USA - Выбор места жительства

SEL · Post by **SEL** » 01 Feb 2007 13:46

Кстати в Калифорнии например намного проще рентовать дом чем в Висконсине. МЫ по приезду пытались найти дом чтобы рентовать- цены зашкаливали за 2000 за дом в более менее месте- 2500 видели и выше.. И домов очень мало рентуется. Дома там где мы сейчас живем- из тех что меня хотя бы более менне устроят- большиство за 400К и выше ( я смотрю чтобы были постоены после 1990 года хотя бы). Новые тут маленькие (2000 площади) не строят, но строят площади 3500+ и стоимость 800К+.Или чуть меньше но за 650-750К , что картины не меняет. Кондо новое 2-х бедрумное (маленькое) аля дуплекс 300К+
Можно конечно найти район подешевле-я не спорю, но тогда будут другие issues.

duration · Post by **duration** » 01 Feb 2007 13:55

Висконсин (Милуоки, Мйедисон) очень недешевый штат (город). Помню в Милуоках районы вдоль озера , застрoйка начало + середина 20 века (встречаются и конец 19 века), цены формально и не очень высокие е.г. $250К +/-, но налоги за $250К дом аж $8К в год или более. Зарплаты ниже чем в том же Чицаго, где цены на дома формально выше, но налоги ниже.

Такая петрушка....old money блин

pilulkin · Post by **pilulkin** » 01 Feb 2007 15:25

RES-Q, как обстоят дела со школами в Bloomington - он вроде по-новее, а по удаленности от центра - как Плимут? или Eden Prairie - хотя этот вроде еще больше на отшибе. Похоже ,сложно в этом Миннеаполисе наити подходящее по условиям жилье за недорого...

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 01 Feb 2007 15:45

Komissar wrote:3 бдрм дом с большим бекярдом и гаражом, с 2-3 спальнями в Palo Alto school district (creme de la creme) $2500/мес, можно найти и подешевле. Это безумно?

При том, что (а) з/п будет все-таки на 10-30% выше, чем в Хотланте/Далласе,

Хорошо, давайте посчитаем.
Допустим, два друга - IT-шника, Петя и Вася решили устроить жизнь по-разному.
Петя принял предложение с зарплатой в X долларов в год из Charlotte, NC, а Вася принял предложение c 30% большей зарплатой (т.е. 1.3*X ) из СФБА.
Допустим, что оба они попадают в 25% федеральный такс брекет.
По налогам штата Вася попадает в 9.3%, Петя 7.75%

Вася рентует упомянутый 3 бр дом за $2500/mo, что эквивалентно $3800/mo до надогов ( 2500/(1-(0.25+0.093)) = 3805 ), т.е. $45600/год до налогов.

Петя же ввязался в домовладение и приобрел 4х бр дом за 250К с 10% дауном по схеме 80/10/10, с первым кредитом в 200К под 6.5% на 30 лет и вторым в 25К под 7.785% на 15 лет.
Его выплаты:

Code: Select all

1st mortgage $1264/mo  ($181 principal + $1083 interest)
2nd mortgage  $237/mo  ( $73 principal +  $164 interest)
Insurance      $40/mo  ($480/year)
Property Tax  $183/mo  ($2200/year)
HOA fee        $40/mo

Учитывать выплаты принципала смысла нет (Петя платит самому себе)
Из остальных выплат только HOA и страховка не списываются с налогов.
Переведем их в до-налоговый базис (40+40)/(1-(0.25+0.0775)) = 119 ~ $120/mo до налогов.

Т.е. в "до налоговых" долларах Петя тратит на жилье 1083(interest1) + 164(interest2) + 183(property tax) + 120(Insurance+HOA) = $1550/mo
Или $18600/year

Чтобы сравнивать Васины и Петины расходы на жилье 1:1, из Петиных расходов надо вычесть appreciation его дома.
Его primary residence растет в цене очень медленно (это же не Калифорния) - 4%/year, что дает appreciation в $10К/year

Итого, Петины жилищные расходы равны $8600/year в доналоговых долларах.

Чему будет равен X (Петина зарплата в NC), чтобы Васины и Петины доходы за вычетом жилья сравнялись?
Чтобы они имели равные возможности для инвестирования в те же ренталы?

