Риэлторы 1 или ?

[DP]

А демагогию здесь разводить ни к чему....

пока демагогию нам демонстрируют представители славного племени RE агентов... Unless otherwise agreed

[Komissar]

Лена, можете игнорировать мое мнение, но я считаю, что, имея дело с, в общем-то, образованной публикой (как здесь на Привете), честный и открытый ответ на конкретный поставленный вопрос принесет гораздо больше rewards, чем уход в демагогию фразами типа "я не первый год в бизнесе".

[LenaAlki]

Вот еще интересный вопрос: если во время работы с агентом покупатель едет по улице, видит дом своей мечты FSBO и решает его купить, то как быть с агентом?[/quote]

Есть несколько типов FSBO - некоторые предлагают коммиссионные агенту покупателя, некоторые нисего не предлагают совсем. Не каждый FSBO - дом намного дешевле потому что продавец не платит коммиссионных. Бывают продавцы, которые FSBO выставляют по ценам намного выше рыночной и после того как дом простоял довольно долго, то уже выставляют с агентом по более низкой цене. Зависит от продавца. Так что если к тому времени Вы просмотрели достаточно много домов и ориентируетесь по цене, то Вы примерно будете знать if it's a good deal or not. Но не кидайтесь на FSBO как самый лучший вариант поскольку это не всегда так.

Здесь два варианта - если продавец дает агенту $$, то продолжаете работать с агентом. Если агенту оплаты нет, но это дом Вашей мечты, то покупайте дом. Не будете же Вы из-за агента упускать дом!?! Если работа агента Вам очень понравилась, то потом порекоммендуйте его Вашим друзьям, которые нуждаются в агенте (special disclosure for Kommissar and DP )
Для агента это будет самой лучшей благодарностью.

Далее, если дело имеете с продавцом напрямую, у Вас тоже есть два варианта Вы можете предложить агенту за $$ сумму facilitate the transaction, либо Вы можете нанять lawyer.

[LenaAlki]

Лена, можете игнорировать мое мнение, но я считаю, что, имея дело с, в общем-то, образованной публикой (как здесь на Привете), честный и открытый ответ на конкретный поставленный вопрос принесет гораздо больше rewards, чем уход в демагогию фразами типа "я не первый год в бизнесе".

Дорогой Комиссар, мнение Ваше ценю, но истиной в последней истанции Ваши высказывания по вопросам покупки/продажи недвижимости не считаю. Я имею право высказать здесь свою точку зрения и поделиться полезной информацией. Тем более, что я занимаюсь этим профессионально и "не первый год в бизнесе".....

Что касается ответственности риэлтора, то на Ваш вопрос я ответила и привела цитату Real Estate Agency Law...."Пальчиком" показывать ничего не буду. Посrольку именно НЕ исполнение обязанностей агента ведет к юридической ответственности. Вы пытаетесь убедить меня в обратном У меня нет case studies процитировать Вам, но агент из моего офиса заплатил $7,000 покупателю earnest money, которые не были вовремя доставлены в Escrow и продавец отказался от сделки. Сейчас идет разбирательство по схожему случаю когда под вопросом 25K сумма. Другая тяжба, про которую рассказывал мне знакомый адвокат была на 75К. Меньшие суммы обычно не фигурируют поскольку дороже адвокатам платить.....

Надеюсь, что на Ваши вопросы я ответила. Я думаю, что Ваш обширный опыт купли/продажи недвижимости будет неоценим в обсуждении вопросов, относящихся к покупке дома. А публика здесь на Привете уже сама разберется привлекать ли агента или нет. Чем больше хорошей и полезной информации здесь будет обсуждено, тем лучше для всех.

[Slava V]

в) Real estate lawer, который знает все законы "зоны" обойдется в ~$500.

Вот опять же вводите людей в заблуждение. Real estate lawуer возьмет 500 долларов только за оформление сделки. Он не будет ездить с клиентами по возможным пропертям, проверять истории домов, зонирование (в том числе зоны затоплений-землетрясений и т.д.), не будет проверять состояние домов и заказывать различные проверки и инспекции, не будет подбирать дома в зависимости от запросов клиетна, не будет отстаивать интересы клиента перед продавцом\покупателем,... В общем много чего не будет делать. Для всего этого а также других подводных камней и существуют реэлторы,вопрос только в том,чтобы найти достойного реэлтора.

