deve wrote:4) как то прямо appritiation у вас превращается в деньги - без учета - чтоб его получить надо продавать дом -> платить налоги и прочие сопутсвтвующие расходы (поправьте меня, может я ошибаюсь)
Если не трудно можете пересчитать, вашим методом, мне правдо интересно, что получится, но сам не могу пересчитать, т.к. не знаю скоко должна быть средняя ежегодная амортизация дома, как надо adjust appritiation.
На самом деле еще uncle_Pasha сделал одну очень распространенную ошибку - он взял рост средней или медианной стоимости домов и принял ее за appreciation. На самом деле, дорожает (ну, в большинстве, случаев) только земля, постройка же на ней (в отсутсвие спекулятивного бабла во всяком случае) - дешевеет. С какой скоростью дешевеет - зависит от конструкции (фанерно-реечные дома превращаются в обременение на земле - т.е. земля с таким домом стоит дешевле просто земли в том же месте с тем же зонингом, но без дома - уже лет через 30-50 в зависимости от капвложений в ремонт) и, совственно, капвложений в ремонт и обновление (последние, по оценкам Consumer Reports, окупаются в среднем процентов на 60, т.е. вложение 100 тыс. оттянет depreciation на 60 тыс.).
Т.е. весь этот appreciation stuff для домов на участках в 0.17 акра (как пример) в отсутсвие бабла и при среднем времени жизни в доме в 7 лет можно выкинуть из рассмотрения полностью.
Да, а почему ж средняя/медианная цена дома растет? Если лень думать самм - простой ответ - потому что новые дома строятся. Которые, кроме того, что новые, еще и больше по размеру и более навороченные. Если б NAR была б чуть почестнее (ага, размечтался), то вместо бессмысленных цифр изменения медианной стоимости домов, давали бы meaningful информацию по изменению стоимости квадратного фута в сегментах "новый", "до 5 лет", "до 10 лет" и т.п., причем отдельно по земле и по постройке. Это б весь этот скам с "инвестицией" в дома вывело б на чистую воду. Эх...
Getting my drift? 
