Investment property. Арифметика

Moderator: Komissar

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 50134
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar » 19 Jan 2006 01:21

Valeus wrote:
Komissar wrote:А вот если у Васи, скажем, 3 проперти, и суммарный лосс по ним 20К в год...
Нет - только свой накопленный. "Чужие" лоссы останутся подвешенными, пока те проперти не продадутся.


Ну вот всегда так: стОит мне какую-нибудь классный лупхоул найти, тут же оказывается, ИРС уже об этом подумала, и дырочку прикрыла. АААА! :angry:

:mrgreen:

User avatar
Alpaca
Уже с Приветом
Posts: 1483
Joined: 06 Mar 2005 20:25
Location: Bend, Oregon

Post by Alpaca » 19 Jan 2006 01:25

Invisible wrote:Но вот про 6% агенту при продаже я упустил.


+ closing cost при покупке

User avatar
wireless
Уже с Приветом
Posts: 995
Joined: 23 Sep 2001 09:01

Post by wireless » 19 Jan 2006 01:44

А можно вопрос на сопряженую тему? Что выгоднее - вложить деньги в downpayment на investment property или предоплатить principal в доме в котором живешь. С первого взгляда очевидно что второй вариант гораздо проще , а вот как насчет доходности? Вроде interest уменьшается и equity растет быстрее - может еще какие подводные камни? Типа меньше interest - меньше deductable? Есть какие нибудь калькуляторы на ету тему?

dimkax
Уже с Приветом
Posts: 537
Joined: 10 Mar 2005 01:16
Location: CA

Post by dimkax » 19 Jan 2006 01:59

Valeus wrote:Long-term cap gain @15%,


Не знаю про [real estate], но [learned hard way] - в Калифорнии за стоки надо еше 10% штату отстегнут.
:angry:

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 50134
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar » 19 Jan 2006 02:02

dimkax wrote:
Valeus wrote:Long-term cap gain @15%,


Не знаю про [real estate], но [learned hard way] - в Калифорнии за стоки надо еше 10% штату отстегнут.
:angry:


то же и с реал-эстейтом. Любит Калифорния поборы с нас драть...

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 50134
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar » 19 Jan 2006 02:10

wireless wrote:А можно вопрос на сопряженую тему? Что выгоднее - вложить деньги в downpayment на investment property или предоплатить principal в доме в котором живешь. С первого взгляда очевидно что второй вариант гораздо проще , а вот как насчет доходности? Вроде interest уменьшается и equity растет быстрее - может еще какие подводные камни? Типа меньше interest - меньше deductable? Есть какие нибудь калькуляторы на ету тему?


Калькулятор есть, excel.exe называется, но, к сожалению, слишком много цифирок надо ручками впечатывать.

Предоплата принципала (если у Вас фиксед К%) - это безопасное вложение денег под небольшой (примерно 0.6*К) процент. Плюс увеличившаяся эквити дает возможность открыть хелок и таким образом сохранить доступ к деньгам, хотя и под более высокий %.

Калькуляторы для собственно предоплаты и расчета экономии есть, например, здесь: http://www.hughchou.org/calc/mort.html

Покупка инвестмент-рентал проперти - это бизнес-инвестиция, со своими хлопотами и заботами. Как показывает дискуссия выше, по-настоящему лендлорд вознаграждается только при продаже проперти, да и то при условии, что она хорошо выросла в цене.

Я бы в Ваш выбор добавил еще покупку vacation property - если Вы ее сдаете меньше 14 дней в году, то на нее можно тоже дидактить интерес (главное, чтобы суммарно за 1М не перейти в дедактируемых мортгиджах :umnik1: ).

User avatar
wireless
Уже с Приветом
Posts: 995
Joined: 23 Sep 2001 09:01

Post by wireless » 19 Jan 2006 02:31

Komissar wrote:Предоплата принципала (если у Вас фиксед К%) - это безопасное вложение денег под небольшой (примерно 0.6*К) процент. Плюс увеличившаяся эквити дает возможность открыть хелок и таким образом сохранить доступ к деньгам, хотя и под более высокий %.


Да... маловато будет... Получается , что при interest rate меньше 6% доход в районе 3.6% - сейчас CD больше дают , а ликвидность у них почти как у cash.

Похоже , 401К пока самое выгодное, но туда много не вложишь..

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 50134
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar » 19 Jan 2006 02:34

Не совсем так. 3.6% за счет предоплаты у вас будет афтер-такс, а 4.5-5% на сд - это пре-такс, ну, а доход с сд облагается по высокой ставке ординари инком, т.е. эффективно умножайте доход с сд на 0.6-0.7 (в зависимости от вашего такс-брэкета).

