Риэлторы 1 или ?

[DP]

А демагогию здесь разводить ни к чему....

пока демагогию нам демонстрируют представители славного племени RE агентов... Unless otherwise agreed

[Komissar]

Лена, можете игнорировать мое мнение, но я считаю, что, имея дело с, в общем-то, образованной публикой (как здесь на Привете), честный и открытый ответ на конкретный поставленный вопрос принесет гораздо больше rewards, чем уход в демагогию фразами типа "я не первый год в бизнесе".

[LenaAlki]

Вот еще интересный вопрос: если во время работы с агентом покупатель едет по улице, видит дом своей мечты FSBO и решает его купить, то как быть с агентом?[/quote]

Есть несколько типов FSBO - некоторые предлагают коммиссионные агенту покупателя, некоторые нисего не предлагают совсем. Не каждый FSBO - дом намного дешевле потому что продавец не платит коммиссионных. Бывают продавцы, которые FSBO выставляют по ценам намного выше рыночной и после того как дом простоял довольно долго, то уже выставляют с агентом по более низкой цене. Зависит от продавца. Так что если к тому времени Вы просмотрели достаточно много домов и ориентируетесь по цене, то Вы примерно будете знать if it's a good deal or not. Но не кидайтесь на FSBO как самый лучший вариант поскольку это не всегда так.

Здесь два варианта - если продавец дает агенту $$, то продолжаете работать с агентом. Если агенту оплаты нет, но это дом Вашей мечты, то покупайте дом. Не будете же Вы из-за агента упускать дом!?! Если работа агента Вам очень понравилась, то потом порекоммендуйте его Вашим друзьям, которые нуждаются в агенте (special disclosure for Kommissar and DP )
Для агента это будет самой лучшей благодарностью.

Далее, если дело имеете с продавцом напрямую, у Вас тоже есть два варианта Вы можете предложить агенту за $$ сумму facilitate the transaction, либо Вы можете нанять lawyer.

[LenaAlki]

Лена, можете игнорировать мое мнение, но я считаю, что, имея дело с, в общем-то, образованной публикой (как здесь на Привете), честный и открытый ответ на конкретный поставленный вопрос принесет гораздо больше rewards, чем уход в демагогию фразами типа "я не первый год в бизнесе".

Дорогой Комиссар, мнение Ваше ценю, но истиной в последней истанции Ваши высказывания по вопросам покупки/продажи недвижимости не считаю. Я имею право высказать здесь свою точку зрения и поделиться полезной информацией. Тем более, что я занимаюсь этим профессионально и "не первый год в бизнесе".....

Что касается ответственности риэлтора, то на Ваш вопрос я ответила и привела цитату Real Estate Agency Law...."Пальчиком" показывать ничего не буду. Посrольку именно НЕ исполнение обязанностей агента ведет к юридической ответственности. Вы пытаетесь убедить меня в обратном У меня нет case studies процитировать Вам, но агент из моего офиса заплатил $7,000 покупателю earnest money, которые не были вовремя доставлены в Escrow и продавец отказался от сделки. Сейчас идет разбирательство по схожему случаю когда под вопросом 25K сумма. Другая тяжба, про которую рассказывал мне знакомый адвокат была на 75К. Меньшие суммы обычно не фигурируют поскольку дороже адвокатам платить.....

Надеюсь, что на Ваши вопросы я ответила. Я думаю, что Ваш обширный опыт купли/продажи недвижимости будет неоценим в обсуждении вопросов, относящихся к покупке дома. А публика здесь на Привете уже сама разберется привлекать ли агента или нет. Чем больше хорошей и полезной информации здесь будет обсуждено, тем лучше для всех.

[Slava V]

в) Real estate lawer, который знает все законы "зоны" обойдется в ~$500.

Вот опять же вводите людей в заблуждение. Real estate lawуer возьмет 500 долларов только за оформление сделки. Он не будет ездить с клиентами по возможным пропертям, проверять истории домов, зонирование (в том числе зоны затоплений-землетрясений и т.д.), не будет проверять состояние домов и заказывать различные проверки и инспекции, не будет подбирать дома в зависимости от запросов клиетна, не будет отстаивать интересы клиента перед продавцом\покупателем,... В общем много чего не будет делать. Для всего этого а также других подводных камней и существуют реэлторы,вопрос только в том,чтобы найти достойного реэлтора.

уважаемая Larisa322, не могли бы Вы внятно обьяснить обществу, почему заработок реэлтора зависит от цены дома а не от количества проделанной работы?

насчет подбора дома - сайты типа http://www.propsmart.com доступны круглосуточно и без выходных

насчет знания процесса -- существуют книжки, в том числе и хорошие

инспекцию и title search покупатель все равно оплачивает отдельно, из своего кармана; какие еще проверки и инспекции Вы имели в виду?

понятно, что для неопытного покупателя хороший агент может сэкономить время деньги и нервы, но чтоб отличить хорошего агента от плохого уже нужен опыт и немалый; иначе честный фраер может влететь в историю типа
http://www.ripoffreport.com/reports/ripoff107484.htm

[SergeyM800]

... почему заработок реэлтора зависит от цены дома а не от количества проделанной работы?

