Why Housing Is About to Go "Pop!" - 2

[genka8]

dimp, как у Вас получилось 1.5к closing costs? Я не помню подробностей, но должно было быть намного дороже.
Попытаюсь угадать, где находится Ваш рентал- Queen Anne or McDonogh Township. Правильно?

[dimp]

dimp, как у Вас получилось 1.5к closing costs? Я не помню подробностей, но должно было быть намного дороже.
Попытаюсь угадать, где находится Ваш рентал- Queen Anne or McDonogh Township. Правильно?

Правильно Queen Anne. А по поводу closing costs я честно говоря ляпнул от фонаря, бумаг под рукой сейчас нет. А почему должно быть намного дороже? (естественно я не включил в эту сумму предоплату mortgage и страховки т.к. речь шла о дополнительных расходах).
Кстати, забыл упомянуть (хотя можно было догадаться из 0% vacancy rate) - дом я купил вместе с жильцом, так что если учитывать предоплату, то нужно учитывать что на closing продавец заплатил нам часть рента за текущий месяц.
Disclaimer: Все числа приведенные в этой теме не точны (кстати, цену покупки дома я исказил намеренно, так и знал что спросят где купил ).Количество вложенных денег (35К) приведено с точностью +/- 2К, кэш флоу за этот год (3К) приведено с точностью до $100

[mudi]

Ошибочка у Вас, Sorry. Мои 35К приносят мне около 10% в год...

Вообще ради 3К в год на вложенные 35К вешать на себя такую ответственность - это очень сомнительное предприятие, когда можно безопасно получить примерно 1.5К положив на savings. Если повезло купить в удачное время и дом подорожал, то прибыль от продажи оправдает риск, но ведь может и подешеветь (читайте что пишет Josephina), а если купить сейчас, то подешевеет с очень большой вероятностью в большинстве мест... Не, все же проще потратить пару недель и сменить работу, увеличив свой годовой доход на сумму эквивалентную прибыли от нескольких таких ренталов

[Nostradamus]

Тем временем, рент в Bay Area растет: сейчас в San Jose $1600, в San Francisco $2200 (в среднем для 2br apartment). Скорее всего, будет и дальше расти, если не будет кризиса в экономике. Это я к тому, что жить где-то все равно надо, и смена работы вам всего лишь компенсирует рост рента. Прибыли не будет в любом случае.

[mudi]

Тем временем, рент в Bay Area растет: сейчас в San Jose $1600, в San Francisco $2200 (в среднем для 2br apartment). Скорее всего, будет и дальше расти, если не будет кризиса в экономике. Это я к тому, что жить где-то все равно надо, и смена работы вам всего лишь компенсирует рост рента. Прибыли не будет в любом случае.

Растет у тех, кому повышают. Пока у меня расклад такой, что если купить примерно то, что я снимаю, то в месяц будет уходить в 2.5 раза больше денег, чем мой рент. Такая разница не компенсируется никаким списанием налогов. Если рент вырастет или цены снизятся, то можно будет смотреть и думать, а пока "it's a renter's market"...

[andruha123]

Тем временем, рент в Bay Area растет: сейчас в San Jose $1600, в San Francisco $2200 (в среднем для 2br apartment). Скорее всего, будет и дальше расти, если не будет кризиса в экономике. Это я к тому, что жить где-то все равно надо, и смена работы вам всего лишь компенсирует рост рента. Прибыли не будет в любом случае.

Растет у тех, кому повышают. Пока у меня расклад такой, что если купить примерно то, что я снимаю, то в месяц будет уходить в 2.5 раза больше денег, чем мой рент. Такая разница не компенсируется никаким списанием налогов. Если рент вырастет или цены снизятся, то можно будет смотреть и думать, а пока "it's a renter's market"...

100% согласен. Пусть рент повышают сколько хотят. Сейчас ситуация такая, что при всех раскладах рентовать в 2 раза дешевле. К томуже купив дом сейчас нет никакой гарантии что его сможеш продать хотябы за теже деньги в течении следующих 3 лет.

Еше буквально года полтора назад все это было не так очевидно, потому как цены на дома расли на 10%-15% в год. Щас цены остановились или падают. И им есть куда падать, а вот расти уже некуда.

[andruha123]

Тем временем, рент в Bay Area растет: сейчас в San Jose $1600, в San Francisco $2200 (в среднем для 2br apartment). Скорее всего, будет и дальше расти, если не будет кризиса в экономике. Это я к тому, что жить где-то все равно надо, и смена работы вам всего лишь компенсирует рост рента. Прибыли не будет в любом случае.

