Откуда у Народа Деньги Или Скрытая Инфляция

[siharry]

Однако. Во втором случае человек получил дом #2 за 150К, в первом случае - за $200К. Что лучше? Long term второй вариант лучше.

Long term вариант лучше, если цены на дом начнут опять расти, перекрывая инфляцию.

Если же пузырь сдуется, а цены пойдут вверх с уровнем инфляции, то человек все равно попал на 50K (в текущих ценах), какой бы длительный "long term" бы ни был.

[sergey1234]

Long term вариант лучше, если цены на дом начнут опять расти, перекрывая инфляцию.

Если же пузырь сдуется, а цены пойдут вверх с уровнем инфляции, то человек все равно попал на 50K (в текущих ценах), какой бы длительный "long term" бы ни был.

Надо учитывать не только инфляцию. В вашем примере: два дома, подразумевается что второй дом сдается. В этом случае надо учитывать как будет расти/падать цена дома, какова будет инфляция, какие альтернативные варианты долгосрочныыx инвестиций (растет или падает сток-маркет), растет или падает рент, какова ситуация с налогами (что подлежит списанию - амортизация и пр., и насколько вообще велики налоги), ситуацию с процентной ставкой по моргаджу (растет или падает), как растут расxоды на мейтенанс, ну и при подведении итогов (продаже дома) - большие разовые выплаты на клоузинг кост и услуги риэлтора. Одним соотношением инфляция/рост цен на недвижимость все это не опишешь (грубо: цена растет медленнее инфляции но рент растет быстрее инфляции - покупка может быть выгодна).

[ALK]

Long term вариант лучше, если цены на дом начнут опять расти, перекрывая инфляцию.

Если же пузырь сдуется, а цены пойдут вверх с уровнем инфляции, то человек все равно попал на 50K (в текущих ценах), какой бы длительный "long term" бы ни был.

Бум считать. Для простоты сравнения положим, что за время жизни mortgage выплачиавется тройная стоимость дома. В первом случае всего будет уплачело $600К, во втором $450К. И где тут инфляция затесалась?

[Sullen]

Самый элементарный пример:
Есть дом за 100K, совершенно не выплаченный, т.е. моргидж на 100K.
Человек собирается купить дом за 200 тыс. Продает свой дом за 100K и берет моргидж еще на 100K.
В результате - задолженность равна собственности. (200K = 200K)

Теперь представим, что цены падают в два раза.
И дома теперь соответственно стоят 50K и 100K.
Для вышеописанной операции этот человек продает свой дом за 50 и берет дополнительный моргидж в 50К. Но на нем уже висит задолженность в 100K!!!
В результате - задолженность больше собственности. (150K > 100K). Или иными словами, человек "попадает" на сумму 50K.

Разрешите продолжить
Теперь представим, что цены растут в два раза.
И дома теперь соответственно стоят 200К и 400К.
Для вышеописанной операции этот человек продает свой дом за 200К и берет дополнительный моргидж в 200К. Но на нем уже висит задолженность в 100K!!!
В результате - задолженность еще больше собственности. (300K > 100K). Или иными словами, человек "попадает" на сумму 200K.
Да еще и налог на недвижимость поднимется в 2 раза, страховка, оплата брокеру от продажи, клозинг в момент покупки, в Ваших вариантах сумма брокеру снизится, в первом случае будет 5к, во втором 2.5К, налог за новый дом в первом случае ~2.2К во вторм ~1.1K и т.д.
Вот я и спрашивал, в чем же выгода роста или падения?
Конечно же плохо попасть на 50К минус накладные, но попасть на 200К плюс накладные, мне кажется гораздо хуже.
Еще раз оговорюсь, это не относится к людям спекулирующим недвижимостью.

[Azzi]

Sullen, че-то я не понял.
Теперь представим, что цены растут в два раза.
И дома теперь соответственно стоят 200К и 400К.
Для вышеописанной операции этот человек продает свой дом за 200К и берет дополнительный моргидж в 200К.
Он должен 100К + 200К. Новый дом стоит 400К.
В результате - задолженность меньше собственности. (300K < 400K).

