HELOC ?

[vinnitu]

Был не уверен где спросить этот вопрос - в финансах или в недвижимости.
Наверное, все-таки в финансах.

Вопрос такой: занимаются ли mortgage brokers и оформлением HELOC?
Мой не занимается.
Я обратился в банк по его рекоммендации, обратился и в свой банк.
Мой дебильный банк (bank of America, может пора перейти в какой-нибудь credit union) имеет нелогичное требование:
если HELOC < $100к, то % намного выше.
Не вижу логики, но спорить бесполезно.

В моем случае (стоимость дома х80% - долг по моргиджу) могу рассчитывать на максимум $79к
Мне столько не нужно, я бы согласился и на $50-60к.
Словом, кто брал HELOC недавно - какова кухня поиска оптимального lender?
Не тыкаться же самому в десяток банков, что б каждый отдельно запрашивал credit score...
Спасибо!

[Dweller]

Я подавался в местный Credit Union, дали отлуп т.к. ничего с ними не связывало до подачи.
Подался в региональный банк, со скрипом, но все выдали. Рекомендую заготавливать все бумажки заранее и чем больше тем лучше. Они не были заинтересованы в быстром получении мной кредита, как ни странно, поэтому тягомотина длилась почти 2 мес.
В больших банках волокита поэтому лучше подаваться туда через знакомых чтобы ваше дело не валялось на полке.

[Eden]

Был не уверен где спросить этот вопрос - в финансах или в недвижимости.
Наверное, все-таки в финансах.

Вопрос такой: занимаются ли mortgage brokers и оформлением HELOC?
Мой не занимается.
Я обратился в банк по его рекоммендации, обратился и в свой банк.
Мой дебильный банк (bank of America, может пора перейти в какой-нибудь credit union) имеет нелогичное требование:
если HELOC < $100к, то % намного выше.
Не вижу логики, но спорить бесполезно.

В моем случае (стоимость дома х80% - долг по моргиджу) могу рассчитывать на максимум $79к
Мне столько не нужно, я бы согласился и на $50-60к.
Словом, кто брал HELOC недавно - какова кухня поиска оптимального lender?
Не тыкаться же самому в десяток банков, что б каждый отдельно запрашивал credit score...
Спасибо!

Мне BofA давали лучший процент чем местный credit union на больше чем $100к. у нас там другая не состыковка получилась.

[Komissar]

На маленькие суммы ХЕЛОКи дают не очень охотно.

[vinnitu]

На маленькие суммы ХЕЛОКи дают не очень охотно.

вот тут логика меня подводит.
При маленькой сумме HELOCа банк и рискует меньше.
По поводу заработков - ну открыл бы я HELOC (предположим) на $120к, но нужно то мне все те же ~$30-40, я бы их и взял, и только с них и платил бы %.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Все кто ответил - напрямую обращались в банк.
Наверное, брокера, работающего с кучей финансовых институтов) по HELOCам не существует

[Dweller]

Я подозреваю что проблема с маленькими суммами не в том что они маленькие, а в том что это 2nd lien on property, и в случае foreclosure этот лиен отоварится только после основного поэтому риск для банка уйти в ноль за мизерные % с ваших 30-40к

[vinnitu]

Я подозреваю что проблема с маленькими суммами не в том что они маленькие, а в том что это 2nd lien on property, и в случае foreclosure этот лиен отоварится только после основного поэтому риск для банка уйти в ноль за мизерные % с ваших 30-40к

Ну тогда тем меньше логики вижу в решении BofA:
$100 к они готовы дать под прайм + 0.4%, а сумму меньше $100к на 1% выше (т.е. прайм + 1.4%).

[Dweller]

Я подозреваю что проблема с маленькими суммами не в том что они маленькие, а в том что это 2nd lien on property, и в случае foreclosure этот лиен отоварится только после основного поэтому риск для банка уйти в ноль за мизерные % с ваших 30-40к

Ну тогда тем меньше логики вижу в решении BofA:
$100 к они готовы дать под прайм + 0.4%, а сумму меньше $100к на 1% выше (т.е. прайм + 1.4%).

