мысли при покупке кондо

[b_Vah]

Имеется:
небольшой доход
даун около 20К
желание взять лоан 200К и купить 2 бедрумный кондо (или за 270К сингл) (Union City-Сан Хосе)
кредит скор >700, но плохая кредит история (1 кредитка < 3 лет)

лоан агент нашел контору, которая дает лоан, но под 8-8.5%
fixed на первые 2 года
это вариант 1

вариант 2: родственник-партнер с хорошим кредитом кладет даун 50К и берет лоан под 6%
и пишет только себя в Title
я живу и плачу все %, партнер % не платит
мой рент бесплатен
заключается договор о том, что мой % в собственности дома исчисляется из расчета положенных денег с самого начала

вот и думаю - какой вариант лучше?
могу ли я клеймить tax deduction на расходы по дому, если моего имени в Title нету
сочтется ли мне в кредит историю, то что я буду покрывать долг?

[AnyaGal]

кредит скор >700, но плохая кредит история (1 кредитка < 3 лет)

IMHO, скор>700, это хороший скор, >720 вообще отличный, по крайней мере два года назад так было. У нас был щет 722 и история (1 кредитка ~ 1 год) и нам дали лучшие ставки на тот период.

Так что либо вас слегка дурят, либо у вас есть еще какие-нибудь обстоятельства, которые работают против вас.

20К down тоже хорошо для кредита на 200К.

Так что я бы обратилась к другому mortgage брокеру.

[Valeus]

1. могу ли я клеймить tax deduction на расходы по дому, если моего имени в Title нету
2. сочтется ли мне в кредит историю, то что я буду покрывать долг?

1. Нет.
2. Если Вы не co-signer на ссуде и Ваш SSN там нигде не фигурирует, то нет.

И ищите другого mortgage брокера.

[b_Vah]

обстоятельства против меня - (как я уже писал) небольшой доход
они требуют последние пейчеки, а меня в последнее время на волонтерство потянуло - ну как я им это объясню?

источник, который отказал в лоане - Wells Fargo Bank
источник, который сделал апрув на грабительские 8% - какая-то китайская брокер-контора - мурыжили неделю-другую, а ответ дали сегодня

кстати, уже после своего "отчаянного" постинга я ткнул в гугл и позвонил первой попавшейся конторе (в отличие от китайцев - на звонок в 8 часов вечера - ответили, да и музыка на hold-е получше) E-loan
поговорили минут 10-13 - по моим данным они предварительно назвали 6,375% без поинта с клоузингом $1295 на суммы от 210-240К
и apply можно по телефону

неужели - правда сработает?
или мулька какая ...

[AnyaGal]

А в каком вы штате?
Я по интернету лоан не брала, но вроде люди берут и все нормально.

Если найдете хорошего брокера -может люди чего посоветуют, если вы штат скажете (хотя некоторые с несколькими штатами работают), то брокер сможет вам залокировать ставку в тот же день.

[b_Vah]

в каком штате?
ну, по-видимому, все же в Калифорнии я
если ищу крышу в районе Сан Хосе

[brmail]

сходи на etrade.com

https://mortgage.etrade.com/mortgage/mt ... xui=F_HVLL

они давали неплохие проценты на фиксед рейт лоан. Во всяком случает там получится без китайских посредников

[lozzy]

кстати, уже после своего "отчаянного" постинга я ткнул в гугл и позвонил первой попавшейся конторе (в отличие от китайцев - на звонок в 8 часов вечера - ответили, да и музыка на hold-е получше) E-loan
поговорили минут 10-13 - по моим данным они предварительно назвали 6,375% без поинта с клоузингом $1295 на суммы от 210-240К
и apply можно по телефону

Я тут волею случая писал калькуляторы моргижные. Всякие разные. Дак вот, при Loan-To-Value (LTV == Loan ammount / Property value) большим чем 80%, Вам скорее всего еще придется платить Private Mortgage Insurance (PMI). Сколько это будет стоить - в каждой компании по разному. Чем выше LTV, тем выше премиум. Кроме PMI существует еще куча всяких страховок, которые Вам запросто могут "навязать" (ИМХО) - flooding, hazard etc. Так что внимательнее смотрите договор, и проверяйте, что входит в стоимость closing, а за что надо платить отдельно. Кстате, кроме поинтов, есть еще такая фишка, как origination fee. Смысл этого feе тот же, что и у поинтов (это процент от loan), просто по разному их рекламируют.

В принципе от PMI можно избавиться через некоторое время автоматически
http://www.askmortgagemaster.com/Archiv ... Insurance/

At what point may I stop paying the PMI?

Once the value of your home increase and your loan amount is 80% or less of the value you can request your lender to drop the PMI. The really good news is there is a bill for President Clinton to sign, that will take effect one year from when he does sign it, it will require lenders to drop PMI automatically when the LTV is 78% or less.

[b_Vah]

кстати, интересно, идут ли Interest Rate вниз осенью?
если в основном, кредиты берут на покупку домов, то в период осень-весна, когда рынок домов замирает, процент должен ползти вниз.
Так ли это? Есть ли где тренд-графики Interest rate по годам-месяцам?

[thinker]

кстати, интересно, идут ли Interest Rate вниз осенью?
если в основном, кредиты берут на покупку домов, то в период осень-весна, когда рынок домов замирает, процент должен ползти вниз.
Так ли это? Есть ли где тренд-графики Interest rate по годам-месяцам?

