Real Estate инвесторы

LMT · Post by **LMT** » 03 Nov 2004 21:59

xmaz, очень поучительно вас читать. У меня вопрос по поводу кирпичных домов vs. не кирпичных. У нас в Техасе очень много не кирпичных. Сами живем в кирпичном, построенном в 1959 и никаких нареканий нет. Когда вы пишите о том, чтобы стены были в хорошем состоянии.... стоит ли рисковать и связываться с домом не кирпичным, построенным скажем 55 лет назад. Такие здесь можно купить очень не дорого, но вот есть ли смысл вкладывать в ремонт, сдавать 15 лет.... будет ли что продавать, когда такой дом будет уже 70 лет от роду

?

Renegade · Post by **Renegade** » 03 Nov 2004 22:41

xmaz wrote:lisa, у нас схема такая (но она не единственно правильная!):
покупаем дом за наличные, ремонтируем, сдаем (сами в нем не живем!). Как только дом сдан - оформляем на него mortgage, берем эти деньги и ищем следующий дом...

Хорошо там у Вас в Огайо, а вот в Калифорнии такой финт не пройдет

Минимально нормальный дом стоит 350-400 и выше, сдать его больше чем за 1500-1700 не реально, ну за 2000 если уж сильно повезет. Сумма выплат в месяц будет где-то 2200-2500. Приличные дома вообще от 600К начиинаются, а домов за 200К нет - даже сарии теперь столько не стоят. Т.е. если кто- успел купить дома лет 7-8 назад то они сейчас сидят и потирают ладошки, но вот с ноля таким бизнесом занятся здесь практически не реально

Komissar · Post by **Komissar** » 03 Nov 2004 23:01

лихие у нас времена в Калифорнии для реал-эстейт инвесторов, ох лихие...

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 04 Nov 2004 08:00

Komissar wrote:лихие у нас времена в Калифорнии для реал-эстейт инвесторов, ох лихие...

Да, блин, сходи, купи домик за наличные... Мне тут впаривали кондо в "дешёвом" Oceanside: $650K за 3B/2B, которое можно сдать аж за $1.5K/mo. $20K залога хотели на момент подписания контракта. А ведь кто-то покупает! Тут приходится ушами шевелить. Но растут ведь, гады. Всё равно растут цены как на дрожжах. С последнего апрэйзала в апреле ещё на 5-7% всё выросло. Куды катимся? :pain1:

xmaz: Насколько у вас процент получается выше по сравнению с owner-occupied?

NYgal · Post by **NYgal** » 04 Nov 2004 15:18

Komissar wrote:лихие у нас времена в Калифорнии для реал-эстейт инвесторов, ох лихие...

Да и не только в Калифорнии

В NYC есче тяжелее.

И тем не менее. У нас из под носа выхватили за cash. Цена - 999,999. Хотя мы были все такие белые и пушистые с финансированием. Дом - gut renovated с сохранением некоторой старинной оригинальности. Генерирует 7 тыс/мес. Сначала не поняла, зачем все-таки убухать млн наличными, потом дошло, что они его просто свопнули сразу за >1,200,000. Даже если платить тах на продажу - за несколько месяцев больше 100,000 чистыми. Многие за меньшие деньги год надрываются.
Но ето уже спекуляция.

xmaz · Post by **xmaz** » 04 Nov 2004 15:27

LMT wrote:стоит ли рисковать и связываться с домом не кирпичным, построенным скажем 55 лет назад.?

Вы знаете, мы до сих пор только с традиционными деревянными и имели дело. Даже тот, 1925 года постройки был с деревянным каркасом, только не drywall, а plaster (sp?) изнутри покрыт, снаружи традиционный siding. Мы когда окно меняли, имели возможность внутрь стены заглянуть - дерево было в отличном состоянии. Так что я не знаю по поводу любимой песни ниших эмигрантов о "картонных домиках", но тот домик не собирался падать. Главное - сделать термитную инспекцию (и просто инспекцию, конечно, с хорошим инженером) и продолжать заботиться о доме (особенно снаружи) и он еще нас перестоит, на мой взгляд.

xmaz · Post by **xmaz** » 04 Nov 2004 15:42

Renegade wrote:Хорошо там у Вас в Огайо, а вот в Калифорнии такой финт не пройдет

Вы знаете, я сразу несколько раз предупредила по ходу рассказа, что эта схема работает в НАШИХ условиях, а в других регионах нужно приспосабливаться по-другому.

В инвестициях в недвижимость есть две цели: appreciation или cashflow. И нужно ставить себе одну из этих целей в зависимости от условий и личных предпочтений. У нас эти дешевые домики не растут особо в цене. Хорошо. если 4% в год, а то и меньше. Поэтому мы расчитываем сделку так, чтобы каждый дом приносил положительный приток налички (или хотя бы не убытки), т.к. надежды на будущее подорожание могут не оправдаться. Зато, когда он сам себя выплатит, он опять же будет приносить доход. Маленький, но стабильный.

