Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

[Hamster]

Hamster, ви стока yсловии поставили что шляпy своу ест видимо не придется... я дyмау что гиперинфлязия бyдет...

Кроме гиперинфляции, все работает в мою сторону.
Высокие налоги - меньше денег остается в кармане у простых тружеников - дома дешевеют быстрее.
Рецессия и безработица - меньше спроса на дома - дома тоже дешевеют быстрее.
Отменяется mortgage interest deduction - тут тоже понятно.

[Hoochin]

2008: fixed rate (jumbo) 7%, цены -15%
2009: fixed rate (jumbo) 7.5%, цены -10%
2010: fixed rate (jumbo) 8%, цены -8%
2011: fixed rate (jumbo) 8%, цены -3%
2012: fixed rate (jumbo) 8%, цены +2%

Это при условии, что в стране не наступили ни рецессия, ни гиперинфляция, в Bay Area нет массовой безработицы, .

Наступит рецессия, а-ля 2001, но более длительная, CPI начнет снижатся, заговорят а "потенциальной дефляции" как заговорили в 03 и fed и libor rates опустят до 1.5-2%. Jumbo, fixed? думаю выше 7% не будет уже скоро, скорее ближе к 6%. А разьве АРМ отменили, а? Для первой покупки лучше АRМ! фиксед - потом.
5ARM будет около 5% снова, что и будет
снова надувать сдувающийся RE. "Do not fight the feds!"
Так что -10% мах, в лучшем случае (лучшем для меня) -5 to -2%. Зато как доллар будет сыпатся! 1.7 USD/EUR мин в теже 3 года, скорее 1.8-2.

[Nostradamus]

у меня будет стабильная работа, на которую я могу рассчитывать хотя бы на 5 лет вперед.

За остальное не буду говорить, но этого у вас точно не будет То есть, работа возможно и будет, но вот рассчитывать на пять лет вперед ...
Вы знаете, что мне можно верить

[Hamster]

CPI начнет снижатся, заговорят а "потенциальной дефляции" как заговорили в 03 и fed и libor rates опустят до 1.5-2%.

Я думаю, значительное снижение CPI маловероятно. Слишком большая доля приходит из импорта и нефти. Сейчас еще пойдут вверх ренты.

думаю выше 7% не будет уже скоро, скорее ближе к 6%.

Эпоха MBS и экзотических mortgage'й ушла. 6% уйдут вместе с ними. На протяжении 90'x проценты держались на уровне 7-9%. Будет так же или хуже.

А разьве АРМ отменили, а? Для первой покупки лучше АRМ! фиксед - потом.

ARM хороши если дом покупается как кратковременный investment. Чтобы жить, берется fixed.
Плюс, ARM получат такую душевную дозу антирекламы, что простые люди к ним на пушечный выстрел не будут подходить.

Так что -10% мах, в лучшем случае (лучшем для меня) -5 to -2%.

Чтобы все устаканилось на -10%, нужен или рост зарплат, или очень низкие проценты. Процентов ниже 6% fixed не будет.

Зато как доллар будет сыпатся! 1.7 USD/EUR мин в теже 3 года

И спрашивается, какой здравомыслящий инвестор будет давать деньги под 6% годовых в долларах с серьезным риском дефолта, когда доллар так сыпется?

[FomaKinyaev]

Эпоха MBS и экзотических mortgage'й ушла.

Надо же, а мужики то и не знают..

[Hamster]

То есть, работа возможно и будет, но вот рассчитывать на пять лет вперед ...

Скажем так - работа или возможность найти работу через 5 лет.

В Сан Диего у меня нет уверенности, что я в случае чего найду работу по своему профилю.

[uncle_Pasha]

ARM хороши если дом покупается как кратковременный investment. Чтобы жить, берется fixed.

Совсем не обязательно. Или Вы собираетесь жить в данном доме вечно?
В реальной жизни ARM может оказаться лучше fixed.
Удачи!

[uncle_Pasha]

В Сан Диего у меня нет уверенности, что я в случае чего найду работу по своему профилю.

Такой уверенности, особенно "в случае чего", у Вас не будет нигде.
Удачи!