Рент 2 бедрумного почти нового кондо в Арлингтоне будет 2500 в месяц, а купить такое кондо с мортгаджем и кондо фи и иншурнс и таксы будет в раене 4000 - 5000 в месяц. Вот и считайте что выгоднее ...

[dimp]

Ошибочка у Вас, Sorry. Мои 35К приносят мне около 10% в год...

Вообще ради 3К в год на вложенные 35К вешать на себя такую ответственность - это очень сомнительное предприятие, когда можно безопасно получить примерно 1.5К положив на savings. Если повезло купить в удачное время и дом подорожал, то прибыль от продажи оправдает риск, но ведь может и подешеветь (читайте что пишет Josephina), а если купить сейчас, то подешевеет с очень большой вероятностью в большинстве мест... Не, все же проще потратить пару недель и сменить работу, увеличив свой годовой доход на сумму эквивалентную прибыли от нескольких таких ренталов

Тут уместно провести аналогию со сток маркетом. По Вашей логике покупать акции имеет еще меньше смысла. Ибо если купить их в неудачное время, то они могут подешеветь, а дивдидендов они в среднем платят куда меньше чем 10%. Т.е. практически любые инвестиции - "это очень сомнительное предприятие, когда можно безопасно получить примерно 1.5К положив на savings".
Хотя на самом деле я с Вами согласен гораздо больше чем может показаться по последним страницам обсуждения. Например, я бы точно не купил бы дом (ни для себя, ни в качестве инвестиций), если одни проценты по mortgage (не говоря уже о других расходах) превышают рент. А такая ситуация сейчас сложилась в большинстве "престижных" эрий.

[Hoochin]

Тем временем, рент в Bay Area растет: сейчас в San Jose $1600, в San Francisco $2200 (в среднем для 2br apartment). Скорее всего, будет и дальше расти, если не будет кризиса в экономике. Это я к тому, что жить где-то все равно надо, и смена работы вам всего лишь компенсирует рост рента. Прибыли не будет в любом случае.

Растет у тех, кому повышают. Пока у меня расклад такой, что если купить примерно то, что я снимаю, то в месяц будет уходить в 2.5 раза больше денег, чем мой рент. Такая разница не компенсируется никаким списанием налогов. Если рент вырастет или цены снизятся, то можно будет смотреть и думать, а пока "it's a renter's market"...

Пока не наступит кризис в high-tech а-ла 1997-98 или 01-03 , рент тут в Санта Kлара kaунты должна рости, я надеюсь на 5-10% в год.
А по поводу приписываемого "ликования", то у разных людей есть раздые планы и разные возможности и я не "парюсь" по поводу таких утверждений от неизвестных мне людей. Мой опыт пока (около 10 лет инвестирования и планнирования) говорит, что реал-естате нужно не продaвать если ты можешь себе ето позволить. Короче, я за лонг-терм инвестмент и планы (шорт-терм 6м-3г и лонг-терм 3г+)

[Nostradamus]

Пока у меня расклад такой, что если купить примерно то, что я снимаю, то в месяц будет уходить в 2.5 раза больше денег, чем мой рент. Такая разница не компенсируется никаким списанием налогов.

То есть, если вы сейчас снимаете 2br апартмент за $1600/mo, то за такой же апартмент вы будете платить $4000/mo principal + interest? Во-первых, не забывайте что principal ето то что вы платите себе. Во-вторых, думаю, даже по нынешним ценам ето возможно лишь в том случае, если у вас вообще нет ничего на downpayment. Если ето так, то вам действительно не стоит покупать недвижимость, при любом раскладе. По моему мнению (хотя я знаю многие не согласны) downpayment 20% должен быть, иначе могут быть большие проблемы.

[Hamster]

То есть, если вы сейчас снимаете 2br апартмент за $1600/mo, то за такой же апартмент вы будете платить $4000/mo principal + interest? Во-первых, не забывайте что principal ето то что вы платите себе. Во-вторых, думаю, даже по нынешним ценам ето возможно лишь в том случае, если у вас вообще нет ничего на downpayment. Если ето так, то вам действительно не стоит покупать недвижимость, при любом раскладе. По моему мнению (хотя я знаю многие не согласны) downpayment 20% должен быть, иначе могут быть большие проблемы.

Классический расчет. Допустим, апартмент не меняется в цене, 20% down, покупная цена X, процент по займу Y, типичный процент по вкладам в банке 5%, второстепенные расходы (страховка, налоги, HOA) 1.5% цены, 25% tax bracket. X в тысячах долларов, Y в процентах.