Возможно что есть некотарая зависимость времени года и процентной ставки. Но сей-час, когда экономика заметно оживилась, mortgage interest rate только идет вверх вот уже несколько месяцев подряд. Поскольку он всё еще не высокий (~6.6%), эта тенденция вероятно сохранится как миниум до конца года.

[Andrey2]

источник, который сделал апрув на грабительские 8% - какая-то китайская брокер-контора - мурыжили неделю-другую, а ответ дали сегодня

кстати, уже после своего "отчаянного" постинга я ткнул в гугл и позвонил первой попавшейся конторе (в отличие от китайцев - на звонок в 8 часов вечера - ответили, да и музыка на hold-е получше) E-loan
поговорили минут 10-13 - по моим данным они предварительно назвали 6,375% без поинта с клоузингом $1295 на суммы от 210-240К
и apply можно по телефону

Если я правильно понял ваши рассчеты, то вы хотите положить 20К в даун и взять кредит чтобы купить кондо за 200К. Т.е. у вас есть 10% даун. Я бы предположил, что вам дадут два кредита - на 80% под ~6.5% и 10% под ~8...9%. Никакого PMI.

Китайцы вам предлагали 10% под 8% или 90% под 8%?

[Komissar]

А что стало с Вашей первоначальной идеей покупки мобил-хома? Почему передумали?

[Sullen]

обстоятельства против меня - (как я уже писал) небольшой доход
они требуют последние пейчеки, а меня в последнее время на волонтерство потянуло - ну как я им это объясню?

источник, который отказал в лоане - Wells Fargo Bank
источник, который сделал апрув на грабительские 8% - какая-то китайская брокер-контора - мурыжили неделю-другую, а ответ дали сегодня

кстати, уже после своего "отчаянного" постинга я ткнул в гугл и позвонил первой попавшейся конторе (в отличие от китайцев - на звонок в 8 часов вечера - ответили, да и музыка на hold-е получше) E-loan
поговорили минут 10-13 - по моим данным они предварительно назвали 6,375% без поинта с клоузингом $1295 на суммы от 210-240К
и apply можно по телефону

неужели - правда сработает?
или мулька какая ...

Сработает, если сумма выплат по всем долгам, включая mortgage не привысит 36% в месяц от Вашего дохода.

[janya]

я брала mortgage в http://www.americaninterbanc.com (собственно, целых два раза - первый loan и refi ) - хорошие ставки, отличное обслуживание (отвечают на email и перезванивают как обещали), минимум бумаги, ничего не надо платить до closing. Рекомендую.

Брокер упорно гнал к своему агенту, но там условия были хуже, а кроме того там меня хотели _видеть_.

[b_Vah]

> А что стало с Вашей первоначальной идеей покупки мобил-хома? Почему передумали?

С мобилом ... завязал. Во-первых, менеджер резко поднял рент с 300 до 490. Во-вторых, человек (и, в частности, - покупатель домика) - такое же ненасытное животное, как и ....

> Китайцы вам предлагали 10% под 8% или 90% под 8%?

Они предлагали общий интерест рейт 8%.

> Сработает, если сумма выплат по всем долгам, включая mortgage не привысит 36% в месяц от Вашего дохода.

Мой доход по пейчекам, к сожалению, меньше...

В итоге моих мытарств (и негатива от разных лендеров типа E-loan) я фокусируюсь на варианте Б (первого моего постинга в топике).
Уговорил партнера вписать меня в Title (это ж грех - платить мортгидж и не делать при этом такс дедакшн). Он ставит даун 50-60К, я 20К.
Предварительная цена дома 280-290К.
Я стараюсь, чтобы он согласился меня вписать как второго и в лоан. Иначе как он покажет мои 20К даун. Парнер противится, говоря что моя ограниченная (хотя и не плохая) кредит история помешает взять хороший лоан. Я возражаю, т.к. при дауне 28,5% кто будет обращать внимание на ограниченную кредит историю вторичного заемщика, тем более - с кредит скором 750. Мне важно быть в лоане хоть вторым, хоть 145-ым, чтобы сделать кредит историю.
Планируем взять на 30 лет с 3-5 детним фикс рейтом - так дешевле на несколько десятых, чем 30 летний фикс.
Планируем также брать "interest only payment" продукт-лоан. При этом лендер делает еще скидку на несколько десятых в интересе. PMI отходит по дефолту, так как даун 80 из 280К.

Дом (сингл, а не кондо) - пол-дуэта пока выбрали в Юнион Сити - объявленная цена 289К. 2 этажа, 1,5 bath, 1010 кв фт, садик, деревья: персик, слива, две березы, 2 куста розы, 5 мин пешком до Барта, 4 мин ползком до прекрасного парка, 6 мин пробежкой до Mall-a... Район в основном заселен мексиканской интеллигенцией Рядом строит КВ Номе новый поселок, который, надеюсь, еще более цивилизирует окружающую среду. Дали поручение агенту отторговать еще штук 15-18 и включить старую Тойоту хозяина в общий пакет. Пусть поработает товарищ. (Ведь удалось мне аргументированно уговорить хозяина мобильного согласиться на 26К после 51К им лелеемых )

Что до мобильных - я, просмотрев штук 30 домиков и кондо, не нашел ни одного, лучшего, чем один мобильный домик, который уже который месяц стоит на маркете: этот домик стоит, вернее - плавает прямь на воде в Саусалито, Сан Франциско
Такой вариант был бы для меня наиболее актуален - если отымут Н1 визу в течение 30 лет лоана - переоборудовать мобильное плав-средство в пароход и уплыть бы до хаты в родные края ...

ЗЫ график тренда интерес рейта здесь:
http://www.bankrate.com/brm/graphs/main_graph.asp