[Andre_Y]

Свежий анекдот - конгрессменша от OC плачется что ей не дают мортгэйдж с credit score > 800. http://www.websitetoolbox.com/tool/post ... id=2279488

[geek7]

Свежий анекдот - конгрессменша от OC плачется что ей не дают мортгэйдж с credit score > 800. http://www.websitetoolbox.com/tool/post ... id=2279488

Она там еще почему-то плачется что дома попадали с 1M до 700K
В общем народ в коментах правильно пишет – 20% down и соответствубщий кредиту доход есть нормальные критерии и к ним пора привыкать
а скор от форкложер не спасает, так что он побоку

не жалко ее

[Tired]

Дымный шлейф.

WASHINGTON: Fannie Mae, the biggest source of money for U.S. home loans, said that its third-quarter loss more than doubled to $1.39 billion as a deepening housing slump increased mortgage delinquencies.

The net loss was caused by a $2.24 billion decline in the value of derivative contracts and $1.2 billion in credit losses among the $2.7 trillion of mortgage assets Fannie Mae owns or guarantees, the company said Friday in a U.S. Securities and Exchange Commission filing.

The chief executive, Daniel Mudd, said that the housing market would worsen, with the average price of homes falling 2 percent this year and 4 percent in 2008. The government-chartered company joined Citigroup, Washington Mutual and Countrywide Financial in reporting losses on mortgages as foreclosures last quarter doubled to a record, according to RealtyTrac.

[Michelangelo]

Squalor, crime follow wave of foreclosures
Middle-class, new developments reeling from vacant homes, shady renters.

http://www.msnbc.msn.com/id/21773482/

[geek7]

http://biz.yahoo.com/ap/071113/foreclos ... lover.html

Mortgage Woes to Sink Property Values
Tuesday November 13, 3:04 pm ET
By Alan Zibel, AP Business Writer
Report Forecasts $223 Billion Decline in Property Values and Lost Taxes As Foreclosures Surge
…
The report released Tuesday by the Center for Responsible Lending estimates that roughly one in three households will see their property values drop by $5,000 on average as mortgages made to borrowers with weak credit in 2005 and 2006 reset at higher interest rates, accelerating the pace of foreclosures.

…
Advocacy groups say poor and minority borrowers who qualified for traditional loans were nevertheless steered into mortgages that reset to dramatically high levels after a short "teaser" period.
..
Experts project that between 1 million and 2 million of those loans will wind up in foreclosure.

The center's property value analysis, and its estimate that 44.5 million homes will see property values decline, was based on academic research indicating that a foreclosure lowers the price of neighboring properties by 0.9 percent on average. That impact was higher in poor neighborhoods, where prices dropped 1.4 percent on average.
...

Federal Reserve Chairman Ben Bernanke told lawmakers in Washington last week that nearly 2.3 million subprime mortgages will reset at higher rates -- and often dramatically higher monthly payments -- through the end of next year.

…

Bad mortgage debt may cost banks as much as $400 billion by the time the credit crisis subsides, Deutsche Bank wrote in a research report Monday, estimating that among the $1.2 trillion in subprime mortgage loans outstanding, up to 40 percent could reach default, forcing losses of $150 billion to $250 billion.

The number of U.S. homes in foreclosure more than doubled in the third quarter, Irvine, Calif. based RealtyTrac Inc. said earlier this month. A total of 446,726 homes nationwide were affected by some sort of foreclosure activity from July to September, nearly doubling from 223,233 properties in the year-ago period.

В общем несмотря на паникерский тон статьи (и большинства последних публикаций) для меня как кирдыкоожидателя новости не особо хорошие.
Фактически они говорят, что почти все Foreclosures в гетто (пусть даже упадкт на 40% там мы жить нехотим) . Рядом с гетто (кстати там мы тоже жить нехотим) упадут на 1-1.5% что а общем то несущественно, в добавок обусловленно увеличением криманала и вандализма – мы жить мы там еще более незахотим

[GarikToo]

Вот еще статеика говорящая что долгожданный кирдык в сфере недвижимости видимо откладываетса до лучших времен

http://biz.yahoo.com/brn/071108/23668.h ... ;.pf=loans

[geek7]

Вот еще статеика говорящая что долгожданный кирдык в сфере недвижимости видимо откладываетса до лучших времен
http://biz.yahoo.com/brn/071108/23668.h ... ;.pf=loans

вообще-то там говорится, что он скоро закончится (в 2008), но говорится зинтересованной стороной основываясь на такиз фактазх как рост цен в Юте и надеясь что инвесторов сменит беднота проспонсированная FHA

[GarikToo]

Вот еще статеика говорящая что долгожданный кирдык в сфере недвижимости видимо откладываетса до лучших времен
http://biz.yahoo.com/brn/071108/23668.h ... ;.pf=loans

