании. Не забывайте, агент к этому времени уже потратил кучу времени и денег, и про комиссионные с хозяином договорился. Не, он может чуть-чуть подвинуться в исключительных случаях, но $2000 - я уже хочу видеть.

А мне кажется это интересным! Ведь агенты тесно общаются, многие офисы делят. Вот в какой-то момент они обнаруживают, что всем им звонит некий человек с акцентом, который требует чтобы они работали за 2000 и еще чтобы обязательно поговорить с владельцем лично полчаса. Чем кончится?

Я не могу предположить...

[AleG]

Я например могу сказать по Торонто, жду сильного проседания цен по кондо. Соответсвенно это будет скорелировано и на отдельные дома по всей арене.

[msh--]

. Он начнет через некоторое время стонать, что маркет слоу, байерс маркет и так далее, покажет пару умных гпафиков и диаграмм, подталкивая к мысли - слить

Да вроде как агент пистолет к голове не приставляет, не хочет клиент снижать - не будет. В MLS постоянно болтается уйма листингов от таких упорных.

[ottawskii]

конкретные районы в которых можно (и хочется) жить - там даже тени мысли нет.
Всё выше и выше

Что, имхо, логически вполне обяснимо.
Сейчас высокая безработица? Высокая. Сколько? ~7%.
А какая безработица нормальна? 5-6% вроде как никто особо не кричал.
4% - благодать.
Т.е. в реале - на сколько увеличилось количество людей в сложной финансовой ситуации?
Совсем на чуть-чуть. Пока что на 2-3% (от работоспособных).
Будет больше? Будет. Если окажется >10% => совсем ужас.
Но! остальные то 90% работают.
Конечно, в той или иной степени кризис почувствовали все.
Но у 90% все еще высокая покупательная способность, и никакой паники (только страхи).
Посему, не вижу никаких причин, что б цены в Торонто/Оттаве/Монреале (т.е. местах где либо экономика опирается на различные отрасли, либо на правительство) серьезно упали.
Или перестали приезжать иммигранты с деньгами?
Или местные ребята не женятся/не рожают детей и не будут покупать жилье?
Т.е. кризис - кризисом, но реальный спрос слегка приморожен (страхом) но обьективно он есть.
Свободного настроенного непроданного жилья в тех же Торонто/Оттаве/Монреале - очень мало.
А вот замороженных строек/проектов много (что опайть же поднимет цены, когда массовый страх пройдет).

Т.е. если пузыря не было, то и лопаться особо нечему. Рынок жилья что в Торонто с Монреалем, что в Оттаве - на данный момент довольно здоровый (чего, кажется, нельзя сказать о Ване и Альберте).

[Bлад]

приличные вещи без изменений - только дорожают..

+1 ну или почти...
Сегодня на нашей улице увидел несколько новых домов с табличками. Посмотрел в MLS цену - чуть ниже прошлого\позапрошлого года. Процентов на 5, не больше... Особенно те дома, где стоимость земли важнее, чем того, что на ней построено. Развалюхи под снос в цене практически не изменились.

[Bлад]

Я например могу сказать по Торонто, жду сильного проседания цен по кондо. Соответсвенно это будет скорелировано и на отдельные дома по всей арене.

С домами - можете не дождаться... Впрочем, удачи. Жопа ещё не наступила, так что время покажет. Может быть, и бесплатно начнут раздавать

[AleG]

А мне кажется это интересным! Ведь агенты тесно общаются, многие офисы делят. Вот в какой-то момент они обнаруживают, что всем им звонит некий человек с акцентом, который требует чтобы они работали за 2000 и еще чтобы обязательно поговорить с владельцем лично полчаса. Чем кончится?

Я не могу предположить...

Вы считаете меня идиотом?

Попытаюсь объяснить. Я не маньяк с фанатизмом ищущий возможность купить дом. У меня в этом нет большой потребности, если попадётся хороший вариант то я куплю, если нет то нет.

Ещё раз повторюсь увижу хороший вариант и буду знать продавца то куплю. Я не завишу от работы, могу пробыть 3 года в Канаде и уехать в штаты или на остров.

[msh--]

[
- средняя цена дома 650к, средний доход 120к, самая лучшая школа - т.е. ранк 1 (но детей в районе нет - старый район с всего 900 жителями! и посему берут всех кто подаст зяваку или работает в университете ктороый находится рядом). Дома старые, среня полщадь 1200 квадратных футов.
- средняя цена дома 500к, средний доход 80к, школа из первого десятка. Дома старые, средняя площадь 1000 кв. футов.
- средняя цена 420 к, средний доход 120к, школы сейчас нет но построят к 2010, дома постройки 80-90, средняя площадь 2000 фитов
- средняя цена дома 450к, средний доход 90к, школа хорошая, но ~5% домов - фореклознутых

Эти цифры не имеют никакого смысла. Вообще. Вот, скажем, 30 median income против 120 еще что-то говорит, а 90 и 120 говорит только о том, как поделены районы. Пара недорогих кондо или вообще домов престарелых попадут в границы и все, median income резко идет вниз. Тоже самое с ценами домов - построят ряд недорогих таунхаузов вдоль дороги и то что в глубине там дворцы статистику уже не поднимет.

[ottawskii]

Чудес не бывает, рынок недвижимости включён в финансовую сферу.

конечно. если посмотреть на графики роста стоимости жилья и GDP - они практически параллельны.
Если не произойдет серьезного прогиба в GDP - и жилье не должно слишком сильно просесть.
А фондовый рынок - слишком волатилен и не отражает обьективных показаний экономики, а скорее страхи.
Совсем смешно, когда фирма замечательно прибыльна, но чуть-чуть не дотянула до планируемой прибыли - ее акции серьезно падают.

quote="AleG"]Пока нет сделок, но продавцы терпеливо ждут, это говорит всегда об одном - последующее движение будет резким и конечно вниз. [/quote]
Слегка нелогично выглядит. Или же все продавцы - жадные кретины.

Посмотрите на штаты и какие там вкуснейшие предложения появляются.

Нет прямой связи с Канадой.
В Штатах колоссальное количество неплатежеспособных людей получили огромные кредиты.
В Канаде такого и близко не происходило.
Нас, конечно, накрывает всеобщей волной кризиса.
Но конкретно ситуация на американском рынке недвижимости не может быть спроецирована на канадский.
Разные исходные.

Другое дело, как я уже писал если есть хорошее предложение по цене уже сейчас ниже рынка(и примерно равно сегодняшней аренде) то можно брать

никогда таких не видел. Интересно - бывают?
Какой же ... неумный человек... в таких условиях будер рентовать, а не выплачивать собственное жилье?
(ну кроме временно командированных и т.п.)

но обязательно моргедж с зафиксированной ставкой хотя бы на 5лет. Иначе потом может быть интересный сюрприз, когда от дефляции всё полетит в гиперинфляцию и точно так же ставку, как опускали дёрнут в 10%-15%.

это может быть, а может и не быть.
Пока что именно variable выгоден.
И это "пока что" явно до выхода из кризиса, т.е. ближайший год+ (как минимум).
Вот через год - я серьезно подумаю не перескачить ли на fixed%.
Имхо, конечно.

[msh--]

Я например могу сказать по Торонто, жду сильного проседания цен по кондо. Соответсвенно это будет скорелировано и на отдельные дома по всей арене.

И какой же механизм влияния цен на кондо на цены на дома?