Проценты по долгу минус tax deduction: 0.8 * (1000*X) * (0.01*Y) * 0.75 / 12 = 0.5*X*Y
Второстепенные расходы: 0.015*(1000*X)*0.75 / 12 = 0.94*X
Потеря прибыли от денег, вложенных в principal: 0.2 * (1000*X) * 0.05 * 0.75/12 = 0.62*X

Break-even rent X*(0.5*Y + 1.56)

Prime non-jumbo rate: 6% -> break-even rent 4.6*X
Jumbo rate: 7% -> break-even rent 5.1*X

Апартмент, который снимается за 1600 в месяц, выгодно купить, если он стоит дешевле 1600 / 4.6 = $350k.

Можно ли купить 2br в Сан Хосе за 350k?

[adda_]

То есть, если вы сейчас снимаете 2br апартмент за $1600/mo, то за такой же апартмент вы будете платить $4000/mo principal + interest? Во-первых, не забывайте что principal ето то что вы платите себе. Во-вторых, думаю, даже по нынешним ценам ето возможно лишь в том случае, если у вас вообще нет ничего на downpayment. Если ето так, то вам действительно не стоит покупать недвижимость, при любом раскладе. По моему мнению (хотя я знаю многие не согласны) downpayment 20% должен быть, иначе могут быть большие проблемы.

Классический расчет. Допустим, апартмент не меняется в цене, 20% down, покупная цена X, процент по займу Y, типичный процент по вкладам в банке 5%, второстепенные расходы (страховка, налоги, HOA) 1.5% цены, 25% tax bracket. X в тысячах долларов, Y в процентах.

Проценты по долгу минус tax deduction: 0.8 * (1000*X) * (0.01*Y) * 0.75 / 12 = 0.5*X*Y
Второстепенные расходы: 0.015*(1000*X)*0.75 / 12 = 0.94*X
Потеря прибыли от денег, вложенных в principal: 0.2 * (1000*X) * 0.05 * 0.75/12 = 0.62*X

Break-even rent X*(0.5*Y + 1.56)

Prime non-jumbo rate: 6% -> break-even rent 4.6*X
Jumbo rate: 7% -> break-even rent 5.1*X

Апартмент, который снимается за 1600 в месяц, выгодно купить, если он стоит дешевле 1600 / 4.6 = $350k.

Можно ли купить 2br в Сан Хосе за 350k?

1.5% на второстепенные расходы мало. У нас за такое кондо надо платить 5К налогов плюс как минимум 2-3К мейнтейнс или ассосиэтед фи.

[mudi]

Пока у меня расклад такой, что если купить примерно то, что я снимаю, то в месяц будет уходить в 2.5 раза больше денег, чем мой рент. Такая разница не компенсируется никаким списанием налогов.

То есть, если вы сейчас снимаете 2br апартмент за $1600/mo, то за такой же апартмент вы будете платить $4000/mo principal + interest? Во-первых, не забывайте что principal ето то что вы платите себе. Во-вторых, думаю, даже по нынешним ценам ето возможно лишь в том случае, если у вас вообще нет ничего на downpayment. Если ето так, то вам действительно не стоит покупать недвижимость, при любом раскладе. По моему мнению (хотя я знаю многие не согласны) downpayment 20% должен быть, иначе могут быть большие проблемы.

Я снимаю дешевле чем за $1600. Проблема в том, что я снимаю там, где не очень хорошие школы, потому я бы тут для себя покупать ничего не стал. Пока меня проблема школ не волнует, но довольно скоро волновать начнет, и я не уверен что смогу купить что-либо там, где школы хорошие. А вот снять смогу легко - в Palo Alto за 2300-2800 сейчас можно снять хороший townhouse. Сколько стоит его там купить вы, думаю, знаете. Купить дом где-то на East Bay и ездить больше часа на работу я тоже не хочу. Так что выбора вобщем-то и нет...

[AnyaGal]

mudi, а где вы собираетесь жить в пенсионном возрасте?
Есть ли у вас сейчас возможность откложить на покупку за кэш собственного жилья лет через двадцать - тридцать скажем?

Рент может приносить негатив кэш флоу, но даже если рент не вырастет, все большую и большую часть вашего принципала будет платить тенант.
В идеальном случае конечно тенант за все будет платить и еще прибыль останется, такие случаи тоже бывают, может не всегда по началу, но при long term 100% так и будет.

[Nostradamus]

Можно ли купить 2br в Сан Хосе за 350k?

Запросто. Вот например такое за $325K:
http://www.mlslistings.com/Reports/Main ... yId=768039