Real Estate инвесторы

[katit]

Не дай бог, чтобы пригодилось, но... Соломки подстелить

Т.е. это не шутка фотографировать жильцов с огнетушителем?
Они на вас нормально смотрели? Меня не просили с огнетушителем фотографироваться когда я селился...

[Komissar]

Если годовой доход меньше 100К, то даже эту 1К можно списать с доходов (не говоря уже об амортизации). Комиссар об этом писал, но не вполне внятно.

Это Вы невнятно пишете. Не годовой доход, а AGI, точнее даже MAGI . Кстати, я по полочкам разжевал, что происходит с убытками на примере семьи с MAGI 75К и убытком от рентал проперти 25К, см выше.

Вам все еще непонятно?

Тогда изъяснимся простым могучим языком плаката, т.е. ИРС:

http://www.irs.gov/taxtopics/tc425.html

A special rule applies for rental real estate activities in which you actively participate. The rules for active participation are different from those for material participation and are also discussed in Publication 925. After offsetting passive losses against any passive income, you may deduct up to $25,000 of any excess passive losses from rental real estate activities in which you actively participate against income from non–passive sources. This $25,000 amount begins to phase out when your modified adjusted gross income (MAGI) exceeds $100,000. For married individuals filing separately and living apart the entire year, the maximum additional passive loss allowed is $12,500 each, and the phase–out begins when MAGI exceeds $50,000.

[Komissar]

Насколько я понимаю rental property остается passive activity, пока Вы на управление ей тратите < 50% своего времени или не являетесь real estate professional.

Откуда эта информация? 50% какого времени? Исходя из 24h/day? 170 h/week? В гробу я видАл ту проперть на которую у меня уйдёт более 120 часов в год без упрaвдома и более 20 часов с управдомом.

Не верите мне - прильните к первоисточникам.

http://www.irs.gov/publications/p925/

Rental Activities.
A rental activity is a passive activity even if you materially participated in that activity, unless you materially participated as a real estate professional.
...
Qualifications. You qualified as a real estate professional for the year if you met both of the following requirements.
• More than half of the personal services you performed in all trades or businesses during the tax year were performed in real property trades or businesses in which you materially participated.
• You performed more than 750 hours of services during the tax year in real property trades or businesses in which you materially participate

По-моему если Вы принимаете ключевые решения, то Вы активно манаджите проперть. А если Вы нанимаете управдома гнать неплатящих жильцов или водопроводчика починить кран - это всё прямые расходы на проперть, которую Вы активно манаджите.

Это все равно пассивная активность, если Вы не реалтор. См. IRS пуб 425 и 925.

Мой Стив тут недавно вложил $200К в апартмент комплекс во Флориде (~5% от всего комплекса). Просто заключил контракт, выписал чек, и получает 8% годовых и забот не знает. Говорит, что впервые увидел positive cashflow до продажи проперти (это за 10 лет инвестирования!). Вот это - пассивное вложение капитала в real estate.

Я не знаю деталей стивовых арренджментнов. Может, это лимитед партнершип или REIT на мини-шкале, или еще какая фигня. Но скорее всего, у Стива AGI >> 150K, так что вопрос списывания или не списывания потерь для него не стоит.

My point в том, что если даже если Вы сами бегаете за жильцами и чините водопроводные краны на выходных - это все равно passive activity.

[xmaz]

Т.е. это не шутка фотографировать жильцов с огнетушителем?
Они на вас нормально смотрели? Меня не просили с огнетушителем фотографироваться когда я селился...

Нет, не шутка. Смотрели с уважением.

Если Вас не фотографировали - я Вас поздравляю, а заоодно и Ваших лендлордов.

А еще я знаю и мужика, который дом сдавал, вообще не проверяя кредитную историю. На слово верил. Ну так и его кидали постоянно девушки всякие симпатичные Жаловался потом, какая это головная боль - eviction process.

А я не хочу такой головной боли. А кому посмеяться хочется - пусть идут дальше ищут. Мне нужны жильцы с серьезными намерениями.

Я, кстати, всем объясняю, с какой целью делаются эти фотографии. Пока никто не смеялся.

А совет этот мне дал "бывалый" один инвестор, который, видимо, уже обжегся на молоке...

[Valeus]

Komissar, kilbupser правильно пишет. Rental activities (будучи passive activities unless nonpassive - see below) require 'active participation' exception for taxpayers to deduct up to $25k of losses. 'Active participation' is defined by the Internal Revenue Code section 469(i)(6) and demands at least 10% ownership + managerial activities. $100K MAGI limitation (with $50k phaseout) is applied.

If 'real estate professionals' spend >50% своего времени и одновременно >750 hours of service in real estate business, rental activities may be considered nonpassive [IRC Sec.469(c)(7)] and $25k or other passive loss limits are NOT applied, and all rental activities losses may be deducted up to the amount at risk (that's another story).

BTW, первоисточник - это the Code, а не IRS publications.

[Komissar]

Komissar, kilbupser правильно пишет.