По-моему ВоА как раз и подтверждает мою логику, т.е. дает кредит на меньшую сумму с большим % и риском. Чем больше их доля в доме тем меньше риска.
Ааа, мизерные тут не % а сумма которая по ним набежит с заема.

[vinnitu]

Чем больше их доля в доме тем меньше риска.

Вот теперь понял. Спасибо!

[Eden]

Я подозреваю что проблема с маленькими суммами не в том что они маленькие, а в том что это 2nd lien on property, и в случае foreclosure этот лиен отоварится только после основного поэтому риск для банка уйти в ноль за мизерные % с ваших 30-40к

Ну тогда тем меньше логики вижу в решении BofA:
$100 к они готовы дать под прайм + 0.4%, а сумму меньше $100к на 1% выше (т.е. прайм + 1.4%).

логика простая, вы ее поймете когда пройдете через процесс в банке у увидите сколько бумажек надо им предоставить. Сделать heloc стоит банку денег, и они хотят их отыграть. Им не выгодно делать маленькие credit lines.

[vinnitu]

Итак после 2+ месяцев поисков - сегодня подписал HELOC.
Жаль, что не существует (по крайней мере я не нашел) брокеров, которые взяли бы на себя эту "благодарную" работу по поиску подходящего лендера.
Приходится самостоятельно возиться с каждым банком, заполнять кучу бумаг, встречать оценщика (посланного каждым банком) и т.д.
Результаты в моем случае:
Bank of America: prime + 1.4%
Sitizens Bank: prime + 0.79%
Berkshire Bank: prime - 0.5%

Разница вполне ощутима.
Вывод: не лениться и shop around, проверяя банки разного масштаба.
У них отличаются правила и критерии.

[Dweller]

и сколько вышло процентов в абсолютном исчислении?

[vinnitu]

В абсолютном на данный момент - 3.25%.
Оно же прайм.
Это их дно. Максимум 18% (даже если прайм будет намного выше, что вряд ли).
При подъеме прайма на 0.5% (что скорее всего случится в обозримом будущем) мой интерес по heloc не измeнится.
Потом, конечно, поползет вверх за праймом.

[Boriskin]

В абсолютном на данный момент - 3.25%.
Оно же прайм.
Это их дно. Максимум 18% (даже если прайм будет намного выше, что вряд ли).

18%? Нифига себе сказал я себе.

При подъеме прайма на 0.5% (что скорее всего случится в обозримом будущем) мой интерес по heloc не измeнится.
Потом, конечно, поползет вверх за праймом.

Выделенное записано на бумаге или оговорено устно? Звучит несколько странно, но мабыть это канадские приколы - тут банковский прайм меняется в течении 1-2 дней после центробанка, и практически все HELOCи жестко привязан к банковскому прайму (правда можно иметь гибрид - часть займа плавает, часть фиксированна).

[Eden]

В абсолютном на данный момент - 3.25%.
Оно же прайм.
Это их дно. Максимум 18% (даже если прайм будет намного выше, что вряд ли).

18%? Нифига себе сказал я себе.

При подъеме прайма на 0.5% (что скорее всего случится в обозримом будущем) мой интерес по heloc не измeнится.
Потом, конечно, поползет вверх за праймом.

Выделенное записано на бумаге или оговорено устно? Звучит несколько странно, но мабыть это канадские приколы - тут банковский прайм меняется в течении 1-2 дней после центробанка, и практически все HELOCи жестко привязан к банковскому прайму (правда можно иметь гибрид - часть займа плавает, часть фиксированна).

американский прикол в том, что процент такой низкий что банки держат prime spread выше чем обычно. В Канаде все это выглядит немного по другому чем в штатах.