вообще-то там говорится, что он скоро закончится (в 2008), но говорится зинтересованной стороной основываясь на такиз фактазх как рост цен в Юте и надеясь что инвесторов сменит беднота проспонсированная FHA

Ну я бы несказал что сеичас кирдык

[sp123]

Вот еще статеика говорящая что долгожданный кирдык в сфере недвижимости видимо откладываетса до лучших времен

http://biz.yahoo.com/brn/071108/23668.h ... ;.pf=loans

Позитивные моменты в статье озвучены товарищем из National Association of Realtors, а эта организация имеет очень плохую репутацию. В том смысле, что врут очень сильно. Начиная от общей пропаганды в стиле "сейчас самое лучшее время покупать, аж дальше некуда" и заканчивая прямой подтасовкой цифр и зажимом информации. Традиция у них такая, были как-то очень сердитые статьи на эту тему в разных источниках. Но даже если не делить на три то, что вещает NAR, картинка все равно выходит вся та же самая - постепенный уход с рынка спекулянтов и возврат к истокам, то есть жилье должно быть affordable для тех, кто в нем собирается жить. В реале это означает довольно сильное падение цен. IMHO все еще впереди.

[GarikToo]

Вот еще статеика говорящая что долгожданный кирдык в сфере недвижимости видимо откладываетса до лучших времен

http://biz.yahoo.com/brn/071108/23668.h ... ;.pf=loans

Позитивные моменты в статье озвучены товарищем из National Association of Realtors, а эта организация имеет очень плохую репутацию. В том смысле, что врут очень сильно. Начиная от общей пропаганды в стиле "сейчас самое лучшее время покупать, аж дальше некуда" и заканчивая прямой подтасовкой цифр и зажимом информации. Традиция у них такая, были как-то очень сердитые статьи на эту тему в разных источниках. Но даже если не делить на три то, что вещает NAR, картинка все равно выходит вся та же самая - постепенный уход с рынка спекулянтов и возват к истокам, то есть жилье должно быть affordable для тех, кто в нем собирается жить. В реале это означает довольно сильное падение цен. IMHO все еще впереди.

Я думаю что в реальности мы имеем замкнутыи круг: если небудет рецессии то в местах с силнои местнои экономикои (Убеи Эрия например) сильного падениа цен небудет. Рецессия может наступить как результат проблем на рынке жилья.

[sp123]

Я думаю что в реальности мы имеем замкнутыи круг: если небудет рецессии то в местах с силнои местнои экономикои (Убеи Эрия например) сильного падениа цен небудет. Рецессия может наступить как результат проблем на рынке жилья.

Сильного - это до уровня четырех-пятилетней давности? Наверное, такого не будет. Цены в Убей Эрии аккуратно заточены на доход двух высокооплачиваемых членов семьи. Пока таких много, кредиты будут выплачиваться.

А насчет рецессии вопрос интересный. У нас в конторе (контора продает товары народного употребления) с месяц назад был неслабый шорох - ощутимо упали продажи. Начальство возбудилось и устроило расследование. Окончательный вывод был такой - в техническом, организационном и каком угодно плане никто нигде не прокололся, все работает как надо, просто наступила рецессия в экономике, люди стали меньше тратить. В смысле, не наступит в середине 2008 года, как обещалось, а уже подкралась на тонких мохнатых лапках. До понятия кирдыка, правда, еще не дотягивает

[GarikToo]

Сильного - это до уровня четырех-пятилетней давности? Наверное, такого не будет. Цены в Убей Эрии аккуратно заточены на доход двух высокооплачиваемых членов семьи. Пока таких много, кредиты будут выплачиваться..

Достаточно - один высоко-оплачиваемый, второи - средне-оплачиваемый.

А насчет рецессии вопрос интересный. У нас в конторе (контора продает товары народного употребления) с месяц назад был неслабый шорох - ощутимо упали продажи. Начальство возбудилось и устроило расследование. Окончательный вывод был такой - в техническом, организационном и каком угодно плане никто нигде не прокололся, все работает как надо, просто наступила рецессия в экономике, люди стали меньше тратить. В смысле, не наступит в середине 2008 года, как обещалось, а уже подкралась на тонких мохнатых лапках. До понятия кирдыка, правда, еще не дотягивает

А вот у Wal-Marta продажи выросли. Вчера по-етому поводу биржа скакала от радости

[Tired]

если небудет рецессии

Странная надежда, и безнадежная, учитывая, что рецессии - это нормальная часть экономичесткого цикла, и случаются всегда. Средняя частота - раз в 11 лет. С начала прошлой рецессии (2000Q3) прошло уже больше 7-и лет.