что именно он правильно пишет?
вот это:

По-моему если Вы принимаете ключевые решения, то Вы активно манаджите проперть. А если Вы нанимаете управдома гнать неплатящих жильцов или водопроводчика починить кран - это всё прямые расходы на проперть, которую Вы активно манаджите.

он ошибочно противопоставлял passive activity Стива. Я его поправил, что это все passive activity. Я нигде не спорил, что это active participation. Без active participation не дадут и 25К списать.

BTW, первоисточник - это the Code, а не IRS publications.

100% согласен.

[GoodBuyAmerica]

My point в том, что если даже если Вы сами бегаете за жильцами и чините водопроводные краны на выходных - это все равно passive activity.

Point well taken. Пойду поговорю с CPA. It never hurts.

[sergey1234]

Сергей, который 123, про ваш дом в 700к. Всё, что больше 4 квартир считается коммерческим зданием и первый взнос, как правило, не менее 20%.

Я знаю, точнее недавно узнал.

Если у вас есть столько наличного вложить, то можно начать считать дальше.

А у меня есть бизнес-партнер на эту покупку - надежный афганский ветеран, его физиономия отлично подxодит рент собирать с неплательщиков. В смысле он мне подxодит не только тем что дает половину взноса, но и тем что он одинокий - 10 лет жил с руммейтами, выбивая с ниx рент и выселяя неплатившиx. Опыт имеет. А я ему подxожу по ряду причин, ну и знакомы уже 11 лет скоро, можно рискнуть на совместный бизнес.

Четыре и меньше квартирный дом проводится как частный дом и финансирование будет совсем другим.

Да, это так. Но там другие чудеса, в частности заметно больше таксы, по крайней мере на те дома что мы смотрели.

[Komissar]

А помнится кто-то (не будем показывать пальцем, но это был sergey1234 ) призывал запретить обсуждение на Привете домов дороже > $450К , как нереальных для большинства нормальных приветовцев.

$700К? гм-гм (с)

[sergey1234]

А помнится кто-то (не будем показывать пальцем, но это был sergey1234 ) призывал запретить обсуждение на Привете домов дороже > $450К , как нереальных для большинства нормальных приветовцев.

$700К? гм-гм (с)

Компаньон у меня есть, такой же озабоченный покупкой недвижимости как и я. Так что не 700К с меня, а по 350К с каждого.

[Yulia94]

Komissar, kilbupser правильно пишет. Rental activities (будучи passive activities unless nonpassive - see below) require 'active participation' exception for taxpayers to deduct up to $25k of losses. 'Active participation' is defined by the Internal Revenue Code section 469(i)(6) and demands at least 10% ownership + managerial activities. $100K MAGI limitation (with $50k phaseout) is applied.

If 'real estate professionals' spend >50% своего времени и одновременно >750 hours of service in real estate business, rental activities may be considered nonpassive [IRC Sec.469(c)(7)] and $25k or other passive loss limits are NOT applied, and all rental activities losses may be deducted up to the amount at risk (that's another story).

BTW, первоисточник - это the Code, а не IRS publications.

(6) Active participation
(A) In general
An individual shall not be treated as actively participating with respect to any interest in any rental real estate activity for any period if, at any time during such period, such interest (including any interest of the spouse of the individual) is less than 10 percent (by value) of all interests in such activity.

My understanding is that you can have a management company as long as you actively participate in rental activity because it is still you who decides on the term, approving repairs, ultimately approving new tenants ( our company always calls us to brief us on the new tenant and to make sure that we're do not have anything against them, also all questions about advertising - they call to approve the text, the newspapers they will be advertising in, how often etc )

Such man-
agement decisions include:
• Approving new tenants,
• Deciding on rental terms,
• Approving capital or repair expendi-
tures, and
• Other similar decisions.You are not considered to actively par-
ticipate if, at any time during the tax year,
your interest (including your spouse’s
terest) in the activity was less than 10%
value of all interests in the activity.

[Valeus]

Я нигде не спорил, что это ацтиве партиципатион. Без ацтиве партиципатион не дадут и 25К списать.

А-а-а, а то мне показалось, что спор был, сколько часов и как надо работать, чтобы получилась 'active participation'. Народ действительно часто путается с 'active passive activity' vs 'nonpassive activity'.

Кстати, у меня такое чуйство, что мы тут уже с Вами когда-то обсуждали именно это в деталях. Какое-то deja-vu прямо.

[Komissar]

Были зачатки обсуждения несколько месяцев назад. Я как-то сначала думал, что, скажем, дивиденды есть тоже пассивный доход, к-рый можно оффсеттить рентал убытками. Кто-то меня поправил (Вы?), что это не так. Но детально мы тогда не разбирались.

[Valeus]

Да-да-да, что-то было именно так...
Значит, не галлюцинации.

[Renegade]

Западло все этого бизнеса в том, что как правило он начнет приносить доход не сейчас, а лет где-то через 10-15. Сейчас дай Бог что бы в ноль выйти, либо в плюс если поспекулировать на повышении цены. зато если сделать, то на пенсии можно иметь очень приличную добавочку. У меня знакомый есть, так живет - сдает 2 дома и часть своего, так на работу он не ходит уже 5 лет как, хотя еще не на пенсии. Денег у него больших нет, но хватает что бы покрывать основные счета и просто жить в свое удовльствие сидя с маргаритой у бассена. Как я понял занялся он этой темой где-то лет 10-12 назад, а результат стали появлятся только 3-4 года назад.

