Откуда у Народа Деньги Или Скрытая Инфляция

Rem700 · Post by **Rem700** » 14 Jul 2004 22:55

Дык, если вы сами-то купили нормально - не с целью спекулятивной перепродажи, сообразно своим доходам, с разумным первым взносом, фиксированной процентной ставкой - что для вас будет неприятным в том пробуждении? Что народ вокруг поразоряется? А какое вам дело, живите в свое удовольствие в своем доме. Опять же, какую долю homeowners составляют те, кто в последние год-два покупал свой первый дом занимая 100% цены? А у остальных equity (какой, кстати, по -русски термин соотвествует equity?) уже есть какая-никакая, по ним сильно не ударит. Из моих знакомых, никто из давних домовладельцев опасные кредиты не брал - почти все перефинансировали недавно, но брали 30 yr fixed, и с довольно низким LTV.

OtecFedor · Post by **OtecFedor** » 14 Jul 2004 23:19

Rem700 wrote:- что для вас будет неприятным в том пробуждении? Что народ вокруг поразоряется?

Что ваша работа скорее всего тю-тю апосля разорения вокруглежащего народа (не дай бог, конечно). Если вы канешно не repo-man.

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 14 Jul 2004 23:31

SEL wrote: Но! Жилье растет по причине спекуляций, вложи, подержи чуток-продай. А когда народ перестанет спекулировать- чего нас ждет? Неприяное пробуждение нас ждет. Потому как о каком даунпейменте может идти речь- все ж надеялись побыстрее денег захапать.

Дома не акции - ими нелегко спекулировать. Продавая вы 5-6 процентов суммы отдадите риэлтору (от новой, выросшей суммы - купили за 200000, продали за 300000, отддадите 15 тысяч т.е. почти 8 процентов от вложенныx денег xотя риэлтор забрал всего 5 процентов цены), и пока дом ваш - вы платите налог на недвижимость, страxовку, мейтаненс если есть, и процент по моргаджу если брали моргадж.

Т.е. спекуляция "купил-поддержал-продал" не получится - будет "купил-платил-платил-платил всю дорогу пока дом был-продал": с покупки/продажи дома будет доxод только если либо сам живешь в доме (не платя рент) или сдаешь его жильцам. Другими словами, спекулянтов недвижимостью нет - есть люди улучшающие свои жилищные условия (те кто в купленныx домаx живут) и ленлорды (они не спекулянты - у ниx работа такая после покупки появляется - жильцов искать, ремонты делать, да рент собирать).

Komissar · Post by **Komissar** » 14 Jul 2004 23:53

Как раз в Бэй Эрии довольно много спекулянтов. Я когда обзванивал property manager'ов в соседних городках, они в один голос жаловались, что народ накупил дома on speculation, а сейчас пытаются их сдавать, но просят ренту непомерную, потому как с нормальной ренты им не покрыть расходов на мортгидж. Да и с рентерами туго: кто мог позволить себе высокую ренту, успел переехать в свой дом, на волне низких рейтов. А оставшиеся с трудом оплачивают ренту провонявшей студии, не то что 5-бедрумного дома. А нового народу не так много приезжает в Бэй Эрию, т.к. пока с работами не очень. Очень много домов стоит пустых, как сказали мне проперти менеджеры.

sergey1234 · Post by **sergey1234** » 15 Jul 2004 00:21

Komissar wrote:Как раз в Бэй Эрии довольно много спекулянтов. Я когда обзванивал property manager'ов в соседних городках, они в один голос жаловались, что народ накупил дома on speculation, а сейчас пытаются их сдавать, но просят ренту непомерную, потому как с нормальной ренты им не покрыть расходов на мортгидж. Да и с рентерами туго: кто мог позволить себе высокую ренту, успел переехать в свой дом, на волне низких рейтов. А оставшиеся с трудом оплачивают ренту провонявшей студии, не то что 5-бедрумного дома. А нового народу не так много приезжает в Бэй Эрию, т.к. пока с работами не очень. Очень много домов стоит пустых, как сказали мне проперти менеджеры.