Есть несколько факторов:
1) крайне слабая предыдущая рецессия (технически, это вообще была не рецессия - 2х кварталов уменьшения ВВП подряд не было)
2) сверхвысокие цены на нефть
3) дорогая бессмысленная война
4) сдувающийся рекордный пузырь недвижимости.

Исходя из наличия сразу 4-х таких сильных факторов, можно сделать прогноз с очень высокой вероятностью:
1) рецессия будет скорее раньше, чем позже (вероятнее всего, уже в следующем году)
2) рецессия будет тяжелой и затяжной (70s style).

Есть еще один фактор. Через год-два беби-бумеры смогут вынимать свои 401-е планы, через 6-7 - кэшить social security. Чтоб лучше понимать, что это такое, поясню на цифрах:
В 1937-м году (нынешние пенсионеры) прирост населения составил 771 тыс. человек.
В 1946-м году - 1 млн. 460 тыс. человек.
В 1947-м году - 2 млн. 737 тыс. человек (BABY BOOM!!)
А в 1950-м - уже 3 млн. 83 тыс. человек.

Не трудно догадаться, что по выходу на пенсию эти люди уедут из "работающих метрополий" в резорты (горные, океанские, озерные, пуэрто-рики всякие). У недвижимости в "работающих метрополиях" (особенно, в северных - НЙ, Бостоне, Чикаго, ДС, Сиэттле, Портленде, SFBA) нет никаких шансов на пару десятков лет вперед. На платежеспособный спрос нелегалов, я думаю, никто не надеется всерьез?

[sp123]

Достаточно - один высоко-оплачиваемый, второи - средне-оплачиваемый.

Да, так и есть. Во всяком случае на кондо во Фримонте людям хватает, пара знакомых индусов совсем недавно заделались домовладельцами в тех краях, и еще как минимум один из соседней группы сейчас ищет варианты. Опять же, после знаменитого июльского Visa Bulletin все H4 получили право на работу, многие ломанулись в QA и т.п. - не уверен, что это очень уж могучий фактор, но IMHO для Бей Эрии какой-то эффект оказало. Но все это в рамках "жилье для жизни" в пределах 400-500K. И куда ни глянь, везде активно строятся новые курятники типа кондо. Вот их-то и будут заселять нормальные люди, живущие на пейчек. А на что расчитывают спекулянты чуть более крупных сараев - ну совсем непонятно.

А вот у Wal-Marta продажи выросли. Вчера по-етому поводу биржа скакала от радости

У крупных ритейлеров как наз начался holiday season, когда за два месяца делается 60% годовой выручки. Возможно, все эти скачки из той же оперы. Сам я, честно говоря, чего-то не очень понимаю теорию о том, что "домовладельцы в-целом тратят больше". Наверное, кто-то и в самом деле подбил статистику, и есть какой-то психологический феномен.

[GarikToo]

Slishkom mnogo predpolozhenij vy vyadaete za fakty:

2) рецессия будет тяжелой и затяжной (70s style).

Простите, но непонял почему. В 70-е годы рецессия была вызвана внешенеполитическими фацторами, а не внутренними економическими

Не трудно догадаться, что по выходу на пенсию эти люди уедут из "работающих метрополий" в резорты

Прямо таки все свалят ? Все сегодняшние пенсионеры живут на курортах?

[vaduz]

Не трудно догадаться, что по выходу на пенсию эти люди уедут из "работающих метрополий" в резорты (горные, океанские, озерные, пуэрто-рики всякие).

А кто работать будет?
Тот же, кто и жить будет на их жилплощади.

А еще более вероятно, никуда они не поедут, а будут проедать свою пенсию на месте. Куда ж теперь новым работникам селиться? Места-то нет...

[Tired]

А вот у Wal-Marta продажи выросли. Вчера по-етому поводу биржа скакала от радости

1) Это они вчера Q3 опубликовали. Обращаю внимание - Q3. Т.е. июль-сентябрь. Если рецессия только началась, то это будет Q4 (хотя рано что-то, праздники).
2) Рост в основном за счет international sales (UK, Китай и Бразилия). Падение бакса сказывается (продажи-то рапортуются в долларах, а ведутся в фунтах, юанях и реалах).