Какой город лучше выбрать - Майами или Сан Диего?

[uncle_Pasha]

Как то не припомню чтобы народ не то что бы называл Кастру Федей

Ну как же: Федя Кастров, да Боря Кормалев.
Удачи!

[Misha]

Как то не припомню чтобы народ не то что бы называл Кастру Федей, но и вообще о нем вспоминал.
Что же касается дороговизны домов, то вроде бы автор топика не имеет проблем с тем чтобы купить то что ему хочется там где ему хочется. По крайней мере мне так показалось.

Автор говорил о 1.2-1.5М
Дом на Коронадо - староватый, и не то чтобы впечатляющий, стоил год назад 4М. Сейчас - не знаю, может 3М.
Если конечно автору хочется жить в хорошем месте города, в доме.

Если он согласен на более скромное жилье, то 1.5М конечно хватит.

[adda_]

Как то не припомню чтобы народ не то что бы называл Кастру Федей, но и вообще о нем вспоминал.
Что же касается дороговизны домов, то вроде бы автор топика не имеет проблем с тем чтобы купить то что ему хочется там где ему хочется. По крайней мере мне так показалось.

Автор говорил о 1.2-1.5М
Дом на Коронадо - староватый, и не то чтобы впечатляющий, стоил год назад 4М. Сейчас - не знаю, может 3М.
Если конечно автору хочется жить в хорошем месте города, в доме.

Если он согласен на более скромное жилье, то 1.5М конечно хватит.

Кроме Коронадо есть Лахойя и Карсбад. Там за эти деньги вполне можно найти что нибудь вполне приличное.

[Eman N. Azi-Nagro]

В целом, проблема не в том, что недвижимость полетела в цене больше или меньше чем другие вложения, - на самом деле, меньше, а в том, что народ понабирал мортгиджей для вложения в недвижимость. Те, кто вкладывал свои деньги - прогорели в среднем на 15-20%, и часто гораздо меньше.

А таких "инвесторов" без моргиджа чо, много было?
А вот если кто "вкладывали свои деньги" в даунпеймент - то потеряли может и всю сумму, то есть 100%.
Тут уж либо надо было вообще без своих денег покупать, либо только на свои.

[Misha]

В целом, проблема не в том, что недвижимость полетела в цене больше или меньше чем другие вложения, - на самом деле, меньше, а в том, что народ понабирал мортгиджей для вложения в недвижимость. Те, кто вкладывал свои деньги - прогорели в среднем на 15-20%, и часто гораздо меньше.

А таких "инвесторов" без моргиджа чо, много было?
А вот если кто "вкладывали свои деньги" в даунпеймент - то потеряли может и всю сумму, то есть 100%.
Тут уж либо надо было вообще без своих денег покупать, либо только на свои.

Это хороший вопрос - много ли таких инвесторов было. я знаю таких, но не могу точно ответить на вопрос.

мне кажется, что сопоставляя два момента:
1. снижение сбережений у американцев, у многих наверное и $50К не было, если не считать пенсионные сбережения
2. необходимость даунпеймента > 20% при покупке домов для вложнеия денег
3. цены на дома в $0.3М и выше, т.е. при покупке надо иметь минимум $60К плюс расходы

мне кажется, что если бы люди не одалживали каким-то образом деньги на даунпеймент, то не было бы такого инвестиционного и вообще бума. А вот имея рост цены на своем доме в 100-200К, можно было без проблем (я не делал, но сужу по другим) взять Home Equity Loan на почти весь этот рост.

[Eman N. Azi-Nagro]

мне кажется, что если бы люди не одалживали каким-то образом деньги на даунпеймент, то не было бы такого инвестиционного и вообще бума. А вот имея рост цены на своем доме в 100-200К, можно было без проблем (я не делал, но сужу по другим) взять Home Equity Loan на почти весь этот рост.

Я согласен, что этот текущий бум финансировался в основном за счёт OPM, из-за чего теперь весь мир находится там, где он находится. И в этой экстраординарной ситуации действительно спекулянты потеряли относительно мало своих денег и отделались легко. В отличие от инвесторов в акции. Но, возвращаясь к вашему мнению, что недвижимость менее рискована, чем акции, всё же получается, что нормальные люди, положив при покупке дома в даун 15-20% могли элементарно потерять ВСЁ. Все 100%-ов вложенных денег. Просто за счёт плеча. В отличии от тех, у кого все деньги были в то же самое время в тех же индексных фондах.

[Misha]

мне кажется, что если бы люди не одалживали каким-то образом деньги на даунпеймент, то не было бы такого инвестиционного и вообще бума. А вот имея рост цены на своем доме в 100-200К, можно было без проблем (я не делал, но сужу по другим) взять Home Equity Loan на почти весь этот рост.

Я согласен, что этот текущий бум финансировался в основном за счёт OPM, из-за чего теперь весь мир находится там, где он находится. И в этой экстраординарной ситуации действительно спекулянты потеряли относительно мало своих денег и отделались легко. В отличие от инвесторов в акции. Но, возвращаясь к вашему мнению, что недвижимость менее рискована, чем акции, всё же получается, что нормальные люди, положив при покупке дома в даун 15-20% могли элементарно потерять ВСЁ. Все 100%-ов вложенных денег. Просто за счёт плеча. В отличии от тех, у кого все деньги были в то же самое время в тех же индексных фондах.

я может не точно выразился вверху.

Один чувак здесь скопил 50К (и то хорошо), купил акции, и теперь имеет 25К. Или может, у него было 30К, и он имеет сейачс всего 5К. Суть одна - потери составили 25К, и никаких долгов он не понаделал.

