Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

mudi · Post by **mudi** » 19 Oct 2007 09:29

AnyaGal wrote:mudi, а где вы собираетесь жить в пенсионном возрасте?

В своем доме. Меня тогда не будет интересовать длина комьюта и качество школ вокруг, так что все будет сильно проще. Я думаю, что куплю его гораздо раньше чем в пенсионном возрасте, просто сейчас время для покупки недвижимости примерно настолько же неудачное, как было для покупки дот-комовских стоков в начале 2001.

AnyaGal wrote:Есть ли у вас сейчас возможность откложить на покупку за кэш собственного жилья лет через двадцать - тридцать скажем?

Что-то откладываю, но думаю что это скорее будет 20% downpayment, чем покупка за кэш, и не через 20-30, а лет через 3-5. Если stock options сыграют, то может и больше 20% будет, но я не строю планы, надеясь на лотерейный билет.

AnyaGal wrote:Рент может приносить негатив кэш флоу, но даже если рент не вырастет, все большую и большую часть вашего принципала будет платить тенант.
В идеальном случае конечно тенант за все будет платить и еще прибыль останется, такие случаи тоже бывают, может не всегда по началу, но при long term 100% так и будет.

При long практически любой индексный фонд дает 8% годовых, при этом не нужно выискивать контракторов для починки сантехники, ремонта крыши и заниматься прочими лендлордовскими "радостными хлопотами".

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 19 Oct 2007 18:22

А вам ни разу не хотелось чего-нибудь перекрасить, обновить, лендскейпинг сделать, и т.д. в тех домах, что вы снимаете?
Ведь некоторые работы по дому могут приносить не только хлопоты и денежные траты, но и удовлетворение, а общение с контракторами и прочими сервисами носят еще и оброзовательно-социальный характер. Постепенно образуется сеть людей с которыми можно и нельзя иметь дело. Мне кстати несмотря на денежные затраты узнавать как работает система даже интересно. Я не говорю что это полностью компенсирует затраты, но смягчает их часть.

Только что, буквально прямо сейчас, намахавшись метлой во дворе дома что мы сдаем и помогая мужу убирать ветки от дерева, что упало соседям на драйвей (у нас тут был мини шторм вчера) захотелось самой подсчитать и разобраться и вот что у меня получилось:

Сценарий покупки (усредненный)
Дом покупается допустим за 400 тысяч, в даунпеймент кладется 20 тысяч.

За 30 лет убытки от неинвестирования этого даунпеймента (учитывая рост 8%) составят 186,345

Делее несколько вариантов убытков от лендлордства
1) допустим на протяжении всех 30 лет каждый год приносил убыток в 10 тысяч (рент - месячный платеж включая таксы и принципал - прочие расходы на поддержание дома на плаву) - мне кажется это слегка экстремальный сценарий, но можно и его рассмотреть.
Убыток от неинвестирования всех этих денег будет 1,132,832 - впечатляет
2) допустим по той же схеме рент приносил ежегодный убыток в 5 тысяч, тогда убыток от неинвестирования будет 566,416 тысяч
3)рент приносит убыток в 3 тысячи, тогда убыток будет 339,850

Теперь о доходах.
Дом стоил 400,000. За 30 лет с учетом апрешиайшн 3% (исторически среднестатистическая, в акциях брали среднестатистическую и тут возьмем) дом поднимется в цене до 942,626

Даже с ежегодным убытком в 5 тысяч и убытком от неинвестирования даунпеймента лендлордство выходит выгоднее.

Ну а если убытков от лендлордства нет, а есть ежегодная прибыль, то результаты совсем очевидны.

annap91 · Post by **annap91** » 19 Oct 2007 21:25

AnyaGal wrote:Сценарий покупки (усредненный)
Дом покупается допустим за 400 тысяч, в даунпеймент кладется 20 тысяч.

За 30 лет убытки от неинвестирования этого даунпеймента (учитывая рост 8%) составят 186,345

Делее несколько вариантов убытков от лендлордства
1) допустим на протяжении всех 30 лет каждый год приносил убыток в 10 тысяч (рент - месячный платеж включая таксы и принципал - прочие расходы на поддержание дома на плаву) - мне кажется это слегка экстремальный сценарий, но можно и его рассмотреть.
Убыток от неинвестирования всех этих денег будет 1,132,832 - впечатляет
2) допустим по той же схеме рент приносил ежегодный убыток в 5 тысяч, тогда убыток от неинвестирования будет 566,416 тысяч
3)рент приносит убыток в 3 тысячи, тогда убыток будет 339,850

Теперь о доходах.
Дом стоил 400,000. За 30 лет с учетом апрешиайшн 3% (исторически среднестатистическая, в акциях брали среднестатистическую и тут возьмем) дом поднимется в цене до 942,626

Даже с ежегодным убытком в 5 тысяч и убытком от неинвестирования даунпеймента лендлордство выходит выгоднее.
.

Какая то странная математика
20 даун=PMI
Monthly Payment: $2,610.86
(Principal & Interest, and PMI)
http://www.yourmortgagecalculator.com/i ... progress=1
TOTAL Monthly Payment: $3,007.53
(including PMI and residential tax)
=36
чтоб -10 это надо 26к ренты 2200/м.. т.е. здать за 2.5к
рента в 3 и даже 5 это ~$400
Вы рент студии на пару с вторым бедным студентом сравниваете с инвестированием в дуплекс?