Valeus
Уже с Приветом
Posts: 25353
Joined: 08 Oct 2001 09:01

Post by Valeus » 19 Jan 2006 03:16

dimkax wrote:
Valeus wrote:Long-term cap gain @15%,
Не знаю про [real estate], но [learned hard way] - в Калифорнии за стоки надо еше 10% штату отстегнут. :angry:
Так Калифорниа со всего ~10% хочет. Тут нет "preferred rates", как у федов. Я потому и говорю, что надо нам Комиссара в Сакраменто сначала заслать - с местными халявщиками разобраться. Как им удалось профукать все собранные в расцвет Силиконовки налоги - ума не приложу! Government бюджетный accounting, мать его, с "отнять и поделить" философией синих популистов...

User avatar
NEVA
Уже с Приветом
Posts: 5571
Joined: 12 May 2004 22:46

Post by NEVA » 19 Jan 2006 03:44

Valeus wrote:> line ..: Rentals... Attach Sch E - released suspended losses (at ordinary rate).

Sorry, one last question. By "ordinary" rate do you just mean this person's highest income tax bracket for this year?

Valeus
Уже с Приветом
Posts: 25353
Joined: 08 Oct 2001 09:01

Post by Valeus » 19 Jan 2006 04:47

NEVA wrote:By "ordinary" rate do you just mean this person's highest income tax bracket for this year?
See my response to Komissar's "practical computational question". [If I understand your "highest income tax bracket" correctly, the answer is probably "no" - it may or may not be the highest: depends on the size of ordinary taxable income & other items of income.]

In other words, "ordinary" is the one that is not "preferred" or specially defined by the statute (like depreciation recapture, for example, or rate for gains on sale of collectibles).

Invisible
Уже с Приветом
Posts: 1851
Joined: 13 Aug 2001 09:01
Location: Tanelorn

Post by Invisible » 19 Jan 2006 09:04

wireless wrote:Похоже , 401К пока самое выгодное, но туда много не вложишь..


self-directed IRA можно 40К в год...

User avatar
NEVA
Уже с Приветом
Posts: 5571
Joined: 12 May 2004 22:46

Post by NEVA » 19 Jan 2006 15:46

Valeus wrote:
NEVA wrote:By "ordinary" rate do you just mean this person's highest income tax bracket for this year?
See my response to Komissar's "practical computational question". [If I understand your "highest income tax bracket" correctly, the answer is probably "no" - it may or may not be the highest: depends on the size of ordinary taxable income & other items of income.]

In other words, "ordinary" is the one that is not "preferred" or specially defined by the statute (like depreciation recapture, for example, or rate for gains on sale of collectibles).

So when you say "Released losses @[effective ordinary rate for ($150K+other ordinary income-itemized deductions-exemptions, etc.)]" do you mean the ordinary rate that would be applicable if that person added $150K to all of his ordinary income for this year and subtracted the itemized deductions? Is that a correct understanding? Sorry to keep asking.

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 50134
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar » 19 Jan 2006 16:41

150K was Vasya's _salary_ compensation as per my example. What Valeus was trying to say is how (approximately) ordinary rate would be calculate in that particular (150K salary) example. In more generic terms, that formula would be

salary+ other ordinary income (eg. interest from bank saving, dividends, etc) - itemized deductions - exemptions.

User avatar
NEVA
Уже с Приветом
Posts: 5571
Joined: 12 May 2004 22:46

Post by NEVA » 19 Jan 2006 16:57

Komissar wrote:150K was Vasya's _salary_ compensation as per my example. What Valeus was trying to say is how (approximately) ordinary rate would be calculate in that particular (150K salary) example. In more generic terms, that formula would be

salary+ other ordinary income (eg. interest from bank saving, dividends, etc) - itemized deductions - exemptions.

So it would be the highest tax rate applicable to that person's (income less deductions and exemptions for that year). That's what I thought. Thanks!

User avatar
wireless
Уже с Приветом
Posts: 995
Joined: 23 Sep 2001 09:01

Post by wireless » 20 Jan 2006 04:17

Komissar wrote:Не совсем так. 3.6% за счет предоплаты у вас будет афтер-такс, а 4.5-5% на сд - это пре-такс, ну, а доход с сд облагается по высокой ставке ординари инком, т.е. эффективно умножайте доход с сд на 0.6-0.7 (в зависимости от вашего такс-брэкета).


Ага... Ну с этим вроде понятно. А как насчет вот такого варианта:
- скажем , живу я в доме за 400К и прикупил еще investment property за 350К. А не выгоднее ли купить себе дом за 750К и пользоваться всеми льготами по налогам и capital gain при продаже своего основного жилья? Понятно , что ликвидность хуже чем в случае с 2 мя домами, но если вкладываться лет на 6-7 , то может и ничего?
Понятно что нет рентал и за mortgage платишь сам , но зато нет доп расходов на maintenance.

