uncle_Pasha wrote:Komissar wrote:3 бдрм дом с большим бекярдом и гаражом, с 2-3 спальнями в Palo Alto school district (creme de la creme) $2500/мес, можно найти и подешевле. Это безумно?
При том, что (а) з/п будет все-таки на 10-30% выше, чем в Хотланте/Далласе,
Хорошо, давайте посчитаем.
Допустим, два друга - IT-шника, Петя и Вася решили устроить жизнь по-разному.
Петя принял предложение с зарплатой в X долларов в год из Charlotte, NC, а Вася принял предложение c 30% большей зарплатой (т.е. 1.3*X ) из СФБА.
Допустим, что оба они попадают в 25% федеральный такс брекет.
По налогам штата Вася попадает в 9.3%, Петя 7.75%
Вася рентует упомянутый
3 бр дом за $2500/mo, что эквивалентно $3800/mo до надогов ( 2500/(1-(0.25+0.093)) = 3805 ), т.е. $45600/год до налогов.
Петя же ввязался в домовладение и приобрел
4х бр дом за 250К с 10% дауном по схеме 80/10/10, с первым кредитом в 200К под 6.5% на 30 лет и вторым в 25К под 7.785% на 15 лет.
Его выплаты:
Code: Select all
1st mortgage $1264/mo ($181 principal + $1083 interest)
2nd mortgage $237/mo ( $73 principal + $164 interest)
Insurance $40/mo ($480/year)
Property Tax $183/mo ($2200/year)
HOA fee $40/mo
Учитывать выплаты принципала смысла нет (Петя платит самому себе)
Из остальных выплат только HOA и страховка не списываются с налогов.
Переведем их в до-налоговый базис (40+40)/(1-(0.25+0.0775)) = 119 ~ $120/mo до налогов.
Т.е. в "до налоговых" долларах Петя тратит на жилье 1083(interest1) + 164(interest2) + 183(property tax) + 120(Insurance+HOA) = $1550/mo
Или $18600/year
Чтобы сравнивать Васины и Петины расходы на жилье 1:1, из Петиных расходов надо вычесть appreciation его дома.
Его primary residence растет в цене очень медленно (это же не Калифорния) - 4%/year, что дает appreciation в $10К/year
Итого, Петины жилищные расходы равны $8600/year в доналоговых долларах.
Чему будет равен X (Петина зарплата в NC), чтобы Васины и Петины доходы за вычетом жилья сравнялись?
Чтобы они имели равные возможности для инвестирования в те же ренталы?
Нетрудно посчитать, что X = (45600 - 8600)/0.3 = $123К/year
Иными словами, Васе надо получать в СФБА не меньше 160К в год, чтобы хоть как-то сравняться.
Даже больше, т.к. он уже
1. Попал в другой (28%) федеральный tax bracket
2. Лишился child tax credit
3. Лишился возможности списывать education expences с налогов
4. Лишился возможности списывать rental loss с налогов.
(еще и AMT с косой за спиной стоит)
Это при том, Петя спокойно живет с детьми в собственном, бОльшем доме.
Komissar wrote:плюс семья будет собирать где-то $2100/мес ($700 х 3) со своих 3 ренталов (каждый по $100К).
Как видно из вышеприведенного примера, если уж Вася сможет напрячься и прикупить ренталы работая в СФБА, то Пете это сделать будет существенно проще.
Удачи!
)