Тогда это не спекулянты а неудачливые бизнесмены (быть ленлордом - это бизнес, т.е. инвестиции и трудозатраты ради доxода). Мало ли на свете неудавшиxся бизнесов - это нормально, при чем здесь спекуляция-то?

Komissar · Post by **Komissar** » 15 Jul 2004 00:36

Потому что их основной расчет был и есть на быструю удачную перепродажу дома, а рент -- это так, временно перебиться, поджидая удобный момент для перепродажи.

Если бы у них была цель - владение рентальным жильем, они бы покупали не brand new 5-bdrm дома, а дуплексы-квадруплексы, ну на худой конец простенький немолодой 3bdrm-2bath.

К тому же, купить сейчас дом, в котором рента окупала бы хотя бы реальные текущие затраты (не говоря даже об амортизации), в БА невозможно. Такая проперть будет приносить убыток еще лет 6-7 как минимум. Значит, мотивом таких покупок остается спекуляция.

SEL · Post by **SEL** » 15 Jul 2004 00:45

Rem700 wrote: Опять же, какую долю homeowners составляют те, кто в последние год-два покупал свой первый дом занимая 100% цены? Из моих знакомых, никто из давних домовладельцев опасные кредиты не брал - почти все перефинансировали недавно, но брали 30 yr fixed, и с довольно низким LTV.

Хе-хе
Мои американские знакомы брали 103% + у них больше 30000 в студенческих лоанах. Расчет-быстренько поднимится и продадим, а пока машины дай бог не сломаются и ничего не случится. На одну заплату они не смогли купить,ну вот если жена потеряет работу, у нас безработица как я писала больше 12 процентов однако, а денег в заначке нет, а работа полгода не находится. Хорошо если у вас никто не брал 100 процентов, у меня знакомые брали и берут.

SEL · Post by **SEL** » 15 Jul 2004 00:53

sergey1234 wrote:Дома не акции - ими нелегко спекулировать. Продавая вы 5-6 процентов суммы отдадите риэлтору (от новой, выросшей суммы - купили за 200000, продали за 300000, отддадите 15 тысяч т.е. почти 8 процентов от вложенныx денег xотя риэлтор забрал всего 5 процентов цены), и пока дом ваш - вы платите налог на недвижимость, страxовку, мейтаненс если есть, и процент по моргаджу если брали моргадж.

.

Пойду глаза протру чтоль :mrgreen:

Дом начали строить осенью 2003- цена 450+ ( или около того)
В мае 2004 выставили на продажу , цена 846 или около того. Где же тут платил, реалтор забрал. Тут реалторы последнее время и за 2 процента продают,а потому ажиотаж. А домов -for sale by owner- на каждом углу-мне приснилось наверное. Давайте подсчитаем. Пусть цена дома была 500 ( даю на откуп 50) поднялся в цене на 346. Минус даже 6 процентов, остается 325.24 меньше чем за год! Правда стоит отнят налог. Но это не спекуляция, это блин справедливое развитие рынка :pain1:

Опять берут интерес онли лоаны, маитейненс особо не делают, знают и так уйдет.

Jax · Post by **Jax** » 15 Jul 2004 02:33

Каким образом - поменять жилье на другое похуже?

речь идет про дом за миллион... (с ума сойти) при стабильном росте цен 10 процентов в год сколько нужно времени что бы заработать $200000?
примерно лет 5-6... (все это при самом неидеальном раскладе. 20 процентов взнос и 30 лет.. Да и процент роста сейчас не 10 в год..) Впрочем возьмите калькулятор и посчитайте...

Sullen · Post by **Sullen** » 15 Jul 2004 06:02

Jax wrote:
Сколько читаю про цены на недвижимость, никак не могу понять, а что плохого для владельца недвижимости, если цена падает, и что хорошего, если цена растет?

Большая ошибка что Ваш первый дом стоил миллион...
Он стоил два миллиона(именно столько ты за него заплатишь за 30 лет)
При падении цен Ваш дом не будет стоить два миллиона через 30 лет. А будет стоить 800 тысяч. То есть Вы потеряли за 30 лет миллион двести.
И в этом случае какой смысл вообще покупать дом. Рентуй всю жизнь.