Нетрудно посчитать, что X = (45600 - 8600)/0.3 = $123К/year

Иными словами, Васе надо получать в СФБА не меньше 160К в год, чтобы хоть как-то сравняться.
Даже больше, т.к. он уже
1. Попал в другой (28%) федеральный tax bracket
2. Лишился child tax credit
3. Лишился возможности списывать education expences с налогов
4. Лишился возможности списывать rental loss с налогов.
(еще и AMT с косой за спиной стоит)

Это при том, Петя спокойно живет с детьми в собственном, бОльшем доме.

Komissar wrote:плюс семья будет собирать где-то $2100/мес ($700 х 3) со своих 3 ренталов (каждый по $100К).

Как видно из вышеприведенного примера, если уж Вася сможет напрячься и прикупить ренталы работая в СФБА, то Пете это сделать будет существенно проще.

Удачи!

Post by **2005** » 01 Feb 2007 16:16

uncle_Pasha wrote:
Komissar wrote:плюс семья будет собирать где-то $2100/мес ($700 х 3) со своих 3 ренталов (каждый по $100К).

Как видно из вышеприведенного примера, если уж Вася сможет напрячься и прикупить ренталы работая в СФБА, то Пете это сделать будет существенно проще.

Удачи!

Не говоря уже о том , что в "дешевых" местах типа Атланты купить что-то сдаваемое по $700/мес за $100К не выйдет, речь о гетто я так понимаю не идет. Ближе наверно к $150-170К.
Разницы в зарплате в 30% реально нет, судя по дайсам и постам на привете разница в бабках не превышает 10-15%.

Post by **Tonya Tomato** » 01 Feb 2007 16:54

pilulkin wrote:RES-Q, как обстоят дела со школами в Bloomington - он вроде по-новее, а по удаленности от центра - как Плимут? или Eden Prairie - хотя этот вроде еще больше на отшибе. Похоже ,сложно в этом Миннеаполисе наити подходящее по условиям жилье за недорого...

В Bloomington - неважно. Вы, если смотрите что-то с хорошими школами, то это Edina и Wayzata однозначно, всё остальное похуже, но как бы тоже неплохо, в общем, всё относительно и познаётся в сравнении. Так, напр, мой ребёнок учился в Robbinsdale, затем перешёл в Wayzata - разницу почувствовали; у знакомых сын перешёл из Bloomington в Edina - разница ощутилась, в лучшую сторону, конечно. В Plymouth, кстати, неплохо с townhomes, можно покопаться в этом зипе 55447. Eden Prairie... не знаю, говорят неплохо, но лично для меня таки отшиб. самой стало интерестно, глянула на школьные показатели, оказывается идёт сразу же за Edina с Wayzata. 55343 55344 55346 55347 для Eden P.

Komissar · Post by **Komissar** » 01 Feb 2007 18:03

uncle_Pasha wrote:Как видно из вышеприведенного примера, если уж Вася сможет напрячься и прикупить ренталы работая в СФБА, то Пете это сделать будет существенно проще.

Хорошо! Уговорили. Не ехайте к нам, не ехайте! (с)

pilulkin · Post by **pilulkin** » 01 Feb 2007 18:39

RES-Q, спасибо, раз уж обсуждаем этот вопрос, решила уточнить детали... вдруг пригодится. Townhomes - это, конечно, неплохо, но мы больше интересуемся домами, и чтобы двор был побольше, по возможности, - дети простор любят, и дистанция до соседей тоже значение имеет. Думаю, посмотрю теперь Eden Prairie - согласна, что отшиб, оттуда только в аэропорт удобно ехать. Плимут как будто с центром удобнее связан. А Миннетонка как? Кто-то здесь хвалил когда-то, но не очень убедительно.

nvvosk · Post by **nvvosk** » 01 Feb 2007 18:48

uncle_Pasha wrote:Похоже, из списка таки надо выбрасывать Chicago IL, Richmond VA, Jacksonville FL, Milwaukee WI, Phoenix-Scottsdale AZ (с большой вероятностью возврата), Twin Cities MN и, как это ни странно Salt Lake UT.

Как видно, места, где нынче можно прожить на одну зарплату, можно на пальцах двух рук пересчитать.