уважаемая Larisa322, не могли бы Вы внятно обьяснить обществу, почему заработок реэлтора зависит от цены дома а не от количества проделанной работы?

насчет подбора дома - сайты типа http://www.propsmart.com доступны круглосуточно и без выходных

насчет знания процесса -- существуют книжки, в том числе и хорошие

инспекцию и title search покупатель все равно оплачивает отдельно, из своего кармана; какие еще проверки и инспекции Вы имели в виду?

понятно, что для неопытного покупателя хороший агент может сэкономить время деньги и нервы, но чтоб отличить хорошего агента от плохого уже нужен опыт и немалый; иначе честный фраер может влететь в историю типа
http://www.ripoffreport.com/reports/ripoff107484.htm

[SergeyM800]

... почему заработок реэлтора зависит от цены дома а не от количества проделанной работы?

Да правила, игры были бы более понятными.
Вот близкий по виду бизнес. Покупка машин на аукционе. Там агент получает строго фиксированную оплату своих услуг, вне зависимости от суммы приобретенной машины.
В моих разговорах с агентами я сразу спрашиваю насколько интересно им будет работать с моим малобюджетным кейсом.
Обычно отвечают, с миру по нитки или типа на следующей твоей покупке и оторвемся

С другой стороны, если мы хотим, чтобы народ активно покупал наши услуги и продукты (программа ли, бух.услуги, и пр.),
мы по видимому тоже должны "давать на хлеб" и автомастерам и агентам и фермерам вырастившим нам картошку с укропом ...
а не все делать самим ?!

[Jedd]

Т.е. агент не обязан проводить инспекцию, выяснять финансовую ситуацию продавца либо покупателя или выверять вся ли информация, предоставленная продавцом верна

Не умеем. Покажите пальчиком, где та колоссальная $$$$ ответственность агента, о к-рой Вы говорили?

Komissar, LenaAlki ни о какой $$$$ ответственности не говорила (ее DP придумал ) Она просто привела документ показывающий за что агент таки да ответственнен.

(а судить будут скорее все равно того у кого деньги, а не кто виноват)

[DP]

Она просто привела документ показывающий за что агент таки да ответственнен.

показываюший что реально агент/брокер ни за что не отвечает рублем.

[Taffi]

Я считаю, что ценность аента для first time buyer в его опыте, который не получить, читая Internet. Как программист могу сказать, что можно прочитать много умных книг и изучить язык / систему от и до, но пока сам не напишешь кусок кода под конкретную задачу специалистом в этой области не станешь. Знать и уметь, как говорится, - разные вещи.

-почему продавец продает
-что продавец хочет - быстро закрыться или ему всеравно

А как мой агент это узнает?[/b]

[Slava V]

Я считаю, что ценность аента для first time buyer в его опыте, который не получить, читая Internet. Как программист могу сказать, что можно прочитать много умных книг и изучить язык / систему от и до, но пока сам не напишешь кусок кода под конкретную задачу специалистом в этой области не станешь. Знать и уметь, как говорится, - разные вещи.

совершенно верно, но при одном маленьком условии: если агент будет учитывать сперва интересы покупателя, а уже потом свои

первая агентша, с которой мы когда-то общались отказалась советовать что-либо по поводу размера оффера который я хотел дать но явно была не против чтоб оффер был побольше

я посмотрел на ее монстрообразный лексус и решил что она не мой агент

[LenaAlki]

-почему продавец продает
-что продавец хочет - быстро закрыться или ему всеравно

А как мой агент это узнает?[/b][/quote]

Это работа Вашего агента, он должен собрать эту информацию для Вас, чтобы Вы делали свой офер исходя из этой информации. Ваш агент звонит агенту продавца и узнает:
- когда продавец хочет closing date
- почему продавец продает
- есть ли у продавца предпочтения в Escrow компании
- сколько дней продавцу надо на выезд, т.е. когда у Вас будет possession date
- любая другая информация, относящаяся к Вашему случаю - может быть что-то помечено в Seller Disclosure Statement, может быть Вы не уверены планирует ли продавец оставлять hot tub, appliances, etc....

для нашего района очень актуально узнать когда продавец будет рассматривать offers, есть ли другие оферы. В Вашем штате/каунти может быть что-то конкретное для Вас.

Удачи!!!!

[Taffi]

Спасибо за информацию .У нас сейчас идет выбор домов , вот уже нашли 1
который понравился...
Хотим еще чуть чуть посмотреть и будем переходить к следующему этапу.