[Sullen]

Sullen, че-то я не понял.
Теперь представим, что цены растут в два раза.
И дома теперь соответственно стоят 200К и 400К.
Для вышеописанной операции этот человек продает свой дом за 200К и берет дополнительный моргидж в 200К.
Он должен 100К + 200К. Новый дом стоит 400К.
В результате - задолженность меньше собственности. (300K < 400K).

Согласен, ошибся. Я просто подставлял слова в вариант #2.
Но в любом случае во втором варианте долг составит $150К в третьем $300.
При равных жилищных условиях. И платить каждый месяц будет куда сложнее.

[siharry]

Вот я и спрашивал, в чем же выгода роста или падения?
Конечно же плохо попасть на 50К минус накладные, но попасть на 200К плюс накладные, мне кажется гораздо хуже.

При падении цен в два раза в данном примере человек "попадает" на 50K, то есть платит на 30% больше, чем это стоит.
При росте цен в два раза человек экономит 100K, то есть платит на 25% меньше, чем это стоит.

Дельта в налогах и страховках по сравнению с выплачиваемым интересом - мизерная, поэтому ее можно не рассматривать.

Еще раз оговорюсь, это не относится к людям спекулирующим недвижимостью.

Это относится ко всем, кто рассматривает покупку дома как удобную инвестицию, что-то вроде 401 плана в котором можно жить.
Таких в Америке подавляющее большинство.

[siharry]

Надо учитывать не только инфляцию. В вашем примере: два дома, подразумевается что второй дом сдается.

Нет. В моем примере ОДИН дом. Человек покупает второй до, ПРОДАВАЯ первый.
Совершенно стандарная процедура.

[siharry]

Бум считать. Для простоты сравнения положим, что за время жизни mortgage выплачиавется тройная стоимость дома. В первом случае всего будет уплачело $600К, во втором $450К. И где тут инфляция затесалась?

Для простоты будем считать, что инфляция равна моргиджному проценту.
Тогда через 30 лет:
В первом случае будет выплачено 600K и дом будет стоить 600K.
Во втором случае будет выплачено 450K, а дом будет стоить всего 300K.

В первом случае человек сохранил свои деньги, а во втором потерял 30%.

[siharry]

Но в любом случае во втором варианте долг составит $150К в третьем $300.
При равных жилищных условиях. И платить каждый месяц будет куда сложнее.

Перечислять на 401 план $500/mo тоже куда сложнее, чем перечислять всего $250/mo.
Но мы же говорим о потерях и приобретениях.

[Azzi]

Тогда через 30 лет:
В первом случае будет выплачено 600K и дом будет стоить 600K.
Во втором случае будет выплачено 450K, а дом будет стоить всего 300K.
В первом случае человек сохранил свои деньги, а во втором потерял 30%.

В обоих случаях у человека остался тот же самый дом, только во втором случае он выплатил на 150К меньше, что позволило ему на сэкономленные деньги купить еще кабину на озере.
В итоге в первом случае человек живет в доме и радуется что "наварил", а во втором - он ездит летом отдыхать на озеро вместо этого.
Для спекулянтов - да, ситуация иная.

[Sergey_P]

Но в любом случае во втором варианте долг составит $150К в третьем $300.
При равных жилищных условиях. И платить каждый месяц будет куда сложнее.

Однозначно улучшать жилищные условия выгоднее в момент падения цен (бай чип ) я тут вижу только одну засаду - при долге в 50К за прошлый дом кредит в 100К на новый дом недают и приходится нашему герою сосать лапу в апартментах расплачиваясь с долгом в 50К

Дом как инвистиция (401К) конечно заманчивая идея.. но где-то должна быть засада.
1. Он вроде как со временем разрушается - крыша течет, трубы гниют etc да и в моду входят совсем другие планировки
2. Отсутствие диверсификации. Это даже не риал эстейт в целом (у японцев таки прошло или еще в попе?) это конкретный дом в конкретном районе
по аналогии с машиной - она сходит в 0 (ну 10%) лет за 10-15, дом за 40-70
конечно остается дорожающая (в среднем) земля.. но в большинстве мест она сильно меньше <<50% от общей стоимости дома.