А у вас ситуация другая и схема нужна другая - играть на моментальном повышении цены. Тогда можно "сорвать" разовый куш, но большой. Не спрашивайте меня как, это нужно конкретные условия знать.

Вот вам NYGal написала, как люди деньги делают в NY. Это тоже способ. Нелегко, скажете? А найти "слегка ужасный" дешевый домик за полцены тоже непросто! Нам даже наша реэлторша каждый раз поет, что таких дилов вообще не бывает и все такие умные, чтобы купить подешевле и что в этот раз нам просто крупно повезло... А нам опять "везет". Просто стараться нужно и искать. В этом бизнесе (как и в любом другом) деньги с неба не сыпятся (это только со стороны так может казаться). Но их сделать реально.

Удачи всем!

dima_ca · Post by **dima_ca** » 04 Nov 2004 16:12

xmaz, приятно столкнутся с человеком "без понтов" и с positive attitude :lol:

. У меня вопрос насчёт перефинансирования: здесь на rental properties дают ссуды с как минимум 1 point нагрузкой и процент по ссуде как минимум на единицу больше чем по ссуде на собственный дом.

То есть с учётом closing costs ссуда стоит как минимум два процента, интерес по ссуде получается хорошо за 6% годовых.

На каких условиях Вам удаётся брать ссуды?

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 04 Nov 2004 16:20

Дом - gut renovated с сохранением некоторой старинной оригинальности. Генерирует 7 тыс/мес. Сначала не поняла, зачем все-таки убухать млн наличными, потом дошло, что они его просто свопнули сразу за >1,200,000. Даже если платить тах на продажу - за несколько месяцев больше 100,000 чистыми. Многие за меньшие деньги год надрываются.
Но ето уже спекуляция.[/quote]

Что значит gut renovated? и что значит свопнуть? Не могли бы вы пояснить схему, как они спекулируют. Извините, я совсем новичок в этом деле, и многих вещей ну совсем не понимаю

xmaz, я вам отправила личное сообщение, вы не получили?
спасибо огромное

OtecFedor · Post by **OtecFedor** » 04 Nov 2004 16:25

Я себе взял пост-дока, молодой парень из Мексики, Н-1В контракт на год. Ну через месяц спашиваю, жилье снял? А он, а че, я дом купил, 5 лет interest only, zero down. Я ему, ну ты ваще, у меня и денег то нет тебя 5 лет держать, закончится Н-1 и тебе домой в течении 2 недель. А он, какие проблемы, я дом сдам. Ну времена пошли, надо уборщицу спросить, может она тоже real estate investor.

dima_ca · Post by **dima_ca** » 04 Nov 2004 16:30

NYgal wrote:Сначала не поняла, зачем все-таки убухать млн наличными, потом дошло, что они его просто свопнули сразу за >1,200,000. Даже если платить тах на продажу - за несколько месяцев больше 100,000 чистыми. Многие за меньшие деньги год надрываются.
Но ето уже спекуляция.

вот это тоже из разряда "гладко было на бумаге" - при попытке перефинанцирования многие брокеры мне говорили, что первый год после покупки ценой дома при расчёте ссуды является цена, за которую дом купили, а не "current appraisal". Возможно это не совсем так если дом был куплен за наличные?

xmaz · Post by **xmaz** » 04 Nov 2004 17:05

lisaleonova wrote:Что значит gut renovated? и что значит свопнуть? Не могли бы вы пояснить схему, как они спекулируют. Извините, я совсем новичок в этом деле, и многих вещей ну совсем не понимаю

xmaz, я вам отправила личное сообщение, вы не получили?
спасибо огромное

Лиза, вы меня извините, но вы еще не готовы к конкретному разговору. Вам нужно почитать литературу, "нахвататься" терминов. Тогда с вами можно разговаривать и давать конкретные советы.

А так, извините, мое время слишком дорого (для меня), чтобы тратить его на объяснения, что такое gut renovation и тому подобные. Это можно и в книгах прочитать.

В любые инвестиции нельзя соваться неподготовленным ( и недвижимость - не исключение), а то можно крупно погореть. А если Вы думаете, что достаточно курс прослушать или по телефону с кем-то поговорить и тут же начать миллионы делать, то Вы ошибаетесь. Это прежде всего огромный труд над собой, самообразование.