У меня не возвражения, я просто удивилась, что наша семья на одну зарплату в Чикаго, оказывается не проживает :pain1:

(наверное, влачим жалкое существование, не иначе :mrgreen:

)
Правда, мы не программеры, у нас запросы поменьше

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 01 Feb 2007 19:03

nvvosk wrote:У меня не возвражения, я просто удивилась, что наша семья на одну зарплату в Чикаго, оказывается не проживает (наверное, влачим жалкое существование, не иначе )
Правда, мы не программеры, у нас запросы поменьше

Возможность жить "на одну зарплату" зависит как от запросов (Вы правильно заметили) и размера этой зарплаты, так и от того когда некая семья решила где-то обосноваться и какой капитал у нее в наличии на этот момент.
Ситуация за последние несколько лет существенно изменилась.

Несомненно, можно уменьшить запросы - поступится жильем (качеством или владением), образованием детей (захотят - сами выучатся в любой школе) и т.д. Тогда география значительно расширится.

Что для него важне - каждый решает сам для себя.
Тем не менее, согласно критериям данной абстрактной семьи (с первой страницы этого топика) они прожить в Чикаго не смогут.
При чем, они совсем не обязательно должны быть программерами.
Если у Вас есть что возразить по существу - возражайте.

Удачи!

nightmare2 · Post by **nightmare2** » 01 Feb 2007 19:03

У меня не возвражения, я просто удивилась, что наша семья на одну зарплату в Чикаго, оказывается не проживает

Вопрос не в том, проживет или нет.
Вопрос в том как наиболее эффективно распорядиться своими доходами.

Более дешевые места оказываются более эффективными.

nvvosk · Post by **nvvosk** » 01 Feb 2007 19:26

uncle_Pasha wrote:
nvvosk wrote:У меня не возвражения, я просто удивилась, что наша семья на одну зарплату в Чикаго, оказывается не проживает (наверное, влачим жалкое существование, не иначе )
Правда, мы не программеры, у нас запросы поменьше

Возможность жить "на одну зарплату" зависит как от запросов (Вы правильно заметили) и размера этой зарплаты, так и от того когда некая семья решила где-то обосноваться и какой капитал у нее в наличии на этот момент.
Ситуация за последние несколько лет существенно изменилась.

Несомненно, можно уменьшить запросы - поступится жильем (качеством или владением), образованием детей (захотят - сами выучатся в любой школе) и т.д. Тогда география значительно расширится.

Что для него важне - каждый решает сам для себя.
Тем не менее, согласно критериям данной абстрактной семьи (с первой страницы этого топика) они прожить в Чикаго не смогут.
При чем, они совсем не обязательно должны быть программерами.
Если у Вас есть что возразить по существу - возражайте.

Удачи!

Зарплата у нас ниже той гипотетической, что Вы указали

Владеем домом (куплен 5 лет назад) в довольно престижном месте...Не большой, но 3 спальни и 2 ванные имеются..Школы - :great:

Ну и Урбана в качестве штатного универа по инженерной программе - нас вполне устраивает (взяли бы только)...
запросы у нас ниже среднего - вместо Гавайев летам в Москву ежегодно

(или это дорого, наоборот?

)

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 01 Feb 2007 19:31

nvvosk wrote:Зарплата у нас ниже той гипотетической, что Вы указали
Владеем домом (куплен 5 лет назад) в довольно престижном месте...Не большой, но 3 спальни и 2 ванные имеются..Школы -

Если бы вопрос стоял куда такая семья могла бы поехать 5 лет назад...
то я бы ответил - в Аризону!
Удачи!

Post by **Tonya Tomato** » 01 Feb 2007 19:37

pilulkin wrote:А Миннетонка как? Кто-то здесь хвалил когда-то, но не очень убедительно.

Хорошее место, наравне с Plymouth, с большими участками земли. Но дома в основном рамблеры и сплиты 50x-60х-70х, что вам вряд ли понравится, но здесь в таких живут спокойно. Школы ничего, за Eden P. следуют, зип у них 55345.

nvvosk · Post by **nvvosk** » 01 Feb 2007 19:40

uncle_Pasha wrote:
nvvosk wrote:Зарплата у нас ниже той гипотетической, что Вы указали
Владеем домом (куплен 5 лет назад) в довольно престижном месте...Не большой, но 3 спальни и 2 ванные имеются..Школы -

Если бы вопрос стоял куда такая семья могла бы поехать 5 лет назад...
то я бы ответил - в Аризону!
Удачи!