[GoodBuyAmerica]

Komissar и DP:
Чего вы набросились на реалторов? Есть такая профессия - значит это кому-нибудь нужно! Многие из них не зря едят свой хлеб. Нужно просто уметь их выбирать. Да и комиссия иногда зашкаливает. Но рынок всё разрулит. Мне с агентами не очень везло, но это мои проблемы что я их не очень внимательно выбирал. Про любую профессию можно сказать, что они зря едят свой хлеб. А ты попробуй, обойдись своими силами.

[Komissar]

Я не против реалторов in general. Я против лживых ones.

А про то, что "раз они существуют, значит, они нужны" говорили и про full service stock brokers (wanna pay $200 commissions on sale of 100 MSFT shares, anyone?) и про travel agents.

[Белочех]

Расскажу как искал агента при переезде в незнакомый город. Есть такое место: homegain.com. По сути homegain это брокер, вы даете свою информацию, скажем "ищу в таком-то городе/районе, такой-то дом и т.п." и разные агенты начинают слать на ваш account в homegain свои телефоны и себя подробно рекламировать. Прелесть этого в том что на первом этапе ни с кем общаться не надо, и вашего emailа у агентов нет, а можно только смотреть и выбирать их письма в homegain, который кстати потом берет 50% (если не ошибаюсь) от зарплаты реалтора, но реалторам все равно это выгодно, поскольку это могучий источник новых клиентов. Мой подход был в поиске активного агента, того что скажем продает >100 домов в год. Они как правило большие профессионалы. К сожалению многие из них сами только говорят что продают 100-200-300 домов в год, а на самом деле у них работает команда подмастерьев которые делают всю черную работу, а шеф сливки собирает, и с вами напрямую не работает. Ну, вот отобрал я пять активных агентов, позвонил им, двое согласились работать со мной лично, один из них мне понравился, и с ним я и имел дело. Видел я с тех пор и других агентов, и скажу что между теми кто продает 5-10 и 100 домов в год "дистанции огромного размера", первые восновном part-timers (тех что я видел), а последние профи.

[Larisa322]

Видел я с тех пор и других агентов, и скажу что между теми кто продает 5-10 и 100 домов в год "дистанции огромного размера", первые восновном part-timers (тех что я видел), а последние профи.

Ну да,а теперь прикиньте сколько времени Вам лично и Вашей продаже-покупке может физически уделить агент,который делает 100 сделок в год , и другой агент ,который не гонится за количеством,а предпочитает качественный сервис

Не то чтобы я против таких успешных агентов- ни Боже ж мой. Просто редко такое можно встретить в реальной жизни- чтобы агент мог делать 100 сделок в год и работал с Вами лично (без помощников и ассистентов,с которыми Вам в основном и придется иметь дело) и на совесть и уделял Вам достаточно внимания.

[Larisa322]

Я не против реалторов in general. Я против лживых ones.

Тогда и спорить то не очем ,собственно. Я тоже против лживых агентов,а также против лживых клиентов, лживых докторов, лживых адвокатов, лживых таксистов, лживых слесарей-сантехников, лживых поваров и всех остальных лживых представителей любой профессии и даже лживых безработных. Но я же не оскорбляю всех представителей сервиса только потому, что есть лживые представители. Просто надо находить порядочных людей и держаться за них по возможности,если Вас устраивает их сервис.

[Scrooge McDuck]

Тогда и спорить то не очем ,собственно. Я тоже против лживых агентов,а также против лживых клиентов, лживых докторов, лживых адвокатов, лживых таксистов, лживых слесарей-сантехников, лживых поваров и всех остальных лживых представителей любой профессии и даже лживых безработных. Но я же не оскорбляю всех представителей сервиса только потому, что есть лживые представители. Просто надо находить порядочных людей и держаться за них по возможности,если Вас устраивает их сервис.

Вы не поверите, но мы уже давно сами занимаеся решением своих имиграционных проблем, давно уже сами воюем со страховками и лечим себя сами, сами себе заказываем билеты, и ищем себе квартиры внаем. А народ который сейчас кинулся в агенты, это часто те же самые, которые 7 лет назад кинулись в тестеры.
Так что я совершенно не вижу в чем проблема и тут сделать все самому, т.е. купить / продать дом самому. пройдет время и появяться в интернете образцы оферов, появится сервис, когда приглашаешь оценщика и он, за скажем 500 баксов помогает "установить" цену на дом, инспектор и так помогает покупателю баксов за 200-300. Лоер поможет все оформить доларов за 600. Совершенно не ясно с чего платить 3-6% с полумиллионных домов.