Надеюсь, Вы не сочли это за грубость. Я Вам желаю удачи.

kuznechik · Post by **kuznechik** » 04 Nov 2004 17:06

мы сечас все решить не можем продавать дом или рентовать, переезжаем в другую местность, 3 часа от нашего теперешнего места проживания. в нашей местности цены растут быстро. инвестмент проперти хотим иметь или здесь или на новом месте, но там цены так быстро не растут. даже если продадим, тут же вложим во что-то. хотелось бы оставить, но отпугивает сдача дома на таком далеком расстоянии, если какие-то проблемы, не наеждишься..
кто нибудь сдает дома на расстоянии?

xmaz · Post by **xmaz** » 04 Nov 2004 17:44

dima_ca wrote:На каких условиях Вам удаётся брать ссуды?

А какая разница? Рынок меняется, проценты тоже. Люди вкладывали в недвижимоть, кода процент был 13, вкладывают и сейчас.

У нас последний раз был около 6% (без поинтс), но я помню как мы в 2000 на свой дом за 7% брали - и ничего.

Просто все эти расходы нужно заложить в расчет. Чтобы даже с учетом процентов по кредиту рент покрывал ваши расходы (желательно еще чтобы оставалось что-то). Если получается - вперед! Все равно брать кредит выгоднее, чем наличку держать.

А если нет - искать другой вариант, чтобы доход с расходом сходился.

NYgal · Post by **NYgal** » 04 Nov 2004 18:23

dima_ca wrote:
NYgal wrote:Сначала не поняла, зачем все-таки убухать млн наличными, потом дошло, что они его просто свопнули сразу за >1,200,000. Даже если платить тах на продажу - за несколько месяцев больше 100,000 чистыми. Многие за меньшие деньги год надрываются.
Но ето уже спекуляция.

вот это тоже из разряда "гладко было на бумаге" - при попытке перефинанцирования многие брокеры мне говорили, что первый год после покупки ценой дома при расчёте ссуды является цена, за которую дом купили, а не "current appraisal". Возможно это не совсем так если дом был куплен за наличные?

Ети покупатели, насколько я представляу ( но ето мои догадки ), просто перепродали дом. Если вы хотите вытасчить из-под дома наличку, мне кажется, что год подождать - не смертельно, если дом приносит кеш в течение етого года.

А покупка за кеш таит некоторые возможности для трюков. Мне рассказывали о некоторых из них, но ни одного не пробовала, так что писать не о чем.

Gut renovation - do внешних стен и перекрытий, внутри все новое. Иногда и перекрытия надо менять.

Kalifornian · Post by **Kalifornian** » 04 Nov 2004 20:48

A California man who bought more than $1.5 million worth of Del Webb homes -- but says he has an income of

$30,000 a year -- has sued the company alleging breach of contract after it lowered home prices throughout Las Vegas.

http://www.lasvegassun.com/sunbin/stori ... 68223.html

dima_ca · Post by **dima_ca** » 04 Nov 2004 21:10

Kalifornian wrote:A California man who bought more than $1.5 million worth of Del Webb homes -- but says he has an income of

$30,000 a year -- has sued the company alleging breach of contract after it lowered home prices throughout Las Vegas.

http://www.lasvegassun.com/sunbin/stori ... 68223.html

да, попал мистер Донцов.

Единственно, что не вяжется - почему про долге $1.5М он должен платить $15К в месяц?

ax3816 · Post by **ax3816** » 04 Nov 2004 21:27

dima_ca wrote:
Kalifornian wrote:A California man who bought more than $1.5 million worth of Del Webb homes -- but says he has an income of

$30,000 a year -- has sued the company alleging breach of contract after it lowered home prices throughout Las Vegas.

http://www.lasvegassun.com/sunbin/stori ... 68223.html
да, попал мистер Донцов.

Единственно, что не вяжется - почему про долге $1.5М он должен платить $15К в месяц?

Т.е. тот факт, что при зарплате $30K он набрал моргичей на $1.5 million вяжется? :mrgreen:

А вообще - а-фи-геть... И ведь таких инвесторов наверное пруд пруди.

KRoman5 · Post by **KRoman5** » 04 Nov 2004 21:41

Не пойму, при многократном прочтении это профессионального топика всего один вопрос. Ведь дома растут в каких-то эксклюзивных районах США астрономическими пропорциями именно из-за стоимости земли, а не построек на них. Верно?
Так может логичней искать землю (lot) для инвестиций, покосить травку, согнать крокодилов (если на Флориде), и, через год продать, разницу на другуй участок, покруче и т.д.
Зачем покупать рухлядь, корячиться на ней,...
Где логика, просветите люди добрые, не дайте помереть невеждой.

katit · Post by **katit** » 04 Nov 2004 21:46

1. Землю купить можно, но кто за нее платить будет. А так покорячился и кто-то тебе выплачивает.
2. Земля застроена. Та что не застроена слабо растет. А незастроенной земли в уже хороших районах не найти.
3. Цена на дом может как вырасти так и упасть. Если туда например наши черные братишки начнут селиться и загаживать все

Komissar · Post by **Komissar** » 04 Nov 2004 22:25

KRoman5 wrote:Не пойму, при многократном прочтении это профессионального топика всего один вопрос. Ведь дома растут в каких-то эксклюзивных районах США астрономическими пропорциями именно из-за стоимости земли, а не построек на них. Верно?
Так может логичней искать землю (lot) для инвестиций, покосить травку, согнать крокодилов (если на Флориде), и, через год продать, разницу на другуй участок, покруче и т.д.
Зачем покупать рухлядь, корячиться на ней,...
Где логика, просветите люди добрые, не дайте помереть невеждой.