А вот вкладчик в недвижимость с теми же изначальными 30-50К по-набирал еще ссуд на 50-100К, и все вместе потерял (по сегодняшним ценам). Т.е. в отличие от первого игрока у него еще и долг, который ему платить все те годы, пока цены на жилье не поднимутся опять.

Т.е. недвижимость менее рискованна, если играть в нее по двум правилам: 1. понимать что это игра на долгий срок, и если тебе это не подходит, даже не подходить. 2. рисковать только своими деньгами (ну это общее правило)

Моя идея в том, что на бирже можно было играть с 10К, 20К, а на рынок недвижимости с такими деньгами выходить было невозможно - 20% даупеймент требовал гораздо больших сумм, вот на этом люди и подскользнулись, взяв дополнительные ссуды.

[nile13]

Ничего не понимаю. То есть всё-таки в дома было вкладывать невыгодно?

[Misha]

Ничего не понимаю. То есть всё-таки в дома было вкладывать невыгодно?

Майк, если делать с умом - выгодно. Как и в любом другом бизнесе.

К чему этот вопрос, если я уже вытащил все цифры - трудно проанализировать, что ли?

Рост на жилье в правильном месте 6% в год. В среднем, на протяжении нескольких лет.

Кладете 20-50% в зависимости от соотношения рента к стоимости дома, так чтобы рент погашал выплаты по моргиджу, налоги и страховку. Опять таки, в правильном месте, в правильное время 30% хватит.

Получаете соответственно рост на вложенный капитал 12-30% в год. Не облагаемый налогом. Вычтете затраты ан ремонт и т.д. - все равно получится неплохо.

[nile13]

Понимаете... я немного знаком с домовладением, и даже со сдаванием дома. Мне не нужна ещё одна full time неприятная работа за минимальные деньги. Но если Вы считаете, что в RE выгодно вкладывать, то почему не вкладываете?

[Misha]

Понимаете... я немного знаком с домовладением, и даже со сдаванием дома. Мне не нужна ещё одна full time неприятная работа за минимальные деньги. Но если Вы считаете, что в RE выгодно вкладывать, то почему не вкладываете?

Почему обязательно full time? У меня есть опыт разных дополнительных работ помимо основной, и для меня лично, с учетом конечно моих возможностей, эта работенка не выглядит более пыльной чем другие.

Я хочу подчеркнуть однако - все зависит от места. Надо смотреть на цены, на соотношение цены к ренту, на поведение цен... В некоторых местах возможно такой бизнес имеет смысл если покупать многоквартирный комплекс в не очень хорошем состоянии, в не очень хорошем районе. А это конечно много возни.

[mdzy]

Рост на жилье в правильном месте 6% в год. В среднем, на протяжении нескольких лет.

Откуда вы это взяли? И что понимать под правильным местом?

[Misha]

Рост на жилье в правильном месте 6% в год. В среднем, на протяжении нескольких лет.

Откуда вы это взяли? И что понимать под правильным местом?

http://www.swivel.com/data_sets/show/1015996

[Tired]

В Портланде и рост начался сильно позже, и так высоко не взлетал, как в других бублевых зонах. Но падение и там пошло вовсю, с октября по ноябрь только 4 пункта (процента цены января 2000-го) потерял, только финикс и лас вегас чуть больше (по 4.5). А с максимума июля 2007 по ноябрь 2008 уже 24 пункта. На дворе январь - 30 уже есть, а то и 32. Пунктов, не процентов от максимальной цены пока. Но будет и процентов.

По сравнению с пиком, который кстати действительно пришелся не на 2006-ой год, а на июль 2007-го, цены упали на 6%.

На 13%. Июль 2007 индекс = 186.51, ноябрь 2008 - 162.62, 162.62/186.51*100%=87%, 100%-87%=13%. Ну и ну, в интеле считать не умеют. Это не Вы в пентиум ошибку деления посадили?

Мы вообще-то в одно место смотрим?
Я сгрузил всю таблицу в Excel, вот данные по Портланду с июля 2007-го:
186.51
186
185.67
185.1
183.65
182.47
178.81
176.24
174.39
174.87

http://www.swivel.com/data_sets/spreads ... 996?page=3

Однозначно Вы смотрите не туда. Case-Schiller - это индекс компании Standard & Poors, и смотреть его надо на их сайте (он же первый линк в гугле):
http://www2.standardandpoors.com/portal ... 0,0,0.html

Уже почти сдулся. Я смотрю на график цен в Портланде - мы уже практически вышли на то что было бы если бы цены росли без скачка.

Не согласен (по крайней мере по цифрам за ноябрь). И когда выйдет цифры за декабрь, январь - Вы увидите дальнейшее падение.

[Tired]

В Портланде и рост начался сильно позже, и так высоко не взлетал, как в других бублевых зонах.

I wonder why

Почему позже начался - хороший вопрос. Моя версия - первоначальным источником в первопроходцах, искрой, так сказать, послужили деньги из насдака и доткомов, кои концентрировались в кали и в меньшей степени бостоне. Оттуда и пошла зараза. Невада с Аризоной просто ближе из богатых районов Кали, проще ренталки спекулятивные менеджить. Флорида - любимый курорт восточного поборежья, так что деньги востока там вложились. Это только версия.

Почему же не взлетело так высоко - это, ИМХО, проще. Это прямое следствие, что позже начали. Времени не хватило. Осенью 2007-го, когда везде уже все рушилось, на дальнейший взлет спекулянтов уже не осталось.

Еше раз - не надо думать, что если смотрешь на графики цен, то поймешь всю жизнь. Есть много отличий между городами. Начинайте хотя бы с климата, это самое простое. Более сложное - понать что Финикс к примеру очень сильно отличается сейчас от того что там было 25 лет назад.

Ну и как же климат влияет на время начала бабла?