Real Estate инвесторы

[xmaz]

стоит ли рисковать и связываться с домом не кирпичным, построенным скажем 55 лет назад.?

Вы знаете, мы до сих пор только с традиционными деревянными и имели дело. Даже тот, 1925 года постройки был с деревянным каркасом, только не drywall, а plaster (sp?) изнутри покрыт, снаружи традиционный siding. Мы когда окно меняли, имели возможность внутрь стены заглянуть - дерево было в отличном состоянии. Так что я не знаю по поводу любимой песни ниших эмигрантов о "картонных домиках", но тот домик не собирался падать. Главное - сделать термитную инспекцию (и просто инспекцию, конечно, с хорошим инженером) и продолжать заботиться о доме (особенно снаружи) и он еще нас перестоит, на мой взгляд.

[xmaz]

Хорошо там у Вас в Огайо, а вот в Калифорнии такой финт не пройдет

Вы знаете, я сразу несколько раз предупредила по ходу рассказа, что эта схема работает в НАШИХ условиях, а в других регионах нужно приспосабливаться по-другому.

В инвестициях в недвижимость есть две цели: appreciation или cashflow. И нужно ставить себе одну из этих целей в зависимости от условий и личных предпочтений. У нас эти дешевые домики не растут особо в цене. Хорошо. если 4% в год, а то и меньше. Поэтому мы расчитываем сделку так, чтобы каждый дом приносил положительный приток налички (или хотя бы не убытки), т.к. надежды на будущее подорожание могут не оправдаться. Зато, когда он сам себя выплатит, он опять же будет приносить доход. Маленький, но стабильный.

А у вас ситуация другая и схема нужна другая - играть на моментальном повышении цены. Тогда можно "сорвать" разовый куш, но большой. Не спрашивайте меня как, это нужно конкретные условия знать.

Вот вам NYGal написала, как люди деньги делают в NY. Это тоже способ. Нелегко, скажете? А найти "слегка ужасный" дешевый домик за полцены тоже непросто! Нам даже наша реэлторша каждый раз поет, что таких дилов вообще не бывает и все такие умные, чтобы купить подешевле и что в этот раз нам просто крупно повезло... А нам опять "везет". Просто стараться нужно и искать. В этом бизнесе (как и в любом другом) деньги с неба не сыпятся (это только со стороны так может казаться). Но их сделать реально.

Удачи всем!

[dima_ca]

xmaz, приятно столкнутся с человеком "без понтов" и с positive attitude . У меня вопрос насчёт перефинансирования: здесь на rental properties дают ссуды с как минимум 1 point нагрузкой и процент по ссуде как минимум на единицу больше чем по ссуде на собственный дом.

То есть с учётом closing costs ссуда стоит как минимум два процента, интерес по ссуде получается хорошо за 6% годовых.

На каких условиях Вам удаётся брать ссуды?

[lisaleonova]

Дом - gut renovated с сохранением некоторой старинной оригинальности. Генерирует 7 тыс/мес. Сначала не поняла, зачем все-таки убухать млн наличными, потом дошло, что они его просто свопнули сразу за >1,200,000. Даже если платить тах на продажу - за несколько месяцев больше 100,000 чистыми. Многие за меньшие деньги год надрываются.
Но ето уже спекуляция.[/quote]

Что значит gut renovated? и что значит свопнуть? Не могли бы вы пояснить схему, как они спекулируют. Извините, я совсем новичок в этом деле, и многих вещей ну совсем не понимаю

xmaz, я вам отправила личное сообщение, вы не получили?
спасибо огромное

[OtecFedor]

Я себе взял пост-дока, молодой парень из Мексики, Н-1В контракт на год. Ну через месяц спашиваю, жилье снял? А он, а че, я дом купил, 5 лет interest only, zero down. Я ему, ну ты ваще, у меня и денег то нет тебя 5 лет держать, закончится Н-1 и тебе домой в течении 2 недель. А он, какие проблемы, я дом сдам. Ну времена пошли, надо уборщицу спросить, может она тоже real estate investor.

[dima_ca]

Сначала не поняла, зачем все-таки убухать млн наличными, потом дошло, что они его просто свопнули сразу за >1,200,000. Даже если платить тах на продажу - за несколько месяцев больше 100,000 чистыми. Многие за меньшие деньги год надрываются.
Но ето уже спекуляция.

вот это тоже из разряда "гладко было на бумаге" - при попытке перефинанцирования многие брокеры мне говорили, что первый год после покупки ценой дома при расчёте ссуды является цена, за которую дом купили, а не "current appraisal". Возможно это не совсем так если дом был куплен за наличные?

[xmaz]

Что значит gut renovated? и что значит свопнуть? Не могли бы вы пояснить схему, как они спекулируют. Извините, я совсем новичок в этом деле, и многих вещей ну совсем не понимаю

xmaz, я вам отправила личное сообщение, вы не получили?
спасибо огромное

Лиза, вы меня извините, но вы еще не готовы к конкретному разговору. Вам нужно почитать литературу, "нахвататься" терминов. Тогда с вами можно разговаривать и давать конкретные советы.