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 19 Oct 2007 21:45

Вы зашли как-то совсем с другой стороны - я читала только даунпеймент и убытки как потеря инвестиции без привязки к соотношению к конкретной сумме месячного рента

Мы за оба дома в сумме даунпеймент платили где-то 25 тысяч и ни разу не платили PMI. Сначала путем 5-15 программы, и последующего перефинансирования под 30 year fixed на один дом, потом вынимания HELOC как down на второй дом, короткого IO, и потом погашения HELOC путем cash out refi на второй дом у нас сейчас оба дома под 30 years fixed без всяких PMI.

Конечно в нашем случае рост иквити помог нам все это проделать и довольно быстро.

PS В вашем примере еще и рейт кстати 6.5, у нас на один 5.75, на другой 6.125, что тоже имеет значение, можно было и еще меньший рейт получить.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 19 Oct 2007 22:03

Вы еще не учитываете, что люди часто сдают дома не только что купленные, а те в которых пожили несколько лет.

Те кто покупал дома 5 лет назад уже могут сдать с прибылью и переехать в другой дом. Такой дом вполне может стоить 400 тысяч, иметь мортгаге 1700 и при этом в down у него будет лежать всего 15 тысяч.

annap91 · Post by **annap91** » 19 Oct 2007 22:18

AnyaGal wrote:Вы еще не учитываете, что люди часто сдают дома не только что купленные, а те в которых пожили несколько лет.

Те кто покупал дома 5 лет назад уже могут сдать с прибылью и переехать в другой дом. Такой дом вполне может стоить 400 тысяч, иметь мортгаге 1700 и при этом в down у него будет лежать всего 15 тысяч.

Чего я еще не учитывала - это "- прочие расходы на поддержание дома на плаву".
Завязыватся на то, что дом куплен за 200 когда давали под 5% а теперь вырос в 2 раза .странно

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 19 Oct 2007 22:21

А не надо завязываться "до" - надо исходить из текущей ситуации - уровня доходов/налоговой шкале, и лонг term planov

mdzy · Post by **mdzy** » 19 Oct 2007 22:29

Тут мувик интересный про RE в Калифорнии - http://www.youtube.com/watch?v=QVFBojFJTZM[/url]

Yulduz · Post by **Yulduz** » 19 Oct 2007 23:52

мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

Kolombina · Post by **Kolombina** » 20 Oct 2007 00:17

Yulduz wrote:мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

Вы думаете, вам однозначно скажут, правильно или нет?

Я прочитала все 400+ страниц и таки купили, сегодня клоузинг был.
Купили в Вегасе.
Основная причина - рент более-менее соизмерим с мортгиджем, а качество жизни в своем доме не соизмеримо с качеством жизни в апартменте :mrgreen:

Yulduz · Post by **Yulduz** » 20 Oct 2007 00:19

Kolombina wrote:
Yulduz wrote:мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

Вы думаете, вам однозначно скажут правильно или нет?
Я прочитала все 400+ страниц и таки купили, сегодня клоузинг был.
Купили в Вегасе.
Основная причина - рент соизмерим с мортгиджем, а качество жизни в своем доме не соизмеримо с рентом апартмента

Поздравляю. Не я не думаю что однозначно скажут.

Nostradamus · Post by **Nostradamus** » 20 Oct 2007 00:31

Yulduz wrote:мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

Думаю, надо немного подождать, потому как сейчас продажи снизились, но цены пока держатся (по крайней мере в хороших райoнах). В то время как mortgage rate сеичас довольно высок. Думаю что если подождать полгода, то цены будут ниже. Правда, не факт что rate к тому времени не вырастет. Но все равно сейчас - рынок покупателя, ето факт.

Yulduz · Post by **Yulduz** » 20 Oct 2007 00:35

Nostradamus wrote:
Yulduz wrote:мы начали дом искать для покупки. читаю тред. пока не определилась правильно или нет.

Думаю, надо немного подождать, потому как сейчас продажи снизились, но цены пока держатся (по крайней мере в хороших райoнах). В то время как mortgage rate сеичас довольно высок. Думаю что если подождать полгода, то цены будут ниже. Правда, не факт что rate к тому времени не вырастет. Но все равно сейчас - рынок покупателя, ето факт.

Мы никуда не торопимся. У нас срок примерно до июня. Определяемся с районами. Цены не то чтобы упали, но предложений много.

genka8 · Post by **genka8** » 20 Oct 2007 04:07

Kolombina wrote:Я прочитала все 400+ страниц и таки купили, сегодня клоузинг был.
Купили в Вегасе.

Поздравляю! Пожалуйста с фотоаппаратом проследуйте в поздравительную тему наверху

genka8 · Post by **genka8** » 20 Oct 2007 04:23

AnyaGal wrote:...Ведь некоторые работы по дому могут приносить не только хлопоты и денежные траты, но и удовлетворение, а общение с контракторами и прочими сервисами носят еще и оброзовательно-социальный характер...

Про оборзевательно- социальный характер это Вы точно подметили. :mrgreen: