Investment property. Арифметика

Komissar · Post by **Komissar** » 19 Jan 2006 00:14

Спасибо, Valeus! :pray:

Komissar · Post by **Komissar** » 19 Jan 2006 00:17

В общем, Васе нужно делать 1031exchange :mrgreen:

Valeus · Post by **Valeus** » 19 Jan 2006 00:31

Komissar wrote:В общем, Васе нужно делать 1031exchange

Ну, если раз в 5 лет, то тогда да, наверное. А то сейчас IRS-ники с этим хаузинг бумом и 1031-изобилием взгляды свои на мошенников "от 1031exch" обратили. По слухам, большие беспределы анкаверят... кому-то будет больно...
Кстати, может быть и всем нам, так как если много абъюза, to IRS пойдут с жалобами в конгресс... а там уже будут сидеть демократы...

В общем, могут закрыть легкость обмена недвижимости, ужесточив понятие "like-kind" до тех же жестких рамок, что и для не недвижимости.

Komissar · Post by **Komissar** » 19 Jan 2006 00:40

А вот если у Васи, скажем, 3 проперти, и суммарный лосс по ним 20К в год. Как я понимаю, Вася при продаже одной из пропертей может использовать _весь_ накопленный лосс, а не только лосс от продаваемой проперти, чтобы оффсетить капитал гейн (ну, если гейн очень большой)?

И, как я понимаю, если проперть начинает приносить инком на бумаге (т.е. income с т.зр. ИРС), то лучше перевести ее обратно в лоссовую категорию (отремонтировать, или занять денег из эквити), дабы бедный эккаунтант не занимался тоскливыми расчетами?

Valeus · Post by **Valeus** » 19 Jan 2006 01:12

Komissar wrote:А вот если у Васи, скажем, 3 проперти, и суммарный лосс по ним 20К в год. Как я понимаю, Вася при продаже одной из пропертей может использовать _весь_ накопленный лосс, а не только лосс от продаваемой проперти, чтобы оффсетить капитал гейн (ну, если гейн очень большой)?

Нет - только свой накопленный. "Чужие" лоссы останутся подвешенными, пока те проперти не продадутся.

И, как я понимаю, если проперть начинает приносить инком на бумаге (т.е. income с т.зр. ИРС), то лучше перевести ее обратно в лоссовую категорию (отремонтировать, или занять денег из эквити), дабы бедный эккаунтант не занимался тоскливыми расчетами?

У нас программули это безобразие считают.

А "выгодность" надо каждый год оценивать, в зависимости от остальных налоговых позиций и прочих финансовых устремлений. Переплачивать за дом или его improvements только ради увеличенной depreciation - занятие неблагодарное, особенно когда платить (брать в долг) надо сейчас, a tax benefits from depreciation оказываются растянутыми на года...

Komissar · Post by **Komissar** » 19 Jan 2006 01:21

Valeus wrote:
Komissar wrote:А вот если у Васи, скажем, 3 проперти, и суммарный лосс по ним 20К в год...
Нет - только свой накопленный. "Чужие" лоссы останутся подвешенными, пока те проперти не продадутся.

Ну вот всегда так: стОит мне какую-нибудь классный лупхоул найти, тут же оказывается, ИРС уже об этом подумала, и дырочку прикрыла. АААА! :angry:

Alpaca · Post by **Alpaca** » 19 Jan 2006 01:25

Invisible wrote:Но вот про 6% агенту при продаже я упустил.

+ closing cost при покупке

wireless · Post by **wireless** » 19 Jan 2006 01:44

А можно вопрос на сопряженую тему? Что выгоднее - вложить деньги в downpayment на investment property или предоплатить principal в доме в котором живешь. С первого взгляда очевидно что второй вариант гораздо проще , а вот как насчет доходности? Вроде interest уменьшается и equity растет быстрее - может еще какие подводные камни? Типа меньше interest - меньше deductable? Есть какие нибудь калькуляторы на ету тему?

dimkax · Post by **dimkax** » 19 Jan 2006 01:59

Valeus wrote:Long-term cap gain @15%,

Не знаю про [real estate], но [learned hard way] - в Калифорнии за стоки надо еше 10% штату отстегнут.
:angry:

Komissar · Post by **Komissar** » 19 Jan 2006 02:02

dimkax wrote:
Valeus wrote:Long-term cap gain @15%,

Не знаю про [real estate], но [learned hard way] - в Калифорнии за стоки надо еше 10% штату отстегнут.