Ну, дома в нашей местности сильно не подорожали...

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 01 Feb 2007 19:56

nvvosk wrote:Ну, дома в нашей местности сильно не подорожали...

Сильно-несильно - это весьма относительно. Вот тут, к примеру, говорят, что за 5 лет все поднялось в полтора раза.
К тому же, то, что было вполне доступно при mortgage rates ~5.25% на 30 лет (как это было 4 года назад) уже не позволишь себе при 6.5%

BTW, Зип код не подскажете, где такие недорогие домики водятся?

Удачи!

nvvosk · Post by **nvvosk** » 01 Feb 2007 20:03

uncle_Pasha wrote:
nvvosk wrote:Ну, дома в нашей местности сильно не подорожали...

Сильно-несильно - это весьма относительно. Вот тут, к примеру, говорят, что за 5 лет все поднялось в полтора раза.
К тому же, то, что было вполне доступно при mortgage rates ~5.25% на 30 лет (как это было 4 года назад) уже не позволишь себе при 6.5%

BTW, Зип код не подскажете, где такие недорогие домики водятся?

Удачи!

Отправила в личку
Но торопитесь - в последнее время стало популярно перестраивать наши ранчи в двухэтажные хоромы: растут как грибы..В нашем нейборхуде уже не меньше 15 домов за 2 года перестроили...

aleh · Post by **aleh** » 01 Feb 2007 23:40

интересно, а tuition годовой в таблице указан?

aleh · Post by **aleh** » 01 Feb 2007 23:44

кстати, Louisville, KY можно добавить :pain1:

aleh · Post by **aleh** » 02 Feb 2007 00:06

и ИМХО ваш минимум по зарплате 90к будут максимум для половины из этих мест

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 02 Feb 2007 00:07

aleh wrote:интересно, а tuition годовой в таблице указан?

Годовой. Tuition+Fees
Удачи!

uncle_Pasha · Post by **uncle_Pasha** » 02 Feb 2007 00:08

aleh wrote:кстати, Louisville, KY можно добавить

Можно и добавить. Что там у нас со стоимостью "мерного" домика?

Удачи!

aleh · Post by **aleh** » 02 Feb 2007 05:38

uncle_Pasha wrote:
aleh wrote:кстати, Louisville, KY можно добавить

Можно и добавить. Что там у нас со стоимостью "мерного" домика?

Удачи!

думаю, что в 250к вложитесь.
Пусть туземцы меня поправят

pilulkin · Post by **pilulkin** » 05 Feb 2007 21:38

Миннеаполис - Eden Prerie. Общее впечатление: школы достаточно хорошие, больше новых домов, несколько дальше от центра, но еще терпимо, я полагаю...Смотрела только 4х бедрумные:
Год-Цена- Площадь дома- Площадь лота в акрах
- 1985 - 299.900 - 2056 - 0.27
- 1988 - 325.000 - 2086 - 0.28
- 1990 - 342.900 - 2264-
- 1996 - 399.000 - 3000-
Общий вывод: дом в пределах 300-350К в районе с хорошими школами, в принципе, найти можно, если не очень придираться к году постройки. Остается вопрос - сколько времени уйдет на поездки на работу в час пик - это если надо в центр ехать. Я подозреваю, что есть определенные направления, где застреваешь всегда, город-то большой. Опять-же предполагаю, что если район несколько на отшибе, он должен быть неплохо развит сам по себе - чтобы людям без конца в центр мотаться не надо было. Как на самом деле - не знаю.
RES-Q, спасибо за информацию.

AnnaZJ · Post by **AnnaZJ** » 06 Feb 2007 00:21

Насчет Eden Prairie, MN, - ето прекраснии раён, отличние школи, дома достаточно дорогие, но мозно наити и за 300 К. до центра в час пик - в среднем 40 минут, рано утром, поздно вечером и днем - 20 минут. Раион бистро развивается, если не работать в центре, то все есть в пределах 3-4 миль.