А так, извините, мое время слишком дорого (для меня), чтобы тратить его на объяснения, что такое gut renovation и тому подобные. Это можно и в книгах прочитать.

В любые инвестиции нельзя соваться неподготовленным ( и недвижимость - не исключение), а то можно крупно погореть. А если Вы думаете, что достаточно курс прослушать или по телефону с кем-то поговорить и тут же начать миллионы делать, то Вы ошибаетесь. Это прежде всего огромный труд над собой, самообразование.

Надеюсь, Вы не сочли это за грубость. Я Вам желаю удачи.

[kuznechik]

мы сечас все решить не можем продавать дом или рентовать, переезжаем в другую местность, 3 часа от нашего теперешнего места проживания. в нашей местности цены растут быстро. инвестмент проперти хотим иметь или здесь или на новом месте, но там цены так быстро не растут. даже если продадим, тут же вложим во что-то. хотелось бы оставить, но отпугивает сдача дома на таком далеком расстоянии, если какие-то проблемы, не наеждишься..
кто нибудь сдает дома на расстоянии?

[xmaz]

На каких условиях Вам удаётся брать ссуды?

А какая разница? Рынок меняется, проценты тоже. Люди вкладывали в недвижимоть, кода процент был 13, вкладывают и сейчас.

У нас последний раз был около 6% (без поинтс), но я помню как мы в 2000 на свой дом за 7% брали - и ничего.

Просто все эти расходы нужно заложить в расчет. Чтобы даже с учетом процентов по кредиту рент покрывал ваши расходы (желательно еще чтобы оставалось что-то). Если получается - вперед! Все равно брать кредит выгоднее, чем наличку держать.

А если нет - искать другой вариант, чтобы доход с расходом сходился.

[NYgal]

Сначала не поняла, зачем все-таки убухать млн наличными, потом дошло, что они его просто свопнули сразу за >1,200,000. Даже если платить тах на продажу - за несколько месяцев больше 100,000 чистыми. Многие за меньшие деньги год надрываются.
Но ето уже спекуляция.

вот это тоже из разряда "гладко было на бумаге" - при попытке перефинанцирования многие брокеры мне говорили, что первый год после покупки ценой дома при расчёте ссуды является цена, за которую дом купили, а не "current appraisal". Возможно это не совсем так если дом был куплен за наличные?

Ети покупатели, насколько я представляу ( но ето мои догадки ), просто перепродали дом. Если вы хотите вытасчить из-под дома наличку, мне кажется, что год подождать - не смертельно, если дом приносит кеш в течение етого года.

А покупка за кеш таит некоторые возможности для трюков. Мне рассказывали о некоторых из них, но ни одного не пробовала, так что писать не о чем.

Gut renovation - do внешних стен и перекрытий, внутри все новое. Иногда и перекрытия надо менять.

[Kalifornian]

A California man who bought more than $1.5 million worth of Del Webb homes -- but says he has an income of

$30,000 a year -- has sued the company alleging breach of contract after it lowered home prices throughout Las Vegas.

http://www.lasvegassun.com/sunbin/stori ... 68223.html

[dima_ca]

A California man who bought more than $1.5 million worth of Del Webb homes -- but says he has an income of

$30,000 a year -- has sued the company alleging breach of contract after it lowered home prices throughout Las Vegas.

http://www.lasvegassun.com/sunbin/stori ... 68223.html

да, попал мистер Донцов.

Единственно, что не вяжется - почему про долге $1.5М он должен платить $15К в месяц?

[ax3816]

A California man who bought more than $1.5 million worth of Del Webb homes -- but says he has an income of

$30,000 a year -- has sued the company alleging breach of contract after it lowered home prices throughout Las Vegas.

http://www.lasvegassun.com/sunbin/stori ... 68223.html

да, попал мистер Донцов.

Единственно, что не вяжется - почему про долге $1.5М он должен платить $15К в месяц?

Т.е. тот факт, что при зарплате $30K он набрал моргичей на $1.5 million вяжется? А вообще - а-фи-геть... И ведь таких инвесторов наверное пруд пруди.

[KRoman5]

Не пойму, при многократном прочтении это профессионального топика всего один вопрос. Ведь дома растут в каких-то эксклюзивных районах США астрономическими пропорциями именно из-за стоимости земли, а не построек на них. Верно?
Так может логичней искать землю (lot) для инвестиций, покосить травку, согнать крокодилов (если на Флориде), и, через год продать, разницу на другуй участок, покруче и т.д.
Зачем покупать рухлядь, корячиться на ней,...
Где логика, просветите люди добрые, не дайте помереть невеждой.

[katit]

1. Землю купить можно, но кто за нее платить будет. А так покорячился и кто-то тебе выплачивает.
2. Земля застроена. Та что не застроена слабо растет. А незастроенной земли в уже хороших районах не найти.
3. Цена на дом может как вырасти так и упасть. Если туда например наши черные братишки начнут селиться и загаживать все