то же и с реал-эстейтом. Любит Калифорния поборы с нас драть...

Komissar · Post by **Komissar** » 19 Jan 2006 02:10

wireless wrote:А можно вопрос на сопряженую тему? Что выгоднее - вложить деньги в downpayment на investment property или предоплатить principal в доме в котором живешь. С первого взгляда очевидно что второй вариант гораздо проще , а вот как насчет доходности? Вроде interest уменьшается и equity растет быстрее - может еще какие подводные камни? Типа меньше interest - меньше deductable? Есть какие нибудь калькуляторы на ету тему?

Калькулятор есть, excel.exe называется, но, к сожалению, слишком много цифирок надо ручками впечатывать.

Предоплата принципала (если у Вас фиксед К%) - это безопасное вложение денег под небольшой (примерно 0.6*К) процент. Плюс увеличившаяся эквити дает возможность открыть хелок и таким образом сохранить доступ к деньгам, хотя и под более высокий %.

Калькуляторы для собственно предоплаты и расчета экономии есть, например, здесь: http://www.hughchou.org/calc/mort.html

Покупка инвестмент-рентал проперти - это бизнес-инвестиция, со своими хлопотами и заботами. Как показывает дискуссия выше, по-настоящему лендлорд вознаграждается только при продаже проперти, да и то при условии, что она хорошо выросла в цене.

Я бы в Ваш выбор добавил еще покупку vacation property - если Вы ее сдаете меньше 14 дней в году, то на нее можно тоже дидактить интерес (главное, чтобы суммарно за 1М не перейти в дедактируемых мортгиджах :umnik1:

).

wireless · Post by **wireless** » 19 Jan 2006 02:31

Komissar wrote:Предоплата принципала (если у Вас фиксед К%) - это безопасное вложение денег под небольшой (примерно 0.6*К) процент. Плюс увеличившаяся эквити дает возможность открыть хелок и таким образом сохранить доступ к деньгам, хотя и под более высокий %.

Да... маловато будет... Получается , что при interest rate меньше 6% доход в районе 3.6% - сейчас CD больше дают , а ликвидность у них почти как у cash.

Похоже , 401К пока самое выгодное, но туда много не вложишь..

Komissar · Post by **Komissar** » 19 Jan 2006 02:34

Не совсем так. 3.6% за счет предоплаты у вас будет афтер-такс, а 4.5-5% на сд - это пре-такс, ну, а доход с сд облагается по высокой ставке ординари инком, т.е. эффективно умножайте доход с сд на 0.6-0.7 (в зависимости от вашего такс-брэкета).

Valeus · Post by **Valeus** » 19 Jan 2006 03:16

dimkax wrote:
Valeus wrote:Long-term cap gain @15%,
Не знаю про [real estate], но [learned hard way] - в Калифорнии за стоки надо еше 10% штату отстегнут.

Так Калифорниа со всего ~10% хочет. Тут нет "preferred rates", как у федов. Я потому и говорю, что надо нам Комиссара в Сакраменто сначала заслать - с местными халявщиками разобраться. Как им удалось профукать все собранные в расцвет Силиконовки налоги - ума не приложу! Government бюджетный accounting, мать его, с "отнять и поделить" философией синих популистов...

NEVA · Post by **NEVA** » 19 Jan 2006 03:44

Valeus wrote:> line ..: Rentals... Attach Sch E - released suspended losses (at ordinary rate).

Sorry, one last question. By "ordinary" rate do you just mean this person's highest income tax bracket for this year?