Покупка дома, ремонт с последующей продажей

DavDS · Post by **DavDS** » 25 May 2005 01:24

Есть идея покупки дома, ремонта и перепродажи. Многое могу делать сам (сантехника, плитка, электрика, покраска, плотнические работы и т.д.), располагаю суммой на даунпеймент и материалы. Хотелось бы получить совета от людей занимающихся этим сейчас или в прошлом. На сколько прибыльный бизнес, какие трудности, как правильно выбрать дом чтобы затраты на ремонт плюс цена уплаченая за него не превысила продажную стоимость после ремонта. Заранее спасибою

Captain Blood · Post by **Captain Blood** » 25 May 2005 01:50

Сделать-то и я могу. А вот пермиты у Вас например имеются? Ну а если серьезно, мне кажется это будет доходно, особенно на фоне неизбежного роста цен, но будет особенно доходно, если Ваше основное занятие и есть подобные работы, т.е. мелкий/средний ремонты, или например, паркетные, сантехнические работы, слаботочка с электрикой. Тогда Вы это сможете делать как добавка к основной работе, плюс сможете удачно списывать расходы с добавки на основную.
Плюс поскольку это Ваше (пусть и на время кредита), у Вас появляется возможность удобно манипулировать Вашим временем с его максимальной эффективностью. Т.е. на этой неделе, например, у Вас выгодный клиент, значит работы на вашем доме приостонавливаются, на след. неделе до среды курите бамбук, как раз и будет чем заняться.

Post by **chenko** » 25 May 2005 17:52

http://forum.privet.com/viewtopic.php?t=66833

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 01 Jun 2005 19:53

Зависит от очень многого, в том топике, что выше по ссылке, про это много говорится. Как основной доход это конечно не будет работать. Да и если у вас семья - тоже неудобно - семье все время на стройке жить. Но если вы молод, одинок и непритязателен, это составит очень неплохую добавку к вашему доходу. Дерзайте.

Olegus · Post by **Olegus** » 01 Jun 2005 23:44

Я сегодня разговорился с електриком который мне проводку делает и понял что с такими ценами на жилье быть вовлеченным в строительный процесс каким-то боком очень неплохо. Например , ета братва строит/апгрейдит дома самим себе бесплатно, по бартерной cxеме - ты мне сантехнику я тебе проводку и т.д. Так что если имеются лицензии - вперед и с песней.

Captain Blood · Post by **Captain Blood** » 02 Jun 2005 01:28

Надеюсь CAT-5e или лучше оптика в стенах уже положена

Sullen · Post by **Sullen** » 02 Jun 2005 06:48

Идея стара как мир. Нужно очень хорошо ориентироваться в рынке RE. Так как это не может быть долгосрочным вложением на большой прирост цены рассчитывать не приходится. Я бы рассчитывал, наверное так.
Предположим:
Дом стоит $550К, а хорошо сделанный в этом же районе $650К. Если я вложу $50К в материалы и буду работать сам то смогу дом довести до состояния того, который стоит $650. По моим подсчетам на весь ремонт у меня уйдет 6 месяцев если я буду работать по 4 часа в день (приблизительно 520 часов). Ростом цен на дома за полгода я бы пренебрег, потому что это к моему бизнесу отношения не имеет, эту разницу можно получить ничего не делая. Предположим все случилось, как я и планировал, оплата кредита обойдется примерно в $15К + tax $6K = $21K- списания $7К итого расход $14К + $3К страховка + $5К закрытие + $50К материалы, всех расходов $72К. Продаем дом за $650К, отдаем агенту 5% осталось $617500. Значит на доме гайн составит $67500. Так как я вложил $50К в материалы налогом обложат $17500, получим $67500 - $5800 = $61700 net.
$61700 - $72000 расходов (вот я и попал). Итог не радует.
Если пересчитать этот же вариант, но потратить на материалы $10К (что не реально при разнице в цене в $100К) получим прибыль $16К
Если $20К (можно уложиться, если есть где брать материалы по wholesale price) , прибыль $11К.
Если $30К будет $0.
Значит нужно покупать дом дешевле. Но чем не дешевле дом, тем больше вложений понадобиться, больше времени уйдет на ремонт. Брать дом получше, что бы меньше вкладывать, не получишь большой гейн. Мне кажется, нужно искать золотую середину, но думаю, заработок будет не высок, даже в самом идеальном варианте. И пролететь тоже возможно. По сути это продавать свой труд, а трудами праведными как известно не построишь палат каменных.