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 50134
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Post by Komissar » 20 Jan 2006 18:11

Если доп. 350К для праймари резиденс КАЧЕСТВЕННО и принципиально улучшат Вашу жизнь (супер-пупер школы, вид из окна, жилплощадь) - конечно, надо апгрейдиться. "Чтобы не было мучительно больно за бесцельно прожитые годы" (с)
:mrgreen:
Главный крупный минус - существенно увеличатся проп таксы. Еще один фактор - более дешевые дома обычно растут сильнее в %% отношении, чем дорогие. Хотя тут многое зависит от района - если район классный, там все растет как на дрожжах.

На 500К капитал-гейн экземпшн я бы не сильно надеялся - это относительно недавний закон, и есть много слухов, что его скоро нафиг отменят или сильно сократят поблажки.

Увеличить дедактибилити интереса можно и при покупке вакейшн хауз - там интерес тоже вычитается из налогооблагаемой базы. С вычитаемостью интереса тоже надо быть осторожным - есть всякие phase out и злобная AMT поджидает за углом.

Если вас ваше теперешнее жилье устраивает, то я бы все-таки потратил на другой дом - вакейшн или рентал. Хотя бы для диверсификации.

User avatar
Laila
Уже с Приветом
Posts: 13137
Joined: 16 Nov 2004 22:37

Post by Laila » 20 Jan 2006 19:46

....

User avatar
geek7
Уже с Приветом
Posts: 17696
Joined: 01 Dec 2003 23:16
Location: Russia->USA

Post by geek7 » 19 Jun 2008 22:08

Komissar wrote:Скажем, в Вашем примере, живой лосс от ренты (скажем, 4К/год) приплюсуется к невидимому лоссу от амортизации (18К), т.е. в сумме на бумаге ваш лосс от рентал бизнеса будет 22К. Если у Вас АГИ <100К> 150К, то вычесть этот суммарный лосс 22К из з/п вы не можете. Но не все так печально. Лосс превращается в suspended loss, и есть надежда его recover'ить при продаже проперти. Хотя если Конгресс изменит этот закон, то труба.

Что то я запутался, Komissar и прочие компетентные говарищи
не могли бы прокомментиовать

http://forum.privet.com/viewtopic.php?p ... b7#3324323

бизнес расходы не ограничены AGI. Если бизнес будет в минусе, можно взять до 25К loss в год, остальное пойдет на следующий год

dsv086
Posts: 11
Joined: 13 Nov 2004 08:04

Re: Investment property. Арифметика

Post by dsv086 » 13 Jul 2008 05:15

Invisible wrote:Есть следующая ситуация:

1. Property value - 500K.
2. Downpayment - 150K. Где-то 30%.
3. 350K - Interest Only Fixed loan, 6.5%

Допустим
(еще раз - исходите из следующих допущении) что выполняються следующие условия:

1. Yearly appriciation ratio - 5% т.е. каждый год дом дорожает 5% через три года там будет стоить 578812.5, делаем округление по меньшему - 578К, так?

Прошло 2 с половиной года из заявленных трех со времени первого сообщения. Интересно, выросла ли цена обсуждаемой property на 2.5*5% = 12.5% ? Вырастет ли она за оставшиеся полгода еще на недостающие 2.5% ?

NYgal
Уже с Приветом
Posts: 11679
Joined: 23 Mar 2004 21:10

Post by NYgal » 14 Jul 2008 03:01

Komissar wrote:
Я бы в Ваш выбор добавил еще покупку vacation property - если Вы ее сдаете меньше 14 дней в году, то на нее можно тоже дидактить интерес (главное, чтобы суммарно за 1М не перейти в дедактируемых мортгиджах :umnik1: ).


Я так понимаю, чтоеслиу вас >1М суммарнов займах, но часть интереса уравновешивается доходом от рента, то лимит прилагается только на остальную часть, правильно?

Скажем, у вас 1.5М - займ на рентал,primary residence и vacation property.
Интерес на рентал гасится доходами от рента. На primary residence остается,пусть, интерес на 250К.
Домик у моря - есче 250К.

Итого - интерес с 500К можно списывать с налогов. Упрощенно.

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 50134
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: Investment property. Арифметика

Post by Komissar » 10 Jan 2012 18:33

up

User avatar
Amik
Уже с Приветом
Posts: 3322
Joined: 02 Nov 2000 10:01
Location: USA, East Coast

Re: Investment property. Арифметика

Post by Amik » 10 Jan 2012 23:42

В смысле value up ? или топик up?
Komissar wrote:up

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 50134
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: Investment property. Арифметика

Post by Komissar » 11 Jan 2012 06:39

и топик, и value

cybopob
Уже с Приветом
Posts: 6071
Joined: 24 Jan 2008 18:40
Location: Сиэттл

Re: Investment property. Арифметика

Post by cybopob » 18 Jan 2012 00:02

валью?
с 2006го года?

*popcorn*

Return to “Мой дом”