[SergeyM800]

Не знаю как вам, мне так надоело (в России еще) быть мастером на все руки и потом из 24 часов 8 отводится на работу, скажем 7 на сон, итого 15 часов.
Остается на на все про все 9 часов, включая сommute...

"Нельзя объять не объятное" (с)

[Komissar]

"Нельзя объять не объятное" (с)

секрет в том, что Вам-таки придется объять "необъятное" (кстати, не такое уж), только еще и заплатить (косвенно, через цену дома, взвинчинную на 6% для агентов), за то что Вам якобы помогли это самое "объять".

[Komissar]

Я тоже против лживых агентов,а также против лживых клиентов, лживых докторов, лживых адвокатов, лживых таксистов, лживых слесарей-сантехников, лживых поваров и всех остальных лживых представителей любой профессии и даже лживых безработных.

Укажите мне в этом топике, где были лживые выступления докторов, адвокатов, таксистов и безработных. А реалторов мы уже заслушали.

[Nwaylock]

Вы несомненно знаете ГДЕ найти информацию по зонированию, проектированию, т.д. и т.п. БОЛЬШИНСТВО покупателей понятия не имеют.

По моему скромному мнению как раз таких покупателей легче всего облапошить - показать ему не тот дом и не в том месте,а он даже знать об этом не будет. А если уж собрались выбирать себе реалтора, то надо его прочесать по всем параментрам - и чтобы местность знал, и чтобы в зонироватнии сек, и чтобы понимал что тебе надо. Вот пока все это с ними родимыми повыясняешь, то и оказывается, что для того чтобы все это у реалтора протестировать, самому надо неплохо все это знать. Вот и получается что работа-то только дом открыть да показать, да бумаги поворошить - все равно все оформляется через юриста в результате. Не в претензии лично к вам, просто такая уж ситуация с риелторами сейчас, что поделать, никто о покупателе не печется, регуляций четких нету че реалтор должен делать а че нет. Вот он хочет делает, а не хочет не делает. Его бы могла подхлестнуть забота о собственной репутации, но когда дома улетают как горячие пирожки на рынке, то о какой репутации идет речь!

Аналогию с врачами или с юристами счтаю неуместной, им учиться надо долго и муторно, им труднее все заработанное тяжким трудом вдруг терять. А с риелторами - сегодня ты риелтор, а завтра уже нет. Вернее не так, сегодня ты не риелтор,а завтра уже реалтор.

[Nwaylock]

Мне с агентами не очень везло...

К сожалению большинству людей с ними не везло.

А ты попробуй, обойдись своими силами.

А что, есть другой выбор?

[genka8]

Комиссар, да Вы правы. NAR между прочим, после каждого судебного иска выигранноко потребителем вносит поправки в документы за рекордные сроки, чтобы избежать потенциальных судебных тяжб. Но это такой же результат как страховые компании и врачи/больницы.

Спрашивается, какие именно поправки вносятся? Я думаю, такие, что заявляют "realtor owes no duty", чтобы избежать хоть какой-то ответственности за свою недешевую работу. Из Вашей фразы я делаю вывод, что бе муторного суда добиться вообще ничего невозможно. А вот в автомобильном разделе горе- механики убили девушке мотор в новой машине, так чинили за свой счет без всякого суда, только побрыкались немножко.

Вопрос- можно ли получить реальную выгоду, покупая дом без агента? Как это выглядит на практике, если покупаешь дом не FSBO?

[Komissar]

Вопрос- можно ли получить реальную выгоду, покупая дом без агента? Как это выглядит на практике, если покупаешь дом не FSBO?

К сожалению, если дом не ФСБО, а листед с агентом, опций тут не так много. У меня были неплохие дилы, работая напрямую с листинг-агентом. Поскольку агенту светили двойные комиссионные, он обычно скидывал мне цену сильнее, чем в случае, если я пришел со своим агентом. Поскольку все остальные параметры (зонинг, муниц. планы, и тд.) мне уже были известны, для меня было важнее всего скинуть цену. Но с dual agency может быть и опасно. Нек-рые штаты вообще запрещают dual agency.