Да правила, игры были бы более понятными.
Вот близкий по виду бизнес. Покупка машин на аукционе. Там агент получает строго фиксированную оплату своих услуг, вне зависимости от суммы приобретенной машины.
В моих разговорах с агентами я сразу спрашиваю насколько интересно им будет работать с моим малобюджетным кейсом.
Обычно отвечают, с миру по нитки или типа на следующей твоей покупке и оторвемся

С другой стороны, если мы хотим, чтобы народ активно покупал наши услуги и продукты (программа ли, бух.услуги, и пр.),
мы по видимому тоже должны "давать на хлеб" и автомастерам и агентам и фермерам вырастившим нам картошку с укропом ...
а не все делать самим ?!

[Jedd]

Т.е. агент не обязан проводить инспекцию, выяснять финансовую ситуацию продавца либо покупателя или выверять вся ли информация, предоставленная продавцом верна

Не умеем. Покажите пальчиком, где та колоссальная $$$$ ответственность агента, о к-рой Вы говорили?

Komissar, LenaAlki ни о какой $$$$ ответственности не говорила (ее DP придумал ) Она просто привела документ показывающий за что агент таки да ответственнен.

(а судить будут скорее все равно того у кого деньги, а не кто виноват)

[DP]

Она просто привела документ показывающий за что агент таки да ответственнен.

показываюший что реально агент/брокер ни за что не отвечает рублем.

[Taffi]

Я считаю, что ценность аента для first time buyer в его опыте, который не получить, читая Internet. Как программист могу сказать, что можно прочитать много умных книг и изучить язык / систему от и до, но пока сам не напишешь кусок кода под конкретную задачу специалистом в этой области не станешь. Знать и уметь, как говорится, - разные вещи.

-почему продавец продает
-что продавец хочет - быстро закрыться или ему всеравно

А как мой агент это узнает?[/b]

[Slava V]

Я считаю, что ценность аента для first time buyer в его опыте, который не получить, читая Internet. Как программист могу сказать, что можно прочитать много умных книг и изучить язык / систему от и до, но пока сам не напишешь кусок кода под конкретную задачу специалистом в этой области не станешь. Знать и уметь, как говорится, - разные вещи.

совершенно верно, но при одном маленьком условии: если агент будет учитывать сперва интересы покупателя, а уже потом свои

первая агентша, с которой мы когда-то общались отказалась советовать что-либо по поводу размера оффера который я хотел дать но явно была не против чтоб оффер был побольше

я посмотрел на ее монстрообразный лексус и решил что она не мой агент

[LenaAlki]

-почему продавец продает
-что продавец хочет - быстро закрыться или ему всеравно

А как мой агент это узнает?[/b][/quote]

Это работа Вашего агента, он должен собрать эту информацию для Вас, чтобы Вы делали свой офер исходя из этой информации. Ваш агент звонит агенту продавца и узнает:
- когда продавец хочет closing date
- почему продавец продает
- есть ли у продавца предпочтения в Escrow компании
- сколько дней продавцу надо на выезд, т.е. когда у Вас будет possession date
- любая другая информация, относящаяся к Вашему случаю - может быть что-то помечено в Seller Disclosure Statement, может быть Вы не уверены планирует ли продавец оставлять hot tub, appliances, etc....

для нашего района очень актуально узнать когда продавец будет рассматривать offers, есть ли другие оферы. В Вашем штате/каунти может быть что-то конкретное для Вас.

Удачи!!!!

[Taffi]

Спасибо за информацию .У нас сейчас идет выбор домов , вот уже нашли 1
который понравился...
Хотим еще чуть чуть посмотреть и будем переходить к следующему этапу.

[GoodBuyAmerica]

Komissar и DP:
Чего вы набросились на реалторов? Есть такая профессия - значит это кому-нибудь нужно! Многие из них не зря едят свой хлеб. Нужно просто уметь их выбирать. Да и комиссия иногда зашкаливает. Но рынок всё разрулит. Мне с агентами не очень везло, но это мои проблемы что я их не очень внимательно выбирал. Про любую профессию можно сказать, что они зря едят свой хлеб. А ты попробуй, обойдись своими силами.

[Komissar]

Я не против реалторов in general. Я против лживых ones.

А про то, что "раз они существуют, значит, они нужны" говорили и про full service stock brokers (wanna pay $200 commissions on sale of 100 MSFT shares, anyone?) и про travel agents.

[Белочех]

Расскажу как искал агента при переезде в незнакомый город. Есть такое место: homegain.com. По сути homegain это брокер, вы даете свою информацию, скажем "ищу в таком-то городе/районе, такой-то дом и т.п." и разные агенты начинают слать на ваш account в homegain свои телефоны и себя подробно рекламировать. Прелесть этого в том что на первом этапе ни с кем общаться не надо, и вашего emailа у агентов нет, а можно только смотреть и выбирать их письма в homegain, который кстати потом берет 50% (если не ошибаюсь) от зарплаты реалтора, но реалторам все равно это выгодно, поскольку это могучий источник новых клиентов. Мой подход был в поиске активного агента, того что скажем продает >100 домов в год. Они как правило большие профессионалы. К сожалению многие из них сами только говорят что продают 100-200-300 домов в год, а на самом деле у них работает команда подмастерьев которые делают всю черную работу, а шеф сливки собирает, и с вами напрямую не работает. Ну, вот отобрал я пять активных агентов, позвонил им, двое согласились работать со мной лично, один из них мне понравился, и с ним я и имел дело. Видел я с тех пор и других агентов, и скажу что между теми кто продает 5-10 и 100 домов в год "дистанции огромного размера", первые восновном part-timers (тех что я видел), а последние профи.