[siharry]

В обоих случаях у человека остался тот же самый дом, только во втором случае он выплатил на 150К меньше, что позволило ему на сэкономленные деньги купить еще кабину на озере.
Для спекулянтов - да, ситуация иная.

Ну мы же не рассматриваем случай, когда дом и все прочее покупается "за кэш".
Мы рассматриваем типично американскую ситуацию с долгами, процентами, etc.
А случай когда долг > собственности гораздо хуже, чем когда долг = собственности. Кстати, бОльшую часть сэкономленных денег сожрет бОльший процент по моргиджу.

В итоге в первом случае человек живет в доме и радуется что "наварил", а во втором - он ездит летом отдыхать на озеро вместо этого.
Для спекулянтов - да, ситуация иная.

Некоторые вместо откладывания денег на пенсию тоже по озерам катаются. Стиль жизни такой.

А купить дом получше, чтобы к пенсии его продать подороже - такой "спекуляцией" занимаются 90% населения.

[siharry]

Однозначно улучшать жилищные условия выгоднее в момент падения цен (бай чип ) я тут вижу только одну засаду - при долге в 50К за прошлый дом кредит в 100К на новый дом недают и приходится нашему герою сосать лапу в апартментах расплачиваясь с долгом в 50К

Конечно, ПЕРВЫЙ дом покупать однозначно выгоднее при сильном падении цен.
Даже если учитывать проблему роста процента, что удорожает покупку.

А вот когда долг остается висеть, а собственность, купленная под этот долг падает в цене, то тут уже попал, без вопросов.
Вне зависимости, будет ли куплен новый дом, второй дом под рент, яхта или звездолет.

Дом как инвистиция (401К) конечно заманчивая идея.. но где-то должна быть засада.
1. Он вроде как со временем разрушается - крыша течет, трубы гниют etc да и в моду входят совсем другие планировки
2. Отсутствие диверсификации. Это даже не риал эстейт в целом (у японцев таки прошло или еще в попе?) это конкретный дом в конкретном районе
по аналогии с машиной - она сходит в 0 (ну 10%) лет за 10-15, дом за 40-70
конечно остается дорожающая (в среднем) земля.. но в большинстве мест она сильно меньше <<50% от общей стоимости дома.

Самое дорогое в доме - это location.
Так как среднее время проживания в доме составляет около 5 лет - за это время location в 90% случев не ухудшается.

[Hell0k]

Конечно, ПЕРВЫЙ дом покупать однозначно выгоднее при сильном падении цен.
Даже если учитывать проблему роста процента, что удорожает покупку.

Как же так вроде в примере был именно второй дом и все равно выгоднее снижение цен чем рост

А вот когда долг остается висеть, а собственность, купленная под этот долг падает в цене, то тут уже попал, без вопросов.

Только если его собираешся продавать, до очередного подорожания.

Дом как инвистиция (401К) конечно заманчивая идея.. но где-то должна быть засада.
1. Он вроде как со временем разрушается - крыша течет, трубы гниют etc да и в моду входят совсем другие планировки
2. Отсутствие диверсификации. Это даже не риал эстейт в целом (у японцев таки прошло или еще в попе?) это конкретный дом в конкретном районе

Самое дорогое в доме - это location.
Так как среднее время проживания в доме составляет около 5 лет - за это время location в 90% случев не ухудшается.

Т.е. по №1 сказать нечего. Ну ладно оставим амортизацию в стороне. Предположим также что "90% и 5лет" не с потолка. Имеем 10% шанс раз в 5 лет попасть итого к старости имеем примерно такойже шанс попать как поймать решку вместо орла