а) под голую землю труднее получить хороший процент займа
б) голую землю труднее перепродать (потому что покупателю на нее трудно получить хороший процент)
в) если участок стоит незастроенным в густо-населенном районе, скорее всего, там какие-то серьезные проблемы - с коммуникациями, затоплением и т.д.
г) если участок стоит незастроенным в малонаселенном районе - то таких же участков там много, так что перепродать с выгодой не получится.
д) во многих местах правила зонирования требуют определенного использования земли: с/х, коммерческое и т.д., т.е. с бухты барахты построить там комплекс апартментов на сдачу обычно не удается
е) за землю, помимо мортгиджа, надо платить проперти такс.
ж) дохода (кеш-флоу) не приносит

All this said, покупка и застройка земли (с послед. продажей домов на ней) является очень крупным и уважаемым бизнесом Real Estate Development. Многие сделали состояния и просто спекулируя на земле. Как всегда - buy low, sell high, окажись в нужном месте в нужное время.

KRoman5 · Post by **KRoman5** » 05 Nov 2004 00:34

Вроде прояснилось. :gen1:

Но мне кажется, что землю просче купить за кэш, не беря никаких процентов-займов. Ну и потом, когда она подрастет, такой же с кэшью и купит. А дом покупать за наличку, не представляю, откуда у людей такие деньги.
Еще вопрос - не понимаю смысл покупки недвижимости со сдачей в рент. Мой кондо в месяц стоит чуть больше 1.000, а в том районе рядом аппартменты такой же площади за 600-750. Как можно получить прибыль со сдачей своего кондо, не понимаю. И такая разница, больше или меньше, по всему Сеаттлу. Какой смысл рентовать у меня, если через улицу в апартменте будет дешевле, я так думаю за здравого квартиросьемщика.
Просветите. Спасибо.

katit · Post by **katit** » 05 Nov 2004 00:37

KRoman5 wrote:Еще вопрос - не понимаю смысл покупки недвижимости со сдачей в рент. Мой кондо в месяц стоит чуть больше 1.000, а в том районе рядом аппартменты такой же площади за 600-750...

А вы вообще этот топик с начала читали?

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 05 Nov 2004 00:38

Лиза, вы меня извините, но вы еще не готовы к конкретному разговору. Вам нужно почитать литературу, "нахвататься" терминов. Тогда с вами можно разговаривать и давать конкретные советы.

А так, извините, мое время слишком дорого (для меня), чтобы тратить его на объяснения, что такое gut renovation и тому подобные. Это можно и в книгах прочитать.

В любые инвестиции нельзя соваться неподготовленным ( и недвижимость - не исключение), а то можно крупно погореть. А если Вы думаете, что достаточно курс прослушать или по телефону с кем-то поговорить и тут же начать миллионы делать, то Вы ошибаетесь. Это прежде всего огромный труд над собой, самообразование.

Надеюсь, Вы не сочли это за грубость. Я Вам желаю удачи.[/quote]

Я живу в маленьком городе. Все что было у нас в библиотеке (2 книжки) по real estate investment я прочитала. Курс, этот carleton sheets прослушала. Заказала книгу на амазоне, которую вы советовали. Но книжка еще не дошла. Поэтому "терминов я и не нахваталась" И пока, кроме как с форума, дополнительной информации по этому вопросу взять неоткуда, до прибытия книжки с амазона.
Я понимаю что вы не обязаны тут отвечать на вопросы. извините что спросила.
Я вам тоже желаю удачи.

KRoman5 · Post by **KRoman5** » 05 Nov 2004 00:49

katit wrote:
KRoman5 wrote:...А вы вообще этот топик с начала читали?

Несколько раз. Тем более такой вопрос косвенно-риторически звучал уже, только по домам.
Renegade wrote: Хорошо там у Вас в Огайо, а вот в Калифорнии такой финт не пройдет Минимально нормальный дом стоит 350-400 и выше, сдать его больше чем за 1500-1700 не реально, ну за 2000 если уж сильно повезет. Сумма выплат в месяц будет где-то 2200-2500. Приличные дома вообще от 600К начиинаются, а домов за 200К нет - даже сарии теперь столько не стоят. Т.е. если кто- успел купить дома лет 7-8 назад то они сейчас сидят и потирают ладошки, но вот с ноля таким бизнесом занятся здесь практически не реально