Эх.. свой первый дом я продал давным давно, заработав на нем $367К (грязными) если отнять то что я платил, налоги, проценты брокеру, ремонты, переезд, остаток составил что то около $215К. И вся процедура от момента покупки до продажи взяла 4 года. А Вы про какие то 30 лет. И это далеко не единственный дом который я продал (последний дом я продал месяц назад, а купил 28 апреля, два дня назад закончил ремонт), при этом некоторые дома я покупал именно так как рассказывает Коммисар, для сдачи, но это не легкий бизнес (но это другая тема). Но цена на дома вырастала и я их продал. Оставив только аппартменты.
А вот если бы я все время рентовал, то и по сей день жил бы в каком ни будь аппартменте и каждый год ожидал бы повышения рента. А так я сам сдаю аппартменты и повышаю рент.

Rem700 · Post by **Rem700** » 15 Jul 2004 06:14

Jax wrote:
Каким образом - поменять жилье на другое похуже?

речь идет про дом за миллион... (с ума сойти) при стабильном росте цен 10 процентов в год сколько нужно времени что бы заработать $200000?
примерно лет 5-6... (все это при самом неидеальном раскладе. 20 процентов взнос и 30 лет.. Да и процент роста сейчас не 10 в год..) Впрочем возьмите калькулятор и посчитайте...

Я и без калькулятора подсчитаю - вы только объясните такой момент. Купил я дом, за миллион. Пока живу, он вырос на 200K. Чтобы мне эти 200 K получить, мне надо его продать. Так мне после продажи куда переехать-то, чтобы эти 200 тыщ в карман положить? Рентовать начать???

Rem700 · Post by **Rem700** » 15 Jul 2004 06:15

Sullen · Post by **Sullen** » 15 Jul 2004 06:20

Rem700 wrote:
Jax wrote:
Каким образом - поменять жилье на другое похуже?

речь идет про дом за миллион... (с ума сойти) при стабильном росте цен 10 процентов в год сколько нужно времени что бы заработать $200000?
примерно лет 5-6... (все это при самом неидеальном раскладе. 20 процентов взнос и 30 лет.. Да и процент роста сейчас не 10 в год..) Впрочем возьмите калькулятор и посчитайте...
Я и без калькулятора подсчитаю - вы только скажите, мне (гипотетическому) после продажи куда переехать-то, чтобы эти 200 тыщ в карман положить? Рентовать начать???

Вот о том я и говорил, что рост цены, для владельца есть вещ вертуальная и не очень желаемая.

NskCA · Post by **NskCA** » 15 Jul 2004 08:36

sergey1234 wrote:
Дома не акции - ими нелегко спекулировать.

Это смотря как посмотреть. Leverage различается.
Для спекуляции акциями нужен downpayment минимум 50%
(margin account). В то же время сейчас такое ощущение morgage
раздают направо и налево - только бери и
причём с самым минимальным downpayment.

Jax · Post by **Jax** » 15 Jul 2004 09:23

Я и без калькулятора подсчитаю - вы только объясните такой момент. Купил я дом, за миллион. Пока живу, он вырос на 200K. Чтобы мне эти 200 K получить, мне надо его продать. Так мне после продажи куда переехать-то, чтобы эти 200 тыщ в карман положить? Рентовать начать???

Перееедьте во Флориду... а если серьёзно ТО..
Все-таки возьмите калькулятор... Когда я говорю о заработанных это имеется в виду что вы их кладете себе в карман переезжая в равноценное жилье..
Во всяком случае мы при переезде из старого(3-х летнего дома) в новый построенный все деньги от продажи сохраняем...

Вот о том я и говорил, что рост цены, для владельца есть вещ вертуальная и не очень желаемая.

А Вам уважаемый... что бы понять насколько поднятие цен для владельца вещь "нежелаемая", советую от теории домовладения перейти к практике и пожить лет 5 в своем доме... С Вашей теорией (если она не приведи.. когда-то сбудется) вы со своего первого morgage никогда не соскочите...