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 02 Jun 2005 16:48

Классный расчетик, все по полочкам, только не очень верный.
В смысле верный, да очень узкий.
А как вам например ситуация - одинокий человек, работает строителем (свой такой мелкий бизнес). Платит 800-1000 за апартмент (12000 в год), покупает фиксер за 200 тыщ, платит за него 1600 в месяц, т.е. уже 12000 можно списать, потому что он бы их все равно платил. Отдал 10000 за материалы (это если надо сделать очень хороший косметический ремонт в квартире/доме площадью до 1600 кв. футов с заменой ковров, паркетов, плиток, и апплаенсов) - грубо скомпенсируем материалы на стоимость рента, т.е. вот теперь у нас есть лайк-нью жилье за 200000, которое в этом районе будет стоить после окончания (через 6-8 месяцев) строительства 240-250К, отдаем туда-сюда 15К, на руки падает 20-30К, которые заработались в свободное от основной работы время. Поверьте, в этом бизнесе (одинокий хэндимэн) это неплохая добавка к основному доходу.

Jedd · Post by **Jedd** » 02 Jun 2005 18:35

Еще можно усугубить и купить двух-трех квартирный дом. Такие столетние, в не очень хорошем состоянии часто продаются. (у нас по крайней мере).
Жить в таких дешевле, ремонт материалы можно списывать, как бизнес расходы. А отремонтированый и хорошо сданный - уже сам по себе будет приносить доход, так что еще и жалко продавать будет.

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 02 Jun 2005 18:40

Ну этот бизнес можно расширять до бесконечности - тут все зависит от возможностей и фантазии того, кто им занялся. Я знаю людей, которые начинали с малого и закончили малым (т.е. как работали хендимэном за 50-60К в год так и продолжают им работать). А так же знаю таких, которые пришли в бизнес со знаниями и капиталом и сейчас у них одновременно 3-4 дома ремонтируется и 2-3 новых строится и это всего за 3-4 года развития...

смешно · Post by **смешно** » 10 Jun 2005 19:34

При продаже дома расходы не слабые, не только 4-6% агенту, там ещё много чего. Думаю, что дело это выгодно ТОЛЬКО при условии, что после ремонта цена дома значительно подскочила (это если в недолгие сроки), типа берёшь развалюху и делаешь из неё конфетку в не плохом/хорошем районе. Короче, надо всё РЕАЛЬНО просчитать с калькулятором. Другой вариант, покупаешь дом делаешь ремонт, сдаёшь его в рент и лет через 5 продаёшь.

Captain Blood · Post by **Captain Blood** » 10 Jun 2005 20:29

Вот уже писал и не раз. Вот такой дом 1989 года 1080 вверху, 1000 внизу. Требовал замены карпета (после 3 котов и 2 собак :-)

) и возможно в некоторых местах <subflor>. Участок 0.13 акра в Киркланд. Цена была 293К. Дом ушел за 1 день , http://69.73.161.152/house/house283_gallery/index.html

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 10 Jun 2005 20:38

Да, как не прискорбно, фиксеры с косметическими проблемами уходят мгновенно...

Captain Blood · Post by **Captain Blood** » 10 Jun 2005 20:51

BOPOBYC wrote:Да, как не прискорбно, фиксеры с косметическими проблемами уходят мгновенно...

Кстати если бы у нас с Вами было бы на 2-их 293K кэша, то можно было бы поучавствовать. Он так и ушел. Я думаю, что за 4-6 месяцев, вдвоем мы бы его в конфетку превратили. Можете считать это как предложение к сотрудничеству :-)

, жаль, что у меня нету столько кеша

BOPOBYC · Post by **BOPOBYC** » 10 Jun 2005 21:00

Captain Blood wrote:
BOPOBYC wrote:Да, как не прискорбно, фиксеры с косметическими проблемами уходят мгновенно...

Кстати если бы у нас с Вами было бы на 2-их 293K кэша, то можно было бы поучавствовать. Он так и ушел. Я думаю, что за 4-6 месяцев, вдвоем мы бы его в конфетку превратили. Можете считать это как предложение к сотрудничеству , жаль, что у меня нету столько кеша

Не переживайте сильно, у меня столько кеша тоже нету

Правда есть банки, у которых он есть

.

Captain Blood · Post by **Captain Blood** » 10 Jun 2005 21:31

Да, но для этого надо быть билдером с кучей соответствуюших лицензий. А хочется просто небольшой приработок в нерабочее время. Плюс деверсификация источников дохода.

Как Вам такая визитная карточка :-)

Software Engineer - Plumber

Chu · Post by **Chu** » 10 Jun 2005 21:40

Captain Blood wrote:Software Engineer - Plumber

Засорился у loyer-a унитаз, вызывает он Plumber-a. Тот посмотрел - час работы, 250 долларов. Лойер говорит - знаешь, я столько за час не беру... Сантехник отвечает - я когда был лойером, тоже столько не брал.

Сорри, если все знают

sgi · Post by **sgi** » 09 Aug 2005 00:38

Злая шутка, я уже подумываю диплом инженера-электрика прикупить на родине.....

sgi · Post by **sgi** » 09 Aug 2005 18:40

А если по теме я сейчас как раз сейчас и занимаюсь фиксером.....

DavDS · Post by **DavDS** » 26 Mar 2006 02:15

sgi wrote:А если по теме я сейчас как раз сейчас и занимаюсь фиксером.....

Как успехи?