[Komissar]

да, get rich quick тут не получиться. Но, если границу с Мексикой наглухо не закроют и все визы не отменят - то население будет расти, и в течение 10-15 лет РЕ вырастет почти гарантированно. Только надо пересидеть - перетерпеть эти 10-15 лет, а жить-то тоже хоцца.

Вчера просматривал данные переписи 2000 - хиспаники и азиаты планомерно завоевывают территорию.

И это с учетом того, что куча хиспаников не участвовала в переписи, а азиаты всегда занижают свое присутствие, чтобы не повторился Chinese Exclusion Act. Ну не верю я, что всех азиатов, вкл. индусов, всего 3.6% по стране.

[lisaleonova]

Да, это точно, мексов и азиатов тут больше чем 3%. Ну разве что на Аляске меньше.

[katit]

Вопрос инвесторам..

Вот к примеру есть домик на примете. И вроде как за хорошую цену.
Как без агента можно посмотреть почем дома в округе продались чтобы прикинуть его реальную цену?

И сложно-ли без агента его купить (если знаешь хозяев) ?

Я думаю что даже если не заморачиваться с документами сильно, можно наверное заплатить кому-то фиксированную сумму за то что документы проверят..

[Slava V]

Т.е. это не шутка фотографировать жильцов с огнетушителем?
Они на вас нормально смотрели? Меня не просили с огнетушителем фотографироваться когда я селился...

Нет, не шутка. Смотрели с уважением.

Если Вас не фотографировали - я Вас поздравляю, а заоодно и Ваших лендлордов.

a v chem problema-to?
pishem bol'shuyu krasivuyu bimajku iz 2-h punktov:
1) smoke detectors are in working condition, new batteries were installed ... date
tetnats MUST notify landlord esli batareyki seli.

2) ognetushitel' visit tam-to, jil'ci proinstruktirovani kak im pol'zovat'sya

vnizu - podpis' jil'cov i landlorda, osobo predusmotritel'nie mogut zaverit' vse eto u notariusa i polojit' v bankovskiy safe box

a usy (fotografii) i poddelat' mojno

[lisaleonova]

дак потом рентеры скажут что типа по-английски плохо говорят, или подписали не читая. Поэтому, xmaz и пишет что сфотать надо с огнетушителем. В принципе, она права. Мы, правда, так не делали с нашими рентерами... Но, предусмотрительный лендлорд, наверное бы сделал, чтобы подстраховаться...

[Yulia94]

Вопрос инвесторам..

Вот к примеру есть домик на примете. И вроде как за хорошую цену.
Как без агента можно посмотреть почем дома в округе продались чтобы прикинуть его реальную цену?

И сложно-ли без агента его купить (если знаешь хозяев) ?

Я думаю что даже если не заморачиваться с документами сильно, можно наверное заплатить кому-то фиксированную сумму за то что документы проверят..

http://www.housevalues.com/

[Yulia94]

Вопрос инвесторам..

Вот к примеру есть домик на примете. И вроде как за хорошую цену.
Как без агента можно посмотреть почем дома в округе продались чтобы прикинуть его реальную цену?

И сложно-ли без агента его купить (если знаешь хозяев) ?

Я думаю что даже если не заморачиваться с документами сильно, можно наверное заплатить кому-то фиксированную сумму за то что документы проверят..

Не сложно. В любом Office Depot продаются наборы документов для продажи домов. Лучше всего не пожалеть 200 баксов и обратитса к адвокату. Он вам и бумаги даст и заполнить поможет и проверит что б ничего не забыли.Всё остальное дело техники. Хозяева подписывают бумаги. делаете копии, отдаёте своему банку. Escrow или можете сами найти, но обычно у банков есть свои с кем они работают. Они вас туда и отправят.
Good luck.

[Yulia94]

Забыла, вот вам ешё один адрес.
http://www.homegain.com/

[katit]

Спасибо. Эти сайты просто перенаправят агенту локальному. Посмотрим

А мне хотелось-бы переписать адреса домов 20-ти в округе и посмотреть какая у них площадь и когда и почем они продались чтобы видеть самому.
Я знаю что агенты такой информацией владеют. А можно-ли простому человеку посмотреть?

[Yulia94]

Спасибо. Эти сайты просто перенаправят агенту локальному. Посмотрим

А мне хотелось-бы переписать адреса домов 20-ти в округе и посмотреть какая у них площадь и когда и почем они продались чтобы видеть самому.
Я знаю что агенты такой информацией владеют. А можно-ли простому человеку посмотреть?

Не совсем так. Просто информация придёт от агента, но обшатся с ними не нужно. Если через Hause Values то через несколько дней придёт e-mail с перечнем домов в указанном вами индексе, homegain - кстати сразу по моему вам даст информацию также с перечнем домов , плошадью, датой продажи, адресом и т.д. Так что не переживайте - агенты вас доставать не будут. . Мы етими страничками часто пользуемся.